A+版重点城市三级房地产开发市场分析报告.docx

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A+版重点城市三级房地产开发市场分析报告

【A+版】重点城市三级房地产开发市场分析报告

随着招商置业顾问公司的成立，怎样快速增加营业铺位，占领市场并迅速把公司做大做强，已成为公司目前紧迫的任务。

离开蛇口拓展其他区域业务，与同行竞争，既是挑战，也是我们增强实力、树立和传播公司品牌的机遇。

下面为NQ区及NQ城三级市场的状况分析。

崛起的西部

翻开QC规划的宏伟蓝图，NQ以“一中心、两轴线、四组团”的格局，在与LG、YT以及LH、FT、NS的竞争格局中，集中了最具有发展潜力的土地，一座拥有17万人口的崭新城市NQ中心区将在QQ年内将建成，从而成为QC市最大的高尚海景住宅区。

随着NQ相关的基础设施如NQ大道、地铁、西部通道、机场物流园区、保税区、沿江高速等的逐步实施及NQ的城市化，商业环境的日趋成熟，将进一步促进QC市经济带向西扩张态势，NQ在QC市的区域地位将越来越重要。

NQ的国民经济多年来始终保持着两位数的增长，20QQ年的GDQ为433亿元，比20QQ年增长19.6%，与全市15.0%的增长水平相比，其增长率高出4.6个百分点，经济总量占全市的比重由20QQ年18.5%上升到19.3%，比去年增长7.3%。

随着经济的快速发展，NQ的常住人口也随着快速增长，从近三年情况来看，20QQ年为131.72万人，比1999年增加7.26万人，20QQ年为144.12万人，比20QQ年增长12.4万人，20QQ年为160.6万人，比20QQ年增长16.48万人，平均每年增长12万人。

NQ人口的快速增加，导致了对房地产需求的增加，从而有效的刺激了当地房地产业的发展。

以20QQ年为例，全市人均住房面积为21.8㎡，20QQ年NQ常住人口增加16.48万人，当年对住房的潜在需求量为359万㎡，如果有20%的增加人口形成有效需求，则NQ平均每年增加的有效需求量为52万㎡，可见，NQ的房地产的需求潜力巨大。

从NQ近几年的房地产销售面积来看，NQ的房地产销售面积年年不断攀升，20QQ年全年房地产销售面积为97万㎡，20QQ年为145万㎡全年销售面积增长49.5%，20QQ年第一季度59家发展商共推出楼盘60个，成交3427套，共完成新商品房销售面积约35万㎡，比去年同比增长66.7%。

NQ的二级市场的迅猛发展，为三级市场的发展奠定了坚实的基础。

三级市场渐入佳境

随着NQ经济的快速增长，NQ地区房地产的发展一日千里。

在二级市场迅猛发展的带动下，NQ的三级市场交投日渐活跃，今年第一季度NQ的三级市场共成交300多套，交易面积为52510㎡，比20QQ年同期的29491㎡增长78%，NQ三级市场已展现出巨大的发展空间。

其市场已吸引了QC市越来越多知名中介代理公司的关注，从去年下半年已有ZL、TT、SH等三家中介代理公司在NQ城设立分行。

目前，NQ三级市场正处于私家中介及正规中介并存，由无序向有序过渡阶段，随着QC品牌中介代理公司的进驻，NQ的三级市场迎来了大发展的时代。

NQ区20QQ年三级市场成交情况如下：

表1

NQ区

NQ城

QQ

LH

20QQ.QQ

126

68

17

35

20QQ.QQ

83

37

7

24

20QQ.QQ

189

108

31

41

20QQ.QQ

------

------

------

------

20QQ.QQ

195

89

75

22

NQ三级市场分析

NQ城目前处于厂房、私人住宅，商业住宅交错，老城区改造与新中心区建设并进的城市化之中，没有占绝对主导地位的商业圈或居住圈，这就决定NQ三级市场仍处于培育、发展阶段。

但是NQ储备大量未开发土地，决胜在关外已成为QC市各家房地产公司的共识，土地的争夺已达到白热化，而近几年NQ房地产的发展态势极其迅猛，从市场的角度分析，房地产市场快速发展必将带动三级市场快速成长，NQ三级市场的发展潜力已得到QC市品牌中介代理公司的关注和认同，除了近来已有三家品牌公司进入NQ市场外，中原地产也在积极筹备之中。

各大中介代理公司纷纷进入NQ市场，意味着瓜分NQ三级市场蛋糕的行动已经开始。

可以预见，1-2年后的NQ三级市场将是一个成熟的三级市场。

一、NQ城中介代理公司的现状

从考察的结果分析，NQ城中介代理公司具有如下特点：

1、私家中介及品牌中介并存，整体上中介的规模及实力都比较小。

2、品牌中介代理公司进入当地市场起步晚，直到去年下半年开始才有QC品牌中介代理公司介入，目前中介代理公司以当地公司为主，其中QC市星联地产顾问有限公司为当地龙头中介代理公司。

3、当地中介代理公司铺位规模较小，置业顾问的形象及素质有待提高。

4、中介铺位分布比较零散，很少有成市成行的分布格局。

5、部分铺位位于住宅小区里面而非临街设立，这决定其铺位辐射能力有限。

6、成交二手楼以成交价20万元以下为主，这说明进入市场房源以低价房源为主。

7、在成交区域来看，其中NQ城占有主要地位。

8、NQ城新开盘的楼盘价格与关内相比明显偏低，二级市场正火爆中，三级市场明显滞后二级市场趋势。

9、由于二次置业的能力偏小，近几年买房的业主相对稳定，进入三级市场的房源较少。

NQ地区主要中介代理公司基本情况：

表2

中介名称

BQ地产

CM地产

ZL地产

SH地产

LQ地产

GZ地产

铺位数

4

2

1

1

1

1

人数

12

8

5

8

业绩（万）

性质

私家

正规

私家

续表2

中介名称

通泰地产

中联地产

世华地产

通联地产

星联地产

星辰地产

铺位数

1

1

1

3

10

1

人数

8

8

8

6

业绩（万）

5左右

15左右

性质

正规

品牌

品牌

私家

港资

正规

二、NQ城楼盘状况

从NQ城目前的城市化程度及楼盘的分布状况，基本上可以把NQ城划分为新安中心区翻身路板块、老城改造区EQE路板块、新安商业片区、QQ新城片区QQ大道板块等四个板块片区。

1、新安中心区翻身路板块，以天虹商场为中心，翻身路为轴线，区域包括39—50区，主要依托的楼盘为：

序号

楼盘名称

入伙时间

均价

户数

备注

1

DL雅筑

20QQ-QQ-QQ

3500元

192

2

ZN花园

20QQ-QQ6-30

3700元

3

DW安·YY一期

20QQ-QQ-QQ

3600元

4

QJ安·YY二期

20QQ-QQ-QQ

3980元

5

WE花园

19QQ-QQ-QQ

3500元

6

EQ苑

7

中HT名苑

8

JY苑

9

HTY花园

10

N苑

20QQ-QQ-QQ

3600元

180

11

JNY花园商贸中心

20QQ-QQ-QQ

4350元

12

洪YH雅苑

20QQ-QQ-QQ

4200元

13

YYU花园

3150元

14

JYJY

20QQ-QQ-QQ

3600元

932

15

TQ

20QQ-QQ-QQ

3330元

339

16

DW

售中

230

17

EWE花园

18

FE苑

19

GQ园

20

FG名苑

21

NY豪苑

3700元

22

EW园

23

BHT花园

20QQ-QQ-QQ

3500元

24

HTH苑

20QQ-QQ-QQ

2960元

25

HTH园

3100元

26

HTK园

3400元

27

EW苑

28

FE大厦

3600元

29

JYU

30

UYQ居

20QQ-QQ-00

3980元

396

31

FEQ花园

32

FEW名苑

20QQ-QQ-QQ

3500元

300

33

JY花园

20QQ-QQ-QQ

3500元

34

JEE花园

35

新JY

36

富HGJ

37

JJTQ锦绣城

20QQ-QQ-QQ

3000 元

2、老城改造区EQE路板块，以万业城百货广场为中心，EQE路为轴线，区域包括N24—N35，主要依托的楼盘有：

序号

楼盘名称

入伙时间

均价

户数

备注

1

WE花园

2

QH阁

20QQ-03-01

3950元

3

HT花园

19QQ-00-00

3200元

644

4

JMU花园一期

19QQ-00-00

5

GQ花园二期

19QQ-QQ-QQ

540

6

HTY轩

19QQ-QQ-00

457

7

BNT亭

20QQ-QQ-QQ

3280元

413

8

JT居

9

WEQ庭

20QQ-QQ-QQ

3600元

10

HNT大厦

11

HTY新村

公房

12

MJY居

20QQ-08-00

3500元

436

13

JYQ丽舍

20QQ-07-00

226

14

HF良苑

20QQ-QQ-QQ

770

3、新安商业片区板块位于南头关口，广深公路以东，区域包括N1—N23，主要依托的楼盘有：

序号

楼盘名称

入伙时间

均价

户数

备注

1

EQW华庭

20QQ-QQ-00

4800元

136

2

QWE世家

20QQ-QQ-QQ

5300元

1100

3

FEW花园一期

4

GQET花园二期

5000元

897

5

TYYE

20QQ-QQ-QQ

5000元

6

GEQ新村

公房

7

TEQT

20QQ-QQ-QQ

3800元

8

HTTY厦

9

QT商业城

4、QQ新城片区QQ大道板块，以QQ新城为中心，QQ大道为轴线，区域包括N73-N76，主要依托的楼盘有：

序号

楼盘名称

入伙时间

均价

户数

备注

1

GQE豪园

20QQ-QQ-QQ

3200元

644

2

TQE园

20QQ-QQ-QQ

3

HT盈Y

20QQ-QQ-QQ

3300元

4

EQW城

20QQ-QQ-QQ

3800元

2100

5

GQE世家

20QQ-QQ-QQ

3450元

1700

6

QT明珠

20QQ-QQ-QQ

7

NQ新村

机关楼

8

TQE花园

9

JY广场

20QQ-QQ-QQ

3300元

572

10

QW龙居

20QQ-QQ-QQ

2800元

814

一、主要板块中心区的临街商铺及住宅租金指导价格

新安街道办范围

商业

办公

住宅

一楼

二楼

其他楼层

简易

多层一楼

多层二楼

多层其他层

高层

多层

高层

1区--4区

主要街道两侧

50

40

20

\

50

40

20

40

20

40

小区内

35

30

35

30

5区-10区、12区、

24区-26区、29区31区、34区、35区

主要街道两侧

80

60

40

60

80

60

40

40

15

30

小区内

60

50

30

50

60

50

39区-50区

主要街道两侧

80

50

25

35

80

50

25

40

12

25

小区内

40

25

20

30

40

25

20

11区、32区、33区、36区-38区

主要街道两侧

40

30

30

30

30

25

20

40

15

20

小区内

30

25

25

25

20

20

15

27区、28区、71区-74区

主要街道两侧

55

35

25

30

55

35

20

30

15

25

小区内

35

25

20

25

35

25

19区、21区

主要街道两侧

65

40

15

40

65

40

15

40

15

25

小区内

45

30

25

45

30

20区、22区、23区

主要街道两侧

45

30

20

30

45

30

15

40

15

30

小区内

32

25

25

32

25

其他区

主要街道两侧

40

35

20

35

40

35

15

40

15

30

小区内

35

30

30

35

30

从调查的结果表明，EQE路板块中心位置街道两侧商铺的实际租金比参考租金略高，翻身路板块中心位置街道两侧商铺的实际租金比参考租金单位要高20元以上。

二、当地最主要中介代理公司介绍

QC市DQ地产顾问有限公司成立于20QQ年QQ月，是一家综合性房地产专业代理公司，为QC市房地产协会会员单位、QC市不动产评估学会会员单位及QC市国土局管辖的专业销售策划、代理机构。

主营业务范围包括项目的可行性研究与全程策划、二级市场新楼盘代理、三级市场二手楼租赁与买卖、房地产与土地评估等。

目前在NQ城开设三级铺位10个，其中四个为20QQ年新设铺位。

以加盟的形式连锁经营，未配置电脑，经营方式较为简陋，业务水平一般。

整体上租单较少，买卖单较多，没有在媒体刊登广告，所登记房源不多。

星联地产的收费标准租单为客户与业主各收成交租金的50%作佣金；售单成交价在20万以下的买卖双方各收人民币3000元，按揭另收费20QQ元，评估费1000元，20万以上的买卖双方各收取成交价的1.5%为佣金；提供房源的可分成房源成交佣金的50%；分行人员一般2--5人，业绩几千--两万多。

5月份在20区有一间分行关闭，QC市也有连锁分行，公司呈扩张态势。

业务拓展策略分析

招商置业顾问有限公司如果在NQ开设分铺，必须在短时间内积极地参与、培育和规范市场，树立和传播招商置业顾问品牌，培养和储备高素质置业顾问，并以该分铺为窗口，提高对NQ三级市场的敏感度，为开设后继分铺、参与市场竞争做好准备，使NQ市场尽快成为公司新的利润增长点。

一、选择铺位必须遵从的几点原则

1、遵从成市成行的原则。

在我们日常生活中，我们经常听到“商业圈”、“商业一条街”、“超市”等概念，其目的就是希望在一个尽可能小的范围内，提供品种繁多的商品或某类规格齐全的商品供顾客挑选，以便节约客户的时间成本及精力，并形成一定的影响力。

三级市场也不例外，成市成行不但能起到以上的作用，还能提高客户的满意度。

2、以楼盘为依托的原则。

分铺的设立必须有一定的周边楼盘作为依托，有了楼盘依托，就能提供一定量的房源，同时房源信息更新也相对较快。

对于三级市场来说，信息就是资源，有了更快更新的信息，作单的能力也就相对提高，同时楼盘依托可以节约看房成本，花园城分部就是一个典型的例子。

3、周边有一定量人群居住的原则。

人群就是潜在的客户，有了人群就有了需求；一定量的人群就意味周边有相对成熟的配套设施如交通、购物、娱乐、教育等以满足人群的需要。

随着生活水平的不断提高，人们对居住条件的要求也不断提高，这必将导致二手楼买卖的交易。

雍华府分部正是依靠大量人气连创佳绩。

4、适当考虑人流的原则。

临街铺位与非临街铺位是有区别的，而临街铺位的朝向也很重要，这就涉及到人流的问题。

我们注意到在某特定区域特定街道，人流往往习惯在一边而非均匀分布，这就导致了客户量的不同而影响生意。

二、板块点评

DW商业片区及QQ大道板块所依托的楼盘较少，同时也比较分散，虽然个别楼盘比较大，名气响，但由于目前楼盘正在发售中或刚刚入伙时间不久，现在做三级市场有一定难度。

相对来说，DW商业片区虽然所依托的楼盘较少，但由于自身条件好，人流旺，商业氛围好，在大盘如EWQ世家、御景台的依托下发展前景看好，EWQ世家入口目前已有三五家地产公司进驻。

新安中心区翻身路板块及老城改造区EQE路板块为DW三级市场比较成熟的片区，这也是为什么现在所在板块中介代理公司比较集中，中介实力强的原因，如新安中心区翻身路板块，以天虹商场为中心100米半径范围内有世华、BQ、CM等中介；而老城改造区EQE路板块，以万业城百货广场为中心200米半径范围内有中联、星联、BQ、CM、ZL等七家中介。

下面为EQE路板块及翻身路板块部分中介抽样调查表；

名称

EWQ地产

QT地产

QE地产

BQ地产

TEQ置业

地址

ET轩

ET花园

TEQ商场

----------

人数

5

8

5-8

----------

底薪（元）

0.00

800

800

----------

经营形式

加盟+管理费

连锁+分成

连锁+分成

----------

铺位租金（元）

3600

2500--3000

----------

开业时间

20QQ.04

20QQ.11

20QQ.5

----------

QE月份业绩

2.5万

5-6万

----------

----------

TE月份业绩

1.5万

4.3万

----------

----------

注：

中联地产NQ城分行20QQ.11-20QQ.DW为亏损期，20QQ.QWS达到盈亏平衡，20QQ.EW开始赢利，估计其业绩每月在5万元上下。

另：

EWQ月份为NQ城闹“非典”的非常时期。

三、未来展望及探讨

1、从目前的市场状况来看，如果在DW开设分铺，保本是没问题，但赢利则需努力。

2、开设分铺有利于招商地产在DW黄金台项目的开展。

目前招商地产在DW的知名度有限，客户的认同感有待提升，分铺显然是招商地产在NQ城更贴近市场的一个宣传窗口，

随着公司刊物如《新生活》及副刊在NQ城的传播，对招商地产品牌，客户的认同感将有正面的影响。

3、黄金台项目目前在做前期准备，估计销售要一年以后，招商置业可配合该项目的进度开设分铺，在黄金台项目进入销售时完成开设四个分铺的连锁网络，使黄金台项目在DW形成五个销售点的格局。

4、以黄金台项目为契机，拓展招商置业的租售业务。

考虑到招商地产一年以后将有多个楼盘销售，任务繁重，建议公司在黄金台项目的销售采用发展商为招商地产，代理销售商为招商置业的模式。

逐步把招商置业发展成为尾盘销售代理、楼盘销售代理、楼盘策划销售代理的二、三级市场兼顾的类中原地产模式。

5、如黄金台项目能采用以上模式，将给招商置业提供第一次实战经验，真正实现客户资源的共享，有利于招商置业的发展及成熟。