我国物业管理行业发展现状及其对策1.docx

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我国物业管理行业发展现状及其对策1

我国物业管理行业发展现状及其对策

（1）

各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。



4、物业管理经费难以为继。

物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。

但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。

这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。

目前，由于职工工资中没有足够的住房消费含量，很多城市对物业管理的收费定价主要考虑居民的承受能力，收费标准低于成本，物业管理企业亏本经营，难以发展。

也有的物业管理企业存在多收费、少服务问题，引发住户的不满。



5、物业管理法制不健全。

全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。

为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。

物业管理涉及销售商品房的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系，尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规，致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。

因此，加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。



6、物业管理公司与社会相关方面关系不顺。

物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。

由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。



7、物业管理不到位。

目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。



8、产权关系不明晰。

受产权人的委托实行管理服务，应以产权明晰为管理的基础。

但是很多住宅小区房屋的共用部位、共用的设施设备、及小区配套的房屋、设施设备、道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理和收费带来困难。

9、建管之间缺乏有效衔接。

一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题，建管脱节造成物业管理先天不足。

有的工程质量低劣，有的配套设施不完善，有的开发建设单位在商品房促销时，对物业管理作出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难。

10、业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立。

在大多数地区，物业管理的市场环境没有形成，业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立。

11、行业队伍素质偏低，人才短缺。

物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才，但目前物业管理的职业化队伍尚未形成。

努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理者队伍，促使管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高的任务非常急迫。

12、地区间发展不平衡。

从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。

深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批40家物业管理资质一级企业中深圳占了18家；全市有146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的1/7.据不完全统计，2002年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，经济发达城市已达50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

又因为普遍物业管理企业规模较小，缺乏市场竞争力，据资料显示，1997年底我国约有物业管理企业7000家，至2003年底达2万余家，增长速度极快。

建设部2003年颁布的一级资质物业管理企业只有78家。

尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。



二、解决物业管理所存在问题的对策

1、走专业化发展之路。

物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。

物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。

全国70％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。

2、走法制化发展之路。

实际上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。

为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。

3、走集团化发展之路。

在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。

同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。

为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛。

另一方面，严格降低清除制度。

启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。

4、走品牌化发展之路。

品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。

物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。

5、走智能化发展之路。

随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。

物业管理企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理方法。

6、走“以人为本”的发展之路。

物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。

物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。

物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。

任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。

四、我国物业管理发展趋势

1、企业竞争已经进入了品牌时代。

一方面，物业管理品牌企业的优势在市场竞争中得到了充分体现，很多的物业管理项目被品牌企业接管，从而促使越来越多的企业纷纷把实施品牌战略作为走向市场的重头戏。

另一方面，大量品牌物业管理企业，以品牌的优势逐步向全国范围主要城市进行战略布局和布点扩展。

其中以上海、深圳最具有代表性。

随着全国知名地产开发企业进军西安房地产市场，与之配套的物业管理企业也随之而来，参与到西安物业管理市场当中。

2、企业文化建设备受青睐。

大多数物业管理企业，特别是品牌物业管理企业，都非常重视企业文化的建设，把企业文化建设列在重中之重来抓。

3、物业管理人才的争夺和竞争将更加激烈。

人才优势是企业竞争力的核心，是企业发展的重要动力和保障。

近年来，物业管理企业的人才争夺和外流现象十分严重，一些物业企业不惜以各种优惠待遇抢夺人才。

同时，把留用和培养人才也作为企业发展的重要战略来抓。

上海陆家嘴物业的经理培训机制就是很好的典型。

4、创新成为物业企业的核心竞争力。

随着社会进步、生活水平的提高，人们对物业管理和服务需求的日益增长，物业管理必须在观念、内容、形式、方法、手段、质量等方面不断进行创新。

例如，深圳市倡导的健康住宅示范区的健康式服务理念就是一个成功范例。

5、按质论价、菜单式服务成为趋势。

根据住宅物业管理服务要求的不同情况，设定了一级、二级、三级三个等级服务，每个服务等级又从基本要求、房屋管理、共有设备设施维护养护、保洁服务、绿化养护管理，以及协助维护公共秩序等六个方面的服务标准提出具体要求，即提出了服务菜单，由业主自主选择，这种按质论价、菜单式服务将成为时尚。

这样的做法已经在上海广泛实行。

6、物业企业民营化趋势明显。

目前，民营物业管理企业尽管在行业中所占比例不是很大，还没有形成大的气候，但同2001年建设部的调查相比，已经有了很大的发展和提高。

专家预测，今后几年将是我国民营物业企业进入快速发展时期，民营物业企业在物业行业中的地位将得到明显的提高和改善，并将成为我国物业管理行业的主力。

上海、深圳等地一些知名大型物业企业已经陆续进行民营改革。

五、总结

当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。

如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。

物业管理要以改善群众居住条件、促进社会经济发展为中心，以建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为目标，以培育市场、规范市场为重点，加快立法步伐，加快机制转换，加强监督指导，尽快提高服务质量，树立良好行业形象，推进物业管理的健康发展。