房屋买卖合同纠纷案例.docx

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【全文】

陈迪等诉邓凯房屋买卖合同纠纷案

广东省东莞市中级人民法院

民事判决书

（2013）东中法民一终字第301号

　　上诉人（原审被告）：

陈迪。

　　委托代理人：

郭峰，广东国锋律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：

邓凯。

　　委托代理人：

陈建国，广东旗峰律师事务所律师。

　　委托代理人：

刘宇，广东旗峰律师事务所辅助人员。

　　原审第三人：

东莞市万通信息咨询服务有限公司。

　　法定代表人：

梁寿如，该公司董事长。

　　委托代理人：

叶建斌，广东顺彰律师事务所律师。

　　上诉人陈迪因与被上诉人邓凯、原审第三人东莞市万通信息咨询服务有限公司（以下简称万通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2012）东二法民一初字第3159号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　2012年6月13日，邓凯向原审法院提起诉讼，请求法院判令：

1、解除邓凯与陈迪于2010年4月23日签订的《房屋转让合同书》；2、陈迪返还邓凯购房款310000元；3、陈迪赔偿邓凯的购房中介费8000元、见证费1600元；4、陈迪支付违约金100000元；以上共计419600元。

　　原审法院经审理查明：

邓凯与陈迪于2010年4月23日签订《房屋转让合同书》，合同约定：

陈迪将其位于东莞市厚街镇丽湖山庄逸湖阁18座7A号商品房转让给邓凯，邓凯向陈迪支付400000元转让款。

转让款支付方式如下：

第一期，在合同签订二日内支付20000元；第二期，由于陈迪尚欠中国工商银行股份有限公司东莞厚街支行（以下简称工商银行厚街支行）的房屋贷款，故陈迪同意在签订转让合同三日内办理提前还款手续，审批通过可以还款后，于二日内陈迪与邓凯共同到银行，由邓凯出资180000元帮陈迪偿还银行欠款，余下的银行欠款由陈迪还清，邓凯为陈迪还款的行为视为邓凯支付转让款给陈迪；第三期，由陈迪协助邓凯办理过户手续，邓凯领取房产证后三日内，由邓凯通过银行贷款，向陈迪支付200000元。

转让房屋的费用（包括过户所需交纳的营业税、个人所得税、交易税等费用）由邓凯承担。

如因陈迪的原因不能过户到邓凯名下，陈迪逾期不归还银行贷款及逾期办理第一手房产证、陈迪逾期办理过户手续达10日以上，陈迪不准时交房给邓凯达15日以上，视为陈迪违约，邓凯有权解除合同，要求陈迪无息返还收取的房屋转让款，并支付违约金100000元及给邓凯造成的损失。

　　合同签订后，邓凯分别于2010年4月23日向陈迪支付20000元，2010年9月29日向陈迪支付280000元，2010年10月24日向陈迪支付10000元，以上共计310000元。

邓凯主张，由于陈迪拖欠银行按揭款，案涉房屋已被查封，导致不能办理一手产权证，所以案涉房屋至今未过户。

由于陈迪存在违约行为，导致邓凯购房目的落空，现邓凯要求解除案涉房屋转让合同。

　　邓凯提交东莞市厚街镇法律服务所出具的收款收据、万通公司出具的收据及发票，拟证明邓凯为双方签订案涉房屋转让合同支付1600元见证费、8000元中介费。

万通公司确认收到邓凯支付的8000元，但认为该8000元不是中介费，而是代办过户的服务费，万通公司亦确认该房屋第一手房产证未办理，导致万通公司办理二手房产证的条件未成就。

另邓凯向原审法院申请财产保全，要求查封案涉位于东莞市厚街镇丽湖山庄逸湖阁18座7A商品房。

原审法院于2012年6月14日出具（2012）东二法民一初字第3159-1号民事裁定书并到东莞市厚街镇房管所查封案涉房屋时，发现案涉房屋于2010年11月18日被江门市蓬江区人民法院在东莞市房管所预查封。

　　原审法院认定上述事实的依据有：

邓凯提交的《见证书》、《公证书》、收据、开户信息、信息明细打印、东莞市厚街镇法律服务所出具的收款收据、万通公司出具的收据及发票，当事人陈述以及一审庭审笔录等。

　　原审法院认为：

陈迪经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃抗辩及质证的权利，对于邓凯提交的证据的真实性，原审法院予以确认。

邓凯与陈迪于2010年4月23日签订的《房屋转让合同书》系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的相关强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的合同义务。

综合邓凯起诉与万通公司答辩，本案的争议焦点为：

一、案涉《房屋转让合同书》是否应该解除；二、邓凯诉求陈迪返还房屋转让款310000元有无依据；三、邓凯诉求陈迪支付违约金100000元、见证费1600元、中介费8000元有无依据。

对此，原审法院分析如下：

　　关于焦点一、案涉《房屋转让合同书》是否应该解除。

邓凯、陈迪在2010年4月23日签订《房屋转让合同书》，而案涉房屋现处于查封的状态，导致第一手房产证至今尚未办理，从而第二手房产证亦未能办理。

邓凯主张由于不能达成购房目的而要求解除《房屋转让合同》。

原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及《房屋转让合同书》约定：

如因陈迪的原因不能过户到邓凯名下，陈迪逾期不归还银行贷款及逾期办理第一手房产证、陈迪逾期办理过户手续达10日以上，陈迪不准时交房给邓凯达15日以上，视为陈迪违约，邓凯有权解除合同，要求陈迪无息返还收取的房屋转让款，并支付违约金100000元，及给邓凯造成的损失。

现陈迪在收取邓凯310000元房屋转让款后，逾期不归还银行贷款，亦未办理第一手房产证，已构成违约。

由于陈迪的违约行为导致合同的目的无法实现，故邓凯诉求解除于2010年4月23日签订的《房屋转让合同书》合法有据，原审法院予以支持。

　　关于焦点二、邓凯诉求陈迪返还房屋转让款310000元有无依据。

诚如焦点一，案涉《房屋转让合同书》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，邓凯已分别于2010年4月23日、2010年9月29日、2010年10月24日共计向陈迪支付310000元，并提交收据予以证明，现合同已经解除，陈迪应当将已经收取的房屋转让款返还给邓凯。

故邓凯诉求陈迪立即返还已支付的房屋转让款310000元的主张，合法有据，原审法院予以支持。

　　关于焦点三、邓凯诉求陈迪支付违约金100000元、中介服务费8000元、见证费1600元有无依据。

关于违约金，邓凯称由于陈迪未按约定向银行申请提前还款，又拖欠银行按揭款，案涉房屋已被查封，导致不能办理一手产权证，案涉房屋至今未过户。

原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及《房屋转让合同书》的约定：

如因陈迪的原因不能过户到邓凯名下，陈迪逾期不归还银行贷款及逾期办理第一手房产证、陈迪逾期办理过户手续达10日以上，陈迪不准时交房给邓凯达15日以上，视为陈迪违约，邓凯有权解除合同，要求陈迪无息返还收取的房屋转让款，并支付违约金100000元及给邓凯造成的损失。

现陈迪的违约行为致使本合同目的不能实现，故陈迪作为违约方需要支付守约方违约金100000元，邓凯该项诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。

关于中介服务费8000元及见证费1600元，原审法院认为，邓凯因签订案涉合同而支付中介服务费8000元、见证费1600元，由于陈迪的违约行为，导致合同目的无法实现，陈迪应赔偿邓凯因履行合同而造成的损失，故对于邓凯要求陈迪支付中介服务费8000元、见证费1600元的诉请，原审法院予以支持。

　　综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正版）第六十四条第一款、第一百二十八条、第一百三十条的规定判决：

一、确认邓凯与陈迪于2010年4月23日签订的《房屋转让合同书》已经解除。

二、陈迪于判决发生法律效力之日起三日内向邓凯返还房屋转让款310000元人民币。

三、陈迪于判决发生法律效力之日起三日内向邓凯支付违约金100000元人民币。

四、陈迪于判决发生法律效力之日起三日内向邓凯支付中介服务费8000元、见证费1600元。

　　上诉人陈迪不服原审判决，向本院提起上诉称：

（一）案涉合同目的无法实现是由于不可抗力，陈迪不存在违约行为。

因陈迪与案外人江门市伟纶染坊厂有限公司（以下简称伟纶公司）的诉讼导致案涉房产被查封，从（2012）蓬法民二初字第1188号民事判决及相关证据可证实伟纶公司在该案中是恶意反诉、查封，该查封是不可预料、不可避免的外在因素，并非陈迪故意造成。

案涉房屋被查封后，陈迪已及时告知邓凯及万通公司相关情况，并积极想办法解决，并得到了邓凯长达两年半时间的谅解，邓凯也居住了案涉房屋长达三年半的时间。

根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，陈迪无须向邓凯支付违约金。

（二）根据相关的法律规定，违约金过高应予以调整。

案涉房产被查封属于不能预见的外在因素，陈迪并非故意违约，且承担了全额退款的损失、见证费、中介费损失，邓凯也免费居住案涉房产达三年半，因此应减轻陈迪的责任。

据此，陈迪请求本院撤销原审判决第三项，改判陈迪无须支付100000元违约金。

　　被上诉人邓凯口头答辩称：

（一）陈迪主张案涉房产因被法院查封导致不能过户，缺乏事实和法律依据。

第一，案涉合同书签订时间是2010年4月23日，首次被查封时间是2010年11月18日，在这期间陈迪没有及时支付按揭款，拖延付款及挪用支付款，导致案涉房产无法过户。

第二，邓凯先后支付两笔款项共300000元，已超过陈迪购房的贷款298000元，陈迪在案涉房屋被查封前两个月内可以办理过户手续，但其没有办理，其行为已构成违约。

第三，根据双方签订的合同书，陈迪在签订合同书之日起15日内应当办理过户手续，但是契税发票上的日期是2010年8月5日，表明在此日期前陈迪没有缴纳契税，无法办理过户。

第四，根据合同相对性原则，即使本案由于案外人原因导致无法过户，也与本案无关，陈迪应当自行追究案外人责任。

（二）关于违约金问题。

首先，双方已经对违约金进行了约定，应当按照约定履行。

其次，邓凯在2010年已经支付了300000元，加上银行利息、房价上涨等因素，双方约定的违约金事实上低于所造成的损失。

（三）陈迪如果明知案涉房屋不能办理过户手续，应当把购房款退还给邓凯，而不是一直拖延办理过户。

　　原审第三人万通公司口头答辩称：

对原审判决没有异议。

　　本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。

　　另查明，1、陈迪、邓凯分别提交一份由工商银行厚街支行出具的证明，该两份证明对于陈迪提交提前还款申请的时间记载不一致，本院依法先后到工商银行厚街支行调查及发函至中国工商银行股份有限公司东莞分行调查，经查实陈迪于2010年2月起存在逾期还贷的情况，后于2010年7月19日向工商银行厚街支行申请提前还贷，并于2010年9月29日经同意提前还款并于当日还清贷款本息。

2、因陈迪与案外人伟纶公司之间的一般买卖合同纠纷，案涉房屋于2010年11月18日被江门市蓬江区人民法院查封。

在该案结束后又因本案所涉诉讼被原审法院查封。

3、陈迪提供购房发票、契税的完税证、提前还款凭证、业主承诺书的复印件、委托办理房产证收条，拟证明其订在立案涉合同后已积极办理产权证的资料，是因为其意志以外的原因导致无法办理过户。

截至二审法庭调查结束时，陈迪尚未办理案涉房屋的一手房产证。

4、陈迪。

　　本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。

陈迪、邓凯对原审认定的案涉《房屋转让合同书》已解除、陈迪应向邓凯返还房屋转让款310000元、中介费8000元、鉴证费1600元的事实均未提出异议，本院依法予以认定。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对陈迪上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。

根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：

邓凯要求陈迪支付违约金100000元的理由是否充分。

对此，本院作出如下分析：

　　首先，案涉《房屋转让合同书》由陈迪（甲方）与邓凯（乙方）于2010年4月23日签订，是双方的真实意思表示，双方应按照合同的约定履行义务。

根据案涉合同的第二条约定，因陈迪尚欠银行房屋贷款，陈迪应在合同签订后三日内即在2010年4月26日前向银行提交提前还贷申请书。

但根据二审查明的事实可知，陈迪在2010年7月19日才向工商银行厚街支行提交提前还贷申请书，其行为已违反了合同约定。

其次，双方在庭审中均确认还清银行贷款是办理一手房产证的必经手续，经查证陈迪在2010年9月29日还清了银行贷款，其亦主张在2010年10月案涉房屋已具备了办理一手房产证的条件，但截至2010年11月18日案涉房屋被江门市蓬江区人民法院查封时，陈迪尚未办理一手房产证，其亦未能提供证据证明在该期间未能办理一手房产证存在合理的原因。

且截至二审调查结时束，案涉房屋尚未办理一手房产证。

再者，案涉房屋于2010年11月18日因陈迪与案外人的另案纠纷被查封，但所涉案件的纠纷与案涉房屋的权属无关，且陈迪并未采取措施对案涉房屋进行解封以保证案涉合同的继续履行，故该情形亦属于案涉合同第六条约定中的因甲方（陈迪）的原因导致案涉房屋不能过户到乙方邓凯名下的情形。

综上所述，陈迪因存在违反合同约定的行为，邓凯有权要求其按照合同约定解除合同并要求陈迪支付违约金。

　　至于陈迪主张案涉违约金过高，但其未能提供证据予以证明，本院对其主张不予采纳。

综合考虑案涉合同的约定、合同解除的原因、房产交易市场的行情，邓凯依约主张违约金100000元合理合法，原审法院对此认定正确，本院予以维持。

　　综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

陈迪的上诉理由不充分，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第

（一）项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案二审受理费2300元，由上诉人陈迪负担（已预交）。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　高　斌

审　判　员　　伍小冰

代理审判员　　李慧仪

二〇一三年十一月二十七日

书　记　员　　郑惠琼

《中华人民共和国民事诉讼法》（摘录）

第一百六十八条　第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……

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