都江堰办公区改建酒店可行性报告.doc

都江堰办公区改建酒店可行性报告.doc

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都江堰办公区招商百米主题酒店

可行性报告

一，项目基本情况

地理位置：

都江堰公司办公区

项目规模：

总建筑面积一共5000平方米，其中一楼面积2300平方米，二楼面积2700平方米。

一楼作为酒店大厅以及餐饮区，包含大堂吧，西餐厅。

二楼客房采用世界主题房设计标准，将得到各商务、休闲、旅游顾客群的青睐，设计将尽显本项目在同行业内的亮点。

设计特点：

（1）项目充分考虑都江堰一街区文化环境的优越条件，力求营造最具创意、最具时代感的主题酒店，增设大量更为人性化、个性化酒店功能。

（2）主体建筑在外形设计上将时尚与实用性巧妙结合，配备充足的来宾停车位。

（3）服务设施配套完善，酒店附件邻近超市，交通便利，公共交通方便，环境安静。

二，经济及社会效益

该项目前景可观，优势明显，符合国家产业政策发展的方向，有良好的经济效益和社会效益。

项目起点高，酒店管理服务为国内行业先进水平。

该项目的上马及投产一定能有力地推动本地区主题酒店项目相关产品的供应能力，推动都江堰酒店行业进一步发展，提升行业产品质量和市场竞争力。

本项目对地区经济及下游行业发展都具有明显的积极作用，社会效益明显。

三，项目建设背景

（1）中国酒店业概况

2012年8月，国家旅游局网站公布2011年中国星级酒店统计公报到2011年末，全国11676家星级酒店，拥有客房147.49万间，床位258.63万张；拥有固定资产原值4587.13亿元；实现营业收入总额2314.82亿元；上缴营业税金147.84亿元；全年平均客房出租率为61.1%。

（2）酒店供应市场

2012年1至8月酒店业固定资产投资实际完成额同比增长43.4%，远高于全国各行业33%的平均水平，且呈现出大量商业银行以外资金注入的现象。

 全国拥有各类住宿企业近30万家，餐饮企业近450万家，年营业额已经突破万亿元大关，仅其日常运营创造了每年近4000-5000亿的采购需求。

 每年全国新建酒店1500家以上，总投资近4000多亿元。

中国未来GDP8%～10%的年均增长有望带动酒店客房数量年增长12%，2010年中国酒店客房数量将达到5.52亿间夜。

 中国2014年超过西班牙和美国，成为仅次于法国的世界第二大最受欢迎的旅游目标国。

2015年中国将成为世界第一旅游接待国、第四大旅游客源国；中国入境过夜旅游者将达到1亿人次；国内旅游者将达到28亿人次；居民人均出游两次，出境旅游将达到1亿人次；旅游市场总量将达到30亿人次。

（3）经济型酒店没落  主题酒店正在兴起

国内经济型酒店的经营状况持续下滑，平均出租率下降7%。

 2014年，中国主题酒店行业的市场规模达到115.64亿，同比增长15.46%，预计未来几年主题酒店行业市场规模仍将保持5%左右的增速。

（4）主题酒店千亿市场空白投资前景看好

1、追求品质生活的中产阶层逐渐壮大，为主题酒店提供了巨大的消费市场；专家预测2015年主题酒店市场份额将达到1000亿。

2、中国传统酒店过百万，主题酒店不足万家，巨大空白市场引发投资热潮。

3、主题酒店的投资较传统酒店小，收费较经济型酒店高，利润率高，投资回收期短，投资回报率居酒店行业之首。

四，项目竞争优势

（1）都江堰一街区环境优美，人文环境丰富，周边有都江堰市图书馆，都江堰市工人文化宫，还有静谧美丽的人工湖；

（2）百米生活科技有限公司作为一家新兴的互联网公司，在商业WIFI行业占有很大的市场，现在全国共有WIFI热点十万，合作商家商家15万，日均铺设设备台数2000台，是国内发展最迅速，铺设量最大的WIFI媒体商，在技术上百米生活独一无二的如影随行广告精准的投放能为酒店的宣传作出实质上的作用（如影随行广告在连上我公司的WIFI之后，会固定于手机的屏幕底部，长期存在于人们视线中；可以根据不同时段，不同地区不同商圈进行精准投放；同时支持浏览器和微信朋友圈和上网软件，在业内属于唯一一家有此技术的企业；）

（3）百米生活作为都江堰政府的‘一号民生工程’在都江堰已经开展了1年多的工作，在都江堰政府上下以及社会各界心中都建立了良好的形象以及知名度，为酒店的宣传做了很好的铺垫，为酒店的客源提供了一定的保证；

（4）现阶段，我公司与腾讯公司合作，打造了微信联WIFI的项目，现在已经开始在全国进行使用。

微信是中国人使用的最多的聊天软件，平均每天有4亿在使用，我们通过为商家创建微信公众号为商家带来更多的客源，以保证我们有更多的客户能看到我们的广告。

这对于酒店来说是一个很好的宣传途径以及酒店形象展示途径，我们可以将酒店的广告以文字和图片的形式出现在我们的路由广告上面。

现在百米生活的路由器在都江堰地区有1000多个设备，在都江堰的市中心以及周边各乡镇分布着，还有都江堰的各大医院，部分政府事业单位都铺设有我们的设备，每天设备的点击率和广告浏览量都在上万次，为酒店的宣传和客源的吸引提供了保证；

（5）靠近都江堰政府服务中心，为差旅办事人员提供地理优势。

五，项目市场定位

酒店消费群体构成

1.到都江堰的旅游观光客；

2.本地年轻人；

3.到都江堰的公务，商务客人；

4.参加省、市等各级政府的各类会议的与会者。

酒店客房功能定位

1.客房功能是酒店项目构成必不可少的基础功能，是酒店重要的营收部门和服务中枢，也是体现本酒店星级档次和服务、管理水平的展示窗口。

 作为主题酒店的客房功能，其附属设施的重要性必须在规划中体现出来。

本酒店目标客源主要是时尚旅游团体，同时着重考虑商务、休闲散客人；考虑主题酒店文化展示的需求，在房型设计上，在满足客房配置要求的基础上，主要以标准双人主题房为主，配以单人大床主题房和适量的商务主题套房。

根据各地主题酒店的市场价格，酒店项目的客房功能应定位于200-600间（套）；

2.本酒店主要以经济消费为主，酒店定位为3星级酒店规格；

3.本酒店娱乐设施作为3星级主题酒店配套，同时也是酒店的营业收入点，面向广大店外客源；鉴于各地城市目前市场的情况及本项目地理位置和定位特点，本酒店项目娱乐功能设置美式音乐咖啡厅。

二楼客房面积设置

客房总面积约为2300㎡。

设本酒店客房约40间套左右，客房类型主要有：

标准房30间，豪华套房10套。

标准双人房和标准单人房的比例为3﹕1，本酒店床位约为70个。

一楼面积分配

本酒店一楼功能主要包括中餐厅、西餐厅、大堂吧等服务部门。

经典中餐功能：

面积约为100㎡。

酒店中餐定位为地方特色菜，配以其他特色小吃，既可满足酒店住客、又可面向广大店外客人。

中餐5间包厢，不设散点厅，约可容纳50人同时用餐； 

本项目的特色西餐厅是酒店餐饮不可缺少的一部分，为酒店住客提供欧陆式自助早餐、午餐、晚餐服务，亦面向店外客源提供特色的西式美食，设可容纳约50人的餐位；面积约为100㎡。

本项目的大堂吧，配合大堂的景观，作为酒店的一大特色；为客人的商务洽谈、休闲提供茶点、饮料、书报、无线上网服务。

设有可容纳约20人的休闲散座；面积约为50㎡。

后勤及员工生活区面积分配

酒店总经办、财务、销售、人力资源部办公室，培训室，制服房，仓库，储物间约200㎡； （设置在一楼）

宿舍管理处，员工饭堂，厨房员工宿舍，约100㎡；

六，主题酒店营销

1，散客客源

散客市场客源的开发，是我们酒店客房追求的最主要的客源市场，要在有限的房数提高总量，散团比例的改变是根本途径。

参加行业的连锁服务网,加强与各企事业单位的联系，稳定现有客户，大力开发新客户，本地市场客户要逐一登门拜访。

2.旅行社客源

把价格做杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季时追求高的出租率，吸引各社团队。

稳住本地的主要大社、走出去寻访成都的旅行社和国内主要游览地的旅行社合作，力争为指定酒店。

主要是本地旅行社。

他们的客源是酒店的生存基本客源，在旅行社客源市场的开发，主要以价格为杠杆，接待好各社的老总，保证节日用房，障碍基本不存在问题，而价格是竞争对手最容易做到的。

怎样在同等的价格或稍高的价格的情况下保证较高的开房率，那就必须对计调部人员进行公关。

3.内部消费链建立

客人进店要促成每项消费，就必须把每项服务介绍给他们，这样就需要建立内部宣传网-----自走进酒店的大厅开始，就能了解酒店的基本设施情况（制作总体设施灯箱和图片），走进电梯，又能进一步看到图文并茂的宣传广告，到了客房，除了一些重点介绍的项目外，还有一本图文并茂的服务指南，除了各项设施的介绍图片，计费方法、电视节目、菜谱（含图片）外，还有酒店的背景资料和名人来访图片资料及企业文化的内容等。

同时还有酒店位置图。

各项交通设施和旅游景点的介绍、相应的地方风土人情等。

打开电视应在整点插播酒店介绍专题片。

就本项目而言，项目市场分析、项目的整体定位及项目投资分析是基于国家专业机构发布的行业数据以本人的理解进行分析，具有一定的局限性和不足，仅仅是我的个人理解。

望领导多多包涵。

都江堰员工董奥希

2015年3月8日