产权式酒店市场调查报告.doc
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关于产权式酒店的市场调查
对产权式酒店的认识
产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，已吸引了越来越多的投资客的目光。
为迎合这种需求，产权式酒店项目也越来越多，目前青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地均开始出现各种形式的产权酒店。
通过引进国际上以及国内成熟的产权式酒店公寓的开发和运作模式，酒店式公寓开始改变了房地产投资以住宅、商铺、写字楼一统天下的传统投资格局。
通过以下的调研分析，我们将会对产权式酒店有进一步的认识。
一、产权式酒店基本类型
目前市场上主要存在以下三种类型的产权式酒店：
1、时权酒店
由瑞士亚力山首先提出的“TimeshareHotel”是产权式酒店的发端。
酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。
2、退休住宅型
投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司经营并获取回报。
到退休的时候作为颐养天年的住所。
这种类型的酒店在美国比较多见。
3、有限自用的投资型酒店公寓
开发商将酒店分割为多个独立的客房出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
二、产权式酒店的特征
产权式酒店主要体现以下三个特征：
1、业主拥有酒店独立产权
投资者一次性付款或分期或按揭的方式获取客房独立产权。
其中大多数产权式酒店，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。
2、酒店式管理
产权式酒店属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费也比较高。
3、兼具居住度假与投资两种功能
产权式酒店既可以用来居住渡假，也可以用来投资。
不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。
有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。
三、产权式酒店的本质
通过对产权式酒店类型和特征的了解，我们发现产权式酒店的本质就是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
产权式酒店从整体来看一般存在一定的共性，可以总结为“三异”：
一是“异域”，即地区差异，使人感觉是到了不同的地区；二是“异样”，将环境设计得非常有特色，给人以新鲜的美感；三是“异类”，给人以全新的感觉。
当然，“三异”可以在不同的文化背景下提炼出不同的主题，但总的是突现产品的特色。
关于产权式酒店的运作
一、产权式酒店应具备的竞争因素
1、地理位置及天然资源
地理位置对于产权式就带你来说至关重要，因为产权式酒店属于商业一种。
它需要优美的景观，如大海、沙滩、雪山的景观；或者繁华的商务办公氛围。
这样才能够吸引足够多的人群。
2、良好的规划布局
规划设计与环境相协调的建筑，并且多多增添开放式娱乐设施。
产权式酒店的裙楼配套设施不仅仅是为酒店客户服务，更应该面向公众开放，这样才能挽留人气、调动人气。
3、聘请专业的酒店管理公司进行经营和管理
专业的管理公司拥有良好的经营方式、丰富管理经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响，同时能够给予客户以坚定的投资信心。
4、取得与各种国内、国际会议，如学术、旅游年会等合作的机会，以此来扩大物业的知名度和影响力，同时提高了酒店的盈利水平。
5、加盟国际化的旅游组织
这样才能够吸引更多的旅客，提高盈利水平，同时能够为投资者提供更多的投资回报。
6、合理的档次定位
档次太低，影响物业形象，而且吸引不到有效客源；而档次太高，减小了客户层面，酒店管理成本过高。
一般以3－4星级的酒店为宜。
7、细分客源、人性化装修，使酒店成为客人“家外之家”。
摒弃“全国客房都标准，三星五星一个样”的僵化病症，大胆创新，充分营造出家的氛围，实现差异化。
二、前市场上常用的投资回报策略
1、年5％固定回报＋30％客房利润＋60天/年免费住宿权
业主首期付30%的总价，其余70%价款可由银行20年按揭贷款；业主除每年拥有5%的固定回报，及享受60天的酒店客房免费入住权外，另外还有酒店客房部纯利润的30%的分成，需6年就能回收首期房款；如业主将每年60天的使用权转让，扣除银行按揭利息，40年实际可得140万元，年回报率高达23.5%。
如深圳大梅沙海景酒店。
2、送一成首期＋20年免月供＋20天/年免费居住＋VIP消费卡
首付二成房款即可获得如下回报：
一成首期款＋20年月供款＋20年每年20天共400天的五星级酒店免费居住权+5万元VIP消费卡（视购买套数而定，酒店消费卡）+20年之后的完整产权。
如深圳的东方银座。
3、送5％首期款＋15年免月供＋四天/月免费居住
投资方式倡导了一种“永不供楼”的理念，即投资者只需拿出总楼款的25％（首期实为三成，另外5％发展商不再收取）即可拥有一套酒店公寓，然后与酒店管理公司签定认购物业15年的租赁合约（发展商作担保），有酒店经营方帮酒店经营，经营收入代为支付按揭供款。
租赁期间，业主每月有四天可以免费享受自己的物业，同时享受五星级的酒店服务。
如深圳丹枫白露。
4、永久委托，阶段性回报方式
首付17.8％（另外12.2％由开发商支付），20年永不供楼，每年18天免费入住。
并与经营管理公司签永久合同，第21年至第43年（土地年限），5％的年固定回报＋50％的经营利润分成。
如深圳虹楼。
三、运作产权式酒店时应注意的问题
首先是回报的确定问题。
许多产权酒店的开发商都有固定回报承诺，回报率一般从５％～１２％不等。
严格地讲固定回报是违反国家规定的，但如果没有固定的回报，又会对消费者失去吸引力。
产权酒店成本负担本身就比一般酒店重，在目前全国酒店业本身利润率很低的情况下，是否能有红利可分还很难说，更何况分红后的钱还应交纳所得税。
所以一旦不能实现回报，则产生法律纠纷。
另外是委托者虚位问题。
作为一个一般性的酒店，投资方是惟一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。
但作为产权酒店，已将各房间分散地卖给不同投资者，因此就会产生委托者虚位。
那么到底谁来管理这个酒店？
真正产生了问题，谁能决定这个房子经营的一系列问题？
※产权酒店是不同利益主体相结合的产物，因此各利益主体平衡机制的设计非常重要。
发展商可以把销售价格和投资回报率设计得很高，但管理方则会从未来酒店经营的角度考虑。
能否实现这么高的回报率，双方最终达到利益相互均衡才会有合作。
在市场经济的链条中，一个合理的运作模式是各方利益最终趋向均衡的模式。
同样，在产权酒店的开发、销售、回报、运营等模式设计上必须顾及开发商、酒店管理方、购买业主三方利益，其均衡点在于酒店的长期稳定经营。
产权酒店是多方利益相综合的中间产品，把握利益的平衡是项目成功的关键。
在回报模式的设计上，要设计一些灵活的方案，不能违法违规。
一是尽量用消费券的形式对业主进行回报，避免财务上不规范的做法，并带动业主及业主圈内人士的消费；二是把产权酒店和分时度假产品相结合，锁定一部分固定的消费者以解决产权酒店购买者的固定回报问题。
这种设计既不违反国家规定，又有利于酒店今后的经营。
当然，固定消费者比例的测算，则要根据酒店的具体情况具体考虑。
典型案例分析
以下将列举深圳及异地产权式酒店的基本情况、营销策略及运作模式等，仅供参考。
一、东方银座
■项目情况介绍：
Ø区位：
位于竹子林深南大道北面，竹子林地铁出口，南面正对深圳湾畔，可望红树林及海景，北面可观塘朗山、安托山景观，在建的深圳世博会在项目西北面。
Ø项目概况：
楼高25层，7层以下是会所及配套设施，8-25层共有612间房。
Ø配置：
13.6米高的大堂、空中花园、深圳最高档的日式餐厅、西餐厅、恒温泳池；11000平方米商务配套，四个多功能豪华会议室，咖啡厅、雪茄屋、红酒屋、清茶坊、面吧、海景健身俱乐部等等，此外还提供资讯馆、远程会议室、秘书出租、专业培训、“一卡通”及其他个性服务。
Ø投资商：
深圳市广森投资发展有限公司（在做此项目之前是一家品牌知名度不高，实力一般的房地产投资公司，曾做过苏豪名厦、笋岗大厦。
）
Ø酒店经营管理：
瑞雅国际酒店业管理有限公司（在深圳经营管理全国首家绿色五星级酒店圣延苑，拥有一批经验丰富的酒店经营管理人才）
Ø空间设计：
香港PAL设计事务所梁景华（曾是李嘉诚的私家设计师）
Ø园林景观：
英国雅而菲（U.K.AREARFEI）设计有限公司（擅长英国皇家园林风格）
Ø施工单位：
中国华西企业有限公司（曾是建筑工程鲁班奖的得主）
Ø项目定位：
一期“海景国际商务公馆”，二期“公务、会议专业化品牌酒店”
Ø项目类型：
投资型产权式酒店
Ø销售价格：
一期均价16000元/㎡，二期均价18000元/㎡。
Ø户型和面积：
最小42.16㎡，最大72.53㎡，两套打通可获得84.7-116.88㎡大小不等的组合空间。
朝南全部是57㎡以上的户型单位，5F以上可看海景；朝北除了一套东北角视线较开阔的单位是70㎡，其余全部是42-48㎡户型，朝北8F以上单位可看山景，8F以下有多层住宅的遮挡。
Ø各户型配比：
面积
42-48㎡
57-65㎡
70-73㎡
标准层套数
17套
15套
2套
总计套数
306套
270套
36套
套数比例
50%
44%
6%
Ø投资回报计算（以7楼一套42.35㎡朝北单位为例）：
面积
42.35㎡
总价
50.3万元
付款方式
银行按揭7成20年
实际支付首期20%首期款
10万元
发展商赠送10%首期款
5万
按揭贷款70%
35万元
发展商每月按揭供楼款
2318
20年每年20天免费住宿
赠送
赠送价值5万元的VIP消费金卡
赠送
即投资10万元可获得以下回报：
10%首期款5万元+20年按揭供楼+20年每年20天共400天的五星级酒店免费居住权+5万元VIP消费卡+20年之后的完整产权。
■市场推广和销售：
Ø市场推广情况：
项目在2003年5月份的春交会上（工程刚出地面）散发传单并在车流量密集的深南大道竖巨幅广告以“不得不承认，有人实在高人一等”极具煽动性的广告语及“第三空间”的理念吸引业界及群众广泛关注，而对产品定位及价格、户型面积等只字不提，在“第三空间”的解释中，东方银座被定位为“体验经济时代的独特产物”，它是“介于商务和休闲之间的空间形态，兼容使人性得到充分舒展的空间特征”，这种定位并没有表述项目本身，只是解释了项目的使用价值。
时隔5个月后，东方银座在2003年9月20日住交会上正式亮相，掀开神秘面纱，项目有了一个准确的概念表述——“深圳第一座为CEO度身定做的商务套房”，CEO阶层成为项目的第一目标客户群，产品定位为海景·国际商务公馆。
亮相同时开始VIP金卡的发售，每张金卡8000元，一期推出7-12层共204个单位，至11月14日开盘前一日共发售300余张金卡，11月15日开盘当日成交135套，在当时掀起一股酒店投资狂潮。
至二期开盘时，一期已全部销售完毕。
12月27日，东方银座二期开盘，二期产品以“国际公务会议中心”定位，抓住2003年11月24日被正式批准为“第五届中国国际园博会指定接待酒店”，11月30日成功参与举办中国省部长论坛，目前正在积极申办住交会、采购大会等会议的指定接待单位几大题材，狂炒会务经济这一热点。
从效果来看，对销售的促进作用是相当有力的，据传其二期开盘的前后几天，每天有10套左右的销售业绩。
Ø广告宣传方面：
东方银座的广告宣传投放是比较大的，从前期的路牌、宣传单张到各大主流报刊、电视台、广播电台的选择，形式多样、投放量大。
主要媒体为《深圳特区报》、《深圳商报》、《晶报》、《深圳晚报》等，另外在深圳电视台和深圳广播电台做宣传，其报纸广告不仅投放频率高而且采用的版面也较大，全彩版甚至跨版采用较多。
项目售楼处设在大堂，富丽堂皇，实用大气，样板房极尽尊贵与豪华，门前广场园林采用英国皇家风格，浓墨重彩，处处都体现了一个国际性公务会议酒店应有的尊贵和华美。
Ø2003年9月-12月报纸广告投放：
月份
时间
报纸类型
版面大小
营销主题
9
月
09.27
商报
全彩
海景国际商务公寓;不得不承认,有人实在高人一筹;
三大师联袂打造东方银座;
9月20日优先认购
09.26
商报
全彩
09.26
特区报
全彩
09.18
商报
全彩
09.19
特区报
全彩
09.18
特区报
2全彩
10
月
10.28
商报
1/2彩
海景·国际商务公寓;
轻松享受奢华人生;
私家五星级酒店商务套房
10.24
商报
1/2彩
10.23
特区报
1/2彩
10.22
晶报
1/3彩
10.29
特区报
1/2彩
10.16
商报
全彩
10.17
特区报
全彩
10.31
晶报
1/2彩
11
月
11.28
特区报
4全彩
一个五星级纯公务会务专业接待的国际品牌;
深圳出入机场第一门户;
园博会景观、红树湾景观、CBD中心区景观景景相叠;
地铁、深南景观大道直抵城市各个方位;
11月15日盛情开盘
11.14
特区报
2全彩
11.12
晶报
全彩
11.13
商报
全彩
11.04
晶报
1/3彩
11.05
特区报
1/2彩
11.07
特区报
1/2彩
11.06
商报
1/2彩
11.20
晚报
全彩
12
月
12.05
特区报
全彩
二期12月27日隆重开盘;
一次性投资13.8万元无供楼之忧,按揭期内委托瑞雅国际经营管理,共享收益;
第五届中国国际园博会指定接待酒店,把”会议投资”进行到底
12.04
商报
1/2彩
12.11
商报
1/2彩
12.12
特区报
全彩
12.18
特区报
全彩
12.19
商报
1/2彩
12.17
晶报
1/2彩
12.26
特区报
2全彩
12.25
商报
全彩
12.24
晶报
1/2彩
二、丹枫白露
■项目概况：
该项目位处罗湖区深南东路与沿河南路交汇处，距文锦渡口岸与罗湖口岸咫尺之遥。
占地面积4800㎡，建筑面积62000㎡，由二栋34层高层组成。
丹枫白露酒店由著名国际酒店室内设计大师陈俊豪先生设计而成，陈俊豪还曾经设计过深圳威尼斯酒店。
丹枫白露户型首次引进美式建筑设计语言，以93㎡跃式双套房（两房两厅两卫）为主，主客卧房均配有洗手间、衣帽间，设有开放式厨房。
丹枫白露酒店共有294间套房，由69至205㎡不同的面积组成。
每个套房都带有式样别致的家私，拥有独立的客饭厅，写字台。
另外还特别设置了5套总裁套房。
■户型配比：
户型
面积（㎡）
套数
套数比
单身公寓
39
31
10%
一房一厅一卫
59.01-69.03
31
10%
二房二厅二卫
95.07-101.88
248
80%
■投资方式
1、选择15年租赁的按揭供款方式：
这种投资方式倡导了一种“永不供楼”的理念，即投资者只需拿出总楼款的25％（首期实为三成，另外5％发展商不再收取）即可拥有一套酒店公寓，然后与三九酒店公司签定认购物业15年的租赁合约（发展商作担保），有酒店经营方帮酒店经营，经营收入代为支付按揭供款。
2、选择5年租赁的按揭供款方式：
投资者与三九酒店公司签定认购物业5年的租赁合约（发展商作担保），有酒店经营方做酒店经营。
投资者在租赁期内可获得每月4100元人民币的回报，按揭供款自行支付，另5％的剩余楼款五年内免息分期支付。
这种投资方式为想尽早使用所买物业而又在现阶段难以支付全部款项的投资者提供了选择。
3、选择0年租赁的按揭供款方式：
投资者不与三九酒店公司签定租赁合约，自行支付按揭供款，5％的剩余楼款入伙前补齐。
■主要租客：
丹枫白露的目标客户主要是高收入阶层、内地与港澳驻深商务办公阶层及跨国机构高级雇员等，租住的客户有日本人、港澳同胞、欧美人士等。
■酒店管理：
酒店专门设有“私人管家”服务，除常规的24小时送餐和一天两次的房间整理外，“私人管家”将为入住者提供存取行李、整理家居、召的士以及生日问候、鲜花速递等个性化服务。
目前该酒店运营非常理想，一般套房需提前预订。
■建材设备:
Ø结构：
剪力墙结构
Ø外墙：
高级环保墙涂料，部分铝板及玻璃幕墙。
Ø内墙：
浅色典雅壁纸到顶，高级角线收口。
Ø电梯：
三部三菱梯
Ø门窗：
实木防火、防盗、防噪音门，并配门镜、磁卡锁、门铃装置；窗户为高级铝材中空玻璃窗。
Ø厨房：
每户厨房操作间设有独立排烟风道，防止环境污染。
Ø卫生间：
KOHLER卫生洁具三件套，高级墙地砖。
Ø供电：
市政供电，配置应急发电机满足电梯及应急照明。
Ø供水：
设置户内中央热水系统，复合管材用于冷热水系统。
Ø供气：
市政煤气到户，安装煤气泄漏自动报警系统。
Ø消防：
独立消防指挥中心，公共区域设置自动喷淋，烟感探头。
各楼层设置消防栓。
Ø通讯：
有线电视接收系统
■酒店公共设施
保险柜、自控空调、国际直拨电话、宽频上网、微波炉、免费提供餐具、
迷你吧、有线电视、电影贫道、健身中心、游泳池、商务廊、图书馆等。
三、雅兰酒店
■项目概况：
雅兰酒店位于深圳东部黄金海岸大梅沙海滨，是按四星级标准设计建造的休闲度假式服务酒店，由二幢五层现代欧式风格的建筑组成，拥有多类不同形式的客房192间，与迷人的大梅沙自然风光和谐地融为一体，交相辉映。
香港雅兰集团继创立雅兰床褥及床上用品这一著名品牌后，率先将“产权式酒店”这一海外成熟的经营方式与国内房地产开发有机结合，推出深圳首家产权式酒店。
2000年6月1日开盘，当时销售成绩十分理想，买家多为香港人。
■酒店服务设施
Ø客房设施：
拥有192间装饰典雅的山景客房、海景客房及复式海景套房，房间均设有中央空调、独立卫生间、小型保险箱、有线电视系统、广播、国际直拨电话、电冰箱、微波炉及迷你吧。
Ø餐饮设施：
雅兰餐厅、多功能厅、豪华包房、便利店、麦当劳、水吧、酒吧等
Ø康乐设施：
温水泳池、按摩中心、冲浴中心、健身房、酒吧、美容美发、卡拉OK等
Ø商务设施：
商务中心、会议厅
■酒店运作方式：
雅兰酒店由雅兰置业（深圳）有限公司所属的酒店公司经营管理，同时酒店公司有权根据需要，将雅兰酒店的部分或全部业务委托其他酒店公司经营管理。
雅兰酒店的筹备开业和第一年的经营管理由深圳雅兰酒店有限公司委托深圳粤海酒店管理公司负责日常经营管理。
■业主委托经营管理方式：
雅兰酒店竣工验收、业主在办理入伙手续时，需同时签署为期一年，不少于一个财务年度（A方案）或六年（B方案）的委托经营管理协议，或签署不委托经营协议，确认业主与酒店管理公司的委托关系与委托方式。
Ø套房服务费用（包括布草换洗费及客房内印刷品、洗漱用品等日常消耗品费用）
业主在享受客房服务时，需承担70元/日·间的酒店客房服务费，其中必须支付布草洗涤更换费（40元/套·次），当业主使用洗漱用品等房间日常消耗品或使其外观受损、酒店必须更换时，业主需缴纳30元/套·次。
客房服务费每年按市场价格调整一次。
Ø业主入住签分制将一个会计年度按淡旺季、平日、节假准划定一千分，业主入住时按当日积分签分累计。
对委托酒店经营的业主，在入住酒店时采用业主入住签分制
Ø业主委经营管理方式
采用A、B委托方案的业主以间为单位，自签定委托协议之日起前三年每年可享受10天次·间免客房服务费住房。
A方案：
休闲投资型（享有100％利润分配）
l委托经营期限不少于一个财务年度（每一个财务年度单位：
12个月）；
l业主可随时入住酒店，对客房拥有完全支配权，与酒店共享盈亏；
l委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费（40元/月·M，包括管理费、冷暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金），在年底利润分配时，从业主应分利润中予以冲减；当应分利润不足以冲减业主应承担的酒店基本运行费且业主不乞讨变原有委托方式时，不足部分转入下一年度利润分配时予以冲减，直到冲减完为止；
l当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托合同时，需一次性结清发展商代垫的基本运行费用和其他合部经营成本。
B方案：
投资回报型（享有60％利润分配）
l委托经营时限为六个财务年度，六年期满后，若需继续委托，双方另议。
l业主在六年连续委托期限内，只分享酒店盈利，不分担酒店亏损；
l每年入住签分累计不超过80分（含80分），酒店基本运行费用由展商承担，业主无须交付；超过80分时，业主入住需按当日散客房价的优惠价支付房费，且不再实施签分制；
l在年终利润分配时，发展商与业主按4：
6的比例，分享业主应分得的可分配利润。
l业主若提前终止委托合同（需书面申请并得到发展商书面同意），如果酒店在过去的委托期内盈利，业主则可按本管理方式的规定分配利润；如果酒店亏损，业主则按文本规定分担亏损。
委托经营时限为六个财务年度，六年期满后，若需继续委托，双方另议。
l
l
完全自用型的业主委托管理的方式（不委托经营）
l酒店公司仅提供酒店式基本管理服务，业主须承担酒店基本运行费用（40元/M·月）且不参与酒店利润分配；
l当业主提出换洗布草及补充洗漱用品的要求时，酒店将向业主提供该项服务并收取70元/·间的客房服务费。
l
四、虹楼
■项目情况介绍：
虹楼位于罗湖东门北路与文锦路交汇处（第一人民医院对面）。
1栋15层，目前在售的是7-15层，共160多套酒店式公寓，主要以40多平米的单房和80平米左右的一房一厅构成。
虹楼由旧楼改造而成，1-6层是1987年建，7-15层2003年新加建上去，产权50年，1997年补的地价，到目前为止还有43年。
发展商为富信康实业公司，由锈峰度假俱乐部经营管理。
Ø价格：
均价10000元/㎡
Ø付款方式：
贷款70%，贷款时间20年；首期30%，发展商与业主各支付12.2%和17.8%。
Ø推广主推语：
六年回本，永不共楼
Ø投资回报：
首付17.8％房款，20年永不供楼，第21年——第43年（43年产权）5％年固定回报＋50％的经营利润分成，并有每年18天的入住权益（可转让）。
五、加勒比海酒店
位于北海北京路东源丰路中段，总用的面积6600㎡，建筑面积16100㎡，共260户，酒店装修按四星级标准设计。
■投资置业方案
以下方案以单价2980元/㎡，面积45㎡的户型为例
Ø首付39800元，签约时一次性付清，可获得独立房产证，银行每月供款由酒店管理公司提供。
以下方案任选一款：
1、可获得本酒店客房（四星级）400天·间20年内平日免费住房：
（400天·间*250元/间=100，000元）
2、或可获得20年内酒店赠送等值消费额40，000元：
（40，000元=2，000元/年*20年）
注：
以上方案任选一款后，均可获得一次性赠送10天的免费住房
Ø首付29800元，余下10000元待酒店开业后五日内付清，可获得独立房产证，银行每月供款由酒店管理公司提供。
以下方案任选一款：
1、可获得本酒店客房（四星级）400天·间20年内平日免费住房。
（400天·间*250/间=100，000元）
2、或可获得20年内酒店赠送等值消费额40，000元。
（40，000元=2，000元/
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