2016年下半年安徽省房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题.docx
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2016年下半年安徽省房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：
房地产估价报告的写作考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。
A：
销售状况价值论
B：
市场供求价值论
C：
生产费用价值论
D：
经济花费价值论
E：
工业用地的监测点评估价格
2、在平均利润率一定的情况下，当借贷资本供给大于需求时，利率将__。
A．上升
B．下降
C．不变
D．难以确定
3、下列表述中，正确的是__。
A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象
B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率
C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税
D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%
4、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A．公开
B．公平
C．客观
D．诚实信用
5、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积1120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是元。
A：
76800
B：
79104
C：
77952
D：
81562
E：
工业用地的监测点评估价格
6、资本化率的公式为。
A：
B：
C：
D：
E：
工业用地的监测点评估价格
7、某城市居民人均收入自2006年3月1日～2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。
则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为。
（过时）
A：
0.36
B：
1.22
C：
2.78
D：
3.25
E：
工业用地的监测点评估价格
8、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。
A：
降低房地产开发贷款利率
B：
增加土地有效供给
C：
降低契税
D：
提高购房贷款利率
E：
工业用地的监测点评估价格
9、下列关于城市规划的概念和性质，说法错误的是。
A：
城市规划是建设城市和管理城市的基本依据
B：
城市规划是为了实现一定时期內城市的经济和社会发展目标，确定城市经济性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市经济空间布局和进行各项经济建设的综合部署和全面安排
C：
城市规划是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础
D：
城市规划是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一
E：
执行层的组织协调
10、耕地占用税采取的税率是。
A：
比例税率
B：
累进税率
C：
累退税率
D：
定额税率
E：
执行层的组织协调
11、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
12、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2005年考题】
A：
43．2％
B：
50％
C：
56．8％
D：
70％
E：
工业用地的监测点评估价格
13、人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由参照评估价确定。
A：
委托人
B：
人民法院
C：
拍卖师
D：
竞买人
E：
执行层的组织协调
14、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为__阶段。
A．租金增长率上升
B．新增供给小于新增需求
C．新开工项目增加
D．租金增长率下降
15、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法。
A：
资本化率
B：
收益率
C：
收益乘数
D：
利息率
E：
工业用地的监测点评估价格
16、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始开发期为2年．根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为2850元／㎡，若折现率15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为．[2006年考题]
A：
766万元
B：
791万元
C：
913万元
D：
1046万元
E：
工业用地的监测点评估价格
17、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为8500m2。
若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。
A．100
B．111
C．112
D．118
18、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。
A：
536
B：
549
C：
557
D：
816
E：
工业用地的监测点评估价格
19、某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。
该城市2010年商品住房新开工面积是__万m2。
A．500
B．700
C．800
D．1000
20、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对征收的一种税。
A：
产权承受人
B：
产权出售人
C：
产权出售双方
D：
卖方
E：
执行层的组织协调
21、某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。
当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。
现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。
A：
103．26％
B：
105．43％
C：
112．06％
D：
114．42％
E：
工业用地的监测点评估价格
22、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。
A：
50
B：
40
C：
35
D：
30
E：
工业用地的监测点评估价格
23、估价上的折旧注重的是__。
A．原始取得价值的减价修正
B．原始取得价格的摊销与回收
C．重置价格的摊销与回收
D．价值的减价修正
24、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。
A．-40
B．400
C．1800
D．3600
25、下列行为中，应征土地增值税的是。
A：
继承房地产
B：
赠与房地产
C：
出售房地产
D：
出租房地产
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、当计息周期为1年时，名义利率i与实际利率r的关系是__。
A．i＝r
B．i＞r
C．i＜r
D．i＝1+r
2、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于。
A：
试探性调查
B：
描述性调查
C：
因果性调查
D：
假设性调查
E：
借款合同
3、房地产估价所评估的是房地产的（）。
A．投资价值
B．账面价值
C．市场价值
D．使用价值
E．交换价值
4、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__的目的。
A．盈亏平衡分析
B．敏感性分析
C．风险分析
D．概率分析
5、敏感性分析的最基本方法是。
A：
因素不确定分析
B：
线性因素分析
C：
单因素敏感性分析
D：
多因素敏感性分析
E：
借款合同
6、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。
A：
信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动
B：
信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动
C：
担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保
D：
担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保
E：
人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式
7、下列房地产中，不得设定抵押的有__。
A．共有房地产
B．未解决权属争议的房屋
C．已出租的房屋
D．被执法机关查封的房屋
E．经济适用住房
8、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有。
A：
当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率
B：
实际利率真实地反映了资金的时间价值
C：
名义利率真实地反映了资金的时间价值
D：
名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
E：
计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
9、以下说法满足最高最佳使用的条件有。
A：
法律上许可
B：
技术上可能
C：
价值最大化
D：
权益上允许
E：
经济上可行
10、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日为100）。
其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。
A．2121
B．2200
C．1819
D．2242
11、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于__。
A．适于进行长期投资
B．变现性差
C．易受政策影响
D．存在效益外溢和转移
12、不属于房地产投资的物业类型是__。
A．居住物
B．商用物业
C．工业物
D．农业物业
13、下列关于住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记，表述正确的是。
A：
金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权，随主债权一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更登记
B：
批量办理个人住房抵押权变更登记的，由个人住房抵押权受让人申请
C：
拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目，并加盖抵押权转让双方当事人的印章
D：
个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由
E：
个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。
房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更
14、按照规定，房地产开发企业在变更事项确定后，未在规定时限内通知买受人的，处理的原则是。
A：
买受人无权退房
B：
买受人有权退房
C：
买受人不退房的，由房地产开发企业继续执行原合同
D：
买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任
E：
买受人退房的，由规划部门承担违约责任
15、__是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。
A．多因素敏感分析法
B．单因素敏感分析法
C．三项预测值法
D．风险分析法
16、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。
某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。
假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42%
D．5.75%
17、下列关于工程量清单计价法中的建筑安装工程费构成，表述正确的有。
A：
建筑安装工程直接费由直接工程费和措施费组成
B：
直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费
C：
措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中工程实体项目的费用，包括环境保护费、文明施工费等
D：
建筑安装工程费依然由直接费、间接费、利润和税金构成
E：
税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的企业所得税、土地使用税
18、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是。
A：
商业用地
B：
商品住宅用地
C：
非营利的社会团体用地
D：
娱乐用地
E：
执行层的组织协调
19、规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时的变化情况。
A：
经营成本
B：
经营利润
C：
销量
D：
产量
E：
执行层的组织协调
20、砖木结构二等的残值率为__。
A．2%
B．4%
C．3%
D．5%
21、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。
C村原耕地面积为80（公顷），农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。
经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。
被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。
《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。
A：
县人民政府
B：
市人民政府
C：
省人民政府
D：
国务院
E：
政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书
22、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是。
A：
马克思的利率决定理论
B：
可贷资金利率理论
C：
Is-LM曲线模型利率理论
D：
流动性偏好利率理论
E：
借款合同
23、以为标准，可将商业保险分为财产保险与人身保险两大类。
A：
保险基金来源的不同
B：
被保险标的的不同性质
C：
保险的实施形式
D：
保险标的的价值确定与否
E：
执行层的组织协调
24、房屋登记机构应进行实地查看的情形有。
A：
房屋所有权初始登记
B：
房屋所有权转移登记
C：
最高额抵押登记
D：
在建工程抵押权登记
E：
地役权登记
25、收入具有的特点包括。
A：
是从企业的日常活动中产生的
B：
可能表现为企业资产的增加
C：
可能表现为企业负债的减少
D：
不可能同时引起资产的增加和负债的减少
E：
将引起企业所有者权益的增加
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