宁波建筑工程经济技术指标计算办法.docx

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宁波建筑工程经济技术指标计算办法

宁波市建筑工程经济技术指标计算规则

（讨论稿）

为了规范宁波市建筑工程经济技术指标的计算，依据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》、《宁波市城乡规划技术管理规定》、《宁波市建筑工程容积率计算规定》（甬规字〔2010〕122号）等国家和地方有关规定，并结合我市实际，制定本办法。

1.建筑工程规划建筑面积计算办法

1.1建筑工程规划建筑面积计算按照《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》与《宁波市建筑工程容积率计算规定》（甬规字〔2010〕122号）中相关规定计算。

1.2房屋幢的认定。

1.2.1幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

群楼式建筑按单幢处理，连体楼按多幢处理。

1.2.2房屋底层（或多层）为一个整体，上面有多个塔楼的房屋，属于群楼式建筑，按单幢处理。

1.2.3房屋地面上为多个独立建筑的楼房，地面下以地下室形式连成一个整体的建筑区域，属于连体楼，地面上的独立建筑应分别分幢处理。

1.2.4由多幢住宅楼或塔楼式建筑和底层商业裙房组成的建筑，若该建筑形态设计存在上下、两边互不相通的伸缩缝作为明显界线的，则按按伸缩缝将房屋分作多幢处理。

1.2.5一般住宅楼或商住楼中，其中一个或多个单元与其它单元之间存在有明显伸缩缝的，原则仍按一幢处理。

1.3房屋功能区的划分及认定。

1.3.1房屋功能区是根据不同使用功能、使用性质而划分的房屋建筑区域。

功能区可再划分为若干个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。

1.3.2房屋功能区在具体划分和认定时，应综合考虑房屋的使用功能、建筑形态、设计用途等因素进行合理划分和认定。

1.4相关具体规定。

1.4.1外墙

a）墙体厚度不包括外墙装饰贴面和外保温层厚度，但包括一般抹灰层厚度和内保温层厚度。

b）在实际操作中，外墙一般抹灰层厚度（不包括保温砂浆层）按设计单位设计说明结合实地测量进行计算，一般以不超过2厘米进行取值。

c）位于底层公共开放空间和突出屋面的楼梯、电梯、管井等以及斜面结构屋的层高在2.20米以上的外墙均应将其外半墙计入整幢房屋的外半墙进行统一整体计算。

d）地下室外墙按其实际楼层数计算。

e）幕墙外挂于主体结构外的，套内建筑面积取值至结构板边，幕墙结构以龙骨构架的厚度作为外半墙，幕墙与结构之间的空隙不计算建筑面积；一层玻璃幕墙位于一层结构板上的，一层玻璃幕墙直接作为外墙处理。

f）类似幕墙的窗结构安放于主体结构上的，其上方或下方有梁结构时，视为落地窗，按梁体结构的厚度计算外墙厚度。

g）同一楼层墙体厚度上下不同，为便于实地测量，应取1.20米部位墙厚作为墙体厚度。

h）同一层墙体在同一水平线上存在不同厚度的墙体，可分段的，应分别计算墙体厚度，分段困难的，则以起主要围护作用的墙体厚度作为外墙厚度。

i）无论地上建筑和地下建筑是否按同一幢房屋处理，其地上部分外墙和地下部分外墙均应分别计算，分别处理。

1.4.2阳台

a）一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成敞开式阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。

b）封闭阳台顶盖距离该阳台内底面高度不论是否超过两个楼层，层高达到2.20米的，均按一层计算建筑面积。

c）阳台边长的测量，测至阳台的围护结构外侧，包括阳台围护结构外侧的一般抹灰层厚度。

阳台内存在装饰性材料及保温层的，视作内装饰面，计入阳台面积。

d）上有阳台、具有围护结构的底层平台，不论其不作为出入户外通行的，均按阳台的相关规定进行操作；作为出入户外通行的，均按廊相关规定计算建筑面积。

e）位于阳台围护结构内的空调机位、设备平台、花池等应计入阳台面积（阳台围护结构内以栏杆等形成分隔的空调机位、设备平台、花池等一律计入阳台面积）。

f）房屋设计中命名的设备平台、空中花园、入户花园等，符合阳台认定条件的，均按阳台相关规定操作。

1.4.3楼梯

a）位于建筑物外墙或主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差不少于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯；起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差小于一个自然层的楼梯，或起终点高差不小于一个自然层但其下方为自然地形不设计利用的，视为室外台阶。

b）跃层、夹层等内部设计有楼梯位的，按相应梯位的水平投影面积计算建筑面积；无设计梯位的，设计仅为挑空的，但为唯一入口的，由设计单位出具设计变更联系单，按照相应梯位的水平投影面积计算建筑面积。

c）通过不计入房屋自然层数的夹层、插层、技术层的楼梯、电梯，可为该夹层、插层、技术层提供通行服务的，该楼梯、电梯位于该夹层、插层、技术层的部位应按水平投影计算建筑面积。

d）楼梯梯段水平投影间隙宽度大于0.30米的，整个间隙部分均不计算建筑面积，但建筑结构上已形成楼梯间的，不论间隙大小，整个楼梯间均应计算建筑面积，不得扣除间隙部分面积。

e）房屋建筑主体内，由底层通往屋面的无顶盖室内楼梯，按自然层计算全部建筑面积。

f）由地面通往地下室建筑主体内的楼梯，无顶盖时，按自然层计算全部建筑面积。

g）当无顶盖室外楼梯作为室内空间的顶盖时，该部分室内空间层高超过2.2米的部分计全部建筑面积，剩余室外楼梯部分按照相关室外楼梯规定计算面积。

1.4.4廊

a）有柱走廊上盖挑2层以上（含2层）的，仍视为有顶盖有柱走廊。

b）与房屋相连有上盖无柱的檐廊（两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的檐廊），当平台高出室外地面0.12米及以上，檐廊宽度大于0.90米时，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算建筑面积（文保房屋和古建筑（木结构、砖木结构）除外）。

c）与房屋相连的无柱、有围护结构及围护物的不封闭走廊、檐廊、挑廊的顶盖投影面积与围护结构外围投影面积不一致时，且顶盖连续投影面积大于其围护结构外围水平投影面积1/2的，按少的投影面积的1/2计算建筑面积；当顶盖连续投影面积不足其围护结构外围水平投影面积1/2的，且顶盖宽度小于0.90米时，不计建筑面积。

d）有柱走廊及门廊等，其柱为内倾柱的，内倾柱距离地面高度2.20米位置的水平连线投影与顶盖水平投影不一致的，按小的水平投影计算建筑面积。

1.4.5门廊、门斗

a）平台高出室外地坪0.12米的门廊、门斗，应计算建筑面积（台阶部分不计算建筑面积），平台未高出室外地坪0.12米的类似于门廊、门斗的建筑空间，不计算建筑面积。

b）平台高出室外地坪0.12米，且进深大于等于600mm的门廊、门斗，应计算建筑面积（台阶部分不计算建筑面积），平台未高出室外地坪0.12米，或进深小于等于600mm的类似于门廊、门斗的建筑空间，不计算建筑面积。

c）以装饰柱、承重柱、剪力墙等形成的，符合门廊、门斗认定条件的建筑空间，按门廊、门斗相关规定计算建筑面积。

d）门斗、门廊上盖挑2层以上（含2层）的，应按一层计算全部建筑面积。

1.4.6突出屋面建筑。

a）层高2.20米以上突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等，均应计算建筑面积，其围护外半墙统一计入整幢房屋的外半墙一并处理。

b）突出屋面具有多个楼层平面的楼梯间、电梯机房、水箱间、设备房等，符合《细则》3.10条“房屋建筑面积计算的条件”的，应按多个建筑层平面计算建筑面积。

c）位于屋面上的露天设备、水箱或储水池（消防水池）以及与出屋面梯间不相连的、独立的、造型装饰性的亭、架空等，不计算建筑面积。

d）位于屋面上的与出屋面梯间相连的廊、楼梯间前室等，位于建筑主体（含核心筒范围）内的，应计算全部建筑面积；

1.4.7地下室

a）地下室采光井，不论其是否有顶盖，均不计算建筑面积；但设计上仅在地下室顶盖上方设计采光窗的，其地下室部分应计算建筑面积。

b）位于地下室的储水池及消防水池，均不计算建筑面积。

c）地下室机动车或非机动车坡道，有顶盖的，计算建筑面积，无顶盖的，则不计算建筑面积。

d）地下室机动车或非机动车坡道出入口位于地上建筑主体内的，应计算建筑面积并计入地下室。

e）地下室机动车或非机动车坡道已计算建筑面积的，其下方空间不论是否被利用，均不计算建筑面积。

1.4.8隔音墙（隔音腔）

因电梯等隔音需要而在房屋套内设置隔音墙（隔音腔），均计入所在房屋（部位）套内建筑面积。

1.4.9体育馆

a）室内体育馆按结构层分别计算建筑面积。

b）体育馆（场）看台下方空间设计利用的，层高满足2.20m的，应计算建筑面积。

1.4.10房屋内部挑空

位于地上建筑主体内的地下室排烟竖井，或位于屋顶机房层核心筒内的各类管道竖井应按围合竖井的墙体中线扣除面积。

1.4.11飘窗

a）房屋中位于主墙体内的类似于“飘窗”的落地窗结构，其窗台部分不论其是否抬高，均按房屋套内计算建筑面积。

b）飘窗应突出外墙，位于建筑主体之外。

飘窗除了与房间相通的一面外，其余各面外侧应为净空。

飘窗窗台应高度大于300mm，且飘窗进深小于800mm（自墙体内边线至飘窗外边线）。

凡不符合上述条件的不视为飘窗，并均按房屋套内计算建筑面积。

1.4.12架空层（部位）

a）架空层内，建筑出入口周围以墙体（含剪力墙）三面围合，其底板高于室外地坪的建筑空间，视为门斗，计算全部建筑面积。

b）架空部位作为停车功能使用的，车库（棚）应按照相关规定计算建筑面积。

1.4.13特殊情况下共有共用建筑面积分摊处理。

c）住宅楼中各单元共有部位内容一致的，所有单元的共有共用建筑面积按幢分摊。

d）住宅楼中各单元共有部位内容不一致或参与分摊对象差异较大的（如，各单元垂直通道数量差异、各单元层数差异、各单元垂直通道所服务房屋基本单元数量差异），可将不同单元分别单独划分成多个垂直功能区进行操作。

e）按自然层数平均分摊的层比核心筒建筑面积属于幢共有共用建筑面积的一种，应遵循从整体到局部、从大到小的原则进行逐级分摊，最终分摊至相应的各房屋基本单元。

f）房屋中，局部楼层使用功能不一致的（如，某一层或某几层房屋中既有商业又有住宅），应先将房屋划分成若干功能区后，核心筒部分建筑面积按自然层数平均分摊至各功能区，各功能区将参与核心筒部分层比分摊得到的共有面积按各不同使用功能面积比例再次进行分摊，最终将同一使用功能区域参与核心筒部分层比分摊得到的共有面积分别重组计和，作为各不同使用功能区域参与核心筒部分层比分摊的共有面积。

g）楼层中存在因结构梁、反梁、垫层等结构型态以及其他建筑形式造成局部高度不足2.20米的，其层高仍取所在楼层的层高值。

h）室外台阶或坡道（含地下室机动车及非机动车坡道）未计算建筑面积的，若其下方空间设计利用的，层高满足2.20m的，应计算建筑面积。

i）房屋中专为某个房屋基本单元服务而设置的烟井，无论其通过几个楼层，均计算一层建筑面积。

j）高层房屋中因消防需要设置在剪刀楼梯旁的消防阳台（廊）等，与剪刀楼梯一起实现消防需要的，应与剪刀楼梯一并进行分摊处理，如难以认定是否与剪刀楼梯一起实现消防需要的，可由设计单位出具设计说明。

2.容积率计算

2.1地下室

   通常情况下，地下室用作车库、设备用房的，其建筑面积不计入容积率，用作商业服务业、市场、文化娱乐、体育等用房的，其建筑面积按0.6系数折算后计入容积率。

即地下室除了用作车库与设备用房，其他均按照0.6系数折算容积率。

 2.2车库

   建设项目的配套停车库设置在地下和地上二层（含二层）以下的，其建筑面积可不计入容积率，其余按0.5系数折算计入容积率。

竖直循环式机械停车库按7.2米层高折算计入容积率。

当地上机械停车库（含室内汽车坡道）层高超过7.2米时，超过部分按照7.2米折算容积率。

2.3架空层

   建筑底层设架空层应满足以下条件：

以柱、剪力墙落地，必须两个方向以上视线通透、空间开敞，不能设置墙体、门、窗等围护结构；仅作为公共通道、停车、绿化、公共休闲等用途。

   建筑底层设架空层的，除电梯（楼梯）间、门厅、管道井（水、电、排风等）等围合部分外，其余部分不计入容积率。

2.4地上建筑的层高

a）住宅建筑的层高大于3.6米，按3.0米层高折算容积率。

设有套内楼梯的住宅,起居室（厅）层高大于3.6米，按3.0米层高折算容积率。

公共入户门厅的建筑面积不折算容积率。

   b）办公建筑的办公室层高大于4.5米，按3.6米层高折算容积率。

门厅、中庭公共部分其建筑面积不折算容积率。

   c）宾馆建筑的客房层高大于4.5米，按3.6米层高折算容积率。

大堂、中庭、宴会厅、多功能会议室等建筑面积不折算容积率。

   d）商业用房的容积率折算：

商业用房的空间分隔1200平方米/间及以上的，建筑层高大于6.0米，按6.0米层高折算容积率；1200-500平方米/间的，建筑层高大于6.0米，按5.5米层高折算容积率；500平方米/间以下的，建筑层高大于4.5米，按3.9米层高折算容积率。

中庭公共部分其建筑面积不折算容积率。

商业中庭是商业环境中非营业性的开放空间，应满足以下条件：

挑高两层或两层以上；仅作为解决交通集散、组织环境景观、完善公共设施、提供信息交换等用途。

e）影剧院、溜（滑）冰场、球场等要求配置的大空间文化娱乐用房，其建筑面积不折算容积率。

   f）超高层建筑的避难层层高不得大于4.5米，低于2.2米不计入建筑面积，2.2米-4.5米按水平投影计算建筑面积，并计入容积率。

   g）建筑内的技术层（包括设备层、转换层）层高不得大于4.5米，低于2.2米不计入建筑面积，2.2米-4.5米按水平投影计算建筑面积，并计入容积率。

   h）工业建筑（含仓储建筑）层高超过8米时，按该层建筑面积的2倍计算容积率。

i）当夹层或结构层（除设备管道夹层与结构转换夹层外）层高不足2.2米时，建筑的层高为夹层或结构层层高与下一结构层层高之和。

j）斜面结构屋顶层层高由该层楼面面层（完成面）至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。

2.5设备平台

   设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间无出入口连通的对外敞开的室外空间。

除住宅建筑外，一般不得设置设备平台。

   每套住宅用于放置集中空调外机等的设备平台只限一个，且未折算前的建筑面积不宜大于4.0平方米。

   按每居室配置设备平台1.0平方米的标准计，每套住宅用于放置分体式空调外机的设备平台的数量不得超过居室个数，设备平台总建筑面积数值不得大于居室个数（居室指卧室、起居室、书房、餐厅等独立的室内居住房间）。

   超出上述设备平台总建筑面积的部分按水平投影面积的1/2计算容积率建筑面积。

2.6飘窗

   飘窗是指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

   当飘窗窗台高度小于0.30米，且飘窗净高在2.20米以上时，按外围水平投影计算建筑面积并计入容积率。

   当飘窗进深（自墙体内边线至飘窗外边线）大于0.8米时，按挑出外墙部分的水平投影面积计算容积率建筑面积。

   建筑项目含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样。

飘窗视作建筑“突出外墙部分”，其建筑间距的计算规则按照《宁波市城乡规划管理技术规定》执行。

2.7阳台

   凹、凸、复合阳台进深（取阳台维护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）一般不得大于1.8米，不封闭阳台超出1.8米部分按全面积计入容积率。

错层式阳台的计容积率建筑面积按“一般阳台”的相关规定进行计算。

（该条款适用于廊、平台等房屋附属设施）

住宅封闭阳台的层高大于3.6米，按3.0米折算容积率。

商业、办公、宾馆等封闭阳台层高超过规定高度的，均按照相应标准折算容积率。

3.建筑密度及建筑基底面积计算

3.1底层架空的建筑基底面积，参照架空层的上一层主体建筑计算基底面积，上一层柱子不落底层的悬挑阳台、空调板等不计算基底面积；

3.2底层局部架空的建筑基底面积，以架空部分的上一层主体建筑投影计算基底面积（同上）；

3.3有半地下室的建筑，以半地下室层计算基底面积；

3.4当建筑南北（或者东西）室外地坪有高差，南北（或者东西）覆土高差由半地下室到地上一层时，以半地下层的基底面积轮廓与地上一层基底面积轮廓叠加投影并集计算基底面积。

例如，坡地建筑从一侧看是两层结构，但从另外一侧看可能是三层结构，针对这种情况，一侧的基底面积取一层的外墙围护区域面积，另外一侧的基底面积取下一层的外墙围护区域面积，两个区域面积叠加并取并集作为该建筑的基底面积；

3.5高度高于2.2米的室外楼梯计入基底面积；

3.6底层有柱的房屋附属设施应计入建筑基底面积。

如有柱的雨蓬、檐廊、走廊（包括架空走廊）、门廊、门斗、飘窗等以柱子支撑的实体（顶盖）投影面积来计基底面积；

3.7底层架空的，有永久性顶盖的消防车道（通道）、人行通道应计入基底面积；

3.8有永久性顶盖的地下室出入口，顶盖高度大于2.2米的，计入基底面积；

3.9与室内相通的变形缝应计入基底面积；

3.10首层户内距离地面小于2.20米的悬挑阳台、露台等均应计入基底面积；

4.绿地率及绿地面积计算

4.1绿地面积计算按照《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）、《宁波市城市绿化条例》及《关于明确<宁波市城市绿化条例>适用若干问题的通知》中相关规定计算。

4.2当公共绿地内的铺砖、景观小品等面积小于公共绿地的30%时，均可计入绿地面积。

4.3用地范围的蓝线水域（河道）、排水渠等非景观性水域不应计入绿地面积。

在计算绿地率时，用地面积中也应减去该部分非景观性水域的面积。

4.4植草砖绿化（非绿色环保型植草格）、垂直绿化、阳台绿化、晒台绿化、室内绿化、盆栽花草树木、墙、栏杆上的花台、花池以及建构筑物垂直投影下的地面绿化（架空层下、屋檐下、楼梯下等绿化）不计入绿地面积。

4.5隐形消防登高面、隐形消防通道均不计入绿地面积。

4.6小区内露天游泳池、球场等运动场地不计入绿地面积。

4.7当下沉式广场顶面标高不低于项目周边道路平均标高2米，覆土1米以上，乔灌种植面积比例不低于70%时，可计入绿地面积。

4.8绿地内的道路与广场、以及非园林景观建构筑物不计入绿地面积。

4.9除住宅外的房屋，周围绿地的边界算到房屋墙角（有屋檐的算到屋檐下、有散水的算到散水边）

4.10住宅首层的阳台的绿地退界参照墙体的计算方法，即绿地的边界后退阳台1.5米起算。

4.11地下室顶面标高低于项目四周平均标高，平均覆土厚度不小于1米，乔灌木种植面积比例不低于70%，可100%计算绿地面积；平均厚度1米以下30公分以上，以种植灌木及地被植物为主的，按30%折算绿地面积。

5.建筑高度

5.1当建筑四周地面为平地时，建筑室外地面标高以小区主出入口中心线与连接的城市道路中心线交点处标高为准加0.2米作为室外地面标高；当建筑四周地面为坡地时，以建筑主出入口道路中线与小区道路中线的交点处标高作为建筑的室外地面标高。

建筑地上、半地下与地下室的室外地面标高的计算也以此为准。

5.2建筑高度不应危害公共空间安全、卫生和景观，下列地区应实行建筑高度控制：

5.2.1对建筑高度有特别要求的地区，应按城市规划要求控制建筑高度；

5.2.2沿城市道路的建筑物，应根据道路的宽度控制建筑裙楼和主体塔楼的高度；

5.2.3机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑，其处在各种技术作业控制区范围内时，应按净空要求控制建筑高度；

5.2.4当建筑处在国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区内。

5.3建筑高度控制的计算应符合下列规定：

5.3.1第5.2.3、5.2.4款控制区内建筑高度，应按建筑物室外地面至建筑物和构筑物最高点的高度计算；

5.3.2非第5.2.3、5.2.4款控制区内建筑高度：

平屋顶应按建筑物室外地面至其屋面面层或女儿墙顶点的高度计算；坡屋顶应按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度计算。

下列突出物不计人建筑高度内：

局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房占屋顶平面面积不超过1／4者；突出屋面的通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等；空调冷却塔等设备。