沃尔玛与西安万达中文租赁合同.docx
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沃尔玛与西安万达中文租赁合同
西安商业广场有限公司
与
沃尔玛深国投百货有限公司
房屋租赁协议
二零年___月____日
Dated:
__________,20
页码
第1条
租赁协议
4
第2条
租赁标的物和房屋
5
第3条
租期
9
第4条
租金
11
第5条
租赁标的物的接收
21
第6条
房屋及其它区域的使用
24
第7条
房屋的维修与修复
28
第8条
大楼
32
第9条
税费
34
第10条
公用设施
35
第11条
陈述和保证
36
第12条
转让和分租；优先购买权
41
第13条
提前终止
45
第14条
违约责任
50
第15条
交还房屋
50
第16条
适用法律和争议的解决
52
第17条
其它规定
53
附件一
房屋总平面图及各层平面图
58
附件二
租用面积图/租金计算表
59
附件三
立面图
60
附件四
要求与规格
61
附件五
沃尔玛室内装修进场条件
62
附件六
抵押权人保证函
63
附件七
甲乙双方需提供的文件
64
附件八
甲方与乙方维保职责
66
房屋租赁协议
业广场有限公司，一家根据中华人民共和国（“中国”）法律组建并有效存续的有限责任公司，其法定地址在中国陕西省西安市（“甲方”），与沃尔玛深国投百货有限公司，一家根据中国法律组建并有效存续的有限责任公司，其法定地址在中国广东省深圳市罗湖区洪湖路湖景花园1至3楼（“乙方”）（甲方和乙方合称时为“双方”），于二零零七年___月____日签订本房屋租赁协议（“本协议”）。
双方特此一致达成如下协议：
第1条租赁协议
租赁协议包括以下文件及图纸：
本协议正文；
附件一：
房屋总平面图及各层平面图；
附件二：
租用面积图/租金计算表；
附件三：
立面图；
附件四：
要求与规格；
附件五：
沃尔玛室内装修进场条件；
附件六：
抵押权人保证函；
附件七：
甲乙双方需提供的文件；
附件八：
甲方与乙方维保职责。
第2条租赁标的物和房屋
2.1租赁标的物和房屋
甲方和乙方同意按照本协议列明的条款及条件，出租和承租本协议附件一和附件二所示租赁标的物,该租赁标的物（“租赁标的物”）包括:
位于陕西省西安市的西安广场中的乙方租赁区域所在建筑物（“大厦”）的地上第一层的部分面积、地下第一层的部分面积和地下第二层的部分面积的房屋（总称为“房屋”）及位于的停车区（如第6.5条所定义）和沃尔玛室外公共区（如第6.6条所定义）。
如本协议附件二的面积计算表所示，房屋的租用面积总计为一万五千一百六十三平方米（15,163M2）（“租用面积”），其中：
A）房屋地上第一层的租用面积为二百八十六平方米（286M2）；B）房屋地下第一层的租用面积为商场面积一万四千二百九十一平方米（14,291M2）；C）房屋地下第二层的租用面积为商场面积五百八十六平方米（586M2）。
（前述租用面积的计算规则见本款如下内容）。
租赁标的物的租金将根据租用面积计算。
若遇有前述租用面积与各部分的实际投影面积（“实际投影面积”）的差值超过正负百分之三（±3%）时，甲方须及时书面通知乙方，乙方享有同意或拒绝的选择权。
如果乙方同意，则乙方按实际投影面积调整租金；如果乙方拒绝，则甲方须将房屋的投影面积调整成正负百分之三（±3%）幅度内的租用面积方可交付房屋。
双方同意，前述实际投影面积以当地政府房地产管理部门指定的测绘事务所测定的为准。
根据以上甲乙双方同意的租用面积之计算规则，甲乙双方进一步同意，房屋各部分租赁区域的租用面积如下：
（1）房屋地上第一层的租用面积为二百八十六平方米（286M2）,包括自动坡道面积七十八平方米（78M2），和收货区面积二百零八平方米（208M2）；
（2）房屋地下第一层的租用面积为一万四千二百九十一平方米（14,291M2），包括，商场面积一万三千五百零一平方米（13,501M2），压缩机房面积九十九平方米（99M2），储油间面积二十三平方米（23M2），货车停靠区面积一百八十七平方米（187M2），水泵房面积二百三十九平方米（239M2），发电机房面积一百三十七平方米（137M2），变电所面积一百零五平方米（105M2）；
（3）房屋地下第二层的租用面积为其他设备房面积五百八十六平方米（586M2）。
若遇本条项下的描述与本协议附件一和/或附件二的内容不一致，计租方法和租用面积以附件一和/或附件二的内容为准。
本协议附件一、附件二项下的机电设备房、存货区、装卸货区及货车停靠区为乙方的计租专用区域，停车场和沃尔玛室外公共区系乙方的免费专用区域。
2.2房屋的设计和建筑
除非双方另有协议并经西安市政府相关部门批准，甲方将自筹资金，按照本协议附件四所规定的要求和规格完成租赁标的物的设计及施工工作。
租赁标的物的工程需按本协议附件四所规定的要求和规格完成，并经乙方验收合格。
甲方应按照中国建设部有关规定，办理工程质量合格的备案手续。
第3条租期
3.1租期
本协议的租期为十五（15）年，自房屋内乙方购物广场开业日起计算（“租期”）。
3.2续约
乙方有权按本协议相同的条款和条件（双方另有约定者除外）在本协议初始租期届满时续约。
续约次数最多为五（5）次，每次最长续约五（5）年（以下称“续约期”）。
每个续约期应从初始租期或前一续约期终止日的下一日开始计算。
本协议租期应为初始租期加上乙方全部续约期之和（以下称“租期”）。
初始租期届满后，若乙方决定续约，则自本协议项下第一个续约期的第一个租约年（即第十六[16th]个租约年）的年租金应在第十五（15）个租约年的基础上递增百分之四（4%）至百分之十（10%），此后，自第十七（17）个租约年起至租期结束，续约期内的年租金在第十六（16）个租约年年租金的基础上每两
（2）年递增百分之四（4%）。
3.3续约的程序ProceduresforRenewal
甲方须在本协议租期或任何续约期届满前至少十二（12）个月前以书面方式通知乙方续约。
甲方致乙方的续约通知应包括续约期内的租金金额。
如果在租期或任何续约期届满前六（6）个月乙方仍没有就甲方续约通知给予书面答复，则甲方应向乙方发出第二次续约通知。
乙方应在本协议的租期或任何续租期届满前至少三（3）个月，以书面通知甲方是否行使续约选择权。
如乙方未在租期或任何续约期届满前三（3）个月就甲方第二次续约通知发出任何书面通知，本协议在租期或当时的续约期期限届满时自动终止，但乙方享有第15.1条所规定的六十（60）日清理时间。
第4条租金
4.1免租期
自本协议第5.2条规定的进场日起，甲方授予乙方四（4）个月的免租期（“免租期”）。
在免租期内，乙方无须支付租金，并享有本协议项下全部相应的权利包括房屋占有权和使用权。
乙方进场后所使用的水、电、空调和燃气费用由乙方承担。
4.2免租期
自房屋内乙方购物广场开业日起，甲方另授予乙方两
（2）个月的免租期（以下称“免租期”）。
免租期内，乙方无需向甲方支付租金（如本协议第4.5条所定义）和/或任何管理费，也不承担其他根据中国法律、法规和规章所规定的甲方作为租赁标的物所有人所应承担的任何税费，并可在乙方房屋内正常营业。
4.2租金
房屋的租金已包括租金、物业管理费（备注：
物业管理费为租用面积每平方米每月人民币贰元、设施系统使用费及按照中国法律应由甲方承担的与房屋相关的其它费用和支出。
双方明确：
乙方租用面积内的水（含空调用水）、电（含空调用电）、燃气费按其实际用量，单独计量，自行向相关部门缴纳。
房屋内乙方购物广场开业日，为第一个租约年的开始日（“开始日”）。
一个“租约年”指连续十二（12）个月的期间。
初始租期内租赁标的物内设备房的租金按如下标准计算：
TheRentforE.Q.roomwithintheLeaseholdPropertyduringtheInitialTermwillbecalculatedasfollows:
初始租期内租赁标的物内非设备房面积的租金按如下标准计算：
TheRentfortheareaofnon-E.Q.roomwithintheLeaseholdPropertyduringtheInitialTermwillbecalculatedasfollows:
4.3租金支付日期及发票
租金应在每月的第十（10）日或之前支付（遇中国的法定节假日顺延）。
如租赁起始日不是一个公历月的第一天或租期终止日不是一个公历月的最后一天，则第一个月或最后一个月的租金应按实际租赁天数占该月总天数的比例计算，且第一个月的租金应于租赁起始日后的十（10）日内支付。
甲方应在每月第十三（13）日或之前向乙方提供符合中国法律规定和税务行政主管部门要求的合法租金发票，该发票金额应与本协议第4.2条约定的乙方当月应付租金（不含物业管理费）金额相同。
甲乙双方在此确认，甲方向乙方提供符合本第4.3条要求之正式租金发票为本协议项下甲方的重要合同义务。
若甲方未能在乙方支付下期应付租金前提供符合本第4.3条要求的合法租金发票，甲方同意，乙方在扣除因甲方未能按本条要求向乙方提供合法租金发票而可能使乙方遭受的税务损失后，将下期应付租金的余额支付给甲方，税务损失金额计算方式为以甲方未能提供租金发票的租金金额乘以租赁标的物所在地的所得税税率（“税务损失金额”）。
若甲方能在当期公历年结束前（即12月31日前）向乙方提供其拖欠的租金发票，则乙方应在收到前述租金发票后十（10）日内将乙方已扣除的相当于税务损失金额的款项无息退还给甲方，乙方无需向甲方支付任何滞纳金。
如乙方未能在收到租金发票后十（10）日内将已扣除的相当于税务损失的金额退还甲方，应按本协议第4.6的约定向甲方支付滞纳金。
若甲方未能在当期公历年结束前（即12月31日前）向乙方提供其拖欠的租金发票，乙方已扣除的税务损失金额将被作为违约金，不再退还甲方。
4.4水费、电费、燃气费及其发票
甲方最迟应于乙方进场日后三（3）个月内为乙方在供电、供水及燃气经营机构完成单独立户并承担与立户相关的经营机构收费（若有该等收费）。
若乙方未能根据供电、供水及燃气经营机构要求的时限,向甲方提供单独立户所必需乙方当地税务登记的相关资料，致使甲方未能按本条约定的时限在供电、供水及燃气经营机构为乙方完成单独立户的,在此情形下,甲方不构成违约.但从乙方向甲方提供单独立户所必需的乙方当地税务登记相关资料之日起，甲方应在合理的时限内为乙方在供电、供水及燃气经营机构办理完成单独立户。
从立户之日起至租期届满，乙方在租用面积内的水（含空调用水）、电（含空调用电）、燃气费按其实际用量，单独计量，自行向相关经营机构缴纳,若因供电、供水及煤气经营机构等第三方原因，甲方无法办理立户的，则由甲方向乙方出具正规发票。
若由于甲方原因，甲方未能按本条第1款的约定为乙方在供电、供水及燃气经营机构申请到单独立户，且前述公用设施经营机构亦不允许乙方将水费、电费和燃气费用直接向前述公用设施经营机构支付的，则乙方应将其在租用面积内的水（含空调用水）、电（含空调用电）、燃气费按其实际用量向甲方支付，甲方至迟应在乙方向甲方支付前述水费、电费和燃气费用前一
（1）个工作日向乙方提供金额与乙方应支付的水费、电费、燃气费金额相同的增值税发票。
若甲方未能根据本条要求提供与乙方应支付的水费、电费、燃气费金额相同的增值税发票，则甲方同意，乙方在扣除因甲方未能按本条要求向乙方提供增值税发票而可能使乙方遭受的税务损失后，将应付的水费、电费和燃气费余额支付给甲方，税务损失金额计算方式为以甲方未能提供水费、电费和燃气费增值税发票的款项金额乘以租赁标的物所在地的增值税税率。
在此情形下，甲方应向乙方提供金额与乙方实际支付的水费、电费、燃气费金额相同的普通发票。
若甲方不能向乙方开具水费、电费、燃气费普通发票，则乙方有权在扣除因甲方不能向乙方提供水费、电费、燃气费普通发票而受到的税务损失（应付水费、电费、燃气费乘以租赁标的物所在地的所得税税率）后将应付水费、电费、燃气费的余额支付给甲方。
若甲方能在当期公历年结束前（即12月31日前）向乙方提供其拖欠的水费、电费和燃气费增值税发票或普通发票，则乙方应在收到前述水费、电费和燃气费增值税发票或普通发票后十（10）日内将乙方已扣除的相当于相应税务损失金额的款项无息退还给甲方，乙方无需向甲方支付任何滞纳金。
如超过十（10）日乙方仍未退还的，乙方应按本协议第4.6的约定向甲方支付滞纳金。
若甲方未能在当期公历年结束前（即12月31日前）向乙方提供其拖欠的水费、电费和燃气费增值税发票或普通发票，乙方已扣除的相应税务损失金额将被作为违约金，不再退还甲方。
4.5配电室服务费支付日期及发票
双方明确，自房屋内乙方购物广场开业日起至租期结束，位于地下第一层的配电室管理和高低压变配电系统的监控由甲方所委托的物业管理公司负责，乙方应每年向甲方所委托的物业管理公司支付服务费人民币贰拾萬圆整（RMB200,000.00）（“服务费”），甲方所委托的物业管理公司应向乙方提供服务业发票。
服务费支付日期及甲方提供发票的义务均适用本协议第4.3条关于租金的规定。
4.6租金和服务费的支付方式MethodofRentandServiceFeePayment
乙方应用人民币以划账的方式向甲方支付租金（不含物业管理费）到甲方指定的如下银行账户：
开户银行:
户名:
账号:
乙方应用人民币以划账的方式向甲方所委托的物业管理公司支付物业管理费（如本协议第4.2条所约定）及服务费到甲方所委托的物业管理公司指定的如下银行账户：
开户银行:
户名:
西安万达
账号:
4.7滞纳金
乙方拖欠租金和服务费，应向甲方支付滞纳金。
滞纳金金额为：
拖欠天数乘以拖欠金额的千分之一（1‰）。
4.8管理费
除本协议已有的规定外，乙方无义务就租赁标的物包括房屋、设备房、
存货区、装卸货区、沃尔玛室外公共区、货车停靠区及停车区（如附件一、附件二所示）的使用向甲方或任何第三方支付任何管理费或其它费用。
第5条租赁标的物的接收
5.1修理清单
乙方的工程人员应对甲方的改造工作予以协助，并不时提供、陈述其意见，以便使改造工程符合如附件四所定义的乙方改造工程要求与规格。
在甲方交付房屋给乙方时，乙方应按照附件四所定义的标准检查房屋，并将不符合附件四要求需要进行修理的项目列出清单（“修理项目”）交给甲方进行修理。
甲方将在收到清单后十五（15）日内纠正修理项目。
5.2进场日
在符合下列条件的前提下且乙方可以进场施工的日期为“进场日”（以下称“进场日”）：
（i）西安市城市商业规划已获得中国商务部的批准；（ii）乙方在房屋内开设乙方购物广场符合前述中国商务部批准的西安市城市商业规划；（iii）西安市商务主管部门举行的有关乙方在房屋内开设乙方购物广场的听证已完成，且听证结果是同意乙方在房屋内开设乙方购物广场（若适用）；（iv）甲方已完成本协议附件五《乙方进场施工条件》约定的乙方进场施工条件；和，（v）经乙方根据附件五对乙方进场施工条件验收合格。
除非双方另有约定，甲方应于年月日或之前实现本条规定的进场日。
进场日实现之日，甲乙双方应另行签署有关进场日日期的确认书。
5.3交付日PossessionDay
租赁标的物通过西安市有关部门工程综合竣工验收合格，包括消防验收合格及工程综合竣工验收合格，且租赁标的物已按本协议附件四的约定经乙方验收合格后，甲方向乙方交付租赁标的物的日期应视为交付日（“交付日”）。
除非双方另有约定，甲方最迟应于年月日实现交付日。
甲乙双方需于租赁标的物交付日签署有关租赁标的物及甲方根据本协议应交付的设施的交付确认书。
5.4有关文件
除非双方另有约定，甲方应在房屋交付日前六（6）个月之前向乙方提供如下文件的复印件：
（1）西安市土地管理局颁发的有关房屋用地的正式的《国有土地使用
权证》；
（2）建设工程规划许可证；
（3）建设工程施工许可证；
（4）建设期内环保可行性报告批复；
（5）消防设计审核意见书;
在交付日后两
（2）个月内，甲方必须向乙方提供以下文件：
（1）西安市房管局颁发的有关甲方系大厦所有权人的《房产证》或者
西安市房管局出具的证明甲方系大厦所有权人并准予乙方办理相
关营业证照的文件；
（2）在租期内持续有效的《房屋租赁证》或是西安市房管局出具准予
租赁的文件；
（3）工程竣工验收报告或建设工程竣工验收备案证明书；
（4）政府有关部门颁发的房屋测绘报告；
（5）交通管理部门为停车区颁发的停车许可或停车场经营许可；
（6）西安市消防部门出具的乙方租用区域消防系统验收合格意见书，
以及其出具的允许乙方购物广场投入营业的文件；
（7）技术监察部门出具的自动坡道、扶手电梯、其它电梯和货梯安全
运行许可证；
（8）与西安市供电部门签定的《供电协议书》。
第6条房屋及其它区域的使用
6.1经营活动
甲方承诺，房屋可用于任何与乙方经批准的经营范围一致的合法的商业用途，包括乙方从事的零售经营和其它经批准的合法的经营。
6.2甲方承诺
甲方承诺不得将大厦任何部分用作工业用途。
6.3乙方承诺
乙方应在其经营范围内正常使用并爱护房屋内部的各项设施，防止被不正常损坏。
因乙方使用不当或不合理使用房屋及其内部的设施而出现损坏或发生故障，乙方应负责该项维修，若有必要则应更换。
6.4装卸货区
甲方应在地面上清楚地划出装卸货区的范围。
本协议期限内，乙方及乙方的供货商按照本协议及双方其它约定有排他性专用权使用本协议附件一及附件二所示的装卸货区（“装卸货区”），即乙方及乙方的供货商按照前述约定享有在装卸货区每年每日，每日二十四（24）小时不停断地装卸货物的专有权利，但乙方在该装卸货区的作业应符合当地交通管理部门的规定。
6.5停车区
本协议期限内，甲方负责停车区的管理，并保证为乙方提供不少于二百五十（250）个停车位的停车场（“停车区”）。
甲方同意，在本协议期限内向乙方另外提供两
（2）个免费专用停车位。
乙方顾客可以凭当日沃尔玛购物广场的购物小票（购物金额必须在人民币一百元（RMB100.00）以上）在乙方购物广场的营业时间内免费停车一百二十（120）分钟。
除此之外，若停车时间超过一百二十（120）分钟或购物金额不足人民币伍拾元（RMB100.00），甲方有权按西安市物价部门核准的收费标准收取停车费用。
6.6沃尔玛室外公共区
本协议期限内，乙方有权使用本协议附件一、附件二所示房屋前的一片公共区（“沃尔玛室外公共区”），沃尔玛室外公共区的日常维护由乙方负责。
如果沃尔玛室外公共区域有绿化带，则甲方承诺在交付日，沃尔玛室外公共区内的绿化符合政府有关部门的规定，若绿化物状态不符合政府有关部门的要求，甲方应负责更换。
6.7装修
本协议期限内，乙方有权随时在房屋内进行乙方认为适当的并符合其或其母公司的世界性统一标准的任何装修或安装、改装、维修任何装置，包括但不限于设备、器具、设施、线路、悬挂物、标志、招牌及类似的物品。
乙方的装修活动应被视为根据本协议的规定对房屋及其内部设施的正常使用。
如果按照中国法律或当地政府的规定，乙方装修应报批准的或应通过招标形式进行的，乙方自行负责办理相关手续。
但乙方的装修，不得因任何理由损坏甲方已施工完毕的公共设施及房屋结构，不得影响或妨碍公共设施的正常使用，不得影响公共设施的正常维护、维修、保养，若乙方对大厦的公共设施进行改装，必须事先征得甲方的书面同意。
6.8房屋外招牌
经政府有关部门批准后，乙方可在本协议附件一、附件二确定的位置树立沃尔玛或山姆会员店的招牌。
乙方可免费在附件三所示房屋上树立二
（2）块乙方标识牌及二
（2）块乙方分租户的标识牌，如果乙方需另行增加招牌，应经甲方同意。
经双方协商确认后，乙方亦有权在如附件一、附件二所示的公共区设立其它促销用的临时招牌而无须向甲方支付费用，但不得妨碍甲方及其它产权人或承租人使用相应的物业。
若根据当地政府的规定需办理安装招牌的许可,甲方应协助乙方办理有关政府部门对安装招牌的许可。
6.9招牌的所有权
乙方将自筹资金安装其全部招牌。
所有由乙方自担费用设置的招牌均
属于乙方的财产，乙方可随时将其清除。
乙方承诺遵守当地政府对户外招牌的管制。
6.10进出权
在事先书面通知乙方后，甲方有权在营业时间内，与乙方有关人员一起进入房屋检查及对房屋做出必要的维修。
甲方在进行上述检查和维修时，不得不合理地干扰乙方的业务，或使乙方由于此种检查或维修而遭受不合理的损害或损失。
第7条租赁标的的维修与修复
7.1租赁标的的维护与维修
本协议期限内，乙方应负责房屋的日常维护维修。
乙方对房屋的维护维修义务仅限用于由于正常损耗因素所引致的破损。
房屋其余部分的维护和维修由甲方负责。
乙方无义务对房屋作其它维护或修理，包括但不限于房屋结构维修、维护，也无义务对房屋的意外损坏做出修理，但因本协议第6.3条规定的情形所致的损坏除外。
7.2设施的维修与维护
本协议期限内，大厦结构及房屋内原由甲方提供的包括消防设施、供
水设施、供电设施、煤气设施和空调设施系统在内的设施（“保修设施”）的维修保养由甲方负责（详见附件八物业维保职责清单），但乙方应对其按本协议附件四职责清单所规定的新建、改装或更换的部分进行维修（包括大中修等）。
如果甲方未能履行其于本条下的义务，乙方有权进行维修，并有权从向甲方支付的租金中扣除因此而发生的费用。
除保修设施外,甲方将对附件四所列设施提供一
（1）年的保修期。
保修期将从乙方验收并接收设施之日起计。
甲方的维修至迟应在乙方发出维修通知后的十四（14）日内进行。
在紧急情况下，甲方的维修至迟应收到乙方通知后的两
（2）小时内进行。
若甲方未能在收到乙方通知后的两
（2）小时内履行本条项下的义务，乙方有权自行维修，维修费用将从应支付的租金中扣除。
保修期限届满后，乙方应负责该部分设施的维修，但甲方应给予必要的配合。
除大、中修外，乙方自行管理房屋内乙方的专用设备（高压配电设备除外）。
乙方租赁标的范围的两
（2）部货梯和两
（2）部自动坡道等日常维保由乙方负责，乙方应委托厂商或其它具有相应资质的单位承担该项工作。
前述货梯、自动坡道其余的维护和维修包括大、中修由甲方负责。
7.3使用期内的保修
甲方承诺，在本协议期限内，除本协议已有的约定，若由于房屋结构质量上的缺陷或由于甲方未能对房屋进行适当维修而对乙方的业务造成影响或可能造成影响，甲方将给予免费修理或更换。
修理至迟应在乙方发出书面通知后十五（15）日内进行。
在紧急情况下（水管爆裂等），甲方的维修至迟应收到乙方通知（包括电话通知）后的两
（2）小时内进行。
如果甲方未能在规定的时间内履行其维修义务，乙方有权进行维修，并有权从向甲方支付的租金中扣除因此而发生的费用。
修理如在营业时间内进行，甲方须事先书面通知乙方并应避免对乙方的业务造成干扰。
7.4保险
甲方应自行购买如下保险：
A）按建筑成本价值为该房屋购买财产一切险且保单格式为“一切险”；和B）公众责任险并附加广告牌和装饰物扩展条款、电梯责任条款和交叉责任扩展条款。
该公众责任险保单的每次事故责任赔偿限额为一百万美元（US$1
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