物业和业主的责任和义务.docx

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物业和业主的责任和义务

物业与业主的责任与义务

一、这些事是物业公司的事

物业公司管理服务的X围有哪些？

《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。

业主室内装修中，物业公司对违规业主通过劝阻、制止并向相关职能部门报告的方式来实施服务与管理。

二、这些事是开发商的事

保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、烟道漏烟串味、墙面或楼顶渗漏、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商分包的建设方、施工方的责任。

由于许多物业公司是开发商全额子公司，不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。

其实，开发商将房屋卖给业主后，房屋产权属于业主而不属于开发商，不管是开发商所成立的物业公司还是其他物业公司，都不承担应由开发商分包的建设方、施工方承担的责任。

三、这些事是相关部门的事

指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、侦破业主家里被盗案件、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是政府各职能部门；如社区、公安、城管、房管、环保等工作X畴，这些事物业公司有责任配合和协助相关部门工作。

四、这些事是相关企业的事

业主家里供水、供电、供气、供暖、、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决，也不在物业公司服务X围。

《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。

由于目前城市供水、供电等企业在收费时，部分仍以总表计费，并由物业公司按分户表代收代缴，工作中，一方面，物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收；另一方面，供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。

五、这些事是业主自己的事

家里的门窗框坏了，水阀、水龙头坏了，电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己决定的事。

过去，房屋的所有权是政府或产权单位，这些事都该政府或产权单位管，现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）都该业主自己管。

这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务X围，而属于有偿服务X围。

另外，召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等，这些也都是全体业主的事。

六、物业管理费什么时候开始收取？

2011年1月1日起经省人大批准颁布实施的《某省物业管理条例》第五十四条规定：

前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。

房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

房屋达到交付条件，买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起始日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。

七、任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为问题，物业公司能履行的义务和行使的权利：

根据《物权法》及《物业管理条例》的规定，物业服务企业物业服务企业应当履行告知、制止、报告三项义务。

告知义务：

物业服务企业应通过住户手册、公告栏、宣传资料以及签订责任书等形式告知业主，在本小区内应该共同遵守哪些准则，哪些行为会损坏其他业主的共同利益。

制止义务：

对业主已经发生违规的行为，物业服务企业须尽到制止义务，制止义务包括劝告、批评教育、发出书面限期整改通知书等方式。

但物业服务企业并没有强制执法能力的权利。

报告义务：

对业主的一些某违规行为进行告知、制止无效的应当及时向相应职能部门报告。

八、空房未享受物管服务或感觉服务不好等其他情况是否要交纳物业费。

合同中约定，房屋空置期间，业主须全额缴纳物管费。

另物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供了服务，业主需按时交纳物业费。

（法律依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《某省物业管理条例》第六十七条）

九、业主已经装修完毕，如何退装修履约保证金？

“装修完毕后，业主、装修施工单位、物业专业技术人员联合对房屋进行三方验收，填写《房屋装修验收单》，验收合格需三方确认签字，施工人员交回出入证。

退装修履约金须装修验收满半年同时楼下业主签字认可无渗漏等现象即对第3方（相邻业主及公共设施设备）无影响，方全额退还。

”

十、装修履约保证金为什么要半年后才退？

部分装修问题会在房屋使用一定时间后才会显现，为确保装修不会给其他业主造成影响，保障所有业主的共同利益，所以装修履约保证金才会在半年后退还。

十一、为什么装修时要办理装修手续？

“依据中华人民某国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》第三章第十六条:

装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

十二、住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括的内容：

装饰装修工程的实施内容；

（一）装饰装修工程的实施期限；

（二）允许施工的时间；

（三）废弃物的清运与处置；

（四）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（五）禁止行为和注意事项；

（六）管理服务费用；

（七）违约责任；

（八）其他需要约定的事项。

增加的专项管理服务费用，主要包含以下内容：

（一）电梯及公共设施的成品保护费用；

（二）增加的电梯运输能耗及保养费用；

（三）增加的装修期间对公共环境污染的保洁费用；

（四）增加的装修期间公共秩序管理费用；

（五）增加的装修管理的费用。

十三、装修期间收取的管理服务费用，主要在那些方面支付:

装修期间因施工人员进出频繁和运送建筑材料、建筑废弃物等发生，会增加电梯及公共设施的管理维护费用，加大电梯能耗及保养成本；以及在装修期间对公共环境污染的清洁、保洁费用、公共秩序维护费用、公共设施细小损坏的修缮维护费用和加大装修巡检、办理等人员的成本及管理费用。

十四、装修收费的组成部分？

装修收费由：

装修管理服务费、装修建筑垃圾清运费、装修履约金三项构成。

其中，装修管理费、装修建筑垃圾清运费是按建筑平方及约定价格一次性收取；装修履约保证金按户及约定标准收取，此项按约定退还业主。

十五、装修垃圾清运费包括什么？

装修垃圾清运费（即废弃物的清运与处置）是指，装修中所产生的建筑垃圾由装修人将其袋装后堆放到物业指定的装修垃圾堆放点，由物业公司负责清运出小区，该费用包括：

装卸车费、运输费、倾倒处置费等。

十六、空调装在哪里？

在安装前，您可前往小区物业客户服务中心，物业会安排专人告知您该单元空调安装位置。

十七、是否可以在屋面上搭建其他建筑？

顶层屋面属于该楼业主的公共部分，根据《物业管理条例》和建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》及《某市装饰装修管理办法》等相关规定：

建筑物尤其是楼宇外观要保持协调统一并不得随意更改原规划设计。

如随意搭建就破坏了整体区域外貌，降低该楼宇的品质，产生安全问题，所以不允许业主私自占用。

十八、可否安装太阳能热水器？

楼宇顶层屋面属于业主共有的公共部分，为保持整个小区建筑的特色及美观，防止钻孔安装对屋面尤其是隔热层、防水层的损坏，加之有的层面是按不承载人设计的，其承载力的计算是有限定的，故一般情况下是不能安装太阳能热水器的。

十九、住宅能否改变使用功能？

住宅不能改变使用功能，购房合同中明确有规定说明，另《物权法》第七十七条明确规定“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

”

二十、物业是否可以托管钥匙，为什么要托管？

业主是否将房屋钥匙托管给物业是由业主本人决定的且和物业达成协议，物业托管钥匙主要是为了在业主未正式进场装修或入住之前，物业公司会免费定期对空置房屋进行检查、维修以及查看楼上楼下的试水等情况，从而为业主更好的服务，但如果您在室内放置了私人物品，物业公司将不会托管钥匙。

二十一、电梯使用单位的职责

电梯使用单位是指具有电梯管理权利和管理义务的单位或个人，其职责：

（一）保持电梯紧急报警装置能够随时与使用单位安全管理机构或者值班人员实现有效联系；

（二）在轿厢内或者出入口的明显位置X贴有效的《安全检验合格》标志；

（三）将电梯使用的安全注意事项和警示标志置于乘客易于注意的显著位置；

（四）在电梯显著位置标明使用管理单位名称、应急救援和维保单位名称及其急修、投诉；

（五）医院提供患者使用的电梯、直接用于旅游观光的速度大于2.5m/s的乘客电梯，以及采用司机操作的电梯，由持证的电梯司机操作；

（六）制定出现突发事件的应急措施与救援预案，学校、幼儿园、机场、车站、医院、商场、文艺演出场馆、展览馆、旅游景点等人员密集场所的电梯使用单位，每年至少进行一次救援演练，其他使用单位可根据本单位条件和使用电梯的特点，适时进行救援演练；

二十二、电梯应急救援的时间

《特种设备安全技术规X》第三章第十四条第三款中规定：

电梯内应公示24小时服务，电梯维保单位接到故障通知后及时予以排除，接到电梯困人故障报告后，维修人员及时抵达维保电梯所在地实施现场救援，直辖市或者设区的市抵达时间不超过30分钟，其他地区一般不超过１小时。

二十三、电梯使用过程中的注意事项

（一）遵守电梯安全注意事项和警示标志的要求；

（二）不乘坐明示处于非正常状态下的电梯；

（三）不采用非安全手段开启电梯层门；

（四）不拆除、破坏电梯的部件及其附属设施；

（五）不乘坐超过额定载重量的电梯，运送货物时不得超载；

（六）不做其他危及电梯安全运行或者危及他人安全乘坐的行为；

二十四、电梯事故的分类

根据《特种设备安全监察条例》第六章第六十一条中的事故分类，特种设备事故分为特别重大事故、重大事故、较大事故与一般事故4级。

（一）特别重大事故：

特种设备事故造成30人以上死亡，或者100人以上重伤，或者1亿元以上直接经济损失的。

（二）重大事故：

特种设备事故造成10人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重伤，或者5000万元以上1亿元以下直接经济损失的；

（三）较大事故：

特种设备事故造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上50人以下重伤，或者1000万元以上5000万元以下直接经济损失的；

（四）一般事故：

电梯轿厢滞留人员2小时以上的；

二十五、电梯故障的自救之情况一：

电梯突然停止运行怎么办？

如果电梯突然停下，首先不要惊慌，可尝试持续按开门按钮，并通过电梯内对讲机或手机拨打电梯维修单位的服务求助。

也可通过大声呼救等方式向外界传递被困的信息，不要强行扒门或试图从轿顶天花板爬出。

二十六、电梯故障的自救之情况二：

电梯失去控制急速下坠怎么办？

轿厢突然下坠时：

（一）快速把每一层的按键都按下。

（二）如果电梯内有把手，一只手紧握把手固定位置，防止摔倒。

（三）整个背部与头部紧贴不靠门的内墙，呈一直线，运用墙体作为脊椎防护。

（四）选择一个不靠门的角落，膝盖呈弯曲姿势，借膝盖弯曲来承受重击压力。

因为韧带是唯一人体富含弹性的一个组织，所以借用膝盖弯曲和踮脚姿势来承受重击压力，加大缓冲，比骨头来承受压力来的大。

（五）把脚跟提起，呈踮脚姿势。

二十七、乘坐电梯需文明乘坐，请遵守以下四不要:

乘坐电梯时请文明安全乘坐;不要用手或身体强行阻止电梯门开合;不要在电梯内蹦跳;不要对电梯使用粗暴行为，如用脚踹轿厢四壁或用工具击打等;不要在电梯里吸烟，电梯对烟雾有一定的识别功能，电梯里吸烟，很可能会让电梯误以为着火而自动上锁，导致人员被困。

二十八、物业管理服务的基本内容？

物业管理服务的基本内容按照其服务性质和提供的方式一般分为三类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务、委托性的特约服务。

二十九、住宅小区常规性的公共服务哪些内容：

住宅小区的常规性的公共服务包括以下内容：

（一）物业共用部位的维护与管理；

（二）物业共用设施设备及运行的维护与管理；

（三）环境卫生、绿化管理服务；

（四）小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务；

（五）房屋装饰装修管理服务；

（六）物业档案资料的管理工作；

（七）代收代缴等服务。

三十、物业公司在电梯管理中有哪些职责及工作？

物业公司应当根据本小区实际情况，建立以岗位责任制为核心的电梯使用和运营安全管理制度，并且严格执行。

安全管理制度至少包括以下内容：

（一）相关人员的职责；

（二）安全操作规程；

（三）日常检查制度；

（四）维保制度；

（五）定期报检制度；

（六）电梯钥匙使用管理制度；

（七）作业人员与相关运营服务人员的培训考核制度；

（八）意外事件或者事故的应急救援预案与应急救援演习制度；

（九）安全技术档案管理制度。

三十一、电梯出故障困人怎么办？

（一）被困人员应立即拨打电梯轿厢中预留的，通知物业或维保单位自己被困在轿厢内。

（二）物业解救人员应立即前往电梯所在楼层和机房，将被困人员解救出来；如物业解救人员时发现电梯因故障困人要及时和电梯维保单位取得联系，电梯维保单位应设立24小时维保值班，保证接到故障通知后在约定的时间内赶到解救人员和排除故障。

电梯维保单位接到电梯困人故障报告后，维修人员及时抵达维保电梯所在地实施现场救援，直辖市或者设区的市抵达时间不应超过30分钟，其他地区一般不超过1小时。