XX业主公约.docx
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XX业主公约
XX业主公约
甲 方：
注册地址：
邮政编码：
法定代表人：
职 务：
电 话：
乙 方：
国 籍：
住 址：
电 话：
本公约的甲方为房地产开发有限公司指定的物业管理机构；
乙方为 层 单元之购买方，含其执行和委托人。
本公约对双方签约人具有法律约束。
一、总则
第一条：
本公约属于协议、合约性质。
订立本公约的目的，是要清楚和明确各项规则，使物业业主或使用者以及物业管理者都有共同遵守的行为准则，使双方都明白各自的职责、权利和义务。
第二条：
本公约将业主或使用者以及管理者双方的权利和义务以文件的形式加以确定，并对全体业主或使用者以及管理者均具有约束力。
第三条：
每个业主对其单元有全权之处理权，包括出售、转让、按揭、出租、批准享用或以其它方式处置或变卖，而无须其它业主或对该物业有任何权益的人士同意，但该处理须明确地受本公约限制和保障。
若任何业主出租其单元给任何租客或租户，须就业主及承租人在租赁期间遵守本公约的条款向其权利人负责。
第四条：
有关名词的定义：
在本公约中，除文意另有所指外：
1、“该物业”：
指座落于2、“发展商”：
指房地产开发有限公司。
3、“物业管理公司”：
指4、“业主大会”：
指由全体业主组成，决定该物业重大管理事项的业主自治管理组织。
5、“业主管理委员会”：
指业主大会的常设执行机构，经政府部门批准成立后，代表全体业主维护其物业权益，并依法行使各项权利。
6、“业 主”：
指根据相关的销售合同或预售契约拥有物业全部或部分单元的房产所有权及其相应的土地使用权的一个或多个法人与自然人及发展商，以及他们合法的受让人、继承人、受赠人和因单元抵押而依法可处分抵押单元的抵押权人。
7、“使用人（非业主使用者）”：
指业主所购单元的承租人、借租人、代理人（委托人）、雇员、访客及业主许可进入或使用其单元的其他受许可的人员。
8、“公共地方”：
指在该物业内由发展商根据本公约所指定的公共地方。
其中包括正门入口、入口大堂、电梯大堂、楼梯间、信道、行人道、行车道、绿化区、物业外墙、梯台、配电室、泵房、空调机房、监控中心、消防设备控制室、井道、水箱、升降机、天面屋顶及为该物业的业主和租客及真正访客而设并供其共享之其它地方或范围，但不包括任何业主拥有独自使用权的地方。
9、“物业管理费”：
指由业主或使用人每月按建筑面积缴纳、用于支付物业正常运转及其管理和日常维护及其它费用。
10、“物业管理基金”：
指由业主按建筑面积比例分担，并由物业管理公司用于支付物业公共部分和公共设备的管理与大型维修的费用以及其他非经常性支出费用及其支付购买物业公共区域或房产险，公共责任险及其他必要保险的费用。
11、“公共服务设施”：
指为该物业的利益而安装的机器、设备、仪器装置、树木、管道、机房、电缆、电线。
但任何可供个别业主使用的设施不包括在内。
12、“管理规则”：
指本公约及其它由发展商或管理公司（如以下所定义）按本公约的条款而制订之各项与该物业管理有关之规章制度。
13、“管理”：
指管理公司根据本公约而履行及遵守的全部责任。
14、“装修规则”：
指管理公司就各业主在其所属单元（如以下所定义）的装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。
15、“单元”：
指在该物业内的商业单元及其任何部分。
16、“土地批文”：
指国有土地使用权有期有偿使用合同书及有关的文件及其修订。
17、“交付使用通知书”：
指发展商于该物业可以给各业主使用时发给各业主的通知书。
二、业主权利与义务
第五条：
业主的权利
1、依法享有所拥有物业的各项权利。
2、依法合理使用房屋建筑和共用设施及设备、共同部位和本物业内公用设施和公共场所（地）权利。
3、有权按规定进行室内简易装饰装修（指在不拆改房屋主体结构、明显加大用电负载、改变设备设施和房屋使用功能的情况下）。
4、有权自己聘请合法施工人员对其物业自用部位的各种管线、水箱以及其他设备进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业单位施工的除外。
5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公共设施的状况，建议物业管理单位及时组织修缮。
6、有权参加业主大会，并对该物业的重大管理决策拥有表决权。
7、有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理单位提出质询，并得到答复。
8、有权要求业主管理委员会和物业管理单位按照规定的期限，定期公布物业管理服务费用收支帐目。
9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评，可要求业主管理委员会对物业管理单位违反合同或有关规定的行为进行干预、处罚。
10、有权向物业管理行政主管部门进行投诉。
11、有权要求房屋建筑毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主管理委员会或物业管理单位强制维修养护，并按规定分摊费用。
第六条：
业主的义务及责任
1、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定。
2、执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定。
3、该物业每一单元的转让应包括一份明示承诺：
有关购买者应于买卖合同签署之日起一个月内，就产权情况变化以书面通知管理公司，并将由购买者所签署，与附录相同的承诺书交与管理公司，以确保有关购买者遵守本公约内的一切条款，并受其约束。
前业主在管理公司接到这一通知前，对该单元的管理费用及其它有关费用仍负有责任，前业主亦有责任支付至转让日的管理费用及其它有关费
用。
前业主如未能付清其应付的管理费及其它有关费用，管理公司有权向前业主及或新业主追讨。
4、业主使用该物业内公用设施、公共场所（地）时，涉及有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等，应按规定交纳费用。
5、业主和使用人，必须按规定定期交纳有关的管理费用。
6、住户对房屋的使用，必须要个遵守以下规定：
（1）不得改变房屋结构、用途和外貌。
（2）未经批准不得对房屋进行装修、任何装修不得改变受力结构。
（3）任何危险物品不得进入小区和房屋内。
（4）不得利用房屋从事危害社会公共利益及损害他人合法权益等活动。
（5）不得私自占用或妨碍他人使用公共设施和公共场地。
7、业主有权对其房屋进行规定范围内的装修、维修。
但必须先向管理公司申报，并填写《装修申请书》或《维修申请书》，预缴押金，并经批准后方可动工。
工程完毕后，由管理公司核实装修项目，原押金由管理公司退回。
8、教育全体常住成员及临时来访的亲友遵守本公约，并由签约人或住户对家庭成员或亲友的违章行为依章负连带责任。
9、不得从空中向地面抛弃任何物品，否则应承担因故意或过失向地面坠弃物品所造成的一切责任。
10、不得在居民休息时间（中午12点至2点，晚上0点至翌日8点）制造噪音（如敲击、高音响、按喇叭等）。
11、不得随意阻碍异产毗连房屋的正常维修（如：
上层楼漏水，给其他住户造成影响时，上层楼住户必须给予配合），否则应承担因故意或过失而给他人造成损害的责任。
12、垃圾（包括搬家垃圾）应用袋装好，按指定时间（早上7点半至8点半，下午1点半至2点半）放到收集点或垃圾站，不得放在楼梯口、道旁或草坪、违章者每次罚款5元至20元。
重犯或屡犯者加倍。
13、在小区不得有下列行为：
（1）随地吐痰、随地丢果皮、废物或杂物、随地倒垃圾。
（2）饲养鸡、鸭、鹅、*、狗等禽兽和宠物。
（3）未经批准，擅自架设天线、接驳水、电管道或开挖道路、草地等。
（4）搭建各类违章建筑。
（5）损坏水、电设备，花草树木、园林小品等公共设施。
（6）不按规定位置停放非机动车辆。
（7）机动车辆碾压人行道和绿化带，或不停放在指定位置并妨碍其他车辆和行人正常通行
（8）不得改变窗户或阳台色调和前后阳台的用途。
不得在阳台两水管道中排放污水，杜绝两污水混排等问题的出现。
（9）不得擅自在区内任何未经允许的公共地方乱张贴、乱写、乱画、乱刻，悬挂任何广告牌或物品。
（10）不得从事任何不文明、不道德行为，作不文明表演。
（11）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
14、承诺与其它非业主使用人在建立合法使用、维修养护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守物业管理规定和本业主公约，并承担连带责任。
15、明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在该物业内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专门合同规定的除外）。
16、各业主若因本身的疏忽引致水、电、煤气、结构损坏或其它物体外溢，而损害他人或其财产，则所产生的诉讼、索赔和要求，由该业主全部负责。
17、业主无权直接惩戒管理公司属下的职员，业主如对职员不满，应向管理公司提出，由管理公司采取其认为合适的必要行动。
18、各业主不得将单元用作与土地批文、用途许可书、交付使用通知书或本公约条款相抵触的用途，亦不得有滋扰、损害其它业主的事情发生。
各业主不得将物业任何单元、任何地方用作非法、不道德、有损他人利益、违反当地风俗或任何管理公司认为不适当的用途；而如管理公司因制止上述行为而产生的一切费用包括法律费用等，均由作出该行为之业主负担。
19、进出名雅花园必须出示出入证，否则物业管理单位有权将其置于门外。
如果业主和住户在出入示证问题上不合作而引出纠纷及不必要冲突，其后果及一切经济责任由业户和住户全部承担。
三、业主大会及业主管理委员会
第八条：
业主大会是由全体业主组成，决定该物业重大管理事项的业主自治管理组织。
第九条：
业主管理委员会是业主大会的常设执行机构，经政府部门批准成立后，代表全体业主维护其物业权益，依法行使各项权利。
第十条：
第一次业主大会，在该物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时，由物业管理行政主管部门指导、监督开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，选举产生业主管理委员会。
第十一条：
该物业所享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。
第十二条：
业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票。
否则，视作弃权，但必须服从大会作出的决定。
委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。
授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。
第十三条：
业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式，会议表决采取投票、举手等形式。
第十四条：
业主管理委员会成立后，负责召集业主大会，并每年至少召开一次。
第十五条：
坚持有百分之十以上投票权的业主提议，业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会或业主代表大会。
第十六条：
业主管理委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予公告并报告物业管理行政部门。
第十七条：
业主大会须由住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行；如经已住用业主中持有百分之十以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。
第十八条：
业主大会出席人数达到规定人数时，在会上提出待决定事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。
如遇反对票和赞成票票数相等，则会议的主持人在自己已投过的一票外，再投一票决定票（赞成或反对票）。
但此规定不适用与本人或其直系亲属有利害关系的事项。
第十九条：
业主投票时，以每套单元式住宅为一票，非住宅房屋按建筑面积每一百平方米为一票，一百平方米以下的每份房产证书为一票。
第二十条：
业主大会的决定不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。
违反此规定，物业管理行政主管部门有权予以纠正或撤消。
四、发展商的权利
第二十一条：
下列权利将保留予发展商及其承让人：
1、有权在其认为合适的情况下更改该物业的名称或其中任何部分的名称或编号。
在进行上述更改前，发展商应提前三个月以书面通知所有业主，但无须就因此引起的任何损失、费用或开支向各业主或其它拥有使用权的人赔偿。
2、保留该物业的公共地方的使用权，在规定范围内有权于上述任何部分安装、架设或拆除招牌、广告及其它对象。
3、有权和管理公司及其各自的承建商、代理人及其它经许可的人为检查、维修该物业的任何一部分，包括公共地方、公共服务设施或任何为该物业利益而安装的设施，或为履行管理公司对该物业的管理责任，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入该物业的任何一部分。
如有必要，可进入任何单元的内部，但除紧急情形外，应事先通知有关的业主或使用人。
唯发展商于使用此项权利时不得妨碍其它业主使用其所属的单元。
4、有权将该物业及该土地中由发展商拥有的任何部分指定或重新指定为公共地方或公众行人或汽车通道，不必经其它业主或其它拥有该物业权益的人同意。
唯发展商于使用此项权利时不得妨碍其它业主使用其所属的单元。
5、有权取消或更改根据本章第4条所规定由发展商指定的公共地方，而无须其它业主或其它拥有该物业权益的人同意。
唯发展商于使用此项权利时不得妨碍其它业主使用其所属的单元。
6、有权对本公约签订时存在的该物业建筑规划及蓝图进行更改、修订、增订或改动而无须获得其它业主或其它拥有该物业权益的人同意或批准。
但上述更改、修订、增订或改动须获得有关部门的批准。
所有有关更改、修订、增订或改动并不能作为任何业主针对发
展商诉讼的依据。
唯上述更改、修订、增订或改动不得妨碍任何业主使用其单元的权利。
7、有权于该物业并未出售的部分、公共地方及公共服务设施及其部分安装、加设、更改、保养及拆去烟囱、招牌、广告、天线、桅杆、避雷针、照明及其它各种固定设施。
并在事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外），于一切合理时间带同或不带同工人及设备进入该物业任何部分，以便进行上述有关工程，及按发展商认为适当的条款准许、批准或授权其它人进行上述工程。
唯上述工程不得妨碍其它业主使用其所属的单元。
8、有权改换或改变物业公共地方的颜色，在该物业外墙和公共地方展示、安装或附加任何招牌及其它广告牌或结构，并可拆除、修葺、维修、更换该等广告牌或结构。
9、有权将该物业中由其完全拥有的部分在其认为适当的时间内划作额外的公共地方，并立约声明。
在声明指定的时间内，该等额外地方构成公共地方的一部分，各业主须按比例负责该等额外地方的保养及维修。
唯在行使上述权利时，发展商不得妨碍其它业主使用其所属单元。
10、有权将该物业的任何部分（已出售的部分除外）转让或奉献给国家，而无须其它业主同意。
11、有权向政府有关部门申请对土地批文作出发展商认为适当的修订、改动或修改，并就此事与政府磋商，达成协议，而无须其它任何业主同意或批准及可以以发展商之名义签署任何有关之文件。
惟此项权利的行使不得妨碍其它业主使用其所属的单元。
12、有权调整及重新划定该土地的界线，并就此事与政府磋商及达成协议，而无须其它任何业主同意或批准。
13、在受本公约限制和保障下，有权转让、抵押、出租、批准占用或以其它任何方式处置该物业任何部分（已出售的部分除外），而不须任何业主同意。
14、可委派代理人行使本公约保留予发展商之任何权利。
15、可按其认为适当的条件将本公约保留予发展商的所有或任何权利转让予发展商认为适当的人士或公司。
16、可就该物业任何部分另行订立分约及其它有关管理该物业的契约，惟该分约及契约不得抵触本公约的条款。
17、本公约所载发展商的其它权利。
第二十二条：
为了使发展商可以有效地行使本章第一条给予发展商的所有权利起见，各业主于此共同或各自任命（此项任命不得撤销）发展商作为代理人，授予发展商充分之权利、权力及全权代表各业主作出一切行为及事情及或代表各业主签订一切需要或附带的文件。
第二十三条：
在发展商出售其名下所有单元后，发展商在认为适当的时候，上列之各权利将告消失，但不影响在此之前发展商按上列权利所采取之一切行动和签署之一切文件。
第二十四条：
在发展商未出售完其名下物业之前，发展商委托南海市名雅物业管理公司对该等所有物业行使物业管理权。
五、物业的使用与管理、服务
第二十五条：
一般事项：
1、该物业由管理公司根据授权及本公约进行管理。
2、管理公司的责任在于管理和维护该物业的每一部分，管理公司受本公约约束，并必须遵守和履行本公约中其应遵守和履行之责任及义务。
3、管理公司将作为全部业主之集体代理人，而非个别代理。
每一个业主承诺及不可撤销地任命管理公司为执行本公约规定的代理人。
第二十六条：
管理公司的权力及责任
1、在不抵触发展商及其权利转让人权利的前提下，管理公司有完全之授权去做所有为使该物业有效管理和维护所必须做的事情，并为此负责，其中包括（但不限于）下列事项：
（1）负责小区的房屋管理、商业服务及公共配套设施的管理和维护。
（2）维护区内所有公共场所的照明及消防设施，并维护其功能良好。
（3）保持该物业及其所有部分（单元除外）清洁、卫生、干净，并负责垃圾清运。
（4）对区内各种车辆（包括机动和非机动车辆）实行管制。
除消防、救护等特许车辆外、其他机动车辆未经许可，一律不准驶入小区。
各种车辆实行定点停放，并按规定收停放费。
（5）负责区内所有绿化地的维护和管理。
（6）配合派出所、居委会管理区内的社会治安工作，确保区内正常的社会秩序。
（7）对区内的商业服务网点直接进行经营管理。
（8）按政府相关的规定向房屋（业）主、使用人和其他应缴费人收取有关管理费。
对逾期不缴纳者，处以罚金。
对拒缴或无理取闹的即采取相应的措施。
（9）公共部分用水，每月按实际的用电量收取电费。
逾期不交纳者，处以相应滞纳金，连续超过2个月无正当理由不缴电费者，予以停止供电。
（10）安排管理员对小区进行经常巡视，防止外来人员及不测事件发生。
（11）对违章行为进行纠正或处罚。
其方式有：
责令停止违章行为；责令恢复原状；批评教育（包括公开批评）；扣押或没收违章工具和物品；照章罚款；拆除违章建筑或设施等。
（12）实行依法、文明、民主、高效管理，定期征求住户意见，为业主和使用人排忧解难。
（13）保持所有公共地方内的机房、机械及设备处于良好工作状态。
而配电房、电梯等设备，则按有关法律、法规执行。
（14）清除任何不符合本公约规定的建筑物及安装物，向应负责的人要求并收取清除及补偿因此而引起的损害的费用。
（15）向业主报告所有因该物业的管理、维护而与政府、机构及有关个人的往来事宜。
（16）雇用或解雇所需职员，使管理公司得以履行其职责。
为该等职员提供办公地方、制服、工作服、工具、器具、清洁或其它材料及所有必要的设备。
（17）节日期间可装饰该物业入口及公共地方（已出售的部分除外）包括灯光及其它饰物。
如管理公司认为必要，可以组织该物业的文娱活动。
（18）监察各业主遵守及履行本公约的条款，方法为：
A、在该物业内显著地方公布违约业主及使用者的姓名连同其违约情节。
B、书面通知违约业主纠正错误，并在发出通知十四天后而该业主仍未纠正错误时，采取相应的行动。
C、透过法律程序向每名违约业主追讨本公约规定该业主须缴付或赔偿的任何款项。
D、管理公司认为合适的其它方法。
（19）采取一切措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约或该物业管理规则的规定。
（20）就管理公司的一切酬金和因履行本公约规定之职责而支出及收取的一切款项进行妥善的帐目记录。
（21）聘请、撤换及付酬予律师、建筑师、会计师、其它专业顾问、承建商、技工、代理人、清洁工及其它工作人员和机构。
2、不抵触本公约规定的前提下，作出其它行动使到该物业有妥善之管理和维修。
3、管理公司有权制定、修改该物业管理规则、停车场规则及装修规则，以上之规则及其修改应张贴于该物业报告栏上。
4、管理公司根据本公约做出的行为及决定在各方面对所有业主均有约束力。
5、管理公司及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用者负责：
（1）履行本公约所做出的一切行为和事情，但涉及刑事责任、不诚实、严重过失及故意违约的不包括在内。
（2）因下列原因造成的服务中断。
A、因任何设施、装置必要之保养或受到其它不可抗力造成的损害和破坏。
B、无法避免的燃料、材料、能源或劳力短缺。
C、管理公司所无法控制的其它一切原因。
6、管理公司应尽全力按照本公约的规定，履行其对该物业的管理和维护的职责。
7、管理公司有权制定《违规处罚细则》，对违反本公约业主责任的有关条款的业主或非业主使用人进行处罚（罚款金额视违规项目及违规情节而定），并要求违规人员限期整改；逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等措施；如因该措施引致业主或使用人有任何损失，由业户或使用人自行负责，并且物业管理单位保留索赔之权利。
第二十七条：
物业毁灭后的修复与重建
1、该物业任何部分如因火灾、台风、地震、或其它原因而损毁到无法按该土地批文的允许用途使用，而重新修复受损部分在建筑上或法律上均可行时，管理者可采取一切必要的行动在保险金不敷的情况下，收取受损部分的业主（以下简称受影响业主）的费用，所有受影响业主应在管理者书面通知后的十五天内将应付的修复款项交付管理者。
2、该物业任何部分如因前条所述原因而毁损至无法按土地批文允许的用途使用，而重新修复受损部分又因建筑上或法律上之原因而成为不可能时，管理者应在损害发生之日起三个月内召集一次受影响业主会议，就受损部分共同讨论应变措施，为此目的，管理者可以在会议通知中提出处理建议。
3、如果在前款规定的受影响业主会议上述应变措施议案时，管理者应准备一份旨在使该措施付诸实行的正式计划，并在第一次会议后一个月内召开受影响业主第二次会议时对该计划进行讨论。
4、如果在受影响业主第二次会议中上述之计划获得通过（无论有否修改）管理者应通知所有受影响业主，如受影响业主中超过百分之五十的业权份额的受影响业主向管理者书面表示赞同该计划，则所有影响业主均有责任参加该计划并在所有方面给予合作。
5、如果自损害发生之日起一年内受影响业主之过半数未能对计划作出书面同意，管理者应有权请求受影响业主及其抵押权人（如有）通过公开拍卖等方式转让所有该综合楼受损毁的单元，拍卖所得的先扣除应付之管理费及其它款项后，将按照个别业主持有的业权份额归还该受影响业主或其抵押权人（如有）。
六 物业管理费与物业管理基金
第二十八条：
物业管理的费用分管理费和管理基金两部分；经常性支出以每月向业主或使用人定期收取管理费的方式支出，非经常性支出由管理公司经业主管理委员会审批后，从管理基金中支付。
第二十九条：
物业管理费
物业管理费由业主或使用人按建筑面积比例分摊承担。
单元内的水电费、燃气费等根据读表数缴纳，由业主或使用人自付。
管理费用包括（但不限于）下列各项：
1.应付政府之地税、租金及其它应付款项及开支。
2.履行本公约规定的管理公司职责的费用。
3.为该物业的适当及有效管理，由管理公司决定应购置或租用的所有必需之设备、机械、车辆的费用。
4.聘用及解聘协助该物业管理的行政及监督职责的费用。
5.聘用及解聘任何管理该物业所必需的职员、承建商、或其它人士或机构，以及为该等人士或机构提供制服、工作服、工具、材料、设备之费用。
6.为该物业整体管理运作所耗的费用及支出。
7.管理公司的酬金。
8.处理垃圾的费用及绿化养护的费用。
9.操作、修理、保养、更换或清洁公共地方或公共服务设施的支出和费用。
10.因安装、改善或更换该物业内任何公共服务设施所需的非经常性开支。
11.管理公司为履行本公约规定的职务或行使本公约规定的权力而支出的法律、会计、核数或其它专业费用。
第三十条：
物业管理费预算：
1、为确定业主应付管理费用，管理公司应在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算。
该预算应显示该物业总
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