瀚宇金融详解房地产金融.docx
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瀚宇金融详解房地产金融
瀚宇金融详解房地产金融
目录
房地产金融讲义第一章房地产金融学概论
第一节房地产金融学的研究对象
第二节房地产金融概念、特点、作用
第三节房地产金融市场体系
第二章住房金融制度比较
第一节美国住房抵押金融制度担保+二级市场
第二节德国住房储蓄银行制度
第三节新加坡以公积金为核心的住房金融制度
第四节中国的公积金住房金融制度
第三章个人住房抵押贷款
第一节个人住房抵押贷款概述注:
详见教材
第二节抵押贷款工具1:
固定利率抵押贷款
第三节抵押贷款工具2:
浮动利率抵押贷款
第四节个人住房贷款的运作
第五节个人住房贷款的资信评估与风险防范
第四章住房抵押贷款证券化
第一节住房抵押贷款概述
第二节住房抵押贷款证券化的运作（MBS）
第三节次贷危机
第五章房地产开发企业融资
第一节房地产开发企业的融资来源
第二节银行贷款
第三节房地产投资信托
第四节REITS
第一章房地产金融学概论
第一节房地产金融学的研究对象
一、房地产业的特点及重要性
房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞大的产业群,是国民经济的重要组成。
一般认为在产业层次上,主要属于第三产业,事实上也包括了建筑、装修等第二产业的成分,有时又包括第一产业的内容（如园林等）。
房地产业是综合性非常突出的产业群,
（一）房地产业的特点
1.房地产业投资大、借款多、周期长。
2.房地产受区域市场影响较大
3.房地产具有投资和消费的双重性
4.房地产业的带动性十分突出
5.房地产受国家政策与城市规划影响
（二）房地产业的重要性
1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础
2.国民经济的重要部门
3.房地产是家庭重要财富
4.政府财政收入的重要来源。
二、金融
金融是指货币资金的融通,包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。
基本职能:
为经济的运行筹集资金和分配资金,它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移给需求方。
金融市场的功能:
资金聚集功能;配置功能;调控功能;信号功能。
三、房地产与金融的联系
（一）房地产业发展及房地产改革都需要金融行业的支持
1.房地产业的开发与经营离不开金融业的支持。
2.房地产的流通和消费需要金融业的帮助。
3.房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务
金融业除了以融资方式支持房地产业外,还可以运用多种金融工具,通过办理结算、信托、保险等业务,支持房地产的开发,促进房地产商品的流通与消费。
（二）金融业的发展需要在房地产业开拓业务
1.金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务,主要指贷款资产。
2.金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用和推广。
3.从房地产领域拓展金融业自身的发展空间。
（三）相互影响,相互促进
以上分析表明,房地产业与金融业相互溶合是现代社会经济发展的必然要求,两者是一种相互促进、相
互依赖、共同发展的关系。
四、“学”
（一）学科
房地产金融学,是以经济学和金融学为基础,介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的边缘学科。
它是以这些学科的基本理论和基本方法为基础,逐步独立和发展起来的,是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学。
它的研究对象是货币资本在房地产生产、交换以及消费领域的配置方式与配置效率。
（二）学什么
房地产领域可能出现的金融问题。
如何发挥金融市场的作用,更好的服务房地产。
以经济学为基础的,按照经济学的分类是以房地产经济学、金融学、投资学等学科为依托建立起来的。
按照经济学的体系可分为微观和宏观。
微观:
房地产的参与主体:
购买者筹资购房;开发商融资开发建设。
宏观:
一方面房地产和金融在宏观经济中的地位,房地产行业在国民经济中具有重要的地位,金融市场也是经济体的重要组成部分,跟其他的行业联系紧密,其波动对整个宏观经济的影响较大;另一方面,宏观经济调控的重要方面,房地产金融工具是宏观经济调控的重要杠杆。
第二节房地产金融概念、特点、作用
一、房地产金融的概念及内涵
房地产金融是在房地产开发、经营、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。
基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金,支持房地产开发、经营、流通和消费,促进房地产再生产过程中的资金良性循环,保障房地产再生产过程的顺利进行。
基本内容可以根据不同的目的来划分:
1.开发性房地产金融服务,是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动,其服务对象是经营者、建设者。
2.消费性房地产金融服务消费性房地产金融服务,是指为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动,其服务对主要是消费者、房地产的购买者等,最基本的产品就是按揭和保险。
3.市场化房地产金融服务,是指围绕着房地产市场、为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动,其服务对象是形形色色的市场参与者,提供的产品是各式各样的标准化和差异化服务,但这些产品又都是与房地产紧密联系在一起的、是以房地产为标的或以房地产为媒介的金融服务。
二、房地产金融的特点
由于房地产金融的融资对象具有与一般商品不同的特点,即房地产位置的固定性、价值量大、增值性等,决定了房地产金融与其他金融相比,具有以下四个特点:
1.房地产金融业务成本高、收益高
金融机构:
成本高、收益高
企业:
开发、经营,资金杠杆率高,资金使用周期长,支付的融资成本高。
居民:
流通、消费,贷款期限长。
2.信贷资金来源的短期性,运用的长期性
3.房地产金融具有较强的政策性。
房地产金融是房地产调控的重要手段。
房地产金融受政政策干预较多,同时也是政府扶持、补贴政策较多的行业。
对房地产业的调控源于房地产行业的重要性。
房地产具有商品和社会保障品双重特性;住房问题是个人问题又是社会问题。
4.房地产具有“抵押品”属性,使得房地产金融债权有保障
房地产金融一般属于长期信用,因此房地产金融机构在从事房地产贷款时,首先要考虑债权的安全性问题,即贷出去的款项能否按时、足额地收回。
为解决这一安全性问题,金融机构通常要求借款人提供担保。
担保包括人的担保（即保证）和物的担保（主要是质押和抵押）。
由于房地产属于不动产,具有保值和增值的特点,因此在实际操作中,常常以房地产作为贷款的抵押担保品,使贷款的可靠性、安全性大大提高。
三、房地产金融的作用
房地产金融的主要职能是为房地产业生产、流通和消费等环节筹集和分配资金,同时,提供有关房地产资金结算、审价、咨询、项目评估、房地产信托和代理保险等中介服务,具体来说房地产金融具有以下几个方面:
1.房地产金融是房地产业发展的保障
房地产的生产和消费都是大额交易,技术上需要金融服务的大力支持,没有金融就不可能有房地产业的大发展。
更加重要的是,房地产的生产和消费都需要大量融资,金融业的融资服务是房地产发展的保障,像所有的大额交易一样,资金成为房地产业的“血液”。
房地产金融是房地产业的重要依赖。
2.房地产金融政策是房地产宏观调控的重要手段
房地产业与金融业密切关系使得金融政策成为对房地产业进行宏观调控的重要手段,可以通过调控金融方面的一些控制变量如利率、保证金率等,来有效控制房地产市场的供给和需求,从而实现房地产业的良性发展,优化资源配置,提高城市和地区的综合竞争力。
3.房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径
房地产金融是引导房地产消费,促进住房制度改革的有效途径,通过利率优惠、税收优惠、住房公积金、鼓励居民自购住房等措施,一方面可以满足人民群众的住房消费需求,另一方面又可以推进社会经济的全面发展,有利于实现全面小康。
第三节房地产金融市场体系
房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和,包括各类住房存款、住房抵押贷款、房地产开发贷款、房地产信托、房地产保险以及房地产证券等。
一、融资主体及资金来源
1、个人筹资
来源:
商业银行、储蓄银行1、不动产抵押银行2、公积金等。
2企业:
商业银行,贷款;发行股票:
Ipo或增发;发行债券,房地产开发商通过券商发行公司债;
股权私募;信托计划等。
二、融资模式
直接融资VS.间接融资
间接融资是指通过金融中介机构参与的资金融通活动。
间接融资是指银行等房地产金融机构不直接参与房地产开发、经营与各种投资,而是根据自身资本运转状态与实际力量,对从事房地产开发、经营的公司（企业）组织存款并发放开发经营及消费所需的贷款,当然也可以是经中央银行批准在限额内发放固定资产（包括技术改造）贷款。
上述货款通常采取抵押贷款的形式。
形式:
银行吸收各种长期存款、短期存款,向房地产开发企业提供的土地开发贷款、短期流动资金贷款、以及向居民个人发放的住房消费贷款。
间接融资具有无限扩展的可能性,不受融资双方在资金数量、时间、地点与范围等方面的限制,因此融通灵活方便,资金运用也较为合理有效。
在房地产金融活动中,尤其是在住房金融活动中,必须依靠间接融资的方式,才能合理有效地实现资金融通。
直接金融是指不经金融中介机构做媒介,而由资金供给者和房地产资金需求者双方直接协商进行的融资。
形式:
政府发行的住房建设债券、住房公债、土地债券、投资基金,房地产公司发行的股票、债券、房地产投资券。
直接金融指不经金融中介机构作媒介而由资金供给者和房地产资金需求者双方直接协商所进行的融资。
直接融资是指房地产金融机构直接向房地产业投资,参与公司（企业）的开发、经营活动,以获取利润,同时还包括房地产企业直接在资本市场上发行股票或债券来筹集资金。
直接融资一般受到融资双方在资金数量、时间、地点及范围的限制,因此显得不灵活,但直接融资对房地产业改善经营管理、提高经济效益具有很大的帮助。
三、金融工具
房地产金融市场的金融工具是指可以在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约。
因为资金交易和一般商品买卖不同,必须借助于金融契约的形式,如商业票据、房地产金融债券、房地产抵押债券、房地产企业和房地产金融机构所发行的股票,以及未到期的住房存款单和住房抵押贷款契约等,这些都是可以用于交易的金融工具。
1.贷款
房地产抵押贷款:
担保贷款:
抵押、质押、保证贷款
1中德住房储蓄银行:
专营住房金融的专业性储蓄银行。
先存后贷,利率固定,专款专用,封闭运作。
服务于“三中”群体中等收入家庭中小面积。
于2004年2月15日正式开业。
是由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资组建的银行。
2不动产抵押银行:
抵押银行是专门经营以土地、房屋及其他不动产为抵押的长期贷款的专业银行。
法国的房地产信贷银行,德国的私人抵押银行和公营抵押银行等,均属此类。
抵押银行不接受存款,不经营结算业务,它们是专业化的抵押贷款中介机构。
抵押与质押最大的区别就是抵押不转移抵押物,而质押必须转移占有质押物。
2.信托
信托:
委托人给予对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。
房地产信托:
与房地产相关的信托行为成为房地产信托。
狭义上,房地产信托是指用于房地产行业的资金信托或以房地产为信托标的物的财产信托。
3.保险
保险就是为了转移风险、补偿风险。
广义:
与房地产有关的财产与人身保险
狭义:
主要针对房地产抵押贷款保险,
即借款人在申请抵押贷款时,根据合同的约定购买住房贷款保险,保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险紧责任,或者当被保险人因下岗、死亡、伤亡、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时负责承担替贷款人偿还贷款本息的行为。
4.证券
股票、债券、可转让证券（证券化后的一种凭证）。
四、金融机构P27
（一）经营方式划分
1.政策性房地产金融机构
政策性房地产金融是指按政策规定办理的与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通和结算的信用活动。
职能:
执行国家房地产住房发展政策,调节住房金融市场资金余缺,或直接进行住房投资,并服务于住房金融改革。
2.营利性:
商业银行、保险公司、私营储蓄银行、信托公司、券商。
3.合作性:
互助合作组织一直在房地产金融特别是住房金融领域扮演着重要的角色。
互助性的社团,来解决个人无以实现的住房愿望。
是住房贷款协会和互助式储蓄银行的前身。
（二）分业经营划分
1.存贷型:
商业银行、储蓄与贷款协会、储蓄银行、信用合作社、
2.契约型:
保险公司、养老基金、
3.投资型金融机构:
证券公司,共同基金、信托公司
五、市场运行
层次划分:
一级市场VS.二级市场
按市场层次划分,房地产金融市场可以分为一级市场和二级市场。
房地产金融一级市场,又叫初级市场,是房地产融资活动的初始市场,包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易等。
在该市场上,借款人通过房地产金融中介机构或直接从资本市场进行资金融通。
一级市场上的金融活动:
发放抵押贷款、股票IPO。
房地产金融二级市场,指房地产融资工具的再交易和再流通市场,包括房地产金融中介机构将持有的房地产贷款直接出售或以证券的形式转让给二级市场机构的交易及房地产有价证券的再转让交易。
二级市场上的金融活动:
抵押贷款证券流动,股票在二级市场上的买卖。
第二章住房金融制度比较
第一节美国住房抵押金融制度担保+二级市场
一、美国住房抵押金融制度的特点
1、私人金融占主导地位
美国是典型的市场经济国家,金融市场化水平很高,金融机构多为私人所有,都是营利性、商业化的。
美国的住房金融机构包括:
商业银行、住房储蓄协会、互助储蓄银行和人寿保险公司等自发开展的,自主的经营,经营风险和经营亏损均由私人机构承担。
2、形成住房金融两级市场
20世纪60年代后期开始实行抵押贷款证券化,转向资本市场融资模式;
20世纪80年代,住房抵押贷款证券化处于主导地位。
一级市场:
住房抵押机构向住房购买者发放贷款
二级市场:
一级市场上贷款机构抵押贷款的再出售市场,抵押贷款证券化的市场。
形成二级市场的作用:
（1）为一级贷款机构融通资金,从而加强一级市场抵押机构的放贷能力,维持着一级市场中可贷资金
的相对稳定。
（2）并使抵押贷款标准化,吸引更多投资者参与二级市场,为其开拓一个收益稳定的投资新领域。
（3）二级市场可以平衡抵押贷款在信用方面的差别,增加渠道,使缺乏资金的地区也有贷款资金来源。
3、完善的政府调节系统
美国市场经济国家,对经济的干预较少,在这样的情况下,住宅金融领域仍然是美国政府干预极少的领域之一。
法律不允许干预,1934年,罗斯福政府出台了《联邦住宅法》。
政府调节房地产金融主要以经济手段为主:
三大调节系统:
联邦住宅贷款银行系统;
初级市场上的住房贷款保险、保证制度;
二级市场的规范监督管理系统---保障抵押贷款证券化金融活动顺利进行。
调节系统的作用:
一方面:
一级市场上为中低收入阶层的购房贷款提供担保或保险,对发放住房抵押贷款的金融机构实行利息免税等优惠政策;
另一方面:
建立抵押贷款证券化金融机构,使金融机构发放的住房抵押贷款以证券的形式在二级市场上流通,解决了流动性不足的问题,吸引更多的金融机构介入住房金融领域,进一步充实一级市场的住房抵押贷款资金的供给。
二、美国住宅金融一级市场
1.住房金融贷款机构
（1）商业银行
（2）储蓄机构:
储蓄与贷款协会;信用合作社;互助储蓄银行。
性质相同,产生的背景不同,差异不大
（3）抵押银行
2.住房金融担保机构:
只提供担保,不直接放款。
（1）联邦住房管理局（FHA）
1934年,为中低收入居民提供100%的住房贷款担保,收取保险费。
增加贷款者的信用等级,提高贷款的额度,或获得更多的贷款优惠。
（2）退伍军人管理局（VA）
1944年,为现役军人和退伍军人提供住房贷款担保,部分的贷款（非全额）担保,并且担保费用由政府承担,军人不需要支付担保费用。
（3）私营住房贷款保险公司
20世纪50、60年代,出现私人住房贷款保险公司,为不符合联邦住房管理局担保资格的家庭提供贷款担保,从而赚取保险费用。
三、美国住宅金融二级市场:
抵押贷款证券化市场
1.美国住房金融二级市场机构
（1）联邦国民抵押协会（房利美,FannieMae）FederalNationalMortgageAssociation
起初,经营由联邦住宅管理局（FHA）担保的抵押贷款,后来普通住宅贷款。
开始由政府所有,后来成为由政府保证的私有企业。
（2）政府国民抵押协会（吉利美,GinnieMae）
theonlymortgage-backedsecuritythatenjoysthefullfaithandcreditoftheusagovernment
1968由联邦政府全资所有
（3）联邦住宅抵押贷款公司（弗雷迪美,FreddieMae）
1970为贷款机构提供由非政府机构担保的抵押贷款的二级市场服务。
（4）私人机构20世纪80年代后,介入二级市场的抵押贷款的经营。
2.联邦住房贷款银行系统
美国政府调节和管理住房抵押市场的主要工具。
由政府充当保证人,从私人手中吸收资金,以此作为住房建设和购买的融通资金。
作用:
稳定住房金融体系;促进住房抵押资金的流动性;
保障住房抵押资金的供应;调节二级市场。
三个部分:
联邦住房贷款银行委员会（美国政府的独立机构）
联邦住房贷款银行、联邦储蓄和贷款保险公司。
第二节德国住房储蓄银行制度
在德国,三分之一的居民与住房储蓄银行签订了住房储蓄合同,80%的建设项目运用了住房储蓄资金。
一、运作的基本原理
德国的住房储蓄体系是由参加者与专门的储蓄银行签定存贷契约,在银行存款达到一定时期和数额后（一般为5-7年左右）,由储蓄银行给储户发放贷款用于建房买房或住房改建,住房储蓄银行是德国住房
金融体制中最具特色的机构之一。
运作原理---缩短借款人的贷款期限
二、政策环境
1.法律框架
规定:
（1）储蓄银行资金实行封闭运作,专款专用。
（2）不能经营其他信贷业务,尤其是不得用于风险交易（股票）。
（3）只有专业银行才能经营住房储蓄业务,
大银行、大公司只有成立子银行来介入住房储蓄业务。
2.奖励政策
政府这些通过住房储蓄奖金促进住房金融业务的发展。
（1）住房奖金（housingpremium）
（2）雇员资金积累款（assetformingpayments）
（3）雇员储蓄奖金（employeesavingpremium）
三、运作程序
1、签订住房储蓄合同
（1）合同类型a存贷利率不同,但利差不变
b还款速度不同,月还款额在合同的0.4%-0.8%间不等
（2）合同内容a存、贷款额b存、贷期限c存、贷款利率
2、配贷:
将存款额+贷款额付给储户。
（1）配贷资金
来源:
存款+利息+奖金+还款
（2）配贷条件
a.存款额达到50%b、合同要求的最低存款期c、最低评分值
（3）接受配贷声明
提前一个月签署声明,表示接受配贷。
第三节新加坡以公积金为核心的住房金融制度
新加坡的中央公积金制度是全方位覆盖社会保障体系的公积金,是覆盖房产、医疗、投资、教育等多个保障性领域的综合性储蓄制度,住房公积金只是其中的一个重要部分。
但整个新加坡的住房金融是以公积金为主体的,因此叫以公积金为核心的住房金融制度
立法性质的中央公积金法
普通账户医疗账户特别账户
一、新加坡住房公积金金融机构政府主导、政策为主
1、新加坡住宅发展局:
1960“半”官方机构
职能:
A.代表政府行使权力,实现居者有其屋的目标。
制定住宅发展规划:
征用土地、拆迁、房屋规划,基础设施配套;
B.房屋开发、建造与管理
为中低收入人群提供住房;
安排承包商承建房屋;
管理公共住房,负责出租、出售、日常管理。
资金来源:
政府预算拨款（提供房屋的价格或是租金都低于市场的价格,收支差额会给予一定的补贴,在预算中进行核定）
政府出让土地收益
政府专项贷款
居民购房预付款
2、中央公积金局1955年官方机构准金融机构
性质:
隶属于劳工部实现公积金管理设置的官方机构,负责公积金的管理。
独立的系统,单独核算、自负盈亏,独立与新加坡的财政之外。
成员:
董事会---总统监管
中央公积金局主席1人
领导成员9人
机构职能:
审核、监管公积金计划
功能:
资金汇集、结算、使用、储蓄的功能,
安全性和信誉度:
政府对其负有担保偿还贷款的义务。
稳定的投资收益,投资于稳定的债券或是股票,并由政府实际持有的资产进行担保,
稳定的利息收益。
二、住房公积金的运行模式
参与主体:
居民（会员）、政府、开发商、住宅发展局、中央公积金局
雇主债券贷款
中央公积金局-------政府--------住房发展局
雇员资金（政府投资局）
公积金储蓄首付
还银行商业贷款
购买住房发展局的住房
三、新加坡房地产金融计划
1.公共住屋计划1960
公屋是指由住房发展局开发的公共住屋,公屋的售价和租金都会低于市场价,其中的利差靠政府进行补贴。
中低收入居民,可利用公积金贷款的形式购买公屋。
需要注意的是,若会员要出售公屋,则要将所使用的公积金和相关利息都返还到原公积金账户。
2.住宅产业计划1981
1981年,可以在市场上购买住房,非公屋,公积金住房金融所涉猎的领域扩大,不仅限于购买住房发
展局开发的“公屋”
3.非住宅产业计划1986
允许公积金会员动用存款购置非住宅产业,包括办公室、店铺、工厂和货舱,自用或投资。
可以动用100%的普通账户存款和未来存款,个别会员或集体购买者动用的公积金总额不能超过产业价值或购价的70%,亲属和朋友可以集合公积金存款联合购买非住宅产业,非家属成员动用公积金存款购买非住宅产业,股份的分配需要和出资成等比例。
4.其他相关计划1981
“家庭保障计划”,身体健康,并在“公共住房计划”下归还住房贷款的60岁以下的会员,必须参加。
60岁前去世或残疾,由公积金局依照投保的金额付清住房贷款。
购买保障性保险,一次性付款,住房“保险”纳入公积金制度。
第四节中国的公积金住房金融制度
为了配合房改,建立了住房公积金,1991上海最早
一、性质与特点
1.公积金的概念
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金
2.性质
（1）住房分配货币化的重要形式
本质是工资、以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资,以促进房改。
是住房分配货币化的形式。
（2）限制性所有权
3特点:
义务性、互助性、保障性、安全性。
二、归集、使用、提取
（一）归集
1.缴存住房公积金的对象单位+个人
国家机关、事业单位、企业（国有、集体、私营、民办及其他企业）、社团的正式职工
....。
不包括:
农村居民、离退职工、无正式工作的城镇居民。
加入工作30之日后,工作单位就要去公积金管理中心办理缴存登记,20工作日内进行审核,设立公积金账户。
2.工资基数最高最低
基数的确定:
上一年度的月平均工资
工资包括:
计时工资、计件工资、奖金、津贴、补贴、加班加点工资
最低缴存基数:
最高:
居民平均工资的5倍,18960元（大连）
最低:
最低工资水平900元（大连）
3.缴存比例及缴存额
10%:
10%差最低5%5%
15%15%老职工的好单位
1999年后的新员工,15%25%
4.查询与对账结息日6月30
住房公积金管理中心会发给每位缴存住房公积金的职工发放住房公积金的有效凭证。
6月30日为结息日
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