示范大厦评分细则.docx
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示范大厦评分细则
广州市物业管理示范大厦评分细则
序号
标准内容
规定分值
国家评分细则
广州市评分细则
一
基础管理
22
1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用
1
符合1.0,不符合0
1、规划许可证缺扣0.2
2、工程验收（建筑、市政配套公用设施）缺一项扣0.1
3、专业验收（规划、公安消防、人防）缺一项扣0.1
4、供电、供水、管道供气的准许使用证明缺一项扣0.1
5、配套设施已接管或配置齐全并使用缺一项扣0.1
2、已办理接管验收手续
1
符合1.0,不符合0
1、资料移交全缺扣0.3，部分缺扣0.1-0.2
2、公共设施设备未办移交接管移交手续扣0.3，有部分移交手续扣0.1-0.2
3、办公管理用房未移交扣0.3
4、双方合同约定的其他移交未完成扣0.1
3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理
1
符合1.0,不符合0
1、专业公司营业执照，资质证书缺一项扣0.3
2、区域物业不是一家物业公司管理扣0.5
4、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
1、未按示范文本，双方责权利明确扣0.2
2、未按示范文本，双方责权利不甚明确扣0.5
3、未签订物业管理合同扣1
5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
1、没有前期物业管理服务协议，但有相关协议完全覆盖扣0.1
2、没有前期物业管理服务协议，有部分相关协议，未完全覆盖扣0.5
3、没有前期物业管理服务协议，没有相关协议扣1
6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定
1
符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,未建立0
1.未按规定建立相关制度扣0.3
2.未开户分册到个人或公司名下扣0.3，部分开户分册到个人或公司名下扣0.1-0.2
3.未到总额且无续筹扣0.3
4.使用手续不合法扣0.2
7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善
1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
1、房屋使用说明书、房屋质量保证书缺一项扣0。
1，
2、装饰装修管理规定不符合要求扣0.2，实施不力扣0.2
3、装饰装修管理规定未完全符合要求扣0.1，实施不落实扣0.1
4、业主与使用人公约等各项公众制度缺一项扣0.1
8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
1、已成立、有章程、有批复、有分工、无运作扣0.2
2、已成立、有批复，无分工和运作扣0.5
3、已成立筹备小组，有成立计划并按计划进行扣0.6
4、未成立筹备小组扣1
9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
1、未签定合同扣1
2、未按示范文本，双方已签定责权利不明确扣0.5
10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意
1
符合1.0,不符合0
1、未制订争创规划扣0.3，制订争创规划不切实际扣0.1
2、未制订具体实施方案扣0.3，制订具体实施方案不具体扣0.1
3、争创规划和具体实施方案未经业主委员会同意扣0.4
11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
2
制度、工作标准建立健全1.0，主要检查：
物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施扣0.5,未制定考核办法扣0.5
1、未按质量管理体系要求建立相关文件（含物业管理服务工作程序、质量管理制度、收费管理制度、岗位考核制度）和财务制度，不具有可操作性扣0.5
2、未按制度要求进行检查，对存在问题没有整改计划，未按期完成扣0.5
3、按质量管理体系要求建立相关文件（含物业管理服务工作程序、质量管理制度、收费管理制度、岗位考核制度）和财务制度，操作性不强扣0.2-0.3
4、按制度要求进行检查，对存在问题有整改计划，未按期完成一项扣0.1
12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗：
员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨
1
管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.3，不符合0
1、管理人员持物业管理上岗证率未达90%以上，每降5%扣0.1，最多扣0.3
2、工程上至少有中级以上技术人员2名、值班（电）持证率100%，每发现1人无上岗证书扣0.1
3、电梯维修持证率100%，每发现1人无上岗证书扣0.1
4、保安持上岗证率未达到90%以上，每降5%扣0.05，最多扣0.2
5、着装、佩戴标志每发现1人不符扣0.1
6、礼貌服务、工作规范每发现1人不符扣0.1
13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
1、未建立计算机网络扣0.3
2、未使用物业管理软件从事管理、收费等缺一项扣0.1
3、设备中心控制运转不正常扣0.2
4、保安运用红外线监控等现代化管理手段进行管理不规范发现一次扣0.1
14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定：
至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
1
执行有关规定0.5，未执行0：
公开0.5，未公开0
1、企业没有符合要求、独具特色的管理制度扣0.2
2、企业有符合要求、独具特色的管理制度，制度未执行扣0.3，执行不彻底扣0.1
3、每三个月向业主公布一次物业管理服务费用收支情况未做扣0.2
4、公布物业管理服务费用收支情况项目符合<办法>要求，每一项不符扣0.05
15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
1
包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备的大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。
每发现一项不齐全或不完善扣0.1
1、房屋建筑图纸、资料每缺1项扣0.1
2、水电、电梯图纸、资料每缺1项扣0.1
3、消防图纸、资料每缺1项扣0.1
4、其它公用设施设备图纸、资料每缺1项扣0.1
5、未建立维修保养台帐扣0.2，建立部分维修保养台帐扣0.1
16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
1
每发现一处不符合扣0.2
1、没有住户档案总目录、扣0.3，有部分住户档案总目录扣0.1-0.2
2、没有共用房屋总目录扣0.3，不全扣0.1-0.2
3、没有建立住户分户档案扣0.4，建立住户分户档案不完整扣0.1-03
17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
2
符合2.0，没有值班制度的扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2,没有回访记录每次扣0.1
1、建立物业区域内的24小时值班制度，服务热线缺一项扣0.2
2、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集不全缺一项扣0.2，反馈不及时每一次扣0.1
3、对各类信息的及时处理，并定期统计分析每达不到一次扣0.1
4、定期回访未按制度每达不到一次扣0.1
18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改,满意率达95%以上
1
符合1.0，基本符合0.5,不符合0
1、物业管理服务工作征求意见单内容未涵盖合同要求扣0.3，部分涵盖扣0.1-0.2
2、至少半年一次向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，回收率达80%以上，每一项未达到扣0.1，满意率未达到95%以上扣0.5
3、物业管理服务工作征求意见单内合理化建议及不满意内容未按时整改扣0.2，没有检查和回访缺一项次扣0.2
19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录
2
建立并落实1.0,建立但未落实扣0.5,未建立扣1.0：
及时率符合0.5,每降低1个百分点扣0.1：
返修率符合0.3，不符合0：
回访记录完整0.2.记录不完整或无回访记录0
1、维修服务承诺制度未建立扣1
2、维修服务承诺制度已建立，可操作性差扣0.5
3、对及时率、返修率均未按期统计扣0.1，指标每降低1%扣0.1，最多扣0.5
4、对维修服务工作单回访率未超过50%，每降低10%扣0.1
5、对返修无分析和处理缺一项次扣0.2
二
房屋管理及维修养护
9
1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置
1
符合1.0,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2
1、无大厦示意图或大厦首层平面图扣0.2
2、路标、组团标识不清晰一处扣0.1
3、楼层标号标志不明显一处0.1
4、大厦没有客户水牌扣0.3
2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
1
符合1.0，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5
1、天台有临时搭建一处扣0.2
2、裙楼有临时搭建一处扣0.2
3、擅自改变房屋用途发现一处扣1.0
4、其他项目不符合扣0.1。
3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落：
是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍：
无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象
2
符合2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2，是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2
1、外观完好、整洁、无损，一处不符扣0.2
2、每年外墙清洗少于一次，无实施扣0.5
3、无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂，一处不符扣0.2
4、没有外墙检查制度扣0.5，有制度未落实扣0.3
5、其他项目不符合扣0.1。
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
1
符合1.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1,有安全隐患每处扣0.5
1、外招牌、广告牌、霓虹灯有管理制度，合法手续，并按规定设置，一项不符扣0.2
2、未按制度定期清洁扣01
3、外观整洁统一美观，不符一处扣0.1，
4、未定期检查扣0.2、
5、有安全隐患或破损一处扣0.5
5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
1、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面，一处不符扣0.2；
2、不得安装外廊及户外防盗网，一处不符扣0.2、
3、晾晒架、遮阳蓬等符合规划建筑设计有要求，一处不符扣0.2，
6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
1
符合1.0，发现一处不符合扣0.1
1、调安装竖成线、横成行，排列整齐有序，一处不符扣0.1
2、冷凝水集中收集，一处不符扣0.2
3、支架锈蚀一处扣0.2
7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
1
符合1.0,发现一处不符合扣0.5
1、没有屋装饰装修规定扣0.5
2、有屋装饰装修规定，执行中有违规一处扣0.2
3、有发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象一起扣0.5
三
共用设备管理
35
（一）综合要求
4
1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行
1
符合1.0,发现一处不符合扣0.2
1、未建立设备档案、设备台账扣0.2，不完善或没启用各扣0.1。
2、未制订各系统设备设施的运行管理制度、应急措施，岗位责任制并挂上墙的扣0.4，没严格执行或记录不完善每处扣0.1。
3、未制订设备设施维修保养计划、未建立维修档案0.3，
不完善或没认真执行、记录不完善每处扣0.1。
4、其他项目不符合扣0.1。
2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求
1
符合1.0,发现一处不符合扣0.2
1、设备设施表面积尘扣0.1，内部线路杂乱、灰尘多
扣0.1。
2、机房有杂物或地面积尘积水扣0.1,墙壁、天花不平
整，不干净、有蛛丝扣0.1。
有残留螺丝扣0.1。
3、室内照光线不足、温度高于40℃扣0.1。
4、电缆、管线过墙孔没有密封、防小动物措施没落实
有虫害发生扣0.2。
5、其他项目不符合扣0.2。
3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程
1
符合1.0,不符合0
1、没有中级以上技术人员扣0.3。
2、值班人员持证率达不到100%扣0.4。
3、没有电梯维修人员及相应资格证扣0.1。
4、其他项目不符合扣0.2。
4、设备良好，运作正常，一年内无重大管理责任事故
1
符合1.0，不符合0
1、设备完好率达不到98%的，每减少1%扣0.1。
2、出现重大责任事故的扣0.5。
4、其他项目不符合扣0.2。
（二）供电系统
3
1、保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户
1
符合1.0，不符合0
1、未建立正常供电制度并挂上墙的扣0.2，未认真执
行扣0.1，供电设备设施经常出故障、影响正常供
电扣0.2。
2、未建立限电、停电的审批程序扣0.2，未认真执行
的扣0.1。
3、未按规定时间通知住用户，引起投诉的扣0.2。
4、其他项目不符合扣0.2。
2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行
1
符合1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5
1、未制订临时用电管理制度并挂上墙的扣0.3，不完
善或没认真执行各扣0.1。
2、未制订停电应急处理措施并挂上墙的扣0.3，不完
善扣0.1。
3、未制订供电设备故障应急措施并挂上墙的扣0.2，
不完善扣0.1。
4、其他项目不符合扣0.2。
3、备用应急发电机可随时起用
1
符合1.0，不符合0
1、未建立应急发电机管理制度并挂上墙的扣0.2，没认真执行扣0.1。
2、未制订应急发电机维修保养计划扣0.2，不完善或没认真执行各扣0.1。
3、没有应急发电机每月检查试机记录扣0.2，不能随时起用扣0.3。
4、其他项目不符合扣0.1。
（三）弱电系统
2
1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作
1
符合1.0，发现一次不符合扣0.5
1、未建立弱电系统管理制度并挂上墙的扣0.3，不完
善或不认真执行各扣0.1。
2、未制订弱电系统维修保养计划扣0.2，不完善或没
认真执行各扣0.1。
3、维修及时率达不到100%的每减少1%扣0.1。
4、其他项目不符合扣0.2。
2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存
1
符合1.0，基本符合0.5,不符合0
1、未建立监控系统等智能化设施设备运行管理制度并
上墙的扣0.4，不完善或没认真执行各扣0.1。
2、没有运行值班记录扣0.2，没有认真记录或不规范
扣0.1。
3、没有制订保存规定扣0.2，没认真执行扣0.1。
4、其他项目不符合扣0.2。
（四）消防系统
5
1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用
1
发现一处不符合扣0.5
1、未制订消防中心运行管理制度并挂上墙的扣0.2，
不完善或没有认真执行各扣0.1。
2、未建立消防系统设施设备检查制度并挂上墙的扣
0.3，不完善或没有认真执行各扣0.1。
3、没有消防设施设备检查试机记录扣0.2，不能随时
起用扣0.5。
4、其他项目不符合扣0.2。
2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题
1
每发现一人不符合要求扣0.2
1、未建立消防管理人员培训制度、未培训扣0.3，未
认真执行或培训记录、档案不完善各扣0.1。
2、消防管理人员未能掌握消防设施设备使用方法，每
人扣0.2。
3、消防管理人员不了解火灾、火警紧急处理程序及
能处理各种问题每人扣0.2。
4、其他项目不符合扣0.1。
3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人
1
符合1.0,责任人不明确每发现一处扣0.2
1、没有开展消防法规及消防知识的宣传教育扣0.4。
2、责任人不明确每处扣0.2，
3、员工不明消防职责，发现每人扣0.1。
4、其他项目不符合扣0.2。
4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通
1
无应急方案扣0.5,各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1
1、未制订应急方案扣0.5。
2、无设立消防疏散指示图、无引路标志、无应急照明
每处扣0.1。
3、紧急疏散通道不畅通每处扣0.1。
4、其他项目不符合扣0.1。
5、无火灾安全隐患
1
每发现一处安全隐患扣0.5
1、未建立易燃易爆品管理制度扣0.3，未认真执行每处扣0.1。
2、未制订动火管理制度扣0.3，未认真执行每处扣0.1。
3、未在危险场所设立警告标志每处扣0.1。
4、其他项目不符合扣0.2。
（五）电梯系统
6
1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备
1
符合1.0,不符合0
1、没有电梯年检合格证、准用证扣0.4，没有张贴每
处扣0.1。
2、电梯没有由具有资质的专业公司维修保养并签订维
修保养合同的扣0.4，
3、其他项目不符合扣0.2。
2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好
1
每发现一处不符合扣0.2
1、未制订电梯运行管理制度挂上墙扣0.3，不完善或
不认真执行扣0.1。
2、安全标志、安全设施不齐全各扣0.1。
3、轿厢内照明、通风不良、附属设施不全各扣0.1。
4、其他项目不符合扣0.2。
3、轿厢、井道、机房保持清洁
1
轿厢应干净，井道应清洁，无垃圾杂物，机房门道槽应无杂物，发现一起不合格扣0.2
1、未制订电梯轿厢、机房、井道清洁及保洁管理制度
挂上墙扣0.3。
2、轿厢卫生不符合要求每处扣0.1。
3、机房卫生不符合要求每处扣0.1。
4、井道卫生不符合要求每处扣0.1。
5、其他项目不符合扣0.2。
4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗
1
符合1.0,不符合0
1、没有专业队伍维修保养扣0.3。
2、维修保养人员没有上岗证每个扣0.1。
3、其他项目不符合扣0.2。
5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修
1
符合1.0，不符合0
1、合同没有维修服务到达时间规定的扣0.3，没有认
真执行每次扣0.1。
2、没有紧急维修联系电话或维修热线电话扣0.2
3、没有故障维修记录扣0.3,记录不全每处扣0.1。
4、其他项目不符合扣0.2。
6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施
1
符合1.0，不符合0
1、未制订应急处理程序及措施挂上墙扣0.4。
2、没有组织培训、没有记录扣0.4，员工不明应急时
的工作职责每个扣0.1。
3、其他项目不符合扣0.2。
（六）给排水系统
9
1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
1、未制订用水、供水管理制度扣0.4。
不完善或没有
认真执行各扣0.1
2、未制订合理用水、节水措施扣0.4。
3、其他项目不符合扣0.2。
2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏
1
每发现一处不符合扣0.2
1、给排水设备运行不正常、卫生差每处扣0.1。
2、阀门开关不灵活、渗漏、长锈、有灰尘每个扣0.1。
没有挂阀门开关指示牌每个扣0.1。
3、管道表面长锈起包、渗漏、有灰尘每处扣0.1。
4、其他项目不符合扣0.1。
3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染
2
符合2.0,每发现一项不符合扣0.5
1、未建立二次供水蓄水池设施设备清洁、消毒管理制
度扣0.5。
没有清洗记录每次扣0.1。
2、没有二次供水清洁卫生许可证扣0.3。
3、没有操作人员健康合格证每个扣0.1。
4、没有水质化验单每次扣0.2。
5、水池、水箱井口、透气孔没有防虫网，没有加盖、没上锁每处扣0.2。
6、其他项目不符合扣0.2。
4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患
1
没有管理措施扣0.5,水箱周围每发现一处隐患扣0.2
1、未建立高压水泵、水池、水箱管理措施扣0.5，没
有认真执行每处扣0.1。
2、水池、水箱周围卫生差、有污染隐患每处扣0.2。
3、其他项目不符合扣0.2。
5、限水、停水按规定时间通知住用户
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
1、未建立限水、停水管理规定扣0.4。
2、未按规定时间通知用户，引起投诉每次扣0.2。
3、其他项目不符合扣0.2。
6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生
1
符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
1、排水设施设备不能正常使用每处扣0.2。
2、排水管道、沟渠不畅通，道路积水每处扣0.2。
3、地下室、车库、设备房出现积水、浸泡每处扣0.2。
4、其他项目不符合扣0.2。
7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0.5,不符合0
1、未制订给排水应急措施的扣0.3。
.
2、未对员工进行应急培训、没有记录扣0.3。
3、出现大面积跑水、泛水、长时间停水每次扣0.2。
4、其他项目不符合扣0.2。
8、制定事故应急处理方案
1
无处理方案扣1.0，方案不完善扣0.5
1、未制定事故应急处理方案扣0.5。
2、没有对员工进行应急培训，员工不明应急工作职责
每个扣0.1。
3、其他项目不符合扣0.2。
（七）空调系统
3
1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
1、未建立中央空调系统运行管理制度并挂上墙的扣
0.2，未认真执行扣0.1，空调设备设施经常出故障
影响正常供冷扣0.2。
2、未建立冷却塔运行不正常、冷却水混浊、塔内长青
苔、噪音超标、有漏水现象各扣0.1。
3、其他项目不符合扣0.2。
2、中央空调系统出现运行故障后
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