2010年1-7月北京房地产商业地产市场分析报告-14DOC.doc
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2010年1-7月北京房地产商业地产市场分析报告
一、各区县商业地产市场监测
以下分析的项目所涉及物业不含办公物业。
（一）各区县商业项目租售价格详情
1.通州区
售价情况
名称
区县
1月售价（元/每平米）
7月售价（元/每平米）
浮动
当代名筑家园
通州
13500
18000
33.33%
租金情况
名称
区县
1月租金（元/天/平米）
7月租金（元/天/平米）
浮动
瑞都公园世家
通州
2
2.5
25.00%
当代名筑家园
通州
3.2
4.7
46.88%
相较于其他区域而言，通州区内的商业项目的售价及租金的浮动更为明显，普遍达到了20%以上，。
其主要原因是由于通州区紧邻CBD区域，能够共享该区域内的优势资源，其次，受到CBD东扩政策的影响，通州区将在将来的发展中越来越多的承接CBD区域的商务职能，其次中心商务区的地位优势愈明朗，综合上述原因，越来越多的商户对区域的发展潜力表示肯定并纷纷前来开店，推动了区域内商业项目价格的提升。
2.朝阳区
售价情况
名称
区县
1月售价（元/每平米）
7月售价（元/每平米）
浮动
林达海渔广场
朝阳
30000
35000
16.67%
公园大道
朝阳
25000
25000
0.00%
租金情况
名称
区县
1月租金（元/天/平米）
7月租金（元/天/平米）
浮动
北京财富中心
朝阳
11
13
18.18%
山水文园
朝阳
12
14
16.67%
大新华航空大厦
朝阳
13
14
7.69%
作为我市传统商业中心区域的朝阳区，始终拥有良好的商业氛围，其区域内的商业项目数量也较为丰富。
进入今年上半年以来，受到各方利好政策的影响，区域内部的商业项目的价格以及租金浮动均较为明显。
其中以山水文园为代表的住宅配套类项目以及以北京财富中心为代表的写字楼配套类项目的租金价格分别向上浮动了18.18%以及16.67%。
3.丰台区
售价情况
名称
区县
1月售价（元/每平米）
7月售价（元/每平米）
浮动
中体奥林匹克花园
丰台
18000
18000
0.00%
上海建筑
丰台
35000
40000
14.29%
租金情况
名称
区县
1月租金（元/天/平米）
7月租金（元/天/平米）
浮动
新万事吉商城
丰台
8
9.5
18.75%
显然，区域内的商业项目的租金价格都有较为明显的升幅，出现这种现象的原因主要有二：
一是进入2010年后，政府出台多项有关住宅地产的政策，旨在稳定住房价格的过快增长，而这也恰恰为商业地产市场带来了发展的契机，开发商、投资客等市场主体纷纷把目光转移到商业地产市场上，最终使得商业地产市场出现了补涨行情。
二是受到城南计划的影响，各方资源纷纷聚集到该区域内，使得区域发展动力明显上涨，为商业项目的发展提供了良好的经济环境。
同时，市政府对于丽泽商圈的规划也使得这一区域的发展前景被普遍看好，投资者对于该区域有了更强的投资热情。
4.海淀区
售价情况
名称
区县
1月售价（元/每平米）
7月售价（元/每平米）
浮动
立方庭
海淀
85000
85000
0.00%
国际财经中心
海淀
50000
55000
10.00%
富力桃园商铺
海淀
32000
34000
6.25%
租金情况
名称
区县
1月租金（元/天/平米）
7月租金（元/天/平米）
浮动
新龙大厦
海淀
6
6
0.00%
据21世纪不动产商业地产所掌握的市场监测数据显示，海淀区内商业项目的售价以及租金价格本年上半年度范围内变动情况不明显，售价以及租金价格没有变动的项目较多，主要原因是区域内新增的商业项目的数量有限，其中售价变化较大的国际财富中心项目以及富丽桃园商铺项目涨幅分别达到10%及6.25%。
5.宣武区
售价情况
名称
区县
1月售价（元/每平米）
7月售价（元/每平米）
浮动
乐秀商场
宣武
30000
26000
-13.33%
富力皇后大道
宣武
35000
38000
8.57%
环球财讯中心
宣武
150000
150000
0.00%
租金情况
名称
区县
1月租金（元/天/平米）
7月租金（元/天/平米）
浮动
乐秀商城
宣武
11.11
11.11
0.00%
考拉社区
宣武
4.5
5
11.11%
环球财讯中心
宣武
10
1
10%
上半年宣武区商铺销售价格基本平稳，没有太大的波动，乐秀商城项目由于现已基本出售，只余两个商铺在售，故而售价略有降低；富力皇后大道项目受到新政影响明显，销售价格上扬，涨幅在8.57%左右；环球财讯中心项目未大面积出售，故而价格未有明显波动，但是在新政颁布以后，该项目将最低出售面积从1000平米提高到了1300平米。
上半年宣武区商铺租金情况与售价情况基本相若，乐秀商城自开盘起未调整过出租价格，10平米商铺租金为3500元/月；考拉社区项目为临街商铺，自新政之后，将其临街商铺价格统一为5元/平米•天，均价涨幅为11.11%；环球财讯中心租金价格比今年年初略有增长，涨幅为10%。
6.东城区
售价情况
名称
区县
1月售价（元/每平米）
7月售价（元/每平米）
浮动
雍和宫底商
东城
50000
50000
0.00%
租金情况
名称
区县
1月租金（元/天/平米）
7月租金（元/天/平米）
浮动
南新仓写字楼底商
东城
10
12
20.00%
雍和宫底商
东城
4.6
4.6
0.00%
南锣鼓巷
东城
16.7
16.7
0.00%
以上数据是21世纪不动产商业地产所掌握的东城区典型商业项目的售价以及租金情况，其中除南新仓写字楼底商外，其他各项目本年上半年内的租售价格均没有变动。
其主要原因是东城区处于本市内城区范围内，随着城市化水平的提高，城市用地强度的扩大，本市内城区范围内可供开发用的土地已经不多，因此，新增商业项目数量不多，导致租售价格浮动较小。
7.西城区
售价情况
名称
区县
1月售价（元/每平米）
7月售价（元/每平米）
浮动
新街口西里底商
西城
15000
15000
0.00%
租金情况
名称
区县
1月租金（元/天/平米）
7月租金（元/天/平米）
浮动
新街口西里底商
西城
6.5
8
23%
护国寺小吃
西城
11
12
9%
西单商业街
西城
22
22
0.00%
与东城区类似，西城区年内商业项目租售价格变动情况也不明显，其中仅有新街口西里底商项目增幅较大，达到了23%之多，主要原因是新街口地区商业氛围较为浓厚，商业发展程度较高，能够吸引众多商户来此区域开店，从而租金价格有所上涨。
8.崇文区
售价情况
名称
区县
1月售价（元/每平米）
7月售价（元/每平米）
浮动
本家润园
崇文
20000
28000
40%
前门前
崇文
40000
40000
0.00%
冠城•名敦道
崇文
35000
35000
0.00%
租金情况
名称
区县
1月租金（元/天/平米）
7月租金（元/天/平米）
浮动
鼎新大厦
崇文
3（地下商铺）
2.5（地下商铺）
-16.67%
雍贵中心
崇文
10
15
50%
富贵园
崇文
3.5
3.5
0.00%
上半年崇文区商铺销售情况较好，本家润园项目商铺属于社区底商，受到政策影响，上扬趋势明显,涨幅达到40%；处于成熟商业区交汇处的前门前项目销售价格稳定，半年来基本未有调整价格；冠城•名敦道项目整栋出售，不做散售，故而价格也保持稳定。
崇文区上半年商铺的租金没有大的波动，鼎新大厦项目地上商铺全部租出，地下由于受到商铺位置的限制，价格略有下调；雍贵中心项目在新政之后租金价格上涨明显，涨幅达到50%；富贵园项目租价平稳，自开盘后未再调整租金价格。
（二）小结
上图所示为本年上半年度我市各区县商业项目售价情况。
其中，增幅最大的是通州区，浮动量达到30%之多，位列其次的是朝阳区及丰台区，浮动值达到16.67%和14.29%。
以上三个区域项目售价的上浮与这些区域的快速发展有十分密切的关系，同时这些区域的商业前景也比较明朗，商业发展的空间仍较大。
而东城、西城二区商业项目则没有出现浮动，这与区域内商业项目基本饱和，区域内商业租金较高等原因都有较大的关系。
由于租金较高，且难以有新的竞争者出现，商铺持有者大多不愿销售商铺，于是导致商铺的售价几乎没有变化。
宣武区由于区域内的乐秀商场商铺价格有所下降，导致区域内商业项目售价整体出现负向浮动。
上图所示为我市各区县上半年时间段内商业项目租金浮动情况，各区县商业项目的租金浮动情况基本与售价浮动相吻合，其中，通州区租金变化情况最为明显，达到35.94%之多，丰台区位列其次，达到18.75%，海淀区未出现租金浮动情况。
由于各行政区商业发展状况不同，其中在售商业项目的市场价格也有较大的不同。
朝阳区中心商务区优势依然凸显，由于区域内汇聚了较多消费能力颇高的商务人士，故而整体商业档次较高，从而提高了区域内商业水平。
通州区受CBD东扩政策的积极影响，在众多城区中租售价格均较高，且价格涨幅较大。
一、本市整体商业地产市场监测
（一）本市1-7月新开盘项目销售价格分析
以下为21世纪不动产商业地产市场研究中心长期跟踪项目库中显示的18个新增出售类项目详情。
项目名称
区域
体量（㎡）
售价/（元/平米）
物业类型
高教新城
昌平
8704
28000
社区住宅底商
时代帝景
朝阳
30614
35000
综合体/百货商场/购物中心
博瑞大厦
朝阳
15226.68
45000
写字楼商业配套
中冶•霄云汇
朝阳
10063.66
首层均价60000元/平米
二层均价40000元/平米
三层均价27000元/平米
写字楼商业配套
北京IFC
朝阳
93218
西塔首层租金680元/平米•月，二-三层租金400元/平米•月
写字楼商业配套
万科五号公社
7800
首层售价47000元/平米，二层整售，三层售价37000元/平米
写字楼商业配套
A-ZTown
朝阳
50000
38000，此为1号楼整售价格；2号楼整售价格35000；3号楼整售价格35000；4号楼整售价格35000
社区住宅底商
朝阳首府
东城
18026
一层售价60000元/平米，二层售价36000元/平米，地下一层售价23000元/平米
社区住宅底商
上海建筑
丰台
136147
50000
社区住宅底商
西区国际广场
丰台
6800
50000，此为二期首层价格；二层价格25000-30000；地下1500平米整售，10000
商业街商铺
柏林山水
密云
3600
地上带地下，地上售价9000-10000元/平米，地下3000元/平米
社区住宅底商
京汉铂寓MINI钻铺
石景山
639400
25000
住宅底商
顺义新城第一街
顺义
58000
24000
商业街商铺
智地•香蜜湾
顺义
112294.74
36000，此为临街底商价格，内街底商价格为27000-28000
社区住宅底商
DBC加州小镇-C区
通州
独立商业5818商铺2860
25000
商业街商铺
北京one
通州
280000
65000
社区住宅底商,综合体/百货商场/购物中心
金隅•七零九零
通州
8000
13000
住宅底商
西绒线26号
西城
6200
60000
社区住宅底商
北京市商业项目上半年新开盘的价格走势基本平稳。
一月新开盘项目较多，市场活跃，价格稳定在40000元/平米；二月开盘项目较少，且多为住宅底商，故而整体价格被拉低；三月开盘可售项目平稳，价格回归到一月份水平，基本维持在40000元/平米；四月份开盘可售的两个项目分别是中冶•霄云汇和智地•香蜜湾，分别位于朝阳区和顺义区，两者价格差达到了一倍左右；五月份开盘可售的三个项目中，除密云均价在7000/平米低价的住宅底商以外，其余两个项目的均价达到了50000/平米以上，造成整体趋势平稳上扬。
（二）本市1-7月新开盘项目租金分析
以下为21世纪不动产商业地产市场研究中心长期跟踪项目库中显示的6个新增出售类项目详情。
项目名称
区域
体量（㎡）
租金/（元/平米/天）
物业类型
金融街•西单广场
朝阳
50965
15-20
综合体/百货商场/购物中心
珠江•奥古斯塔城邦
大兴
13000
1.3
社区住宅底商
CROSS朗廷
海淀
10000
7.5
社区住宅底商
兴创•D标
海淀
8808
临街底商价格6，地下一层价格4
住宅底商
新龙大厦（二期）
通州
8000
6
社区住宅底商
大钟寺国际广场地下商城
西城
210000
18
购物中心
2010年上半年，新开盘出租商业项目租金上扬趋势明显，尤其是新政颁布以后，租金价格不断攀升。
一月开盘可租的商业项目情况基本与出售的商业项目情况相同，数量较多，整体租金价格维持在4元/平米/天左右的水平；二月市场遇冷，开盘的可租商业项目中以两个通州区内的商业项目为主，故而整体售价低，只维持在1.3元/平米/天的水平；三、四月份，市场过渡平稳，租金水平依旧维持在4元/平米/天，略有上浮；五月份新开盘可租项目较多，全市分布平均，且整体上扬，租金水平达到了5元/平米/天的水平；六月新开盘可租的商业项目数量回落，且以社区底商类为主，租金上扬趋势明显，达到了6元/平米/天的水平。
三、本市上半年商业地产市场总结
通过21世纪不动产商业地产对各区县的商业地产市场监测数据分析后，得出以下结论：
通州区受由于距离朝阳区较近，能够共享中心商务区内的各种优势资源，加之受CBD东扩政策的影响，其在未来发展中承接朝阳区商务职能的属性也愈加清晰，因此，众开发商也纷纷看好该区域，前来投资商业项目，因此商业环境得到了大幅提升。
海淀区的商务环境在近些年得到明显改善，区政府着力改善区域环境，使得服务水平、服务效率和硬件建设达到同步，从而提升区域的核心竞争力。
受国家“南城计划”的积极影响，丰台区商业地产的发展速度明显有所提升。
从新增商业项目情况分析，2010年上半年新增的24个商业项目中，整体销售价格、租金水平呈平稳上扬的趋势，特别是在新政颁布以后，由于宏观政策抑制了住宅市场的发展，地产投资者将目光转向了商业地产，价格上扬更为明显，市场前景看好。
北京商业项目价格大体还是以一些处于成熟商圈、距市中心近的项目价格较高，但这些年，一些新兴的商圈，以及六环以外一些远离市区的商业项目发展速度较快，商业价值逐渐得到体现，有望在不久以后的将来更新商业地产市场版图。
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