关于规范物业管理的建议.doc

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关于规范物业管理的建议

在全国上下深入贯彻落实党的十八届三中、四中全会和习近平总书记系列重要讲话精神以来，各级党政、社会团体、事业企业、单位部门和全国人民都积极投身于中央从严治党、依法治国、反腐倡廉、深化改革等决策和要求的工作中，献计献策，各尽所能，争先恐后为富民强国，实现伟大中国梦而无私奉献。

遵照深远而有重大历史和现实意义的国策，围绕我市经济、政治、文化、社会、生态文明建设、全面深化改革和依法治市的要求，我就达州城市基础设施日益改善，市容市貌明显改观，城市化水平不断提高，但由于管理体制相对落后，以致物业纠纷日趋增多，弃管现象时有发生。

在直接影响到市民生活、工作环境的改善和全市社会和谐稳定大局的同时，这里浅谈一下我市当前物业规范管理上存在的系列问题，并作参考性建议。

一、存在的问题

（一）收费问题

目前全市大多数物业仍然存在物业管理服务收费难的问题，直接影响物业管理和发展。

问题主要一是源于物业管理小区内建筑配套设施质量差，故障多，业主把问题和矛盾转嫁物业；二是物业同级资质、同管内容、同等质量的收费标准不同价；三是开发商房屋建筑质量差，屋顶、墙壁漏浸水，管道安装走向、坡度等设计不合理，影响业主正常生活；四是部分物业管理服务水平质量差；五是地方党政干部对物业直接指导和实地解决问题欠缺。

诸多方面导致收费难。

（二）环卫问题

一些开放式小区，散居楼群缺乏相应的隔离设施，无法形成独立的区域单位，一些原则属集体企业的小区，由于企业改制而呈现无物业接管状态，城区相对一部分社区内零星楼盘无人管理。

这些导致其环卫职责的缺失和不明确，区域内环境卫生就难以保证，同时个别新建楼盘在环卫布局设计上及不合理，无垃圾定点堆放设置地，导致业主乱丢乱放垃圾，使小区乱、脏、差现象时有发生。

（三）停车问题

随着社会经济的繁荣，人民生活水平也不断提高，家庭用小车数量日趋上升。

由于我市存在旧小区规划设计先天不足，车位远远滞后于现实需要，而大多数新小区车位只卖不租或租价昂贵，迫使业主有车而无车位停车，则在小区进出通道、街道、巷道和人行道上乱停乱放，导致交通堵塞，影响市容和小区物业管理难以维护业主的人身财产安全。

（四）治安问题

目前全市不少小区物业管理者与社区民警人员的职能定位和责任边界划分不清晰，社区民警缺乏对小区治安工作的直接指导，也有相对部分物业管理者对小区内住户情况缺乏相应了解，欠缺宣传、沟通和交流，治安现状显得混乱。

个别小区没有设立门卫，有的小区虽有门卫值守，但形同虚设，未建章立制、无规无责。

个别楼盘规建中，未设置围栏和通道关卡，导致小区时常发生车辆被盗和入室盗窃等不安全现象。

（五）基层民主问题

在政策驱动下，虽然不少区域单位独立小区已进入物业企业展开物业管理服务工作，但有不少小区业主依法实施自我管理的意识薄弱，仍然未成立业主委员会，这对业主权利的主张和义务的履行都难以在日常生活中正确对待。

个别小区业委会虽已成立，但责任不到位，不发挥职能作用，不征求和接受业主的建议和意见，不支持、协调物业管理服务工作。

这种问题的存在，直接影响小区业主日常生活和环境质量。

二、建议

为了更好有效的规范物业管理。

发挥物业管理企业在城市化建设中的重要地位和作用，促进物业有序发展，让更多物业为全市人民更好服务，特作如下建议。

（一）加强领导、依法管理

地方政府和物业管理行政主管部门以及法制宣传教育主管部门要加强对物业管理法律、法规的宣传普及，提高物业管理企业和广大业主依法共同管理小区的共同责任和意识，增强物业公司和业主依法行使自身职权和义务的能力。

把物业服务行业纳入城市建设现代服务的发展规划，领导要深入到实地调查研究和解决小区物业管理工作中与业主间产生的纠纷和困难，不断推进物业规范管理的深入和完善，把物业规范管理纳入政府工作的议事日程。

（二）明确责任、加强监督

政府要组织物业管理行政主管部门，对不同区域，不同环境的小区物业企业加强目标责任落实和质量监管。

部门领导要当好指导者，服务者、管理者和监督者，严格按照相关法律法规，规范物业认其履行职责和义务，明确界定权限；明确业主委员会的合法地位及职能作用；明确业主的权利和义务。

加强相关部门对房屋建筑配套设施质量的监管，落实环境打造责任，等等。

一切从零开始，从现在做起，将会出现更多的优质小区和良好的服务平台。

（三）努力发挥街道办事处和社区居委会的积极作用

规范物业管理，提高物业企业管理服务水平和质量，与街道办事处、社区居委会的直接指导有着举其轻重的关系，办事处和居委会是辖区物业管理企业和业主贴身领导、教育、监督的组织机构，他们能随时随地听得着、看得见小区发展和发生的一切，最能掌握辖区内各物业管理服务的水平和质量情况，最有机会了解业主的思想动态，最有充分说服力解决实际问题，检查监督可随时到位，发挥他们的积极作用，有利于加快促进物业管理服务不断改进和提升。

（四）加强队伍建设，培养素质人才

拥有一支服务到位、高素质的物业管理队伍，不仅是业主的要求和愿望，也是物业管理企业适应市场需求，实现自身生存和发展以及城市化建设管理服务标准的必然要求。

因此，物业管理企业要树立以人为本的服务理念，严格按照政策法规和服务合同，全力尽职为业主服务，加强对员工的培训，提高自身素质，加强物业与业主的交流沟通，积极与政府相关部门配合，在政府和行政主管部门的直接领导下，不断壮大和发展更多的优质物业管理服务企业。

（五）面临当前问题的解决

我市当前较多物业小区都存在收费、环卫、停车、治安和基层民主工作中的共识问题，要根解这些面广复杂的普遍问题。

建议从源头抓起，政府要组织相关部门定人定责，深入物业小区实地考察调研，掌握问题存在的根源，制定相应政策和解决方案，一对一的分期分批逐步解决现实问题。

要高度重视，杜绝类似问题萌芽再生。

例如：

收费问题，可执行资质相同、管理内容相同、质量标准相同、物业管理服务收费价格就应相同的统一规定，禁止物业乱定价、乱收费现象；环卫问题，倡导和主张对所在地居民加强学习教育，提高讲卫生、爱环境的意识，引导居民自己管好自己，监督管好别人，共同管好小区；停车问题，政府要下大决心，精心合理解决新区车位空闲的具体问题，着眼长远规划城区集中停车场和新建楼盘的停车位设置，同步解决停车难和乱停车现象；治安和基层民主问题，是关系社会稳定、小区生活环境秩序和业主维护权益的重大问题，对治安环境恶劣的地方，政府要适当扶持，打造环境，改变现状，合理布局防范工作上的人力和财力，确保居民生命财产安全。

各级政府和相关部门，要共同加强对小区业主的宣传、教育，让业主增强依法实施自我管理的意识，鼓励业主支持、配合业主委员会和物业管理服务工作，献计献策，共谋发展，使小区和谐发展更加完美。

2015年1月31日