长沙房地产市场分析.doc

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2014年长沙市房地产市场分析

一、政策分析

（一）"湘五条"正式出台省内异地购房可申请公积金贷款

8月11日，湖南省住建厅印发《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称"意见"），明确规定将从政府回购普通商品房用做保障房源、异地购房者可申请公积金贷款以及住宅产业化建设项目，资本金监管减半等五方面促进湖南省房地产市场平稳健康发展。

（二）央行发布930房贷新政——后"930"时代长沙各大银行房贷政策一览

9月30日，央行发布"限贷松绑"新政。

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。

在9月底央行和银监会调整房贷政策后，多家大行已经出台了具体措施，并已按照新的房贷政策开始执行。

其中，国有四大行公开表示已经开始落实执行首套房贷新政策。

目前，长沙已有多家银行开始执行"认贷不认房"，部分银行已将首套房贷利率回归至基准。

（四）长沙公积金新政于12月18日起正式实施

12月18日起，长沙市出台的系列公积金新政将正式实施。

新政取消了公积金贷款担保收费，放宽了租房提取、购房提取及提前结清提取的条件，并将申请贷款缴存时限缩短为六个月。

同时，购房和还贷提取公积金仍执行"保一限二禁三"的差别化政策。

（五）长沙公积金贷款利率下调省直公积金将同步下调

长沙住房公积金管理中心明确，自2014年11月22日起，住房公积金贷款利率同步下调0.25个百分点。

其中五年以下（含五年）贷款利率下调至3.75%，五年以上贷款利率下调至4.25%。

2014年11月22日之后发放的公积金贷款，按照新的利率执行。

湖南省直单位住房公积金管理中心也将同步下调住房公积金贷款利率。

存贷款利率11月22日起下调房贷"打了94折"：

中国人民银行宣布，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。

这是继2012年7月后，两年多来央行首次降息。

2014年长沙楼市相关政策一览

日期

政策

摘要

4月14日

湖南省直公积金政策调整

湖南省直单位住房公积金管理中心公布《关于调整住房公积金提取和贷款政策的通知》，此次政策大幅提高了贷款和提取公积金的门槛。

5月12日

梅溪湖宣布大学生购房补贴措施

大学生在梅溪湖购房或者租赁写字楼，可享受梅溪湖公司提供的多重补贴。

6月23日

"以房养老"4城试点

中国保监会正式发布指导意见称：

7月1日起，北上广汉开展老年人住房反向抵押养老保险试点，试点期为两年。

6月26日

限购松绑打响第一枪

呼和浩特成全国首个正式发文确定放开限购的城市，截止12月8日，限购城市仅剩北上广深和三亚五城。

8月1日

湘江新区推行买房补助

《关于支持鼓励创新创业人才入驻的暂行规定》指出，自8月1日起，湘江新区鼓励创新创业人才入驻，范围内买房补助200元/平。

8月1日

"望八条"出台

长沙市望城区人民政府关于支持和促进房地产业持续健康发展的若干意见指出：

望城区安排购房补助专项资金1亿元，实行购房货币补贴，维修资金可缓交。

8月6日

长沙90平以下商品房限购放开

7月底，长沙市住建委官方默许长沙逐渐放开90平方米以下户型销售限制，开发商可以通过楼盘为单位，向长沙市住建委申请。

8月初，长沙限购正式公开取消。

8月11日

湘五条颁布

政府回购普通商品房用作保障房源、异地购房者可申请公积金贷款等五大救市举措登台。

8月22日

天心区推行金融机构入驻补贴

《长沙市天心区促进金融产业发展的若干办法》出台，金融机构在天心区购买写字楼给予最高1500元/平的补贴。

9月26日

天心区开启购房契税补贴政策

凡9月26日至12月25日在天心区购买新建商品房的购房者，天心区政府给予1个百分点的契税补贴。

9月30日

央行房贷新政

央行总行发文：

首套房贷最低7折利率，二套结清算首套。

10月1日

长沙多银行首套房利率回归基准

长沙工商银行、农业银行、建设银行等银行首套房利率回归基准，但折扣难觅。

10月9日

《湖南省推进新型城镇化实施纲要》出台

明确所有城镇原则上全面放开落户限制，推进农业转移人口落户城镇。

10月15日

棚户区安置补贴细则实施

《长沙市棚户区改造安置补贴审批操作细则》实施，符合条件的三类人员可领取15万元棚改安置补贴。

11月1日

湖南省直公积金新政出台

《关于调整省直住房公积金贷款有关政策的通知》：

住房公积金个人住房贷款限制被放松，恢复省内异地在长沙公积金贷款购房。

11月18日

长沙公积金政策调整

长沙市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金提取、贷款有关政策的通知》，连缴6个月可办贷款（原为12个月），提取公积金付房租不需合同证明。

新政将于12月18日起正式实施。

11月22日

央行两年来首次降息

金融机构存贷款利率下调，贷款利率下调0.4个百分点，存款利率浮动区间由1.1倍调整为1.2倍。

11月22日

长沙公积金贷款利率调整

按央行要求，五年期以下（含五年）贷款年利率从4%调整为3.75%，五年期以上从4.5%调整为4.25%。

11月26日

长沙被征地农民社保新规

长沙市政府门户网公布了新版《长沙市被征地农民就业培训和社会保障办法》，不满16周岁被征地农民基本生活补助标准增加2000元。

12月22日

《不动产登记暂行条例》发布

《不动产登记暂行条例》由国务院下发至中央各部委及相关部门，并将于2015年3月1日起实施。

12月25日

长沙县出台"县八条"

长沙县政府出台了《关于促进房地产行业持续健康发展的若干意见》（以下简称“《意见》”），每套房最高补一万元。

二、土地市场状况分析

（一）土地成交情况

2014年长沙楼市成交量与成交金额同比均出现较大幅度下降。

今年1-12月，长沙市五区内累计成交92宗地块，同比降30.3%，成交面积529.32万平方米；土地出让金212.17亿元，同比降53.8%。

根据相关统计显示，1-12月份，长沙五区共计划供应108宗，其中成交92宗，未成交16宗。

整体来看，长沙土地市场表现较为低迷，月均卖地17.68亿元，其中成交额最低的11月份不足1亿元。

2014年长沙土地市场呈现新特点，即“工业用地唱主角”、成交“迈入底价时代”。

数据显示，2014年长沙土地市场工业用地成交45宗，占比近成交总量的5成；底价成交也成为新常态，仅12宗为溢价出让。

（二）2014年1-12月土地成交金额及面积

根据相关统计显示，长沙市内五区（不包括望城区）今年共成功出让92宗地，同比降30.3%，出让总金额212.17亿元；出让总面积529.32万平方米，2013年仅商业、住宅土地出让就达731万平米。

2014年长沙土地市场表现较为低迷，月均卖地17.68亿元，其中成交额最低的11月份仅5873万元。

（三）2014年岳麓区为长沙土地市场的供应主力

从区域上看，岳麓区是长沙土地供应和成交的主力军，2014年岳麓区共挂牌60宗（包括高新区），成功出让51宗，占成交总量的55.4%；其次是雨花区和开福区，分别成交15宗和14宗。

岳麓区是长沙土地出让的集中地区，这块热土多次吸引地产大佬的角逐，2月份，绿地以28.1亿元摘得溁湾镇商圈核心地块，楼面价高达6837.21元/平，成为2014年长沙土地市场的“地王”；12月岳麓区梅溪湖板块和滨江新城板块2宗地起价共超10亿，均成功出让。

虽然该区一直备受关注，但也难逃整体市场下滑带来的影响，2014年岳麓区地块多次遭遇流拍，其中最引人注意的便是6月份滨江新城起始价19亿的一商住用地遭流拍。

（四）2014年长沙土地成交类型分布情况

长沙工业用地唱主角成交占比近五成

数据统计，2014年长沙市共挂牌108宗土地，成功成交92宗，其中有45宗为工业用地，占据长沙土地市场的半壁江山。

从月份分布来看，工业用地供应主要集中在2014年9月、11月和12月。

商业用地和商住用地共成交38宗；纯住宅用地供应低迷，成交仅4宗；其他用地成交5宗。

（五）2014长沙土地市场迈入"底价时代"房企拿地谨慎——全年底价成交宗数约占总成交量的87%

2014年2月，长沙土地市场还硝烟弥漫，绿地地产集团、卓越集团等大牌房企集体补仓。

但进入第二季度，长沙土地市场迅速降温，成交总额19.7亿，仅占一季度的20%。

土地市场冷暖的一个重要参考值便是溢价率。

自6月份以后，长沙土地市场持续乏力，连续4个月长沙土地成交都是零溢价；商住用地还出现多次流拍。

全年成功出让的土地约87%都是底价成交，仅12宗为溢价成交，且仅2宗溢价出现在下半年。

三、商品房市场状况分析

2014年前三季度，长沙楼市量价齐跌。

随着放松限贷、放松限购、公积金新政等利好政策接二连三出台，长沙楼市也出现了回暖迹象。

尤其是在岁末，房企为年底冲量推出了给力折扣，使得长沙楼市频传捷报，周成交量节节攀升，2014年12月连续两周成交量破“三千”大关。

不过，长沙楼市的根本格局并未因此而改变。

据相关数据统计显示，2014年长沙新建商品房网签共104060套，成交面积为1146.35万平方米，同比分别下跌21.2%和19%。

价格方面，长沙内六区新建商品住宅网签均价为6443元/㎡，同比跌11%，长沙楼市整体量价齐跌。

2014年长沙新建商品房成交面积概况

当2014年过去一半时，楼市亮出了警示灯：

1-6月，长沙内六区住宅累计成交面积和成交套数同比均大幅下降。

7月以后，由于市场情况不明朗，购房者观望情绪浓厚，长沙楼市成交量下跌月份居多。

直到“9·30房产新政”出台，房企趁机推出各种促销，才出现10月环比增长迅速。

随后，楼市一系列利好政策的出台，给市场吹来一阵阵暖风。

虽然11月环比有少许回落，但成交量整体回归平稳。

尤其是到2014年年底，开发商为冲刺销量推出大幅度优惠，使得成交量步步攀升。

2014年长沙楼市开盘量上半年推盘波动大下半年整体较平稳。

在经历了2月份的开盘“冰点”期之后，进入二季度，长沙入市的新盘明显开始增多。

尤其5月恰逢长沙地铁2号线正式开通运营，地铁口物业受关注度持续高涨，不少楼盘瞅准这一时机，推货上市。

进入2014年楼市下半场，随着限购取消、“湘五条”等一系列政策的刺激，开发商在推新热情较高昂，幅度变化较小。

为缓解库存压力，房企纷纷迈开了冲刺的步伐，不管是老盘推新还是纯新盘入市都有不同程度的优惠措施。

2014长沙内六区商品住宅区域成交概况——长沙楼市成交下滑芙蓉区同比跌29.28%居首

2014年房地产市场成交态势整体不佳，长沙各区商品住宅整体成交全线下滑。

从各区商品住宅成交量来看，岳麓区全年成交24937套276.37万㎡，同比下跌17.88%，居于六区成交首位；芙蓉区成交3413套38.36万㎡，同比下跌29.28%，降幅最大。

雨花区成交14414套166.36万㎡，同比下跌25.75%；望城区成交10680套119.28万㎡，同比下跌16.96%；开福区成交8595套103.02万㎡，同比下跌26.89%；天心区成交7620套87.49万㎡，同比下跌17.66%。

长沙楼市去化压力大“以价换量”成常态，长沙楼市库存量大房企去化压力大

2014年商品住宅供需双双下降，成交面积略高于新增供应，销供比增至1.04。

2014年，长沙商品住宅新批上市面仅999万平方米，较去年1270万平方米下降21.3%，此外2014年成交面积比去年下降14.4%，销供比较2013年上升0.04，市场在2014年行情下滑大背景下，以去化为主。

一方面是累计的库存量大增，一方面是全年销售的不振，开发商不得不采取促销手段走量，“以价换量”渐渐成为楼市新常态。

改善置业成为长沙楼市消费主力

改善需求增多120-144平米户型段占比提升——据中国指数研究院数据显示，按面积段来看，60-120平户型依旧最为热销，120-144平米户型段占比有所提升。

具体来看，2014年，60-120平方米户型成交套数占市场总体比重为54.53%，较2013年减小了4.7个百分点，占比仍然是最高的产品类型；120-144平方米户型占比略有提升，占比分别为22.06%，较2011年上升1.4个百分点；同时，144平方米以上户型占比有所上升，占比为12.55%。

利好政策频频出台长沙楼市改善型需求被激活——“认贷不认房”、住房公积金新政等利好政策的落地，在一定程度上激活其购房需求。

从潇湘晨报发布“2014年长沙六区居民置业需求占比”图来看，目前长沙市居民置业有40%的人群是“首次置业”;57%的人是“改善置业”，仅有3%的人为“高端置业”。

从看房团成员年龄构成来看，25-35岁和35-45岁年龄段的购房人群已经成为长沙新建商品住宅市场的主要支撑，占比超过六成。

尽管长沙楼市在2014年末出现的一系列利好政策刺激下，销量呈现回升之势，但并未能扭转去年12月房价的下滑趋势。

中国指数研究院发布的数据显示，12月长沙新建住宅均价环比下跌0.92%，跌幅扩大0.12%，为6362元/平米。

这一价格，同比长沙2013年12月的均价6997元/平米，下跌了9.07%；相比长沙2012年12月的均价6394元/平米。

2014长沙内六区商品住宅成交均价

开福区成交均价居首位望城区最低：

从各区商品住宅成交价来看，开福区成交均价最高，达7863元/㎡，同比上涨2.99%;望城区成交均价最低，为4693元/㎡，同比下跌8.07%;天心区成交均价跌幅最大，为6905元/㎡，同比下跌8.72%;芙蓉区成交均价涨幅最高，为7403元/㎡，同比上涨6.14%。

岳麓区成交均价为6442元/㎡，同比下跌1.44%;雨花区成交均价为6510元/㎡，同比下跌8.44%。

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