江苏南通海门房地产总体分析与各区域分析报告doc.docx

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江苏南通海门房地产总体分析与各区域分析报告

一．海门整体分析1．1人员分布情况海门市民营经济发展迅速。

即至2006年底，全市个体工商户、私营企业总数达到近6万户，从业人数达到17万人，注册资本金达到270亿元。

特别是西部家纺板块近年来发展较快，2006年共形成近100个超千万元项目，2006年仅三星镇就新发展个体工商户4981户、私营企业371家，95以上从事家纺和服装加工贸易。

2007年海门在岗职工及城镇个体私营人员数量表市县在岗职工私营企业人数和个体单位万人国有城镇港澳台商外商从业人员单位集体单位投资单位投资单位南通市57.7419.172.796.5412.88168.15海安县7.061.930.200.760.8523.80如东县5.912.400.261.050.9417.93启东市5.871.900.561.061.0221.56如皋市6.212.320.190.901.3830.42通州市6.922.090.600.932.0932.45海门市6.182.320.290.991.7221.36从表中总体在岗人员数量为6.18万人，而个体私营从业者为21.36万人，同整个南通其他市县相比，比重较大，海门私营从业人员较多。

海门连续四年在岗职工及城镇个体私营人员数量表时间在岗职工私营企业人数和个体单位万人国有城镇港澳台商外商从业人员单位集体单位投资单位投资单位20076.182.320.290.991.7221.6320065.942.410.460.821.4317.8720055.682.460.470.611.3718.3120045.292.430.610.310.936.85个体私营业者逐年增长，增幅较大。

5．消费与物价社会消费品零售总额2009年第一季度，海门市社会消费品零售总额40.63亿元，同比增长16.3，与海安并列南通六县市之首。

一季度，市以上实现消费品零售额22.34亿元，同比增长16.4，市以下实现消费品零售额18.29亿元，同比增长15.7，城乡市场基本领“半壁江山”。

我市文峰大世界、农工商超市、时代超市三家企业一季度分别实现销售额1.1亿元、0.33亿元、0.32亿元，同比增幅分别为23.9、8.9和5.5。

海门市消费品市场运行趋势呈现三大特点一是城乡市场发展更趋均衡。

随着“万村千乡”工程和“家电下乡”等一系列富农政策的实现，农村消费品市场逐渐活跃。

二是市民消费信心进一步恢复。

虽然国际金融危机对消费市场带来巨大冲击，但广大市民出于对海门经济发展的良好预期，消费信心快速恢复。

三是餐饮消费持续扩大。

市民消费观念的更新和“倾向经济”的刺激，我市餐饮市场十分火爆。

餐饮业成为消费市场增长幅度最高行业。

6．人民生活2007年南通市人民生活数据分析市县在岗职工农村居民农村居民人均农村居民农村居民人均平均工资人均纯收入生活消费支出恩格尔系数住房面积（元）（元）（元）食品（％）平方米南通市2594769054911186337.951.6海安县2442266705314196637.049.8如东县2259862124751186939.356.6启东市2234675404487180740.351.4如皋市2259457423909149338.247.9通州市2488475205761202235.156.0海门市2549180505570216138.847.3海门市近四年情况分析时间在岗职工农村居民农村居民人均农村居民农村居民人均平均工资人均纯收入生活消费支出恩格尔系数住房面积（元）（元）（元）食品（％）平方米20072549180505770216138.347.320062083371905164202739.345.920051757665584557190741.845.920041520458924038180044.645.6职工年平均工资海门市城镇集体以上单位从业人员达64883人。

在岗职工平均工资有所增加，达到25491元，比上年同期的15899元，增长了3232元，增长幅度为20.3，仍然延续了前两季度增长趋势，平均增幅达20以上。

人均消费性支出海门市人均消费性支出一由2000年的4962元，上升为2008年的11380元，同2007年相比，八大类消费支出现六升二降。

增幅最大的是家庭设备用品及服务支出。

居民可支配性收入海门市城镇居民人均可支配收入为16062元，比上年增长17.2，四大类收入水平全面增长。

恩格尔系数海门恩格尔系数为38.7，城市已经达到小康水平。

人均可居住面积海门市人均可居住面积已从2001年的24.2㎡发展为2008年的39.98㎡，整个江苏城镇居民人均住房建筑面积为30.15平方米，由此可见海门的房地产市场还是有很大空间的。

（二）海门房地产概况1、土地出让情况江苏省海门市位于长江入海口，人口102万人，土地面积1149平方千米，其中耕地面积60039公顷，2006年全年全市协议出让国有土地使用权巧7宗，出让土地面积386.23公顷，合同土地出让金3.5亿元。

从近期海门市土地供应来看，主要以住宅和商业及商服设施配套性质为主。

海门市08年上半年出让土地27.2万平米，市中心区域由于土地资源限制，供应量相对较小，随之市区土地价格也逐步上涨。

2．固定资产投资总额2008年海门固定资产投资总额为182.8亿，比07年同期增长了15.99，其中房地产13.2亿。

由上表可以看出海门固定资产投资总额稳步增长，显示了海门市经济呈现稳步上升趋势，民间投资信心增强，各项社会投资也会跟进，这将促进海门经济繁荣。

建筑业主要经济指标2006年指标房屋和土木建筑安装业建筑装饰业工程建筑业房屋工程土木工程施工企业个数个32972090120710111411建筑业总产值亿元4767.673869.19898.48361.21206.18建筑工程4655.723791.08864.6447.10196.03安装工程88.4959.7928.70311.826.42固定资产折旧39.1422.3916.754.202.01本年应付工资总额654.09573.9080.1943.1325.98本年应付福利费总额76.8067.249.565.402.52工程结算税金及附加133.76104.6629.0910.666.17竣工产值（亿元）3679.532986.20693.33325.99178.05房屋建筑施工面积（万平方米）62522.0462064.99457.05468.28本年新开工37309.7237008.83300.89256.04投标承包面积55522.5255172.33350.19305.00房屋建筑竣工面积（万平方米）28453.8328225.76228.07202.28利润总额亿元132.1990.5841.6120.867.67注装修装饰业从事装修装饰工程的从1999年起免填单位工程施工个数。

3．房地产开发比重2008年海门房地产开发施工面积为178.3万平方米，其中住宅150.9万平方米，占84.6。

住宅投资10.88亿元，占82.2.2007年海门房地产开发施工面积为125.39万平方米，其中住宅100.73万平方米，占80.3。

住宅投资8.17亿元，占81.9.4、海门房地产销售额统计海门房地产销售额统计时间总销售额住宅销售额总销售额增加量20055.86亿3.48亿62.7020068.44亿7.04亿44200713.79亿8.28亿63.30200816.9亿8.48亿22.6043.761.53.4366.54.456.691277.355.79157.69.986.33182.813.27.22从上表可以看出，海门的房地产销售额除2008年速度放缓以外，其余各年都是大幅度提升的。

5．房地产开发现状2008年上半年，海门房地产市场仍处在发展阶段。

海门楼价所呈的稳定状态还将持续一段时间，但房价下挫的可能性不大。

开发商新开房源降价的余地越来越小；海门楼价“居中”，与周边县市特别是苏南及浙江等地市场相比，还有很大上升空间。

海门区位优势提升和海门经济发展，将促进住房价格进入新的增长期。

目前海门房地产市场供应放量较大，而市场起步较晚，房价偏低是目前自用者和投资者的首选。

二、中观市场研究

（一）海门市区域规划定位及发展方向1、城市性质长江三角洲北翼新兴工贸城市，现代化的滨江宜居城市。

2、城市发展目标将海门建设成为布局合理、功能完善、环境优美、设施先进、现代开放的滨江宜居城市。

3、城市结构形态城区逐步形成“一主一次”（主城区、滨江新区）组团式城市结构形态。

规划确定2个组团功能定位为

（1）主城区全市的政治、经济、文化、教育和商贸物流中心，科研创新研发基地和高新技术产业基地。

Ø东片区南到通秀路，北至镇北路，东到镇东路，西至湛江路所围合的范围。

Ø西片区南到南环路、朝霞路、市场用地南，北至海门河、北环路、公交保养场北、海门站南，东到湘江路东290m、民生路、嘉陵江路、西至日新路、江海路、岷江路、富江路及以西300m所围合的范围。

Ø青龙化工园东南至长江，西北至青龙河所围合的范围内。

（2）滨江新区南到长江、圩角河，北至大通路，东到恒山路，西至长安路所围合的范围。

以高新技术为先导，发展电力、新材料等大用水量、大运输量的工业和商贸流通、休闲等服务业。

4、城区各类建设用地规划

（1）居住用地规划居住用地1582.55hm2，占建设用地的31.24，人均居住用地36.80m2。

规划布局规划确定10个居住区，其中主城区9个，滨江新区1个。

主城区划分9个居住区，其中圩角河以西2个，海门河以北1个，南环路南1个、以长江中路、秀山路为界分为4个，三厂1个。

滨江新区居住区集中在浒通河以东、圩角河路以北。

（2）公共设施用地规划指标规划公共设施用地635.34hm2，占建设用地的12.54，人均用地14.78m2。

规划布局公共设施按照市级中心、居住区级中心二级布置。

在解放路、静海路沿线地区及南海路、长江路、朝霞路、静海路的范围内布置市级中心；结合居住区设置8个居住区级中心。

Ø行政办公用地行政办公用地70.33hm2，占建设用地的1.39，人均用地1.64m2。

市级行政中心在南环路、长江南路、海安路、静海路的范围内之间。

行政中心南部规划文化、体育等公共设施，形成以海门公园为中心设施先进、特色鲜明的现代化公共建筑群。

原市政府用地改建为文化娱乐设施用地，规划保留原有质量较好的行政办公用地。

Ø商业金融业用地商业金融业用地340.03hm2，占建设用地的6.71，人均用地7.91m2。

规划主城区商业金融业用地主要形成“口多点”的布局。

“口”字一横即沿解放路两侧的商业，是城市的传统商业带；另一横为南海路,是城市商务中心“口”字一纵即沿静海路形成新的城市商业带，另一纵以长江路为中心的城市商业带；“多点”即结合现状及居住区布局商业金融服务设施以及部分市场用地。

滨江新区商业用地主要为吉斯达国际商务港。

各居住区内配置相应的居住区级商业服务中心。

Ø文化娱乐用地文化娱乐用地45.45hm2，占建设用地的0.90，人均用地1.06m2。

文化娱乐用地主要沿解放路和长江路布局，分别呈带状和点状分布。

规划在海门公园两侧及南部设置市级文化娱乐设施。

结合各居住区布置居住区级文化中心。

Ø体育用地体育设施用地56.78hm2，占建设用地的1.12，人均用地1.32m2。

市级体育中心位于广场路、长江南路、朝霞路、静海路之间。

居住区级体育用地结合居住区的布局及其服务半径合理分布。

Ø医疗卫生用地医疗卫生用地32.04hm2，占建设用地的0.63，人均用地0.75hm2。

规划保留并扩大人民医院；在南海路与长江中路交叉口的东南角规划1所综合医院。

Ø教育科研设计用地教育科研设计用地88.79hm2，占建设用地的1.75，人均用地2.06m2。

保留原海门电大、建筑职校，并在原有的基础上可适当扩大。

在富江路以东、新海路以北、岷江路以西、海门河以南及南环路以北、珠江南路以东、南海路以南、瑞江南路以西的范围内规划为教育科研设计用地，主要以教育、研发为主，用地面积约65.02hm2。

（3）工业用地用地指标规划工业用地1306.77hm2，占建设用地的25.8，人均工业用地30.39m2用地布局规划工业用地相对集中，分6片布置，其中主城区5片，滨江新区1片。

Ø城东工业区位于民生河以东的地区，工业用地面积283.24hm2。

该区处在青龙互通的西北部，主要发展电子信息、精密机械等高科技产业，不得发展化工等污染企业。

Ø东北工业区位于海门河以北、嘉陵江路以东地区，用地面积103.12hm2。

保留现状北海路两侧工业，并适当发展，主要发展轻纺服装业、精密机械等工业。

Ø西北工业区位于海门河以北、日新河以西地区，用地面积89.28hm2。

主要发展装备制造、生物医药化工、新型材料等工业。

现状海门镇工业园搬入该工业区发展。

Ø三厂工业区位于望江路以东地区，用地面积103.13hm2。

改造现状企业，积极发展家用电器、轻纺服装业等工业。

Ø青龙化工园区保留现状，规划工业用地面积75.16hm2。

工业污水一律进入污水处理厂集中处理，严禁直接向长江排放。

Ø滨江工业区位于滨江新区浒通河以西地区，用地面积652.87hm2。

该区适合发展大用水量、大运输量的工业。

用地调整对于旧城区内的工业企业，逐步实现“退二进三”的方针，进行土地置换。

污染较重的企业限期搬迁；污染较轻企业就地改造，控制发展；解放路南、民生河西工业用地从长远角度宜调整为居住等用地；解放路与海门河之间的工业用地规划宜调整为居住用地。

主城区南部、崇海通道以西的长江沿岸化工区不再保留，青龙化工园区保留。

（4）仓储用地用地指标规划仓储用地118.95hm2，占建设用地的2.35，人均仓储用地2.77m2。

用地布局规划5片集中的仓储用地在西北工业区内，仓储用地布置在江海路西侧、海门河北岸；在城东工业区内，仓储用地布置在南环路东段北侧，即青龙互通的出口处；在滨江工业区内，仓储用地布置在吉斯达国际商务港北侧以及长安路以东、兴港路以北地块；保留圩角河与浒通河交汇处东南角的海门市国家粮食储备库。

新建的仓储用地均应兼顾物流功能。

5、分析小结海门市在今后一个时期内，将依托其主城区西南方位的“滨江新区”与现有老城区的组团式互动，进行整体提升。

附带已经发展起来的西北方向工业重镇三星镇，以及东南方向的“青龙化工园区”的产值贡献，“三托一”的大城区框架已经初具雏形。

2020年前后，海门市的重点发展方向为西南向的“滨江新区”。

市区范围内的各项市政建设，包括机关、事业单位、医疗、文化、学校等配套均向城市南部扩展，整个城市正在“加快向南推进”。

而目前的市区范围内，北部、东部都将会有大部分土地转化为工业用地，该区域内将会出现数个规模不等、产业性质不同的工业园区。

未来的大量住宅用地都将集中在城市南翼，与规划中的各项市政配套同步发展，海门将建设成为“宜居宜业的滨江生态新城”。

（二）海门市房地产市场的区域划分及各板块的市场特点根据我们对海门市目前在售项目的统计与调研，结合海门市未来规划及发展方向，把现有的海门市房地产市场划分为六大板块，各个区块由于所处的区位不同，未来规划的配套也不尽相同。

虽然各个区域内的在售楼盘都有其产品自身的一些特点，但根据区域所处的地理位置及未来规划方向来看，仍具有一些共性，可供研究。

本次调查楼盘23个，其中在售项目21个，统计分析如下区块界限在售楼盘分布北区块西至江海路，东至珠江路，南至丝绸路段范围内嘉园一品花园、地纬东洲半岛、运杰龙馨园、宏日阳光水岸（自东向西分布）东北区块珠江路以东，解放路以北的区域范围内在售项目海上名门、中南世纪城、北上海经典广场、解放东路农贸城（自西向东分布）成熟物业东方巴黎公寓、海门商业步行街（参考）东南区块解放路以南，珠江路以东的区域范围海门国际车城、首开理想城、永泓花园、御林华府（又名海门国际商务花园）（自西向东分布）中心区块丝绸路以南，江海路以东，秀山路以北、珠江路以西，口字型区域内万众新世界广场、贵都之星、博士花园（自东向西）南区块秀山路以南，江海路以东，珠江路以西世纪光华苑、海德花园（自西向东分布）西区块（本案）江海路以西亚特香堤雅境、金色维也纳、海门名人苑、腾达花苑（由西向东）区域内楼盘分布图分区房地产市场行情Ø北区块交通及规划方面该区块处于海门市城北，南倚海门市北主要干道丝绸路，区域内有一条贯穿东西的海门河，区块内项目多数临河而建。

区域北端规划为工业用地，将建成海门市西北工业区（海门河以北、日新河以西地区），面积89平方公里，主要发展装备制造、生物医药化工、新兴材料等，现在的海门镇工业园要在将来搬入该区域发展。

区域内楼盘销售情况区域内分布的4个在售项目，在售套数2000套左右，平均去化率不足50，唯一业绩较好的楼盘“运杰龙馨园”，自2008年2月一期开盘以来，累计销售率为61.2。

该楼盘也是目前海门市住宅市场唯一简装修交房的项目，故而均价达到6000元/平方米。

区域内在售项目均价为4929元/平方米，价格落差较大，范围从36806000余元/平方米不等。

区域内在售项目产品分析4个在售项目的产品规划均为高层、小高层、多层、或有少量类别墅类物业在一起的混合社区。

社区规模为多为1218万方的大中型社区（只有嘉园一品花园总建面积为5万方）。

户型设计上多为7096平方米的两房，与130143平方米的三房，及少量200平方米以上的物业。

其中130143平方米的三房是目前在售各楼盘的主力户型。

在售个案调查表格嘉源一品花园基本资料开发商南通安业房产开发有限公司物业地址闽江路与丝绸路交口投资商物业类型企划销售开工时间分期开发承建商开盘时间年月开发周期设计院物业费小区配套周边配套综合商场医院交通状况物业管理电梯费基地面积近2万M2绿化率建筑面积约5万多M2容积率规划用途规划幢数6规划户数高层238户、各层约180户车位比例销售面积全部公摊工程进度已封顶交付日期09年底交产品详细信息主力户型面积户数单元起价4100元/平方米付款方式及折扣均价4500元/平方米

（1）一次性折最高价元/平方米

（2）按揭折一室一厅一厨一卫车位价8万元/个地下室价/（3）分期不接受两室两厅一厨一卫优惠顶层赠送阁楼三室两厅一厨一卫单层户数层差/销售率47.1总价分析优劣虽与北区块龙馨园、东洲半岛等楼盘所处位置临近，但由于该项目通源路主入口处，不临靠马路，所以对项目的销售带来一定影响。

地纬·东洲半岛基本资料开发商海门亚东置业有限公司上海地纬（集团）股份有限公司（投资）物业地址长江路，北海路交汇处投资商物业类型企划销售开工时间分期开发承建商开盘时间年月开发周期设计院物业费小区配套周边配套综合商场医院交通状况物业管理电梯费基地面积绿化率建筑面积17万M2容积率规划用途规划幢数规划户数1000车位比例销售面积公摊工程进度交付日期产品详细信息主力户型面积户数单元起价3680元/平方米付款方式及折扣均价4218元/平方米

（1）一次性折最高价元/平方米

（2）按揭折一室一厅一厨一卫车位价/地下室价/（3）分期不接受两室两厅一厨一卫优惠开盘时举行“奖励基金置业计划”每日200元优惠，98折租售车库。

三室两厅一厨一卫单层户数层差/销售率总价分析优主力房源33层高层建筑，88M2两房，130M2三房，138M2四房。

以及20套双拼别墅。

10000平米景观广场，拉开楼间距近80米，地下车库，下沉式网球场，儿童游乐区，VIP会所劣本案隶属于东洲中学（重点中学）施教区内，但地处海门河以北，是目前海门市在售项目中最北端楼盘之一运杰龙馨园基本资料开发商江苏运杰置业有限公司，龙信建设集团物业地址丝绸路日新河以西，狮山路以东投资商物业类型企划销售开工时间分2期开发承建商开盘时间2008.2开发周期设计院物业费小区配套周边配套综合商场医院交通状况物业管理电梯费基地面积绿化率建筑面积18万M2容积率规划用途规划幢数规划户数1000户车位比例销售面积公摊工程进度交付日期2009.9产品详细信息主力户型面积户数单元起价元/平方米付款方式及折扣均价6000元/平方米

（1）一次性折最高价元/平方米

（2）按揭折一室一厅一厨一卫车位价/地下室价/（3）分期不接受两室两厅一厨一卫优惠三室两厅一厨一卫96M2/130M2单层户数层差/销售率一期80，二期30，总61.2总价分析优地处海门北部片区，周边在售楼盘聚集，北端临靠海门河，距离海门较大规模一座三星级酒店（狮山酒店）较近，项目在当地口碑不错。

劣宏日阳光水岸基本资料开发商江苏欣乐房地产开发有限公司物业地址丝绸路狮山路交口投资商物业类型企划销售开工时间分期开发承建商开盘时间2006.12开发周期设计院物业费小区配套周边配套综合商场医院交通状况物业管理南通万科物业电梯费基地面积绿化率32建筑面积12万M2容积率规划用途规划幢数规划户数1100户车位比例销售面积7万M2公摊工程进度交付日期现房产品详细信息主力户型面积户数单元起价4500元/平方米付款方式及折扣均价5000元/平方米

（1）一次性折最高价元/平方米

（2）按揭折一室一厅一厨一卫车位价/地下室价/（3）分期不接受两室两厅一厨一卫优惠三室两厅一厨一卫单层户数层差/销售率35.5总价分析优劣与同处于北区块的其他几个楼盘相邻很近，配套共享，但定价过高，影响其口碑及销售。

与同区块其他楼盘相比并无明显优势。

Ø东北区块交通及规划方面以海门市标志性建筑电视塔为起点，向东北方向辐射。

区域南邻海门传统商业街解放路东段，西侧为海门新