物业费管理费测算指引书完整资料doc.docx
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物业服务费测算工作指引
为规范拟接管项目物业服务费的测算，保证服务费收费标准合理，保障物业经营的正常开展，确保公司的可持续发展,特制定本工作指引。
第一章测算前准备工作
1.1与地产公司总工室、工程部、营销部等相关部门联系，获取项目总规图、相关设计图纸，了解项目物业类型、基本建设指标、共用设施设备明细、机电设备明细等项目基本情况，填写《项目基本情况统计表》（参照附件1）。
1.2收集当地物业服务相关法律法规，查询当地相关专业服务机构的收费标准，了解当地物业相关政策规定及专业服务市场行情，填写《当地市场行情调研表》（参照附件2）。
1.3通过网络、电话、现场调研等渠道，了解项目周边楼盘房价、管理水平及服务费标准，填写《项目周边楼盘收费调研情况一览表》（参照附件3）。
1.4根据项目特点和集团对项目的定位，编写《项目物业管理方案》，明确装备配置计划、绘制秩序维护员布岗平面图、确定项目定编人数（不考虑停车管理、泳池经营所需相关人员）。
对于多业态综合项目还需在布岗平面图上明确各业态虚拟专用区域，统计物业构成及业务分摊相关数据。
第二章测算原则
2.1物业服务费测算根据《物业管理方案》确定的物业管理服务标准，采用列举法测算。
2.2物业服务费测算时，不计停车管理、泳池经营所发生的人工成本及相关费用。
2.3为简化计算，项目开办之初所采购的固定资产和低值易耗品（参照《项目物业管理方案》中的《装备配置计划》）在费用测算时纳入固定资产折旧一并计算。
2.4对于多业态综合性项目，各项服务成本按共同分摊和各业态独立承担分别测算，分业态合计，测算出各业态各自的管理成本。
如：
多层住宅成本=多层住宅独立成本+共同分摊成本×多层住宅收费面积/总收费面积
高层住宅成本=高层住宅独立成本+共同分摊成本×高层住宅收费面积/总收费面积
2.5临街商铺在2层以上且面积超过5000㎡的，应作为独立业态单独测算，各项目配套的各中心按一种业态独立测算。
2.6服务费测算时要考虑南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同以及气候原因对绿化养护、设施管理等方面的影响而导致的服务费成本的变化；
2.7服务费测算是要考虑法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而导致的管理成本的不同。
2.8物业服务费测算时，要具有前瞻性，充分考虑未来3-5年人工费及CPI的上涨因素。
第三章测算方法
3.1为了测算的方便，所有费用均按行业费用分类习惯，归类核算（见表1）,表中业态分类可根据项目实际增减。
表1:
城市【项目】物业服务费测算汇总表
项目概况
总建筑面积㎡。
其中：
多宅建筑面积㎡；高层建筑面积㎡，别墅面积㎡，商铺面积㎡,……面积㎡。
占总成本的百分率
费用分摊
业态类别
序号
测算项目
月度总费用（元）
多层
高层
别墅
商铺
学校
综合楼
配套中心
1
人员工资及福利等（见表2-1、-2）
2
清洁卫生费用（见表3-1、-2）
3
绿化养护费用（见表4-1、-2）
4
设施设备日常维护费用（见表5-1、-2）
5
设施设备日常运行电费（见表6-1、-2）
6
秩序维护费用（见表7）
7
办公费用（见表8）
8
固定资产折旧（见表9）
9
保险费用
10
不可预计费用
11
利润
12
税费
合计（元）
单价（元/平方）
3.1.1表1中的物业公司保险费一般为小区公众责任险费用，应根据项目建筑面积、规划户数结合当地市场价格水平估算；
3.1.2表1中的不可预计费用=∑表中1-9项×2%；
3.1.3表1中利润=∑表中1-10项×8%；
3.1.4表1中税费=∑表中1-11项×当地税费标准/（1-当地税费标准）。
3.2人工费用测算
3.2.1人工费用测算按集团人工综合成本法测算,人工费用包括工资、社会保险、公积金、节假日加班费、服装费、住宿费、餐补、高温补贴、双薪及奖金以及其他福利。
参照附件4《人工综合成本参考表（2012·广州）》。
表2-1：
人工费用测算表
部门
岗位
人数（人）
人工综合成本（元/月）
合计金额元）
岗位属性
备注
客服中心
项目负责人
共担
客服部
部门经理
共担
副经理
共担
客服/物业主管
共担
人事/行政助理
共担
客服/物业助理
客服收费
共担
厨师
共担
厨工
共担
…
客服部小计
工程维修部
部门经理
共担
副经理
共担
工程/维修主管
共担
工程技师
强弱电技工
给排水技工
综合维修技工
…
…
空调技工
综合楼
…
…
工程部小计
保安部
部门经理
共担
副经理
共担
消防主管
共担
中队长
共担
大门形象岗
共担
大门秩序岗
共担
监控中心
共担
固定岗
共担
商铺
…
巡逻岗
共担
商铺
…
轮休
共担
…
…
保安部小计
合计
表2-2:
人工费用分摊表
业态类别
多层
高层
别墅
商铺
学校
综合楼
配套中心
独立成本（元）
共同分摊成本（元）
分摊合计（元）
3.2.2人员工资原则上按当地工资水平和公司薪酬制度核准；
3.2.3社会保险费、公积金测算按当地政府每年颁布的基数及系数并参考公司相关制度计算；
3.2.4法定节假日加班按全年加班11天及国家法定月工作时间计算；
3.2.5服装费按冬季2套，夏季2套，2年折旧，管理人员按冬装558元/套，夏装195元/套，其他员工冬装按295元/套，夏装160元/套；每人全年服装总费用/12个月/2年；
3.2.6住宿标准按宿舍租赁费用及宿舍床上用品费用计算，约314元/月。
其中：
宿舍租赁费用按300元/人/月计（含家私、家电、物业服务费、公摊费、租赁税金）；宿舍床上用品按500元/床，3年折旧计算，即每人每月床上用品费用=500元/12个月/3年≈14元；
3.2.7餐补按15元/人/天，管理人员22天，普通员工26天计；
3.2.8高温津贴发放月份为6-10月，中层及以上员工按100元/月计算（月均约42元），其他员工按150元/月计算（月均约63元）；
3.2.9其他福利按开门利市100元、中秋节费用150元、团年饭费用100元。
普通员工分摊女员工三八节费用100元（平均50元/人计算），保安员增加八一节慰问费用300元/人；
如：
保安每月其他福利=（100+150+100+300）/12≈54元；
普通员工每月其他福利=（100+150+100+50）/12≈33元。
3.2.10双薪及奖金测算按1个月工资考虑，按12个月分摊。
3.3清洁卫生费用。
3.3.1清洁卫生费用测算时按清洁外包考虑，费用主要包括清洁外包费、垃圾清运、日常消杀、清洁用水、外墙清洗费、化粪池清理费等；
3.3.2清洁外包费用按当地含人工及物料费用的市场价格测算，外包费用中还应包含石材晶面处理费用；
3.3.3垃圾清运费用按当地政府指导价格进行测算；
3.3.4日常消杀费用按政府指导价格或市场平均价格进行测算。
日常消杀中应考虑白蚁专项防治费用；
3.3.5清洁用水费用按当地清洁人均用水量进行计算，根据当地经验数据估算；
3.3.6外墙清洗外包费用按当地市场平均价格进行测算，住宅按5年洗一次考虑，其它物业根据当气候条件及规定确定；
3.3.7化粪池清理费用=化粪池总容积÷5m3/车×每车次当地市场平均价格。
表3-1：
清洁服务费用测算表
序号
项目
数量
单位
测算标准
单位
合计金额（元）
项目属性
备注
1
清洁外包
人
元/人
共担
人
元/人
商铺
人
元/人
…
2
垃圾清运
户
元/户
共担
户
元/户
商铺
户
元/户
…
3
日常消杀
次
元/次
共担
4
清洁用水
吨
元/吨
共担
5
外墙清洗费
平方
元/平方
住宅
平方
元/平方
配套中心
平方
元/平方
…
6
化粪池清理费
项
元/项
共担
项
元/项
别墅
项
元/项
…
7
…
表3-2:
清洁服务费分摊表
业态类别
多层
高层
别墅
商铺
学校
综合楼
配套中心
独立成本（元）
共同分摊成本（元）
分摊合计（元）
3.4绿化养护费用测算。
3.4.1绿化养护费用测算时按绿化外包考虑，费用主要包括绿化外包及绿化用水费用等；
3.4.2绿化养护费用按当地市场平均价格进行估算；
3.4.3绿化养护用水按当地绿化平均用水量进行估算。
表4-1：
绿化养护费测算表
序号
项目
数量
单位
测算标准
单位
合计金额（元）
项目属性
备注
1
绿化外包
平方
元/平方
共担
平方
元/平方
别墅
平方
元/平方
…
2
绿化用水
吨
元/吨
共担
吨
元/吨
别墅
吨
元/吨
…
3
…
表4-2:
绿化养护费分摊表
业态类别
多层
高层
别墅
商铺
学校
综合楼
配套中心
独立成本（元）
共同分摊成本（元）
分摊合计（元）
3.5设施设备日常维护费用。
3.5.1设施设备维护费用主要包括公共照明系统、供配电系统、暖通系统、给排水系统、发电机系统、消防系统、弱电系统、物业本体及设施、电梯等日常维修支出；
3.5.2公共照明系统包括日光灯、节能灯、灯座、感应开关等材料，日常维护以更换光源为主，一般以节能灯每个使用寿命1.5年进行测算；
照明系统月维护费用=节能灯个数×单价÷18个月；
3.5.3物业本体及设施的维修费用按同档次楼盘进行估算；
3.5.4供配电系统维修保养材料按同档次楼盘根据经验估算,检测费按当地专业维保单位的市场价格估算；
3.5.5暖通系统主机维保及检测费用按市场价估算，日常维修材料费按经验值估算；
3.5.6给排水系统、发电机维保费按经验值估算，水箱清洗及检测费按市场价估算；
3.5.7电梯年检费按政府指导价计算，维保费按当地市场价估算，如采用全包形式材料费不计；
3.5.8消防系统维保费按市场价格估算。
表5：
设施设备维护费测算表
序号
项目
子项
数量
单位
测算标准
单位
金额合计（元）
项目属性
备注
1
照明系统
照明维修费
项
元/项
共担
照明维修费
项
元/项
……
设备房电费
项
元/项
共担
…
…
2
物业本体及设施
广场、道路零星修补
项
元/项
共担
道牙刷漆
项
元/项
共担
房屋本体维护、局部修补
项
元/项
共担
各类沟、井、渠、池维护
项
元/项
共担
各类建筑小品、休闲设施、公用标识等维护
项
元/项
共担
…
…
3
供配电系统
变配电设备日常综合维保费
项
元/项
共担
变压器安检每三年一次
项
元/项
共担
高压柜安检三年一次
项
元/项
共担
…
…
4
暖通系统
供暖系统维保费
项
元/项
共担
供暖系统维修材料
项
元/项
空调系统维保费
项
元/项
综合楼
空调系统维修材料
项
元/项
综合楼
…
…
5
给排水系统
水泵综合维保
项
元/项
共担
管网、阀门维保及零部件更换
项
元/项
共担
水泵控制系统
项
元/项
共担
喷泉系统
项
元/项
共担
管网每年刷漆一次
项
元/项
共担
水箱清洗及检测
项
元/项
共担
…
…
6
发电机系统
每年更换一次机油
项
元/项
共担
每年补充燃油、畜电池液
项
元/项
共担
每二年更换一次滤清器
项
元/项
共担
其它零部件更换
项
元/项
共担
…
项
元/项
…
7
电梯
月维保费
项
元/项
高层
年安检费
项
元/项
高层
材料费
项
元/项
高层
8
消防系统
系统维保费
项
元/项
共担
系统零部件更换
项
元/项
共担
…
…
9
弱电系统
背景音乐与广播
项
元/项
共担
IC管理系统
项
元/项
共担
监控系统
项
元/项
共担
…
…
10
…
表5-2:
设施设备维护费分摊表
业态类别
多层
高层
别墅
商铺
学校
综合楼
配套中心
独立成本（元）
共同分摊成本（元）
分摊合计（元）
3.6设备设施运行电费测算。
3.6.1公共设施设备运行电费根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间（使用系数X使用时间）进行公共电费的测算。
表6-1：
设备设施运行电费测算表
序号
项目
设备设施
使用系数
安装总功率（KW）
每天使用小时数（小时）
月使用天数（天）
电费单价（度∕元）
金额合计
项目属性
备注
1
楼栋内公用电
楼宇大堂空调
共担
楼内公共照明
共担
电梯
共担
Ⅰ类单元费用小计
-
2
楼栋内公用电
楼宇空调
共担
楼内公共照明
共担
电梯
共担
Ⅱ类单元费用小计
-
3
楼栋内公用电
楼宇空调
综合楼
楼内公共照明
综合楼
电梯
综合楼
Ⅲ类单元费用小计
-
4
……
Ⅳ类单元费用小计
-
5
园区公共用电
园区日常照明
园区泛光照明
园区草坪灯照明
园区景观水泵
共担
园区公共电费小计
-
6
消防用电
消防设备
…
控制中心照明
…
消防用电费用小计
-
7
设备房用电
低区给水变频泵
共担
中区给水变频泵
共担
高区给水变频泵
共担
水损
户×吨×单价×%水损
共担
电损
共担
设备房电耗小计
-
…
…
表6-2:
运行电费分摊表
业态类别
多层
高层
别墅
商铺
学校
综合楼
配套中心
独立成本（元）
共同分摊成本（元）
分摊合计（元）
3.6.2公共照明系统电费：
室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道，小区公共景观等所有照明系统的电费，分区域、楼栋类别计算：
公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的实际工作时间（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）
3.6.3楼栋单元内公用电费测算以单元类别为单位，根据项目实际情况按不同层高对楼宇进行分类，层高相差不多可考虑合并测算，如11层左右楼栋为I类单元，30层左右楼栋为II类单元，分别对电费进行测算。
3.6.4电梯系统电费。
电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的实际工作时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）
电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的实际工作时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）
3.6.5.消防系统电费。
消防水泵（按每季度检修1.5小时计算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×1.5小时÷3月
送、排烟风机（元/月）（按每季度检修1.5小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×1.5小时÷3月
中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价
3.6.6给排水系统电费。
供水变频泵、潜水泵电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价
3.6.7小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）
3.7秩序维护费用。
3.7.1劳保用品按10元/人.月计；
3.7.2消防演习费按1元/户.年计；
3.7.3消防培训费每年按秩序维护员的20%人员参加培训，费用标准按当地市场价格测算；
3.7.4人身意外险按全体秩序维护员100元/人.年计；
3.7.5对讲机占频费按当地政府规定计；
3.7.6物料消耗费用按经验值估算。
表7秩序维护费测算表
序号
项目
数量
单位
测算标准
单位
金额合计（元）
项目属性
备注
1
劳保用品
人
元/人
共担
2
消防演习费
次
元/次
共担
3
消防培训费
次
元/次
共担
4
人身意外保险
人
元/人
共担
5
对讲机占频费
台
元/台
共担
6
物料消耗
升级会员 