华容葛店房地产市场调查报告.doc

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华容葛店房地产市场调查报告

一、葛店开发区概况

1、葛店概况

地理位置

位于湖北省鄂州市西北部，武汉市洪山区东侧，长江之南，处于湖北省高新技术产业核心开发带。

葛店镇是鄂州的西大门，西距武汉市28公里，东距鄂州市38公里，北临长江，南抵武黄一级公路，武九铁路和316国道横贯东西。

人口：

6.37万面积：

76平方公里

辖区概况

4个居委会、一个农场、26个村委会：

东街、正街、牌楼、下街、彭湾、上街、张铁、三王、陈范、姚湖、庙湾、邓平、白浒镇、黄矶、熊湾、涂湾、岳陂、田岭、罗庄、秋千、秀海、太武、东岭、大湾、曹岭、张袁、长咀、仕屋、陈镇、武城。

政策方向

该镇坚持以经济建设为中心，把发展生产力放在首位，树立“农业稳镇，工业富镇，商贸强镇，科技兴镇”的观念，想借武汉1+8城市圈发展契机，紧抓开发还再次创业机遇，逐步形成“生物制药、机械电子、冶金铸造、石油化工、建筑材料、服装加工”六大支柱产业。

2012年8月8日，经国务院批准，湖北葛店经济技术开发区升级为国家级经济技术开发区。

小结

葛店交通便利，临近武汉，光谷到葛店城际公交301路已正式开通，而且还拥有江边的水运的便利。

独特地理优势，是鄂州最靠近武汉的乡镇，受到武汉的影响较大，同时由于中部经济的快速崛起，葛店也得到了很好的发展契机。

2、宏观经济

（1）葛店工业经济发展概况

葛店开发区已经形成了生物医药，电子信息，装备制造，精细化工，现代服务业等5大主导优势产业，是一座新兴的现代化工工业城市。

葛店重点工业企业概览:

企业名录

行业

产能/地位

美国波尔公司

金属和塑料容器制造商

企业销售额可达7.75亿元人民币

美国欧文斯科宁公司

新型的建筑材料文化石

可实现产值2000万元，利税100万元

美国嘉吉公司

动物营养品和农产品制造商

美国烯王生物

产花生四烯酸油剂

销售收入6万万元利税总额15451万元

比克国际

环保电池生产企业

年产值11.5亿元，税收6000万元

香港新中港集团

湖北海力科技公司

城市水处理剂

年税收近300万元

台湾兴达集团

制罐、食品

武汉弘元药业

氨基酸领域

总投资1．5亿元

华中科技大学

建设科研基地

武汉职业技术学院

建设科研基地

湖北省化学研究院

建设科研基地

湖北省医药工业研究院

建设科研基地

浙江宝业集团

产品研发、检测中心、物流贸易中心

产值可达12亿元

人民电器

电器

投资5000万元

华工科技

激光特种制造装备

利润总额2400万元

人福科技

制药

建立了5个GMP认证车间

浩信药业

中港合资的制药企业

注册资金300万美元

武汉高科

表面处理

总投资约1.6亿元

春天药业

制药

注册资本：

5,600万元

晨光集团

防伪包装、全自动贴标机、螺旋藻生物工程等

员工500余人，大专以上学历为65%

葛店热电厂

发电

已累计发电700多亿千瓦时

中国武汉国际商贸物流港

商贸、物流、总部、商务、生活”五位一体

提供就业岗位10万个以上

小结：

葛店市强大的工业经济实力，保障并提升了葛店市民的收入水平，使葛店市民对房地产有很强的购买、投资能力，时吸引武汉投资者前来购买，构成了葛店市住宅、商业门面购买、投资的主体。

3、葛店市政建设概况

葛店市开发区总体分为葛店老镇和葛店开发区，示意如下:

葛店市区主要版块

区域划分

区域干道

老镇区

无明显

316国道、一号路，二号路

开发区

无明显

创业大道、高新大道、葛庙路三号路

大型企业集中区

无明显

高新大道两边

目前葛店学校、医院、商业购物中心和餐饮娱乐场所主要分布在老镇区。

随着葛店开发区逐渐开发，开发区的学校、医院、商业购物中心和餐饮娱乐场所将不断完善。

小结：

葛店市镇区和开发区良好的市政配套和远景规划，使葛店区房地产开发主要集中在开发区。

二、葛店房地产行业概况

1、葛店市区房地产市场分布状况

近年来，葛店市区房地产开发主要集中在开发区316国道两边、创业大道、高薪大道、严家湖周围沿线。

2、葛店市区房地产市场价格状况

2008年葛店市东宝区的楼盘不论多层还是小高层，均价大多都突破了1000元/平米，经过08年的金融危机，地产楼市的影响颇深，但葛店楼市一直比较看好，09年政策调整，葛店楼市销量呈上升趋势。

房价上涨已成经为葛店主城区楼市不可逆转的趋势。

目前葛店市中心区住宅销售均价3200元/平米。

3、葛店市区房地产供应市场总体特征

（1）葛店市区住宅楼盘供应量比较大

葛店市区现有潜在的市场供应量约60万平米，就6.9万多人口的葛店城区而言，近三年的市场供给量有些大。

（2）以小高层楼盘为主，少数多层，高层楼盘预计明后年会大量出现

目前葛店市区在售的商品住宅以小高层为主，有部分多层和高层。

（3）户型以120平米以上的三室二厅为主，100平米以下的二室二厅、一室一厅为辅

目前在售或在建的住宅楼盘，户型上以120平米以上的三室二厅等中大户型为主，100平米以下的两室两厅中小户型为辅，一室一厅的小户型比较少。

此外，葛店市区中小户型销售较快，大户型比较滞销。

4、葛店市区房地产价格分析

1）土地价格上涨，是葛店当前房价上涨的重要因素；

2）建筑材料价格上涨，使商品房开发成本增加，从而导致房价上涨；

3）新建住宅品质（建筑材料品质、户型及配套设施、小区环境的优化等）的提升导致房价上涨；

4）小高层、高层住宅越来越多，导致平均房价上涨；

5）受武汉、鄂州，黄石等城市房价近来上涨，尤其武汉郊区而导致葛店房价跟随上涨。

小结：

房地产价格小幅上杨已经成为一种趋势，从目前的情况来看，来葛店区购房者比较容易接受总价40万以内的住宅。

5、葛店市区房地产市场消费群体分析

1）住宅投资型置业人群

这部分人群年龄跨度较大，28~45岁左右，主要来源于武汉市区，鄂州市区，黄石市区及湖北省其他市区。

他们通常拥有一套或数套住宅，因有一定数额的闲余资金，且近来房价上杨，投资回报较理想，因此对住宅投资比较感兴趣。

①区域聚集

这群人经济实力较强，而且认为葛店镇区和开发区中心地段的楼盘升值潜力大，因此大多选择葛店镇区和开发区中心地段的楼盘。

②信息接受方式

他们了解信息的渠道比较多，楚天都市报，武汉晚报、武汉市区户外广告、高新大道沿路户外，单张和项目外设卖点及项目现场展示都是他们了解楼盘信息的主要渠道。

③购房关注重点

他们最主要关注价格、户型、立面观感和地段。

④审美品味

他们一般对投资的楼盘要求是区域性的代表性楼盘，比较时尚现代、简洁大气和有质感。

⑤购买行为表现

他们基本都有一次性付款的能力，但一般也采用按揭付款，以保证有一定的现金流用于周转。

2）葛店市区工作稳定的年轻人

这部分人群年龄大多30岁左右，未婚或已婚不久。

他们工作稳定、收入中等或，是购买欲望最强烈的消费群体。

①区域聚集

此类消费群体工作地点、作息时间固定，因此他们购房十分关注地段，多选择交通便捷的区域置业。

此类消费群体大多为葛店大中型企业高级职工或职工家属。

②信息接受方式

他们比较关心时事新闻、体育赛事，爱看报纸、杂志和电视，也经常从网络上了解资讯，此外户外广告、单张和项目现场展示也是其收集信息的主要渠道。

③购房关注重点

此类消费群体，除了比较关注公共交通、生活配套、景观绿化等楼盘综合品质外，更关心楼盘的户型面积与功能设计、外立面品质，而且对房价上涨趋势也比较关注。

④审美品味

此类消费群体，除了比较关注公共交通、生活配套、景观绿化等楼盘综合品质外，更关心楼盘的户型面积与功能设计、外立面品质，而且对房价上涨趋势也比较关注。

⑤购买能力

他们大多能接受总价25万/套以下的住宅，而且大多以按揭贷款购买为主，一次性付款较少。

3）在葛店市区经商的外地人

此部分消费群体大多在葛店市区从事服饰、餐饮、建材等行业的贸易，大部分人以商起家，收入中等或中等偏上，年龄大多在35-40岁之间。

①区域聚集

在居住地选择上，此类人群偏好于选择其经商附近，而他们大多分布在葛店商业中心区，因此他们大多选择葛店商业中心区附近的区域。

②信息接受方式

亲友对此类人群的生活、工作影响大，因而亲友是他们最为主要的信息来源，而报纸、电视等传统媒体对他们的影响相对较小，网络等新兴媒体影响更小。

但《楚天都市报》、户外广告、项目现场展示、项目单张也是其收集信息的主要渠道。

③购房关注重点

他们购房大多是为了居住，而且还被作为其经济实力的一种象征。

由于是移民，他们更看重地段的中心性，这样他们有掌控一座城市的心理归属感和生活在熟悉地方的安全感。

④审美品味

这类人群除了对项目要求时尚现代、简洁大气、有品质感之外，其它的不太十分在意。

⑤购买能力

他们基本都有一次性付款的能力，但一般也采用按揭付款，以保证有一定的现金流用于经商周转。

4）在外工作、经商的葛店人

这部分人群年龄大多在35岁左右，出生于葛店市区或葛店下辖村，但工作在经济发达的大城市。

由于所在城市房价高、置业压力大，将来回葛店定居是主要购房动机。

①区域聚集

此类人群目前主要在北京、上海、江苏、浙江、深圳、广州、东莞等大中城市工作或经商，虽然有着不错的工作与收入，同时也有沉重的生活压力，在其所在城市缺乏归属感。

各大城市房价偏高，使他们在所在城市购房的梦想破灭，回葛店购房成为退而求其次的选择。

他们一般选择位于市中心或开发区的楼盘。

②信息接受方式

由于他们大多具有较高的知识背景、思想开放，而且主要的是他们远离葛店市区，因此接受信息的方式主要是网络。

此外，在葛店市区的亲友和节假日回葛店实地看房也是其了解信息的主要渠道。

③购房关注重点

除了地段、交通、景观绿化、生活配套等一般关注重点外，他们更关注规划建筑设计的先进性、户型设计的紧凑性，对位于市中心、接近大城市品质的楼盘比较感兴趣。

④审美品味

他们对楼盘的品位要求比较高，一般会选择在规划建筑设计、户型设计、景观绿化、生活配套和宣传推广等方面都具有代表性的楼盘。

此外，他们对楼盘营销所宣扬的居住理念、生活方式和物业服务等也十分在意。

⑤购买能力

他们大多具有一次性付款的能力，但在尚未完全认识和了解项目前，他们购买行为相当谨慎，但当他们被项目建筑品质或居住文化所打动时，往往会忽略某些方面的东西而非理性的购买。

5）葛店市区想改善居住质量的人

这部分人大多40岁左右，在葛店市区已拥有一套居所，他们购房的动机大多是想改善居住环境和质量，但又不愿意承受很大的经济压力。

①区域聚集

这群人主要是来自葛店工业区的普通职工和老旧住宅区的普通市民，他们大多工作相对稳定，收入中等，但有比较多的银行储蓄。

他们大多选择工厂附近或开发区的楼盘，一般很少选择市中心的高价楼盘。

②信息接受方式

他们了解信息的主要渠道一般为楚天都市报、武汉晚报，电视台、葛店市区户外广告、单张和项目现场展示等。

③购房关注重点

他们购房比较关注价格、户型、地段、外立面观感、生活配套和景观绿化等。

④审美品味

这部分人群对住宅的要求是美观大方、经济实用和建筑质量高。

⑤购买能力

虽然他们收入中等，但因有一定的银行存款，且不愿意因为买房负债，所以大多选择一次性付款。

6）葛店下辖县镇的居民

这部分人群年龄在40-50岁之间，他们常住葛店下辖村镇，其购房的目的大多是为子女留在葛店工作、结婚定居做准备。

①区域聚集

这一类客源主要来自于葛店市下辖村镇，因有一笔多年的积蓄存款，且认为只有住市中心才表明是生活在葛店市区，因此他们大多选择葛店镇区和开发区中心地段的楼盘。

②信息接受方式

他们了解信息的渠道主要是楚天都市报，武汉晚报、电视台、葛店市区户外广告、单张和项目现场展示。

③购房关注重点

他们购房比较关注价格、户型、地段、外立面观感、生活配套和景观绿化等。

④审美品味

这部分人群对住宅的要求是美观大方、经济实用和建筑质量高。

⑤购买能力

因有一定的积蓄存款，且不愿意因为买房负债，所以大多选择一次性付款款。

6、葛店市区房地产需求市场总体特征

1）房地产宏观调控影响下刚性需求的特征

①购房成本增加，价格承受力变低

②缩小购房面积，选择能承受的总价范围

③担心购房被套，持币观望

2）主流消费群体购买因素及消费心理分析

购买因素

区域地段

价格

建筑品质

生活配套

营销与物业服务

消费心理

对区域地段比较重视，以区域地段为首要选择标准，特别是以主城区为中心来判断楼盘区位档次和价格档次。

购房意识不成熟，从众心理普遍，容易受广告和朋友介绍的影响；

对规划设计、户型设计、景观绿化和生活配套、物业管理、开发商与项目品牌、营销服务等因素都很关注

对价格比较敏感

小结：

葛店市区房地产市场特别是中心城区版块，楼盘供给量继续增大，但目前上市的楼盘均是以中大户型为主，单套住宅总价较高。

因此地段好、生活及商业配套完善的中小户型住宅在葛店有较大的市场空间。

7、葛店楼盘汇总

项目名称

内别

金谷鑫城

领秀东城

城市之间

光谷佳园

德福花园

阳光小区

葛洪花园

规模

40万方

10万方

12万方

30万方

3万方

6万方

30万方

位置

葛店开发区正中心，与开发区政府为邻

葛店开发区316国道南

葛店开发区316国道与创业大道交汇处 

葛店开发区316国道北

25路公汽起点站旁

葛店葛洪路5号

界碑附近

建筑规划

多层、小高层（7层、11层）

高层

（17层）

多层

（7层）

小高层

（9层、无电梯）

小高层

（13层）

小高层

（2栋11层、）

高层25栋

（7-24层）

项目配套设施

西班牙步行街

7000平米社区商业

大型商业街

商业街

绿化

40%

28%

30%

38%

30%

容积率

1.41

2.16

2.46

目前均价

3250元／平方米

2850元／平方米

2900元／平方米

3250元／平方米

3000元／平方米

3150元／平方米

3350元／平方米

推出量

948套

650套

236套

388套

主力户型

两房两厅一卫、三房两厅两卫

两房两厅一卫、三房两厅一卫

三室两厅两卫（两种面积）

两室两厅

三室两厅

两房两厅一卫、三房两厅两卫

两房两厅一卫、三房两厅一卫

两房两厅一卫、三房两厅两卫

户型面积

85M²

116M²

约88M²

116M²

117M²

131M²

约85M²

约110M²

82.58M²

112.87M²

100M²

131.68M²

100M²左右

推广手段

报纸、大型户外、宣传单、网络

报纸、户外

宣传单

宣传单

宣传单

户外网络

宣传单

户外

网络

宣传单

网络

宣传单

补充：

l锦绣香江位于葛店新城区高新大道以南紫菱湖畔

占地面积:

133万平方米

建筑面积:

300万平方米

l祥瑞东方城位于葛店老城区葛店市场附近

占地面积:

10万平方米

建筑面积:

30万平方米

l昊城景都位于葛店开发区华烁路市与316国道交汇处

占地面积:

9万平方米

建筑面积:

23万平方米

l光谷东郡位于葛店新城区创业南路西侧

占地面积:

7万平方米

建筑面积:

23万平方米

l光谷中鑫城位于葛店老城区316国道以南（葛店高中对面）

占地面积:

7.7万平方米

建筑面积:

20万平方米