上海嘉定新城D8地块市场定位报告(房地产企划).ppt
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嘉定新城D8地块市场定位报告,2008-6,项目分析,项目概况与开发目标,ProjectAnalyzing,周边氛围不成熟,占地面积：
40937M2容积率：
3.0总建面积：
12万M2地块面积以及容积率决定项目难以建成具有区域规模影响力的大型综合项目，且发展单一物业类型的市场条件不具备初步定位：
新城区综合性项目,轨道交通11号线,嘉定新城核心地段,项目区位条件分析,AnalystonLocation,位置,交通,规模,现状,项目竞争态势分析,AnalystonCompetition,项目竞争条件分析,AnalysisofS.W.O.T,项目开发目标分析,AnalystonTarget,案例借鉴,相似区域综合体案例开发思路借鉴,ReferencesAnalyzing,绿洲中环中心,CaseStudy,借鉴点：
非传统商务中心写字楼、商业的定位,基本技术经济指标项目地址：
普陀区沙江1688号/中环线交通状况：
轨道交通2号线、规划中13号线15号线、中环线、沪宁高速占地面积：
7.72公顷建筑面积：
30万平方米停车位：
1300个,绿洲中环中心,CaseStudy,上海青年城,CaseStudy,借鉴点：
同为近郊轨交站项目-9号线开通,项目近九亭站客户必须展-七成客户为邻区导入近郊综合项目-30万方体住、商务、商业和酒店等多种物业形态的组合,项目技术经济指标:
总建面：
30万平方米二期开盘时间：
0712月物业规划：
集合时尚住、商务、商业、酒店及酒店式公寓等诸多业态目前开发物业类型：
酒店式公寓主户型面积：
30-50报价：
14000元/（含装修1500元/）主卖点：
精装、时尚青社区、品牌价值、4.8米层高,上海青年城,CaseStudy,梅龙镇新都会,CaseStudy,项目参考点:
近郊大型商业、写字楼、酒店综合体以商业、写字楼为项目牵引,项目技术经济指标:
地点：
莲花南、银都总建面：
近80万平方米，其中商业8.9万平方米物业规划：
商业、写字楼、酒店商业状态：
已开业商业售价:
50000元/（1F）；30000元/（2F）；20000元/（3/4F）主商户：
JACKJONE、ONLY、LEVIS、屈臣士、一一座等招商合作伙伴：
淮海商业集团、曼实业公司酒店：
快捷假日酒店写字楼：
准甲级租：
2.5元/天售价：
18000元/平米,梅陇镇新都会,CaseStudy,选址：
远郊和市郊结合部规模：
控制10万平方米内定位：
现代服务业集聚区经营团队：
绿地集团+淮海商业集团/雷曼实业公司经营核心：
中高档定位的主题商业中心，依托区域居民消费，支撑商务办公和国际酒店拓展计划：
除梅陇镇新都会项目外，绿地和淮海商业集团还计划在奉贤和南汇分别建设Max-mall，其中奉贤商场建筑面积1万平方米，南汇项目商场建筑面积6万平方米,Max-mall的模式与本案规模和物业组成具有一定相似度和契合度，引入中高档主题商业并结合多类物业混搭，注重各物业类型以主题商业为核心的内部关联性，对本案具有重要的启示作用；但嘉定新城区目前的消费习惯和有效消费人群数量对本案仍具有一定限制,钢领（钢铁服务中心）,项目技术经济指标:
地点：
宝山西城区友谊路/铁山路总建面：
32万平方米物业规划：
商业、写字楼、酒店、酒店式公寓、会议中心分期：
一期：
11万平方米写字楼，1.2万平方米商业配套、8400平方米钢铁交中心、信息服务中心、融服务中心、物流分拨中心二期：
3万平方米酒店和酒店式公寓、会议中心、钢铁展览馆等外部合作：
与美国WSD、英国BBS、德国MEPS等建立数据互联及分析关系办公售价：
10000-11000元/商业租：
2.0元/天（2F）,CasesStudy,项目参考点:
搭建并依托产业平台，促进商业、办公、酒店等多种物业价值的提升,钢领（钢铁服务中心）,CasesStudy,钢领（钢铁服务中心）,CasesStudy,钢领（钢铁服务中心）,CasesStudy,钢领（钢铁服务中心）,CasesStudy,印象钢谷罗森堡商务中心,市场分析,嘉定区各类物业市场研究结论,MarketAnalyzing,商业,嘉定新城商业集群,依托国际汽车城、在安亭和黄渡地区形成的汽车产业发展带，以娱乐餐饮业态为主,嘉定新城及马陆，综合现代化服务业聚集区,汽车城商业集群,南翔镇商业集群,依托南翔地区历史文化底蕴，重点发展高水平的商贸商务，突出游娱乐休闲等服务业商业区,真新江桥曹安集群,依托曹安的大型专业市场群，构建以大型专业市场集聚为核心，中小型商务服务、商品集散,商业,在规划实施缓慢、人口导入进展缓慢的情况下，D8地块与其他商业板块相比又缺乏强势产业以及深厚文化底蕴的支撑,决定项目商业部分发展不能遵循传统的开发思路进行定位同时，商业如何实现高附加值并获得高利润又将成为项目推广过程中所面临的又一个重要课题,写字楼,西部是上海国际汽车城板块，以汽车整车及部件制造、汽车商贸、博览、研发等为，将建成国家级汽车产业高地，以及极具特色的现代化的安亭新镇。
部是以汽车配件、光电子、生物医药、新材新能源、现代信息技术产业为主的先进制造业板块。
南部是以生活服务、现代物、专业性市场为主的“三产综合发展板块。
受镇级主导产业和发展方向的影响，办公楼主要集中在西端的安亭镇和东南面的真新板块其他区域中办公仍以工业厂区为主,中部是嘉定新城板块，是集文化教育、科研培训、运动休闲、游假、生活居住等功能于一体的综合性现代化城区。
写字楼,写字楼,与商业类似，D8地块所处区域缺乏写字楼市场赖以发展的产业环境和行业聚集，商务环境的缺乏成为阻碍办公客户入住的最主要因素在地段优势缺失的情况下，项目吸引客户的可能集中于项目自身，以主题商业撬动写字楼，在项目内部形成自循环是一个可行的发展思路,酒店,嘉定宾馆江海宾馆通欣大酒店蓝宫大饭店港大酒店上大泮苑宾馆上海天门宾馆寰鑫富贵天地大酒店上海希望花园酒店松龙大酒店宝乐大酒店上海唐朝酒店上海协通大酒店等,D1连锁酒店莫泰连锁酒店上海意家人连锁酒店城市之家连锁酒店锦江之星等等,美丽华假村东方巴高尔夫乡村俱乐部上海嘉安乡村俱乐部锦田庄园大石皮假村颖奕高尔夫皇冠假日酒店（在建，2009开业）,不适合本项目发展,客房数:
约1250间,商务酒店,经济型连锁酒店,假型酒店,客房数:
约4000间,酒店,案例分析,诚建名流广场,建筑及业态：
包括独栋商业、独式商业、5F商场及酒店,业态规划：
售15%；娱乐35%；餐饮40%；其他10%,1+2F独立商业1+2F独栋商业5F商场酒店,诚建名流广场,商业模式：
售后返租，开发商统一经营管，持有关键型物业,租售价格包租8，共返租60%；第1、2、3共计24的回报一次性返还，首付款中扣除，即客户可以售价的76折购房；后5共计35%，由开发商分返还；200811月1日，作为返还的计时起日。
其他信息：
开盘:
时间：
一期200710月；二期20084月交房时间：
20088月预期开业：
200812月,诚建名流广场,1.目前销售价格与当下租回报相比，处于较高价格水平，多的凭借区域的未来规划透支未来的物业增值，定位为长线投资产品。
也是目前嘉定新城内新建商用物业的普遍特点。
2.项目投资方弘基发展开发多个沪上商业广场，具有较强的招商能及资源，对项目的未来运营品质有一定保证，其中徐家汇弘基的好经营使其弘基品牌效应对销售起到正面的促进作用。
多个连锁项目也有于商业资源的共享，投资方与商家之间形成捆绑式方式。
3.大部分面积销售，一方面追求资的回笼，但仍旧保引入主店部分，商场23F作为持有物业，以保证未来对项目整体定位方向的操控性。
关键性物业的持有与整体项目的品质有密可分的内在联系。
4.与普通返租项目同之处，该案8返租限，既保证在项目成熟期内投资方对项目定位的完全可控性，又体现开发商招商能，对项目长期运营成熟期内的信心及物业增值的预期，对购房者有较强的信心保证。
因此该案的销售明显好于前天霖龙都的销售情况。
骏丰嘉,商业物业特征设想低密度，独立花园商业24小时综合型中央商业,以”街“的形式作为商业的形态，符合项目定位,不能顺势只能造势,强调概念，将中、西文化融合在一起,体验式主题商业,骏丰嘉,锁定街形态,街：
最便于销售执行的建筑形态（商业街比大楼要好卖）街：
最便于文化塑造的建筑形态（豫园和新天地的参考）街：
最能够聚集人气的商业形态（南京路步行街的参考）街：
最能够表现氛围的商业形态（多数街的案例的参考）街：
最能够形成特色的商业形态（豫园和新天地的参考）街：
最能够支撑租金的商业形态（多数的商业街的参考）,1、商业形态,【吃小菜】,【喝老酒】,【嘎三湖】,【兜马路】,【学知识】,【谈事情】,2、商业内涵,【喝老酒】餐饮及特色的酒吧,【嘎三湖】茶座、咖啡及棋牌,【兜马路】传统及现代消费品,【吃小菜】民俗及现代的餐饮,【学知识】收藏及特色博物馆,【谈事情】酒店及商务的支持,吃酒商玩事住,3、业态配置,餐饮+零售收益型业态是传统和现代的结合，其中部分传统商品是策略型业态博物馆策略型业态是传递继承民俗和文化,“逛街”的业态组合为：
餐饮+零售+博物馆,项目市场定位设想,PositioningStrategy,1,2,3,4,四种物业类型合理配比,项目开发时机把控,开发商设想合理性分析,项目整体包装概念,D8地块,下阶段工作要点归纳,银基准、人民币汇图,银行准备金率提高表,紧缩型货币政策人民币升值将逐步到位预计2012后房地产发展将可能进入衰退期,谨慎入市,以酒店为驱动物业带动周边办公、商铺商铺采取售后包租，长期托管经营方式物业混搭减小风险,导入行业内强势企业，以产业带动相关物业发展行业整合道路，争取政府支持,传统思路,颠覆思路,目前环境开发减小风险加快开发商资金回收度,突破传统房地产范畴寻求新的房产盈利式,远香湖动工后轨道交通站大型综合项目启动新城规划实现有感性体验,最佳推广时机,附件：
市场调研信息,宏观市场分析,嘉定整体规划阐释,依据嘉定区发展战规划纲要，未来嘉定将建设成为一座具有高科技水准、综合辐射功能、枢纽型的现代化中等城市，并且成为长江三角洲都市圈的区域性核心城市，中国汽车文化和商贸中心以及最重要的产业基地之一。
人口规模要达到100万左右。
在这个大的构想背景下，又把嘉定全区464平方公的区域空间按照功能定位划分为中南西“四大区域。
新城市主义的实践，主要推力源自于政府意志，汽车城与嘉定工业区的产业链效应并未被充分释放，发展速度随着政府投入力度的减弱而有所下降。
AnalystonJiadingDistrict,AnalystonJiadingDistrict,整个规划受制于交通路网（两条高速）的割裂，串联度大大降低，板块与板块间的整合性与互补性在启动发展期完全得不到体现,在大布局上，联通安亭新镇、FI赛场与嘉定新城，三点一线的规划过于庞大，实施进程远落后于预期,嘉定整体规划阐释,嘉定经济发展,近来，GDP平均增长接近20%（见图）。
产业结构比中以第二产业为主导，第三产业比偏低，平衡，欠合。
2006嘉定区恩格尔系数为28.8%，达到富裕标准，结合人均GDP，表明在一定程上意味着部分居民消费从原来的小康型向享受型转变。
嘉定区域具备同比较强的收入及消费水平，但是有效消费人口密度较低，很难形成消费与投资的集约与档次提升,AnalystonJiadingDistrict,嘉定交通规划,11号线主线从嘉定经中心城至临港新城，是贯通上海市西地区-东南区域临港新城的一条主干线，同时线在西设一条支线连接上海国际赛车场和安亭汽车城。
11号线段工程：
嘉定新城-安亭汽车城-三（世博地区）。
该条线保连接江苏太仓的可能,可能成为首条城际轨道交通线。
轨道交通11号线是嘉定的“生命线2009底即将通车,轨道交通对嘉定新城的区域带动效应明显，但是对区域项目的没有实质性影响，这取决于新城的自身路网的通达性与便捷性,AnalystonJiadingDistrict,未来地块供应,嘉定新城土地出让状态,常规开发思路下的不可规避的三大矛盾,嘉定新城规划先天缺陷,同类型土地出让量过大,土地供应期过于集中,AnalystonJiadingDistrict,StudyonProject,本案地块信息,绿洲中环中心,绿洲中环中心项目信息,建筑面积：
48000平方米开盘时间：
2004年销售状况：
售完建筑类别：
高层物业地址：
普陀区金沙江路1688号交通状况：
地铁2号线，15、13号线（规划），中环、沪宁高速物业管理费：
22.5元/平方米月住宅状况：
高层，共3幢，其中一栋为装修房，装修标准1500元户型：
以3房和2房为主，面积集中在109136平方米客户：
普陀、长宁、徐汇客户，职业以高校教师为主。
住宅,绿洲中环中心,建筑面积：
100000平方米物业级别：
5A智能化销售价格：
2000025000元/平方米装修状况：
简装修物业现状：
内、外装修建筑类别：
高层物业地址：
普陀区沙江1688号交通状况：
地铁2号线，15、13号线（规划），中环、沪宁高速停车位：
1300个物业管费：
13元/平方米月办公楼状况：
高层、小高层写字楼，共4幢写字楼单层面积约1500平方米，分割面积从60平米起，以半层整层出售为主。
生态景观写字楼最上3层为Loft，层高5.4米，下面为儿童王国。
双塔A为持有型物业，为午置业集团持有。
双塔B，单层面积1200米，层高3.5米。
写字楼,绿洲中环中心,绿洲中环商业是由一条环形商业街组成的，总建筑面积约3.6万平方米，商铺层高约在5米左右，目前商业只租售。
业态分布4号楼共6层，以主题餐饮为主；5号楼为大型餐饮区，共5层7号楼为儿童用品区；8号楼为商务休憩区，共3层；9号楼为主题休闲区，共3层。
目前已引入的品牌有星巴克/罗森/星期八小镇等。
商业,绿洲中环中心,万豪大酒店由万豪集团与午置业集团联合管目前处于施工阶段，预计2010能交付使用。
酒店,绿洲中环中心,10万平方米写字楼，非传统商务中心楼宇的客户定位,开发商重点选择那些自用型客户，他们或是看好该商务区与外地交通联系的捷性或是在外地有生产性的厂房，购买办公楼作为企业总部。
在销售上，开发商选择以半层或整层销售为主。
面对Loft产品的出售。
非商务区可通过产品多样化扩展客户面,现实挑战开发对策,现实挑战一：
如何选择客户,开发对策：
客户选择与营销策略相结合,现实参考,在绿洲中环推出商务楼之前，长风商务区的概已经深入人心，目前在长风商务区聚集大的写字楼楼盘，绿洲中环在如此激的竞争下，能否脱颖而出是开发商重点关注的问题。
主动出击，完成客户直面营销模式。
公司营销部人员共完成普陀/静安/长宁三区的写字楼扫楼74幢（主要为90代后期办公楼，拜访企业136家，投递商函28000份；公司加强户外媒体的推广，沪宁线“高炮（巨幅高速公沿线广告）辐射长三角，中环线边7块沪上最大的案场广告牌在增强项目气势的同时是有的宣传道具；在主要竞争对手长风国际生态城内增设多个户外广告位，拦截式销售成为绿洲中环中心扩大区域影响的有武器。
强劲同质竞争对策,现实挑战二：
遭遇周边竞争,开发对策：
化被动为主动，积极出击,现实参考,现实挑战开发对策,绿洲中环周边商业氛围浓，目前周边商业设施多，主要有农工商超市和奥特莱斯折扣店（据说要迁走），但周边有大的居民。
面对这种情况，绿洲中环的商业项目是满足现状还是放眼未来？
3.5万平方米的商业体，如做一般商业也能满足周边消费者的需要，但考虑到绿洲中环内有10万平方米体的商务办公楼，且该商业项目还处于真商务区和大长风商务区范围内，商业定位考虑未来需求扩展,商业定位的需求契合点,现实挑战三：
商业定位是贴近现实市场还是放眼未来？
开发对策：
风物长宜放眼,现实参考,现实挑战开发对策,上海青年城,上海青年城项目信息,青城项目客户锁定,龄结构,上海青年城,客户群体轻化,上海青年城,区域分布,轨道交通连接市区成为购买考虑的前提条件；对产品4.8米层高的附加赠送面积认可；对特殊产品的低首付需求迫；自由职业者的比例高；对能居住办公两用的复合功能需求较高；,此项目购买驱动,上海青年城,上海青年城,销售业绩,房源:
878套完成销售时间:
11个月月均去化量：
80套高于区域公寓均价38.5%,房源：
608套完成销售时间：
5个月完成销售93%月均去化量：
112套：
高于区域公寓均价40%：
梅陇镇新都会,梅陇镇新都会项目信息,商业板块物业配比：
商业中心30%、国际酒店20%、高档办公30%、健身中心10%,服务对象：
2045岁轻人士；服务半径：
1.55公，1520万人；消费偏好：
轻、时尚、追求品位、注重品牌与消费体验开业时间：
200710月,梅龙镇新都会,梅龙镇新都会,面积区间：
70-2900当前可售单元面积：
70-290当前可售总面积：
3200左右（其中F号楼二层的租户“和佰家居”对其所租赁的单元有优先购买权）,当前售价：
50000元/左右（一层）30000元/左右（二层）20000元/左右（三、四层）,梅龙镇新都会,售后返租，统一经营项目采用售后返租的模式（20064月开始销售，截止目前的销售为93%）。
包租10，前5回报7%（税前），后5租的80%归小业主所有,租的20%归经营方所有（合同中约定投资回报低于7%）。
备注：
包租合同第一次签定10，第起开发商有权单方面提前终止合同。
招商运营团队：
绿地集团联手“淮海誉圣”（借助淮海商业集团及曼实业资源）负责项目的招商运营（小业主无自营权）高价策：
售价制订明显脱离市场价格，上市公司考虑提高表价打造优质资产于公司融资。
现实参考：
找融公司合作，以打造优质资产，获得需求方及融资渠道的认可。
区域商业市场调研信息,StudyonCommercialDistrict,嘉定商业聚集区分布,嘉定新城商业聚集区,汽车城商业聚集区,南翔商业聚集区,真新江桥曹安聚集区,政府规划方向：
规划建设中央商务区，形成体育休闲赛事中心、总部经济中心和时尚创意文化产业中心、大型购物中心、酒店宾馆、文化娱乐设施、融保险、教育医疗设施等，并发展商务办公、会展中心和研发中心、时尚商业。
嘉定新城商业构成,嘉定老城区以本地居民为服务对象老城区商业市场多年自发形成，缺乏明确主题定位：
目前嘉定城区内主力成熟商业区域。
马陆新区以开发地块的人口导入为对象的新建商业：
多为有统一规划及经营管理，产品档次提升：
目前多处于有待成熟阶段,StudyonCommercialDistrict,嘉定商业聚集区分布,1.1嘉定新城城区商业分布,城中路,业态形式丰富，包括大型商场及沿街小型商铺，整体以零售业态为主.,博乐路,新老居民区交界处，以博乐商业广场为中心，商业网点分散，但消费能力较强。
塔城路,金融一条街，聚集大型餐饮及娱乐商家,清河路,老城区商业，区域发展最为成熟的路段，人流量大，出现综合性商业业态形式。
1.2嘉定新城城区商业租表现,备注：
中小型餐饮类店铺租金均高于其它类型30%-50%。
新兴板块零售商业租金以1-3元/天为起点价,StudyonCommercialDistrict,嘉定商业聚集区分布,项目地址：
城中、清河占地面积：
35,800平方米总建面积：
14万平方米，一期建商业面积近6万平方米，二期建住面积约8万平方米建筑规划：
B14F卖场、商场、店中店；租售模式：
沿街物业销售，广场物业多数持有。
销售价格：
均价21000元/平米（1+2F）经营情况：
由于主物业仍由开发商持有，统一经营管，项目的业态规划及整体品质得到把控，13F基本满租，经营情况好。
预租时间：
05中销售：
95%（办公）开业时间：
071月31%（商业）,1.3嘉定新城城区主要商业项目,罗宾逊广场,StudyonCommercialDistrict,嘉定商业聚集区分布,基本信息地位置：
仓场351号开发商：
上海高新房地产开发有限公司总建面积：
12,000平方米可售面积：
12,000平方米业态规划：
13F百货商场，4F休闲娱乐餐饮单套面积：
30-50平方米销售价格：
9000元/平米，5返租，返8%经营现状：
13F引入ITAT折扣店4F空置，餐饮娱乐招商中,商铺预订时间：
20079月商场开业时间：
20081月销售：
30-40%（产生纠纷，暂停销售）,复华购物广场,StudyonCommercialDistrict,嘉定商业聚集区分布,该案20079月开盘销售，销售情况较好，但销售进程中，开发商与代商、二级代商之间关系复杂，产生官司纠纷，目前销售暂停，法院介入调查。
该案的销售方式采用非实体分割面积的铺位划分方式，该方式有待斟酌，因国家法规已明禁止。
目前经营状况尚想，销售时宣传的招商商家均无入驻，目前13F为大商场式折扣店，而该案位于多个居民小区群中，社区商业特征明显，周边的交通动线、区位条件均适宜定位为商场式物业。
案分析,StudyonCommercialDistrict,嘉定商业聚集区分布,项目地址：
沪宜公、叶城项目名称：
绿地嘉创国际开发商：
绿地集团项目规划：
拟建成集酒店、商务为一体的综合楼具体信息：
该综合楼层高26层，建筑高为97.95米工程进：
土地平整，塔吊进场,1.4、在建商业项目,StudyonCommercialDistrict,嘉定商业聚集区分布,商圈为多市场自发形成，市场基础好，商业人丰富，从业种的广覆盖面而言已经较为全面，基本能够满足区域人群需求；现有商业的租表现能够达到与市区的社区商铺水平持平；因市场为自发形成，缺乏明确的主题定位及好的经营管，区域市场繁荣，但商业能级难获得提升突破；商业网点分布集中，业种业态重复性较高，形成分布密集，竞争以价格取胜的商业格局，商圈档次维持中档偏低，难以满足高层次的需求；单体商业的业态形式单一，产品形态陈旧，主店的聚客效应用充分；区域整体商务格局面临新换代，原有商业基础难以满足现代化区域规划的需求。
1.5、嘉定新城城区商业综述,商业升级幅小，频慢，多来难形成商业热点,StudyonCommercialDistrict,嘉定商业聚集区分布,沿街商业均为早居住区“破墙开店模式，业态随意性严重，以满足区域的基本生活需求为主；综合业态及层次比较低，尚未形成较为成熟的商业聚集区，中高端消费方向缺乏；,2.1嘉定新城马陆区域商业特征,StudyonCommercialDistrict,嘉定商业聚集区分布,未来规划方向明确，商业地产开发逐步走向规模化及特色化。
多个新建商办综合项目动工建设及投入使用，极大程的改善嘉定新城的商业现状，一定程提升目前嘉定新城的商业档次。
从过去的“小农意识社区商铺、住商铺等，已逐步发展到关注城市区域的商业街、SHOPPINGMALL、主题式商场、内藏式商铺等。
2.2嘉定新城马陆区域商业分布及租表现,StudyonCommercialDistrict,嘉定商业聚集区分布,基本信息地位置：
沪宜公东侧、彭封南开发商：
上海天房地产开发发展有限公司经济指标：
占地14,000平方米，总建面积：
40,000平方米，中庭广场2,100平方可售面积：
A/B区16，000平方米保面积：
24,000平方米单套面积：
40-50平方米建筑净高：
3.8-5.5米销售：
一期41%（网上交中心统计）天霖商业广场,天霖商业广场,2.2嘉定新城马陆区域商业分布及租表现,StudyonCommercialDistrict,嘉定商业聚集区分布,天商业广场产品由9栋建筑单体和1栋12层高复合式酒店及裙房组成开放式商业广场。
主要由商业广场、别墅商业与经济酒店组成。
产品实小面积分割，业态定位以餐饮、娱乐、假、休闲为主。
A区主要以服装，数码产品以及餐饮娱乐为主，B区主要以家居轻纺用品为主，C区和D区主要以美食街的形式出现并辅以别墅式办公。
目前项目主要推出B区作为销售区域，A区商业广场，C区和D区及酒店办公均作为保面积对外进销售。
StudyonCommercialDistrict,嘉定商业聚集区分布,B区租售模式：
售后返租分割面积：
2560等，主面积30左右销售价格：
均价1.9万元/（1F-2.7万元/，2f-1.8万元/平方米，3f-1.3万元/）。
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