房地产生产实习报告.docx
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房地产生产实习报告
《房地产开发经营与管理》生产实习报告
一、实习单位概况：
1．单位名称、地址、隶属关系
1）单位名称:
内蒙古万正房地产开发有限责任公司
2）地址：
地址：
鄂尔多斯市东胜区铁西万正大厦
3）隶属关系：
隶属于中国万正投资集团有限公司
2．单位性质、组织形式、管理体制；
1）单位性质：
私营企业集团
2）组织形式：
公司下设经营策划部、工程部、综合管理部、销售部、财务部五个职能部门，形成了完整配套的运营体系，具有较强的投资开发能力和经营实力
3）管理体制：
从开发规划、施工安装到销售物管的“一条龙”开发体系。
3．规模：
员工数、年创产值，利税等；
1）员工数：
公司现拥有在职员工55名，其中大专以上学历51名，占92%，中级以上职称的管理人才49名，占89%。
2）年创产值：
3.135亿
3）利税：
546.45万
4．主要业绩：
公司始建于2002年，万正房地产公司积极支持社会公益事业，自2004年以来，为当地教育、卫生等系统，定向开发了优质价廉的园丁小区、杏林苑、和园小区等精品楼盘，开发面积达20多万平方米。
公司在这些项目的开发上，并未体现经济上的收益，而是以高度的社会责任心和奉献精神，赢得政府和社会各界的普遍赞许，树立了良好的企业形象。
近年来，公司以迅速壮大的规模，稳固地跻身于当地同行业之首。
公司在项目开发中，严格执行政府规划要求，极大地满足了市场需求，为当地人民居住生活条件的改善提高做出了巨大贡献，在地区经济建设中发挥了举足轻重的作用。
2007年1月，集团所属的内蒙古万正房地产开发有限责任公司被内蒙古自治区房地产协会评为诚信企业。
2008年1月，建设部同意集团下属的万正房地产开发有限公司晋升为全国房地产开发一级资质企业。
二、经营目标与决策
1．经营目标及确立方法；
1）经营目标：
打造万正品牌、建设长寿企业品牌是企业文化的结晶，是企业成功的标志，是企业立于不败之地的无形资产。
在此基础上要实现民本经营、诚信经营、多赢经营与创新经营。
2）确立方法：
依据万的经营目的、经营环境及其能力的变化而变化
2．经营决策方法：
定性决策与定量决策相配合使用的
三、房地产开发
1．开发程序:
（1）购买土地
（2）对土地进行用地策划（3）分析社区配套设施，主要是根据用地面积决定的。
（4）根据上述条件，进行土地用地规划方案设计 （5）施工图设计6）进行营销策划（7）物业管理2．市场调查与分析
鄂尔多斯市精装修房消费者调查报告
一、概述
本次关于精装修房市场接受程度民意调查，采用直接访问的问卷调查方式。
通过在鄂尔多斯市中心地区抽取28位各类职业人群进行访问调查，信息的可靠性比较高，但不足之处是样本容量较小。
1.调查目的
鉴于房屋装修耗时费力，并且目前市场上供给精装修房的数量较少。
这一次我们试探性地调查目前民众对于精装修房的接受程度。
并希望通过调查收集到的信息提出我们关于精装修房的未来市场预期需求。
2.调查问卷设计我们尽可能将问卷设计的简洁明了，要求问题求精而不求多，主要围绕我们关注的关于精装修房可接受的单位面积装修价格以及买房是否考虑购买精装修房的两个主要问题；其次，我们提出了一些受访者的个人信息。
因此，在反馈的信息中受访者被误导的可能性很小。
问卷内容见附件
3.问卷调查安排
此次调查主要按年龄和职业来细分具体的调查对象。
按年龄排列的调查人数分部比较适宜，并且以中年人群为主要对象，占到受访人数的92%。
按职业细分群体分部也比较均匀，其中公司高管中层管理人占受访人数的18%。
在我们确定各类人群的比例后，带着通过与他们面对面交流，并让受访者完成问卷。
通过在医院等地询问了一些专业人士，在酒店访问了一些高职薪人群，在一些大型商场购物中心，KFC等地随机抽寻了各类在职人员。
二、调查信息统计
1.年龄结构
2.职业构成
3.家庭结构在随机抽取受访者中家庭常住人数（一周至少住五天的家庭成员）在1~2人的共有5位，占18%；3~4人的共有21位，占25%；4~6人的共有2位，占7%。
4.对精装房接受程度的统计在所有的受访人中，买房时对精装房的接受程度如下表
①在各类职业人群中，买房时对精装房的接受程度统计如下表
职业
偏好
愿意买
不愿意买
无所谓
中高层管理人员
40%
40%
20%
个体老板/个体户
——
50%
50%
单位技术人员
——
67%
33%
政府工作人员/教师
20%
40%
40%
专业人员（医生、律师等）
67%
——
33%
②在不同家庭年总收入的受访者中对精装房接受程度统计如下表
收入
偏好
愿意买
不愿意买
无所谓
21~30万
30%
——
70%
6~20万
25%
38%
37%
6万以下
31%
25%
44%
5.对精装房装修价格市场调查统计对于我们所给出的9种单位面积的接受程度如下表
价格区间
1000元/平米
800~1000元/平米
700~800元/平米
500~700元/平米
300~500元/平米
300元/平米以下
人数
2
5
9
8
1
3
所占比重
7%
18%
32%
29%
4%
11%
收入
价格区间
1000元/平米
800~1000元/平米
700~800元/平米
500~700元/平米
300~500元/平米
300元/平米以下
6~30万
17%
8%
25%
42%
8%
——
6万以下
——
33%
27%
27%
——
13%
6.关于精装修房的民众信任程度统计调查。
对于精装绣房产生的不信任注意要集中在对装修的施工质量、后续维修、材料品质这几方面问题的普遍担忧。
三、精装修房市场分析与调查结论
1）基于家庭结构和职业对精装修房的需求分析
随着城市化进程不断推进，以后我们国家人口结构和家庭结构改变，精装修房会逐步增长。
一方面家庭规模缩小对小户型住宅需求会上升。
在随机调查中家庭规模1~2人（一周至少住一起时间有5天的家庭成员）占18%，3~4人占25%，4~6人的占70%。
随着我国家庭规模缩小发展趋势，家庭规模在4~6人的常况将会有很大的改变。
一方面鄂尔多斯经济在未来一段时期仍有强劲发展动力，相比较人们收入增长和家庭基本情况。
因而对小户型商品房需求也就成了市场主要增长点。
从目前鄂尔多斯市几个月销精装修房热销和本次调查中部分中低收入家庭对精装修房偏程度，家庭年收入在6万元以下的受访者中占有31%愿意接受精装修房，家庭年收入在6~20万的有25%。
精装修房表面上需求比较低，但今后还是有很大市场潜力的。
从统计数据可以看出，行业就业结构趋于稳定。
鄂尔多斯市第三产业从事人数占社会就业人员总数48.7%，而相对于我们调查中，医生，律师等专业人员有67%的人表示愿意购买精装修房，然后他们也都处于中等收入人群与目前高高在上精装修房价不相称。
他们人数所占比例较小，而从事第三产业各个工商户表现出对精装修房的漠视，几乎没有多大偏好。
鄂尔多斯单位就业人员2011年未达到143.46万。
单位就业人员占到鄂尔多斯社会就业人员的53.6%，在单位就业人员结构中能接受精装修房人的比例较大。
从职业和家庭结构两方面考虑未来精装修房开发应趋向中小户型，装修标准较低，容易被大部分在职人员所接受。
人们从事的行业对是否购买精装修房的偏好影响会很大。
从客观角度看，如果不是购买精装修房，将会占据购买者很大时间和精力。
同时由于开发商对房子装修的标准化以及规模模式经济效应，同样的精装修房标准所用的成本会有很大差距。
如果开发商以较能接受装修标准推以开发项目，并基于以装修树立品牌形象将会使其开发项目与类似项目相比更具竞争力。
2.基于被调查者的接受和信任程度对精装修房的需求分析
首先是担心质量问题。
早在半年前，由于精装修房部分没有相应的核价措施，“房价赚不够，精装修来凑”还是不少开发商对付“一房一价”政策的法宝。
然而半年后，由于楼市“冷冻期”持续多时且尚无回暖迹象，昔日这个赚钱的法宝一下子成了累赘，在市场转冷背景下，精装修造成的高价房越来越不受市场的欢迎。
另外，个性化需求难以满足。
目前，大多数消费者仍追求个性化装修，然而，统一的装修风格难免会造成千篇一律的结果，开发商提供的装修风格更多是现在流行的，跟业主的喜好存在着一定差距，无法完全体现业主的审美取向。
所以目前不少买了精装修房的消费者还得重新找家装公司设计施工。
最后一点就是装修报价不透明。
装修定价不透明，给了开发商太多台下操作的空间，他们甚至拿装修作为涨价的借口。
很多人之所以不选择全装修成品房，原因就在于全装修定价大大提高了开发商的利润空间。
3．开发项目的可行性分析及经济评价：
由以上观之，伴随着国家房地产政策的进一步调控以及国家对房地产行业整顿力度的加强，通过优胜劣汰的市场竞争，房地产市场会进一步朝健康有序的轨道上发展，人们购房观念也将随之改变，在房地产的投资上，广大消费者会选择有实力的房地产企业产品，购房者也会从购买期房转变为购买现房。
出于环保和节能的新理念，从国家到地方目前大力倡导房地产公司精装修，从未来房地产市场发展来讲，精装修也是一个必然的发展结果，而目前万正房地产所有中端及高端项目都采用了精装修模式，从而助推鄂尔多斯房地产市场健康、有序的向前发展。
面对万正房地产今后的发展，集团房地产公司负责人告诉记者，万正地产在发展中将结合自身的品牌优势和房地产市场的发展趋势，在今后房地产项目销售上，将会逐步以精装修房代替毛坯房。
伴随着万正精装修现房的出现和不断发展，此举将会引领整个鄂尔多斯房地产精装修市场时尚风格，给地产市场提供越来越多精美时尚的产品。
结合目前房地产市场的新变化，万正地产正结合广大消费者的购房需求，在今后的项目开发中，将会以小户型为主，满足广大消费者的实际，开发适合市场“刚性需求”的产品，回馈广大消费者，带动和规范鄂尔多斯房地产市场发展，提升鄂尔多斯房地产市场的消费信心。
四、房地产营销
1．交易方式：
以卖为主
2．营销模式：
1）产品策略（进行正确的产品定位：
解决为谁服务的问题。
准确的产品定位离不开正确的市场分析。
通过各种手段进行市场调研作出的市场分析。
） 4．产品组合与优化
2）价格策略：
差别定价策略。
3）渠道策略：
从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。
3．主要的促销手段：
一是广告。
广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。
二是房地产展销会。
这也是一种促销手段。
它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。
三是人员推销。
这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。
由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。
五、房地产管理
1．税收管理：
依据国家法定条列以及规定管理。
2．产权管理：
1）经营部必须安排熟悉国家及地方有关房地产产权政策法律、法律、条例的产权主管理负责公司房地产产权管理工作。
2）产权主管人员必须了解公司历年以来的房地产开发状况及各地块的历史及现状，明晰各种产权关系，熟悉国家有关房地产的土地使用费、年差地价及土地增费、契税等交纳的标准及计算方法等。
3）产权主管人员必须熟悉政府规划国土部门的各种办文程序及规定，根据各种办文需要整理资料。
正确、清楚填写各种办文表格。
4）产权主管人员负责协助客户办理买卖合同，楼宇银行按鬼蜮，买卖公证、抵押公证，保险、项目初始登记，房地产证等手续。
5）产权主管人员有义务根据银行按揭规定手续，要求销售人员在客户签定认购书时告知客户在签定买卖合同时需备齐的各种按揭资料及费用。
6）产权主管人员应积极与银行、律师配合，及时到所在的辖区国土部门办理抵押登记。
7）对于新竣工的项目，产权经办人员必须及时悼念整理相关资料，办理房地产产权初始登记手续，以达到在合同规定的时间内为业主办理房地产证。
8）已办理初始登记的项目，产权主管人员必须及时整理业主的相关资料，包括身份证复印件、发票、付清楼款证明书等，以便办理房地产转移登记及房地产证。
9）已办理初始登记、产权转移登记及计税证的过程中，必须密切与国土经办部门人员配合，完成房地产证发放。
10）办理房地产证送件后，产权主管人员要及时通知业主领取回执（按揭除外）、查询办理的情况并交纳相关税费，以便于领取房地产证。
11）产权主管人员必须对已办房地产证、待办房地产证等业主的资料归类管理，登记入岫，做到情况明晰，便于工作于查询。
12）本管理规定适合公司所有开以项目的销售管理，解释权属XX房产有限公司。
六、对实习单位的几点建议
1）降低企业管理成本，管理成本过高，机构繁复。
2）负债率过高，整合资产，降低负债率。
3）需要引进风险管理机制
4）盲目扩张，无计划管理。
七、收获与体会
1、顾客永远只从最顽强的销售员手中购买货物。
2、抓住时机
3、做销售工作就是与人打交道，更需要专业的沟通技巧，这使销售成为一件充满艺术性的工作。
每个人都希望得到尊重，对待客户，给予他们充分的尊重是先决条件;好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的各方面信息，是必要条件;同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他们潜在的想法，乃至掌握客户的性格，是重要条件;更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要不时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。
完美的融合这些条件，将会是一次令双方都愉快的成功的销售。
4、对工作保持长久的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。
5、做销售就像是运动员场上竞技，一定要有必赢的心态——凡事皆有可能。
6、我觉得成绩永远属于过去，能从中得到的也就是一种经历，可人生最大的财富不就是经历吗?
7、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。
8、找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。
9、学习内容理论性过强，实际可变因素多。
理论与实际脱节严重。
10、多参加类似的实习工作，从实践中提高自己。
11、学校应该加强这么方面的投入。
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