广东省2016年下半年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作试题.doc
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广东省2016年下半年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：
房地产估价报告的写作试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、市场理论是研究的理论。
A：
生产要素投入量与产出量之间的关系
B：
基数效用论和序数效用论的关系
C：
消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量
D：
一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题
E：
执行层的组织协调
2、房地产估价机构资质有效期是__年。
A．1
B．2
C．3
D．5
3、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米，报酬率是l0%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是__。
A．700000元
B．695554元
C．777268元
D．800500元
4、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：
（1）要求在成交日期一次性付清;
（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣; （3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款; （4）约定自成交日期起一年内一次性付清; （5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
上述情况中，存在名义价格的是__。
A．第
（1）、（3）种情况
B．第（3）、（4）、（5）种情况
C．第（23、（4）种情况
D．第
（2）、（4）、（5）种情况
5、根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制。
A：
总体规划
B：
控制性详细规划
C：
修建性详细规划
D：
分区规划
E：
执行层的组织协调
6、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。
如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少__元。
A．544.10
B．555.10
C．1776.32
D．2109.38
7、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。
该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。
A：
75.00
B：
75.60
C：
83.60
D：
86.00
E：
工业用地的监测点评估价格
8、已知向量a、b、c都是单位向量，且满足a+b+c=0．则a·b+b·c+c·a=（）。
A．A
B．B
C．C
D．D
9、职工住房公积金是__信贷资金来源之一。
A．商业性
B．社会性
C．政策性
D．自营性
10、是指会计信息所反映的特定单位，也称为会计实体、会计个体。
A：
会计主体
B：
持续经营
C：
会计分期
D：
货币计量
E：
执行层的组织协调
11、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。
A：
B：
C：
D：
E：
工业用地的监测点评估价格
12、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。
当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时__万元。
A．13.2
B．15.9
C．19.5
D．20.4
13、收益法中的运营费用率是指。
A：
运营费用与潜在毛收入之比
B：
运营费用与总收益之比
C：
运营费用与净收益之比
D：
运营费用与有效毛收入之比
E：
工业用地的监测点评估价格
14、某房地产占地面积40000m2，上有楼房三栋。
甲楼4层，每层建筑面积均为3000m2；乙楼建筑面积为3层，每层6000m2；丙楼6层，每层7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为__。
A．242.4%
B．50%
C．41.25%
D．187.5%
15、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。
A：
注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号
B：
注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号
C：
估价作业日期、估价报告编号、附件
D：
估价时点、估价作业日期、估价报告编号
E：
工业用地的监测点评估价格
16、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是__。
A．与财务报表中的成本完全不一样
B．应根据实际发生费用记录来确定
C．与财务报表中的成本一样
D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
17、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格是房地产的。
A：
供给价格
B：
需求价格
C：
市场价格
D：
均衡价格
E：
工业用地的监测点评估价格
18、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__形式设置调查项目表。
A．判断提问
B．多项选择
C．单项选择
D．书面提问
19、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。
乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。
（2009年试题）
A：
38
B：
40
C：
68
D：
70
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、业主公约由__制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
21、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括__。
A．购买价格
B．容积率
C．权益投资比率
D．空置率
22、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。
那么，当前房地产投资的折现率为（）。
A．3.5%
B．5.17%
C．7.75%
D．8.59%
23、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。
A：
相互影响性
B：
寿命长久性
C：
数量有限性
D：
保值增值性
E：
工业用地的监测点评估价格
24、下列行为，不属于房地产转让方式。
A：
以房地产作价入股、与他人成为企业法人，房地产权属发生变更的
B：
因企业被兼并，房地产权属随之转移的
C：
房屋租赁
D：
以房地产抵债的
E：
执行层的组织协调
25、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27．31万元、55．04万元、10．16万元、88．33万元，则其中最敏感的因素是．（2008年试题）
A：
地价
B：
建造成本
C：
贷款利率
D：
资本化率
E：
借款合同
2、房屋价格计算时，按套内面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式，当面积误差比绝对值在__以内时，据实结算房价款。
A．4%
B．3%
C．6%
D．5%
3、与房地产投资“开发一销售”经营模式相比，“开发一持有出租一出售”模式的现金流出项中增加了。
A：
运营成本
B：
装修费用
C：
土地费用
D：
开发成本
E：
借款合同
4、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是
A：
容积率
B：
绿地率
C：
建筑密度
D：
建筑后退红线距离
E：
执行层的组织协调
5、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。
现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。
A．3275元/m2
B．3287元/m2
C．3402元/m2
D．4375元/m2
6、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。
（2009年试题）
A：
查验申请人提供的权厲证明
B：
审查申请人提供的评估报告
C：
就登记有关事项询问当事人
D：
必要时对被登记房屋进行实地查看
E：
及时登记有关事项
7、在经济寿命期限內，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。
（2009年试题）
A：
会计主体
B：
持续经营
C：
会计分期
D：
货币计量
E：
执行层的组织协调
8、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是。
A：
专家打分法
B：
“三项预测值”法
C：
解析法
D：
蒙特卡洛模拟法
E：
借款合同
9、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则__。
A．估价时点为未来，估价对象为未来状况
B．估价时点与房地产状况均为现在
C．估价时点为现在，估价对象为未来状况
D．估价时点为现在，估价对象为过去状况
10、中国耕地具有等明显的特点。
A：
人均占有耕地少
B：
耕地总体质量高
C：
生产水平低
D：
退化严重
E：
后备资源不足
11、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是项目。
A：
短期投资
B：
累计折旧
C：
未分配利润
D：
存货
E：
执行层的组织协调
12、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。
A．0.21
B．1.23
C．2.01
D．3.23
13、证券自身的基本特征不包括。
A：
证券是一种可以依法买卖的特殊商品
B：
代表一定的财产权利，能给持有者带来收益
C：
证券是一种虚拟资本
D：
可以依法转让，买卖时存在证券交易价格
E：
是一种有价凭证
14、工程勘察资质分为。
A：
工程勘察专项资质
B：
工程勘察行业资质
C：
工程勘察综合资质
D：
王程勘察专业资质
E：
王程勘察劳务资质
15、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。
（2005年试题）
A：
确定调查方式
B：
设计问卷
C：
收集信息
D：
定义市场区域
E：
借款合同
16、银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到__因素。
A．抵押物的流动性
B．贷款期限的长短
C．通货膨胀的预期
D．贷款企业的信用等级
E．所处的市场条件
17、某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元／㎡，预测销售价格为8000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为。
A：
1．4
B：
1．5
C：
1．6
D：
1．8
E：
借款合同
18、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《中华人民共和国民法通则》，诉讼时效期间从时起计算。
A：
合同签订
B：
合同生效
C：
权利被侵害
D：
已知道或者应当知道
E：
执行层的组织协调
19、王某购买了A房地产开发公司在w省B市C县开发建设的商品房一套，与A房地产开发公司签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到部门办理登记备案手续。
A：
B市房产管理部门
B：
B市土地管理部门
C：
C县房产管理部门
D：
C县土地管理部门
E：
W省房产管理部门和土地管理部门
20、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至。
（2007年试题）
A：
2006年8月
B：
2007年8月
C：
2008年2月
D：
2009年2月
E：
执行层的组织协调
21、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。
A．由国家无偿收回
B．自动续期
C．应于届满前6个月申请续期
D．应于届满前1年申请续期
22、人身保险主要包括。
A：
人寿保险
B：
健康保险
C：
意外伤害保险
D：
信用保险
E：
个人信用保险
23、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元、勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。
其每平方米计入房价的管理费应不超过元。
A：
12
B：
24
C：
36
D：
48
E：
执行层的组织协调
24、根据偿还期限的长短，债券可分。
A：
短期债券
B：
中期债券
C：
长期债券
D：
公债券
E：
永久债券
25、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。
A．容积率
B．空置率
C．利息备付率
D．成本利润率
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