估价技术报告范本.docx
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估价技术报告
一、估价对象及范围：
1、估价对象状况：
估价对象位于某某市某某小区，小区位某某镇，某路西。
小区内道路硬化，绿化、物业管理较好，开发程度达到（通给水、通排水、通电、通路、通讯、燃气和场地平整）六通一平，小区公交车通达市内，交通比较便利。
综合评价小区环境较好。
2、权益状况如下：
①估价对象所有权人为XXXX房地产开发有限公司；②土地使用权证：
XXXX号，用途为住宅，使用权类型为出让；③房屋所有权证：
XXXX；④估价对象均为混合结构，多层。
水、电、暖配套齐全，共计23套，面积2076.35平方米。
二、估价目的：
为确定货币安置补偿价格提供参考。
三、价值定义：
公开市场价值标准。
四、估价时点及其确定理由：
二〇一六年六月十八日，以实地查勘之日确定估价时点。
五、评估思路及方法：
根据调查，估计对象为多层混合结构，均为一般装修现房，小区正常对外出售，周围房产成交案例比例比较丰富，故我们采用成本法与市场比较法结合。
六、测算过程：
A、成本法
公式采用：
重置成本=建造成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润
评估单价=楼面地价+重置成本
1、楼面地价：
依据XXXX市2014年6月XXXX政发[2014]12号文公布的土地基础地价标准，二级区位土地开发程度达到“六通一平”的70年出让期住宅用地的基准地价为53.9万/亩，越合808元/平方米。
依据小区规划图该住宅小区用地容积率为1.35，则估价对象的楼面地价为：
808÷1.35=598.52（元/平方米）
2、建造成本：
建造成本是指在取得的建设用地上进行基础设施和房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括下列几项：
（1）房屋建筑安装工程费，包括建筑房屋所发生的土建工程费用、安装工程费用等。
估价对象为多层混合结构，根据乳山市类似建安工程费用估算，多层混合为1100元/平方米。
（2）前期各项专业费用（包括城市基础设施配套费、规划、设计、勘察、地质勘探、质监、招标、保险等费用），依据各项取费标准估算为610.3元/平方米。
（3）公共设施建设费用，依据类似工程估算取值50元/平方米。
（4）其他不可预见费用，由于工程建设期间，一部分费用有不可预见性，参照类似工程取费，按建安费的3%计算。
（5）建造成本合计：
设定多层混合结构的房地产为V1：
V1=1100X（1+3%）+610.3+50=1793.3（元/平方米）
3、管理费用，是指组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，通常按开发成本的3%来预算，则有：
V1管理费用=1793.3X3%=53.8元/平方米
4、投资利息，开发成本和管理费用应计算利息。
按一年期流动资金存款利率1.5%计，各项费用均匀投入，则有：
V1投资利息=（1793.3+53.8）X[（1+1.5%）1/2-1]
=13.8（元/平方米）
5、税费，包括企业所得税、印花税、增值税、附加税等销售税金，本次估价取值为重置价格（VA）的11.18%
6、开发利润，本次估价采用成本利润率进行估算，成本利润率估算为5%，则有：
V1开发利润=（1793.3+53.8）X5%=92.36（元/平方米）
7、房屋重置价格：
重置成本（VA）=建造成本+管理费用+投资利润+销售税费+开发利润
=1793.3+53.8+13.8+0.1118VA+92.36
=2199.12（元/平方米）
8、估价对象单价为：
598.52+2199.12≈2798（元/平方米）
B、市场比较法
结合估价对象所处区位，选取了三个同地段普通商品房项目做为可比实力。
项目
实例一
实例二
实例三
实例名称
蓝湖观海苑
6号2-503
蓝湖观海苑
6号2-603
蓝湖观海苑
1号2-403
所在楼层
5层
6层
4层
交易日期
2015.6.2
2015.6.10
2015.6.2
成交均价（元/m2）
3950
3960
3990
区位
二级
二级
二级
土地使用权性质
国有（出让）
国有（出让）
国有（出让）
开发程度
“六通一平”以上
“六通一平”以上
“六通一平”以上
设计用途
住宅
住宅
住宅
结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
外门窗
铝合金
铝合金
铝合金
配套设施
水、电、天然气
水、电、天然气
水、电、天然气
比较估价对象与三个可比实例的差异，合理确定估价对象在新建状态下的补偿价格。
实例名称
实例A
实例B
实例C
成交价格
3950
3960
3990
交易情况修正
100/
100
100/
100
100/
100
交易日期修正
100/
100
100/
100
100/
100
区域因素
繁华程度
0
0
0
交通情况
0
0
0
环境状况
0
0
0
公共配套
0
0
0
公共配套
0
0
0
修正限制
0
0
0
个别因素
新旧程度
0
0
0
设备设施
5
5
5
工程质量
0
0
0
建筑结构
0
0
0
楼层朝向
15
10
15
修正系数
100/
100
100/
100
100/
修正价格
3291.67
3443.48
3325.00
取三起可比实例修正价格的简单算术平均数做为估价对象在新建状态下的价格，则有：
（3291.67+3443.48+3325）÷3≈3353（元/平方米）
依据委托方要求，估价师对成本法和市场比较法权重比各取值50%，则有：
2798X50%+3353X50%=3075（元/平方米）
七、估价结果汇总：
依据市场调查，各楼层价格不同，多层楼层调整系数，2层为1，3、4、5层为1.15，6层为1.1，7层为0.9
楼号
房号
面积（平方米）
单价（元）
楼层调整系数
总价（元）
1#
502
86.52
3075
1.15
306000
1#
503
86.52
3075
1.15
306000
1#
603
86.52
3075
1.1
292700
1#
504
86.52
3075
1.15
306000
1#
505
86.52
3075
1.15
306000
1#
605
86.52
3075
1.1
292700
1#
606
87.34
3075
1.1
295400
3#
604
89
3075
1.1
301000
5#
506
79.71
3075
1.15
281900
5#
506
79.71
3075
1.1
269600
7#
504
96.67
3075
1.15
341800
9#
502
89.88
3075
1.15
317800
9#
602
89.88
3075
1.1
304000
9#
403
95.5
3075
1.15
337700
9#
503
95.5
3075
1.15
337700
9#
603
95.5
3075
1.1
323000
9#
404
95.5
3075
1.15
337700
9#
504
95.5
3075
1.15
337700
9#
604
95.5
3075
1.1
323000
10#
502
90.19
3075
1.15
318900
10#
602
90.19
3075
1.1
305100
10#
403
95.83
3075
1.15
338900
10#
404
95.83
3075
1.15
338900
面积合计：
2076.35
总计合计：
7219500
平均单价：
7219500÷2076.35≈3477（元/平方米）
依据市场调查一般装修标准装修费用取值估算为200元/平方米，则有
估价对象单价合计=3477+200=3677（元/平方米）
总价=单价X面积
=3677X2076.35
≈7635000（元）
八、估价结果
经估算，估价对象平均单价为3477元/平方米，单价合计（含装修费）为3677元/平方米，总价为7635000元，大写为柒佰陆拾叁万伍仟元整。
九、估价结果说明
1、成本法估算为新建商品房价格，未考虑房屋折旧。
2、本次估价所依据的房屋所有权证、土地使用权证均来自委托方提供。
3、估价结果包含200元/平方米，装修费用。
十、估价作业日期：
二〇一六年六月十八日至二〇一六年七月八日
XXXX地产评估咨询有限公司
二〇一六年七月八日
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