山海同湾答客问.doc
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一、项目开发背景篇
（一）开发公司简介：
北京盛邦基业房地产开发有限公司
北京盛邦基业房地产开发有限公司（中国房地产开发商理事单位），系北京盛邦基业投资有限公司控股的全资子公司，成立于2002年，注册资金5500万元，主营房地产投资、旅游地产开发和建设。
所控股及全资企业有绥中滨海盛邦基业旅游置业有限公司、圣托里尼主题酒店、同湾康年度假酒店、涿州盛邦基业房地产开发公司、北京碧天中鼎文化交流有限公司。
北京盛邦基业房地产开发有限公司所开发建设有北京长安街的博兴大厦、中国国际新闻中心、琉璃湖别墅、山海同湾等项目，曾获得建设部、中国房地产协会、北京媒体评定的“北京新十大建筑”、“最佳人居生态别墅”、“品牌地产”、“联合国人居环境典范社区”、“最佳景观规模楼盘”、“2010中国十大海岸豪宅领袖”、“2010年度最佳品质地产”、“2010中国地产年度金牌住宅”等多个奖项。
所开发的项目受到社会各界和市场的高度关注及业主的好评。
07-11年连续多次获得政府“纳税大户单位”、“明星企业”“AAA级信用企业”等称号。
公司董事长兼总经理薛邦军先生，军人出身，曾有二十多年的文化、宣传的军旅生涯，又有十多年做房地产投资与开发的经历，作为休闲地产界的巨擘，他深谙大项目的策划与实施，主张以产品带动品牌，率领一支资历深、文化及专业化程度高，做事严谨细致，敢打仗、打硬仗的优秀团队，迎接着一个个新的征程。
（二）合作公司简介：
项目规划设计顾问
美国规划委员会董事、巴黎、悉尼市长顾问，爱德华·布莱克力教授
布莱克利教授是世界知名的城市与区域规划专家，目前在悉尼大学建筑学院担任规划研究中心主任，同时还担任悉尼大都市战略规划指导委员会主席和悉尼大学城市与区域规划主席。
他还是美国规划委员会董事会成员、美国国家公共管理科学院成员、Guggenheim和Fulbright研究成员，以及全球多座重要城市（包括悉尼、巴黎）的市长顾问。
他曾任美国匹兹堡大学校董、美国加州大学伯克利分校城市与区域规划主席、美国南加州大学城市规划系主任、美国纽约新学校大学管理与城市政策系主任。
特别值得一提的是，他在1999年至2001年期间任美国克林顿政府顾问，担任“PrestisoTrust”副主席。
建筑设计：
北京希埃希建筑设计院
北京希埃希建筑设计院成立于1994年，是经国家建设部批准的甲级建筑设计院，主要从事星级酒店、高尚住宅、公寓等大中型民用建筑工程设计与咨询、室内装饰设计与咨询等业务。
北京希埃希建筑设计院有拥有一批一级注册建筑师、一级注册结构工程师、高级工程师和教授级高级工程师，有丰富的设计实践经验。
承担过五星级大酒店、写字楼、公寓楼、综合大厦、贸易中心等建筑方案及施工图设计，以及北京54公顷国家生物城总体规划、苏州800亩高级别墅区规划等大型项目。
现在已进行的工程有北京国际博士苑以及邮政科研楼、邮电业务楼、友谊宾馆外国专家服务中心，北京富安国际大厦工程等综合性大型建筑项目，设计建筑规模已达几百万平方米。
景观设计：
北京中外建建筑设计有限公司
北京中外建建筑设计有限公司成立于1992年，持有建设部颁发的建筑工程甲级资质证书和市政公用行业（风景园林）设计甲级资质证书。
能够承担各类建筑设计和风景园林设计，并在公共建筑设计、居住建筑设计、园林景观设计等方面具有明显的市场竞争优势。
公司设有四个设计所，在天津、西安、上海、杭州、江苏、厦门、武汉、深圳等地设有分支机构，多年来共完成各类工程设计约1000余项，设计项目遍及全国及部分海外国家和地区。
施工单位：
江苏南通二建有限公司
集团公司拥有众多善创省优工程的品牌项目部和善建10万平方米以上工程的大体量项目部，先后获江苏省建筑业“最佳企业”、“进沪优秀施工企业”、“进京优秀施工企业”、“进津优秀施工企业”、江苏省AAA级资信企业和全国建设行业企业信用AAA级单位、全国建筑业统计工作先进单位、全国工程建设质量管理优秀企业、全国“守合同、重信用”企业等称号，多次被评为“全国优秀施工企业”，多次获得江苏省20强建筑企业第1名，进入中国建筑500强企业行列（第32位），名列中国民营企业500强第54位。
装修单位：
北京实创装饰工程有限公司
北京实创装饰工程有限公司是一家具备国家设计与施工资质的专业装饰名牌即将上市企业。
公司成立于1997年，已成为以家装为主，涉足工装、家具等相关产业的装饰行业品牌企业。
十五年来，公司承接了上千项装修工程，先后获国家、地区及行业等颁发的“优秀家居装饰企业”、“全国家装行业质量服务信得过企业”、“优秀住宅设计奖”等几十项大奖。
其投拍的业内首部百集电视剧《将装修进行到底》题材新颖，更是家喻户晓，在北京连续三年获得装修总量第一。
玻璃幕墙、门窗工程：
沈飞工业集团
沈飞工业集团是我国500家最大企业和100家知名企业之一，是国家一级企业，曾荣获国家质量管理奖，辽宁省AAA级信用企业等荣誉，集团于1986年组建了沈阳飞机制造公司铝合金结构工程公司是国家建设部审定的建筑装饰装修一级企业、建筑幕墙工程专业施工承包一级资质，金属门窗工程专业承包一级资质，建筑幕墙专项工程设计甲级单位。
公司在1999年取得铝合金门窗生产许可证；同年取得建筑幕墙生产许可证,甲级设计资质。
公司设有生产基地，陆续引进日本不二、安美-百事达、德国威格玛设备，现拥有完备的铝合金门窗、幕墙生产流水线，有一批训练有素、技术娴熟的操作人员，现代化的生产管理，可高效率、高质量地完成各种铝合金门窗、幕墙的生产。
沈阳飞机制造公司铝合金结构工程公司在1996年首批被国家建设部审定为建筑装饰装修工程施工一级企业，建筑幕墙工程施工一级企业，1999年被国家建设部批准为建筑装饰设计甲级资质，可承担各种类型和高度的建筑门窗、幕墙工程的设计及施工，多年来为国内完成多项重点工程及优质工程。
2002年12月份，更名为沈阳沈飞集团铝业幕墙工程有限公司。
物业管理单位：
长城物业
长城物业集团股份有限公司（简称CCPG），为全国物业龙头服务企业。
在物业管理领域，长城物业集团通过旗下华南、华北、环渤海、华西、华东、华中等六大区域公司专注于全国的物业管理业务，服务的物业类型包括住宅类物业（多/高层商住楼、别墅、公寓）和公建类物业（写字楼、商业、会展中心、高等院校、医院），业务遍及全国23个省、直辖市。
长城物业锐意革新，不断进取，创造了物业管理同行中的诸多第一：
业内首家奥运服务商，所服务的2008年第29届北京夏季奥林匹克运动会奥运村，被国际奥委会罗格先生盛赞为“40年来最好的奥运村”，赢得了“奥运物管”的美誉。
营销策划代理：
北京朝阳大地房地产经纪有限公司
北京朝阳大地房地产经纪有限公司简称“大地顾问”，是专注于休闲地产研究、策划、开发和销售代理的房地产专业机构。
1999年成立以来，先后为数十家实力开发商提供了优质服务，创造了卓越的销售成绩和良好的市场口碑，享有“北京十大品牌代理行”、“北京金牌代理行”等诸多荣誉。
2003年，大地顾问敏锐地发现休闲地产在中国广阔的发展前景，大地顾问对中国北方大中城市高端人群的休闲地产需求有着深刻的了解，对海滨休闲地产项目的市场定位和产品定型有着准确的把握，立志成为中国休闲地产策划和销售代理行业的先行者和领军者。
凭借“朝阳之忱·大地之实”的服务理念，未来，大地顾问将以“中国休闲地产第一服务机构”为长远发展目标，通过对自身质素的不断完善和对理想的不懈追求，铸就中国休闲地产行业的经典品牌。
酒店管理：
康年国际酒店集团
康年国际酒店集团为专业的酒店管理公司，签约酒店分布于全国十五个省会中的各大城市，其中比较有代表性的是中国海南的三亚爱琴海岸康年套房度假酒店及马尔代夫的RaniaRoyale酒店
二、项目规划篇：
1.项目名称？
答：
山海同湾
2.项目具体位置？
答：
辽宁东戴河新区滨海大道1号地块，山海关老龙头沿海向东3000米
3.项目开发周期？
答：
项目为百万体量大盘，开发周期为6年，目前开发建设的是三期工程。
其中1#2#3#为一期开发，5#6#26#22#25#为二期开发产品，三期准备开发6栋住宅（含4栋低密度花园洋房）
4.容积率？
答：
1.85
5.绿地率？
答：
35.1%
6.建筑密度？
答：
22.4%
三、项目开发理念篇
（一）整体设计理念？
山海同湾诚邀美国规划委员会董事、巴黎、悉尼市长顾问爱德华布莱克力先生担任项目的整体规划设计指导，携CIIC设计院、大班、中外建设计院、北方建院、北京方盒子等若干设计单位及优秀设计师组成的团队，将以无可匹敌的优势，全方位演绎地中海浪漫风情，为渤海湾爱海人士钜献中国北方独一无二的升级版滨海旅游度假城。
山海同湾依山傍海，北倚长寿山，东靠止锚湾，西望老龙头，南面坐拥渤海湾天然、生态的一线海湾资源。
夏日平均气温24.3℃，避暑、度假、养生佳境优胜“皇家夏都”北戴河。
在规划上将世界级大规划、旅游休闲度假大经典引入山海同湾，采用地源热泵、太阳能利用、中水利用、建筑节能等技术，维护原生态海湾环境，缔创海湾第一旅游绿色度假园区及第三代海滨旅游度假产品；在居室功能上超越现有海景度假社区形态，楼间距自30米到500米不等，40-120平米全海景度假私邸，设计有落地观景窗、弧形空中花园阳台，力求户户拥享绝佳的“庭、园、林、滩、山、海”六重景观，精装赠送全套家具家电。
（二）园林设计理念？
在小区园林设计上荟萃爱琴海岸度假风情，蜿蜒水系、浅丘草坪、栈道木台、台地花池尽展爱琴海浪漫风情，全面苏醒假日感官。
四、项目具体经济参数
1．总占地面积？
答：
共46万平米
2．总建筑面积？
答：
住宅100万平米、商业配套20万平米
3．项目住宅规划？
答：
栋楼组成由22幢百米高层全海景度假小私邸，4栋低密花园洋房组成
4．社区总户数？
答：
约8000户
5．SOHO办公建筑面积？
答：
52220平方米
五、项目建筑工程篇：
1.建筑风格？
设计理念？
外立面的材料及颜色？
① 建筑风格？
答：
外立面为地中海托斯卡纳风格
② 设计理念？
答：
以阳台、角窗及飘窗等营造不同平面，增加生活的趣味性及现代感，局部或弧或折，创造波浪动感。
颜色上采用自由、清净的浅色系，风格精致而优雅，清新而高贵。
使得外立面如同原生手工切割的钻石一般，鉴证人生精雕细琢的生活品质。
③ 楼体外立面材质介绍？
答：
1-3层为石材，4层以上为白色系高级涂料。
2.开盘日期？
答：
正式开盘日期：
2010年6月16日
3.开工日期？
答：
2009年10月
4.交房日期？
答：
一期2012年7月1日、二期2013年6月30日、三期花园洋房部分为2013年6月30日
5.开发周期？
答：
一期开发：
西侧商业街、观海公寓、圣托里尼主题酒店、同湾康年度假酒店、KTV、海滩啤酒屋、烧烤区、海滩拓展区、垂钓栈台、水上运动区、游泳区、露营区、烟花燃放区及相关海滩娱乐设施相继开放；
二期开发：
五星级酒店式温泉度假别墅、观海公寓（含南北通透大户型）、社区会所、露天泳池、音乐舞池、社区门诊、业主餐厅、便利店等生活配套；
三期开发：
东侧商业街、商业广场、产权式酒店、观海公寓（含空中别墅）、花园洋房；
四期开发：
五星级温泉度假酒店二期（含游泳馆）、盛邦SOHO大厦、观海公寓（含平层独栋）、社区双语幼儿园、儿童游乐场、老年健身广场、小区户外运动：
高尔夫、篮球、网球、运动健身场、地下车库、水系、爱琴海主题公园等。
6.外窗材质介绍？
答：
窗框采用高档断桥铝合金材质，玻璃采用中空隔音隔热玻璃
7.外窗、阳台窗是否配置纱窗？
答：
配有固定纱窗或隐形纱窗
8.窗户的开启方式？
答：
窗扇为内平开
9.外飘窗、凸窗、阳台窗、圆弧形窗窗台的高度？
答：
全景观海落地窗设计，阳台栏板由加强铝合金框体及双钢化夹胶玻璃组合而成
10.窗户的安全防护？
一层和顶层是否有窗磁门磁？
答：
阳台栏板由加强铝合金框体及双钢化夹胶玻璃组合而成，安全防护效果极强
11.电梯品牌？
性能？
每栋楼体各单元配备数量？
答：
东芝或同档次品牌高速客梯，按照国家相关规范配置
12.楼梯、电梯厅等公共部分装修标准？
答：
简装
13.卫生间是否都做防水处理？
答：
是的，卫生间做防水处理
14.上、下水管的规格、材质？
答：
上水管镀锌衬朔管及PP-R热熔管，下水管为螺旋消音管U-PVC
15.厨房、卫生间热水管道是否已预埋？
答：
一期厨房无热水。
卫生间全部精装修，冷热水到位
16.电线材质？
答：
品牌紫铜电线、线径符合国标
17.小区采用的供电系统方式？
答：
市政双路供电
18.每户设计用电容量？
电表容量？
答：
100平方米以下每户4KW设计容量，100平方米以上每户6KW设计容量10A电表
19.楼道照明灯所采用的启动方式？
答:
声光控开关
20.小区是否有火灾自动报警系统？
答：
有，小区按规范要求设置火灾自动报警系统
21.小区网络配置？
答:
住宅设有电视、电话、ADSL宽带
22.地下设计规划？
答:
楼体地下为1—2层，地下一层层高3.0米、地下二层层高3.6米，总高度为6.6米，用于物业用房或储藏室
23.住宅层高是多少？
答:
层高2.8米-2.9米
24.各楼座楼间距多大？
答:
约70米，最大间距超过500米
25.社区院落围墙形式？
答:
采用简欧风格的铁艺栅栏
26．人员出入社区形式？
答：
安保人员全天值守管理
27.社区安全系统保障？
答:
楼体主要出入口、电梯轿厢、地下车库及小区公共场所无盲区全天候视频监控，安保人员全天值守，部分住宅楼配备语音对讲设备。
28.水、电、气收费标准？
交纳方式？
答:
均按所在地政府主管部门统一规定的民用住宅收费标准。
指定代售网点或网上缴费。
29.水、电、暖、气采用形式？
答:
水、电、天然气均采用磁卡表计量。
电计量由市政供电部门专职人员负责抄表。
（1）水:
给水系统采用市政给水系统，分高区：
20层以上，中区：
5层-19层，低区：
4层以下，小区内4层及以下由市政给水管网直接供水，5层以上无负压供水
（2）电:
国家电网供电
（3）暖:
热力公司热网集中供暖，室内供暖形式为散热器片或地采暖
（4）气:
市政天燃气
30.电话、电视、宽带收费标准？
答：
相关主管部门规定的收费标准
31.社区有几个出入口？
具体位置？
答：
社区共4个出入口，分别为：
东南、东北、西北为车、人混行出入口，西南为通往海滩及酒店等相关娱乐场所步行出入口（其中东南口为小区主大门，预示着紫气东来、蒸蒸日上之意）
32.社区是否达到人车分流？
答：
由于项目为旅游地产，社区绿化面积多，楼间距大，业主很少集中居住，因此没有必要设计人车分流，小区主干道为双向行驶，支线为单向行驶
33.社区车位数量？
其中地上多少个？
地下多少个？
答：
共3000个，其中地上约1506个、地下（两个车库）约1494个
34.车辆停放形式?
答:
车辆停放形式为固定和临时两种
35.社区消防路线？
答：
小区设置环形消防车通道，符合国家建筑规范标准
36.抗震设防等级?
答:
为6度设防
37.防雷、接地等电位联结是怎样的？
答:
本小区住宅均已按国家规范要求设计防雷设施，各户均设置等电位联结
38.热力换热站的位置?
答:
一期设在2#楼地下二层，二期分别设在6#楼地下二层、26#楼地下一层
39.排水系统?
答:
采用雨污分流，均进市政管道
40.排污系统说明?
答:
各建筑排出污水汇入化粪池处理后，排入市政排水管网
41.化粪池的位置?
答:
社区设置两套消防系统，一、二期各一套，一期消防水池设置在2#楼地下二层，消防稳压水箱设在3#楼顶层。
二期消防水池设在25#楼地下二层稳压水箱设在楼顶，车库、商业公寓设置喷淋系统，住宅电梯前室设置烟感报警
42.社区消防系统设置？
答:
社区消防系统建一期投一期，多套消防系统分期投入使用
43.外墙保温采用的方式、材质、厚度？
答:
符合国家建筑规范管理条例相关规定
44、房内承重墙与非承重墙如何区分？
购买相邻户型是否可以打通？
非承重墙入住后是否可以改动？
答:
项目为精装修，原则不允许改动。
图纸中黑线为承重墙。
六、交房标准篇
（一）主体部分？
1.建筑结构
答：
全现浇钢筋混凝土剪力墙结构
（二）公共部分
1.首层大堂
答:
均设有大堂，挑高三层，8.4米
2.标准层公共走廊
答:
高级地面砖及墙面高级乳胶漆顶棚为石膏板吊顶面层乳胶漆
3.楼梯间
答：
水泥地面带安全扶手
（三）是否是精装修？
标准明细？
答：
精装修，详见合同
1.入户门：
答：
龙甲或同档次品牌
2.客厅地面的材质及品牌？
答：
高级仿古砖
3.卧室地面材质及品牌？
答：
高级仿古砖
4.墙面材质及品牌？
答：
高级乳胶漆、高级壁纸
5.天棚材料及品牌？
答：
高级乳胶漆
（四）卫生间装修标准
1.地面及墙面砖的品牌？
答：
地面为高级仿古防滑铺砖，墙面为高级乳胶漆涂料
2.洁具的品牌？
答：
科勒或同档次品牌
3.淋浴间？
答：
玻璃隔断
4.天棚材料？
答：
防水石膏板
6、热水器品牌？
答：
美的或同档次品牌
（五）厨房标准
1.地面及墙面？
答：
高级仿古防地砖
2．橱柜的品牌？
答：
采用一体化厨房，随装修安放，由精装单位完成
七、项目配套篇（待定）
一）、社区多功能会所
（一）设计风格？
答：
首期独立5000平方米多功能会所、设计风格为希腊爱琴海蓝白浪漫穹顶建筑
（二）会所内的设施？
答：
主要包括：
层高为9米，建筑面积1000平方米中央多功能大厅，可作为业主联欢、社区新闻发布、婚宴、羽毛球、乒乓球等文体活动。
其他由业主餐厅、棋牌室、阅览室、健身房、洗衣房、图书馆、四季厅及户外泳池组成。
（三）会所投入使用时间？
答：
同步二期交房时间
二）同湾康年度假酒店
答：
同湾康年度假酒店由两座五星级主题酒店及岛式五星级温泉别墅度假酒店组成（分两期）
一期主题酒店：
137间海景房及特色套房、恒温泳池、运动健康、桑拿SPA、法式餐厅、东南亚餐厅、中餐厅、西餐厅、屋顶花园餐厅、会议室、多功能厅等
二期主题酒店：
由300间客房、千人多功能厅、标准室内游泳池组成。
它的建成将与一期酒店形成完整的酒店服务体系。
温泉别墅度假酒店：
山海同湾温泉别墅度假酒店占地约3公顷，共计12000平方米，以13栋别墅组成。
其中别墅式客房12栋，共计132间客房，1栋为总统级套房；其设计理念主要采用院落式建筑布局与主题式景观园林设计的完美结合，并将星级酒店寄宿与休闲度假的奢华享受融为一体，华丽打造以体验异域风情的室外温泉为特色休闲、优雅高贵的度假环境。
13栋别墅式建筑采取院落式布局，每3—4栋分为一组，分为4个组群，整个建筑组群与一期五星级酒店又围合出开阔、共享的中心大庭园，既与一期酒店的中庭结合，形成其后花园，又形成了二期别墅式酒店的公共园林区域，由东侧入口开始形成花神园、月神园、太阳神轴线园、爱神园。
4组院落围合成中心大庭园使得二期酒店的空间布局层次丰富，富有变化，结合园林设计形成富有特色的托斯卡纳异域风格。
整个园区以环绕水系与其他区域隔开，形成小岛。
园区内又围绕A栋（总统级套房）形成整个园区的控制轴线，充分体现意大利式的园林风格；在中心大庭园中布置了室外温泉区，供一、二期业主及酒店客人使用。
酒店建筑设计与空间布局：
1.建筑设计
12栋别墅区酒店分为A、B、C三种类型。
（1）A套型位于园区内单独的小岛上，环境优雅高贵。
弯曲的水系景观环绕四周，建筑主入口位于整个园区意大利台地式花园的中轴线尽端，整个园景规划无不彰显建筑的中心地位。
A栋建筑由主楼和配楼组成中间由石柱拱廊将其连接，造就了典型的意大利式内庭院院落风格
2.户外温泉
1）在大园林内布置了室内外温泉洗浴区，利用丰富的地热资源，提供了室内温泉、室内玉石浴等休闲养生项目，并有隐藏于绿树廊道中的室外温泉池4个，在各具特色的温泉池中更能独享欢乐的私密空间
2）大园林内的室外温泉洗浴区即通过楼梯与一期酒店的洗浴区联系，也为居住在别墅式酒店的客人提供室外公共温泉浴的场所
3）在周围四个院落中布置了4个专用温泉池，为居住在别墅式酒店的客人尊享
三）、圣托里尼主题酒店
圣托里尼主题酒店于2011年10月正式投入使用，由118间客房组成，是国内首家体现希腊圣托里尼岛建筑与装修风格，别有一番爱琴海情调的主题酒店
四）社区商街
1、商街规划？
答：
两条地中海休闲商街
l西侧为400米长、1.2万平米的餐饮美食生活街部分于2011年已投入使用
l东侧为地中海建筑风格、五万平米的购物、休闲、娱乐步行街，包括大型超市、综合商场、品牌店、家居体验馆、建材生活馆、商务会馆、KTV、快捷酒店、夜市、电影院、快餐厅、预计2013年暑期投入使用
2、商业部分是否为独立商业产权？
产权年限？
答：
为整体于独立商业产权，年限为40年和70年两种。
3、商业部分的水、电等计收标准？
答：
按市政统一标准
4、商业用房何时销售？
答：
2011年项目西侧商街已正式投入使用，项目配套其他商业娱乐设施目前开发商正在火爆招商，如KTV及海滩啤酒屋等，预计年内开始营业
5、东侧商业用户的销售形式？
整体销售还是分割销售？
答：
40年产权部分为整体出租与分割出租，70年产权独立商业可独立销售
五）同湾海滩
同湾海滩：
钢琴音乐广场、游艇观景码头、垂钓栈桥、蓝月啤酒屋、淋浴房、卫生间、特色欧式商亭、多种沙滩狂欢游乐设施，摩托艇、沙滩排球、露营帐篷、沙滩烧烤、自行车租赁、沙滩摩托租赁等多项娱乐设施，同湾海滩预计2012年6月开始陆续投入使用
八、物业篇
1.物业费收费标准？
答：
暂定1.98元/平米
2.供暖费收取方式？
答：
政府定价、市政收费
3.物业费收取明细？
答：
见招标细则
4.物业服务内容细则？
答：
见招标细则
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