房地产成交的法律问题.docx
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房地产成交的法律问题
法律培训大纲
一、签约的注意事项
1、格式合同（条款）
2、特别约定（补充内容）
3、格式合同的书写部分
4、合同应著名当事人地址
二、按揭贷款方式的二手房交易
1、特点
2、风险
3、风险防范约定
三、履约管理
1、履约证据
A、交接凭证
B、变更
C、送达
2、履约档案管理
A、合同附件管理
B、履约证据
四、二手房交易法律知识
1、合同法
2、关于房屋交易的法律法规
五、签约资料的准备
1、看楼纸的法律效力
2、委托书的法律效力
3、身份证明
4、产权证明
5、签字人的身份
6、款项的纠纷
7、手续办理过程拖延
8、佣金确认书的纠纷
六、违约案件的处理流程
1、分行主管进行沟通
2、分行主管写知会函发及用印申请到行政部
3、行政部发送知会函并在规定时间内回访分行主管客户的反应
4、根据客户反应来决定是否需要发送律师函
5、行政部发送律师函并在规定时间被回访分行主管客户反应
6、根据客户反应来决定是否需要仲裁
7、将资料递交到仲裁委来仲裁
第一章看楼纸的法律效力
案例一：
买方单方签署《中介服务协议》后私下和业主成交，公司能否凭《中
介服务协议》追佣？
简要案情：
买方单方签署《中介服务协议》后私下和业主成交，公司能否凭《中介服务协议》追佣？
简单案情：
买方签署中介服务协议后私下与业主成交。
分行咨询：
能否凭此《中介服务协议》追佣？
律师意见：
1、未签署三方约，未成立真正的买卖关系，不建议凭《中介服务协议》追佣
2、只可追必要的支出费用，如车费、电话费等，但要举证。
点评：
1、《中介服务协议》主要是确认中介方曾带客户看房的证明，可显示我公司曾提供的中介服务的支付标准，根据《中华人民共和国》第四百二十七条：
“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
”所以不建议只凭《中介服务协议》来追佣。
2、《中介服务协议》中的每一项内容都必须填写完整及真实，再由买方由正楷字签署。
3、业务员带客户看房时，要提高警觉性，买卖双方哪边人少就跟哪边，提防相互留资料。
4、业务员应该从约客看房的那一刻开始就要对买卖双方进行“拍针”，如：
某某先生/小姐，等会看楼的时候，好不好您都不要表现出来，下楼后再跟我说，如果你表现出来的话，业主会抓住你的心理，那时我就很难帮你谈价钱，争取好的价格了等等。
5、下了楼尽量送客户出小区甚至是上车，避免客户回头撩业主。
第二章委托书的法律效力
第三章签约人身份纠纷
案件一：
户口簿复印件作为诉诸法律的身份证明？
简要案情：
分行有一交易已处于签约阶段，但由于业主的身份证遗失，询问是否能以业主的户口簿作为签约的身份证明？
如日后产生纠纷，能否以户口簿复印件作为诉诸法律的身份证明？
律师意见：
户口簿可以作为签署《房屋买卖合约》的身份证明，如产生纠纷可以户口簿复印件作为申请仲裁的身份资料。
点评：
即使户口簿可以作为签署《房屋买卖合约》的身份证明，但由于户口簿是没有相片的，因此无法100%证明持证人就是真正的业主本人。
所以，如遇到业主的身份证遗失时，最好要求业主除了出示户口簿外，还要同时出示其他带有相片的有效身份资料，如护照、结婚证、内地居民港澳通行证、驾驶执照或老人证等，以确保万无一失。
在身份证遗失后，客户可以即时向公安局申请补办，公安局会即时出具一份回执，客户可凭回执证明身份证丢失。
客户亦可向公安局申请办理一张临时身份证（需另外支付费用），公安局在受理后两日内即可办出一张临时身份证，可暂代身份证明使用。
案件二：
在真正业主未签三方约前，其亲戚已代签并已同我司签具结书与保
证书。
该合约是否有效？
答：
该合约须经业主本人的追认才生效。
受托人保证自己拥有代理权是不被承认的，必须由委托人证明受托人具有代理权才有效。
第四章产权证明的纠纷
业主婚前购买的物业，且按揭中，如婚后出售，是否需要配偶同意？
简要案情：
买卖双方在分行协助下签署了《房屋买卖合约》。
由于签约当天为星期天，分行未能即时就该物业的产权情况进行查册。
分行于次日查册后发现，该物业已被查封。
向业主了解得知，该物业曾因经济纠纷被法院查封，但业主早已偿清债务，只是债权人没有到房管局办理有关涂销查封登记手续。
现时买家得知情况后，以此为由要求取消合约。
分行咨询：
买家的主张是否成立？
律师意见：
1、由于签约当天为星期天，我司无法就该物业的产权情况进行查册。
但我司已于次日补回，故我司已履行了中介方应尽的义务。
2、若然买家强烈要求取消合约，我司只能配合。
因为业主在签署合约时，未能确保该物业的产权状况可以办理交易过户手续。
点评：
交易前一定要了解物业的产权情况，否则前功尽废。
案件二：
如果在业主未取得房产证时过定给业主，中介方是否违规？
买方可
否对中介方提出起诉？
答：
新政后，业主未取得房产证前该物业是不能转让的，不建议中介方在合约效力待定的情况下过定给业主。
以不能转让的物业所签定的合约根本性无效，且中介方应当具有这方面的专业知识，故中介方不可推卸责任
案件三：
有一物业，预契，正在确大权，暂未过户。
已过首期，并已交付使
用。
买方已进行装修，期间新业主接到一装修公司上门追讨原业主装修费8万元。
注：
三方约及附加协议原业主均保证该物业无其他债务纠纷，如有则原业主会承担相应之法律及赔偿责任。
该装修公司是否有可能要求法院对该物业进行查封？
答：
由于该物业尚未过户到买方名下，即仍为原业主的物业，如原业主未能清偿装修公司的债务，则装修公司可以申请对该物业进行查封。
案件四：
业主婚前购买的物业，且按揭中，如婚后出售，是否需要配偶同意？
答：
需要。
由于婚后一直用夫妻共同财产供楼，因此婚后供楼部分属于共同财产。
案件五：
A与B的夫妻共有财产，A已故。
则B出售该物业时是否需要有继
承权的子女的书面同意？
答：
首先要知道该共有财产是法定继承还是遗嘱继承。
若为遗嘱继承，则遗嘱继承人拥有全部份额，此遗嘱继承人才有权出售该物业。
若为法定继承，则B拥有50％的份额，另外50％的份额由B与其子女平分。
B出售该物业须征得所有享有继承权的共有人的书面同意。
简要案情：
业主已收取定金及首期楼款，物业的房产证已交由分行保管（已开出收款收据），且将该物业交付给买家使用。
在准备递件期间，业主以在合法的范围内保护自身权益为由，要求我司退还房产证直至递件当天。
分行咨询：
1、可否退还房产证给业主？
律师意见：
1、如对方强烈要求退件，则只能退还。
但一定要寄发《知会函》告知业主，若出现违约行为，将要承担相应的承认。
2、该物业在今后的交易过程中，对于要求业主配合进行的工作，分行必须提前寄发《知会函》告知业主，以免业主以我司未尽知告义务而拒绝履行合约。
案件六：
A与B的夫妻共有财产，A已故。
则B出售该物业时是否需要有继
承权的子女的书面同意？
答：
首先要知道该共有财产是法定继承还是遗嘱继承。
若为遗嘱继承，则遗嘱继承人拥有全部份额，此遗嘱继承人才有权出售该物业。
若为法定继承，则B拥有50％的份额，另外50％的份额由B与其子女平分。
B出售该物业须征得所有享有继承权的共有人的书面同意。
第六章佣金确认书
案件一：
业主未签佣金确认延迟签约，客户要求退诚意金。
简要案情：
买方签署承诺书及支付了诚意金2000元（在我司保管），约定5月16日前交易，但业主没有签署承诺书，现买方拖延签约，业主已通过我司于4月30日与另一买家成交。
买方要求退回2000元，并抢回承诺书。
律师意见：
建议退诚意金，原因：
1、业主未签承诺书；
2、业主在交易期间内已另行出售该物业；
3、诚意金不是定金；
关于撕毁承诺书一事，如给我司或他人带来损失，可要求赔偿。
点评：
在签署承诺书时，交易日期一栏，要列明清晰的日期，例如：
“须于×年×月×日或之前签署《房屋买卖合约》。
”有时间约束，买家便无法拖延。
切勿留空或只填写“双方协商”或“待定”等字眼，以造成日后执行合约的障碍。
案例二：
买卖双方均签署条款对应一致的《承诺书》，能否追佣？
答：
未成立真正的买卖关系，没有收取佣金的依据。
案例三：
如果买卖双方都签了承诺书，过了定金，后来买方违约，中介方可
否收到佣金？
答：
中介方收佣的依据是促成买卖双方成功交易过户。
案例五：
买卖双方已签署承诺书，签三方约前反悔。
简要案情：
买卖双方已签署《承诺书》，买方向我司支付诚意金5000元。
签署三方买卖合约前业主反悔，打算将物业售予第三人。
我司已将买方所支付的诚意金5000元退回给买方，但买方要求业主赔偿违约金5000元。
分行询问：
买方的主张能否得到支持？
律师意见：
1.本案中三方买卖合约关系尚未成立，买方以其单方签署的《承诺书》为依据要求卖方承担违约责任，其主张难以得到支持。
2.由于买卖关系尚未成立，经纪方追究卖方的违约责任或追取佣金，也缺乏足够的依据。
点评:
单凭买、卖方签署的《承诺书》，就过订给卖方，此时，任一方提出停止交易时，《承诺书》只是买、卖方向我司单方表示的一个购买或出售的意愿，买卖关系及我司的居间服务关系都未成就，我司不能追讨相应的违约金，卖方亦不能以此没收买方的订金。
案件六：
三方约上未注明佣金确认与原佣金确认有冲突。
简要案情：
4月12日业主签署《服务收费确认书》，承诺向我司支付30000元中介服务费及咨询费，并约定该款项包括是次交易所产生的一切费用。
4月13日与我司及买方签署了《房屋买卖合约》，但合约中的中介服务费收费栏为空白。
交易过户手续完成后，业主发现是次交易所产生的税费只有550元，现要求退还剩余的款项。
分行咨询：
卖方可否要求我司退还剩余的款项？
律师意见：
1、《房屋买卖合约》的中介服务费收费栏是空白的，则三方均没有约定中介服务费。
2、《房屋买卖合约》的签署期为4月13日，但《服务收费确认书》的签署日期却为4月12日，故该确认书已被三方合约所取代，则我司不能再凭此确认书向业主收取佣金。
3、物价局对中介服务费及咨询费的收取均有明确的规定，故律师建议根据相关规定收取中介服务费及咨询费，退还多出部分。
点 评：
1、三方约中的中介服务费收费栏不能为空白的，若有特殊约定可约定为“详见《服务收费确认书》”并附一份清晰的确认书，但本案中就中介服务费一事，在三方约中无清晰表述。
无法以三方约中的条款去约束卖方支付中介服务费。
2、《服务收费确认书》是若作为三方约的附件时，附件的签署时间应和三方约的签署时间应是一致的，并于三方约中的其他事项一栏说明另附附件一份，编号：
××××××,以示该《房屋买卖合约》与《服务收费确认书》是一个不可分割的整体，我司才可凭此确认书向业主收取佣金。
3、收取的佣金若存在超标时，超标部分的佣金买、卖方可以奖励形式支付，并要求买、卖方签署《奖励函》等进行确认。
第七章手续办理过程拖延
案例一：
业主拒绝交房
简要案情：
业主通过我司与买方签订三方约，约定按揭付款的方式。
现已完成交易过户，银行已将楼价余款发放给业主，但业主拒绝按照合约约定的交楼时间（银行发出同意贷款通知书的45个工作日）将该物业交付给买方使用。
分行协商未果，要求发函催促业主按时交楼，我部协助发函后，业主拒绝签收《知会函》。
其后，买方向我司投诉，并发《声明书》给我司，认为我司负有“组织按期交房”的责任，并表示将会强行收楼。
问题：
1.业主不履行合约约定的交楼义务，责任谁负？
2.业主迟延交楼，买家可否强行收楼？
律师意见：
1、关于业主迟延交楼的问题，应由买卖双方自行协商解决，买方可向业主提出仲裁。
我司无须承担法律责任，根据合约约定，履行交楼义务的责任在业主，不在我司。
2、如业主迟延交楼，买方可要求业主承担赔偿损失的责任。
我司对买方能否强行收楼不应表示任何意见，中介方应站在一个中立的立场。
点评：
1、在签合约时，分行仅收取了业主¥500元的交楼保证金，应尽量要求业主缴交大额的“交楼保证金”，以约束业主按时交楼的力度。
2、Sales应以积极的态度跟进买卖交易的售后服务工作。
（如:
水电煤过户、交楼的交接工作等）
3、遇到业主正在办离婚案的交易时，楼款交收、交楼时间、交楼状况等事项应加倍谨慎沟通处理。
案例二：
未查档造成的合约取消是否可以收取中介服务费？
简要案情：
业主与买家签署《房屋买卖合约》，业主收取了首期楼款及向我司支付了部分中介服务费。
我司根据合约约定办理递件手续，房管局受理后，最终因该物业为军产而退件。
现时买家要求取消合约并取回已支付的楼款。
但业主却要求我司一定要退还已收取的中介服务费后，才同意取消合约及退还楼款。
分行咨询：
业主的主张是否成立？
律师意见：
1、签约时，我司营业员有否对该物业的产权进行查册，有否向房管局咨询军产能否过户，有否向业主详细了解产权情况。
若然没有，则我司未尽中介方所应履行的义务。
2、无论我司有否完成以上步骤，根据法律的规定，佣金只能在促成交易成功的情况下收取。
就本案而言，即必须完成交易过户手续。
而且现时该物业不能过户，即未能交易成功。
因此我司不能收取佣金，只能要求收取因为此工作而付出的相应报酬。
点评：
除了军产以外，未取得房产证或被查封的房屋都是不能办理交易的，所签署的合约亦是无效合约，作为经纪方要对成交物业进行查册方可过定或签署三方约。
如遇到产权较难辩别的物业时，除了查册外，可要求客服交易部同事到房管局咨询该物业的具体情况。
案例三：
买方要求更改合同条款，协商不果提出解约。
简要案情：
业主与买方通过我司签订三方约，定金2000元由业主签收后交由我司保管。
签约后，买方要求提前收楼，买卖双方未能就此事协商一致，均表示不再交易，同时买方要求我司退回2000元定金。
分行协商未果，要求发函催促买卖双方履行合约。
问题：
1.我司可否退回定金给买方？
律师意见：
1、定金2000元已由业主签收，即表示业主已收取定金，我司只是代业主保管，没有代业主处分款项的权利，故我司不能将定金退回买方。
2、买卖双方只是口头表示不再交易，而合约中约定买方支付首期及收楼的时间亦未到，故暂时无法认定谁是违约方，待该限期过后才能确认。
点评：
1、在签署三方合约时，应要求买家追加大额定金，以避免买、卖方在签署三方约后，因某些问题而轻易产生悔约的念头。
交付的定金金额越大，买、卖方悔约的机会越小。
2、尽量将签约前的口头约定落实在三方约上。
第八条合同条款的纠纷
简要案情：
买方通过我司与业主签署《房屋买卖合约》，并支付了定金10000元。
该物业产权为两个人共有，只有一人签三方约。
买方以此为由致函我司，要求解除合约及要求业主退回定金.
分行提出：
我司可否追究买方的违约责任？
律师意见：
1、本案合同属于效力待定的合同，并非无效合同，经追认已是有效合同，买方应按约定履行合同。
2、若买方违约，无权要求返还定金。
3、另一产权人的追认行为不仅要追认同意出售，还应追认合同的具体内容（即该份三方约），而且追认日期应在签署三方约之后，买方致函我司之前。
点评：
在签署三方约前应了解该物业的权属人情况，当产权人为二人以上时，应要求所有的产权人一齐到场签署三方约才生效。
如其中一产权人未能及时到场签约应尽可能以最短的时间内要求其在一式三联的三方约上补签名。
如其中一产权人未能在三方约上签名，则买家之订金应由其中一产权人暂签收后交由我司保管，直至所有产权人签名后方可过订。
简要案情：
业客双方签署三方约和补充协议，约定按揭付款方式，买家借支给业主赎契。
买家共支付52000元给业主，其中1万定金、3.2万首期楼款、1万借款给业主赎契，当中的2000元作为业主向我司支付的佣金。
补充协议约定贷款额不足由中介方负责。
现因买家资质差，业主原按揭银行中行不愿意贷款。
业主亦拒绝退回52000元给买家。
买家向报社投诉，要求我司负责。
律师意见：
1、补充协议中约定的“贷款额不足”是以银行同意贷款为前提条件的，现银行不同意贷款，与当初补充协议所约定的情况相抵触，因此该条款现不适用。
2、“由经纪方负责”中的“负责”所约定的内容不明，中介方只承担促进买卖双方完成交易的义务，而不是承担当买方贷款额不足时代买方缴付楼价的义务。
若中介方代买方支付楼价，中介方就取替了买方，成为真正的买方，这与中介方原承担的义务相悖。
点评：
买家是否能贷款，可以贷到多少款这都是买家自身条件和资质所决定的，而并非我司所应该承担的责任，所以在三方约上的措辞应注意，作为中介方是促成交易及协助办理交易过户手续。
简要案情：
签署三方合约，业主已收取定金5,000元，付款方式为转按付款，银行出具同贷后由于遇上发展商办理大确权，导致该交易至今无法办理过户手续。
合约中约定：
如经纪不协助办理过户，导致物业不能成功过户，经纪方必须退佣。
本案中我司已收买方佣金，买方因知悉发展商办理确权无法过户而未依约支付首期楼款。
现业主要求解除合约并提出：
1、该交易中营业员不具备经纪执业资格；
2、买方未依约支付首期楼款；
3、业主肯退定，除此外不承担其他责任。
买方有意向继续交易，同时提出如解除合约则要求退回或补偿其全部支出（如按揭费用等）。
律师意见：
1、经纪执业资格属于行政管理范围，不影响合约效力，且合约中只有我司业务章，并无经纪签名。
2、依约支付首期楼款为买方义务，同时买方所支付的按揭费用并非我司收取，我司对此均无须承担责任。
3、合约成立后我司只承担协助买卖双方办理交易过户的手续，我司不要答复是否同意解除合约，只承担协助义务，如因发展商办理确权导致交易无法过户并非我司责任。
点评：
1、在签署三方约前，必须了解清楚成交物业的概况，如该物业是否正在确权或将要确权、有否被查封等等，将有可能发生的问题在三方约中清晰地约定。
2、没有经纪执业证的Sales切勿在一切书面文件上签名，书面文件包括三方约、中介服务协议或税费计算清单等。
简要案情：
业主与买方通过我司签订三方约，现该宗交易已完成，但买卖双方都只支付了一半佣金，理由是我司在合约中承诺，如三个月内未能完成交易，我司少收一半佣金。
分行要求：
发函追讨双方尚欠的另一半佣金
律师意见：
1、合约中约定我司承诺三个月内完成过户的前提应该是：
买卖双方须于签约后7个工作日内签署按揭合同，但按揭合同是在签约后1个月才签署，相差的时间可认定不属于我司的“原因”，我司须举证提供两份按揭合同，此案才有仲裁的可能。
如没有按揭合同，由按揭公司出具证明也可。
2、在我司未能提供充分证据证明“非我司原因”前，暂不发函追佣。
点评：
1、中介方不要在三方约中对买、卖方轻易许下承诺或保证（如，我司需承担某某责任或金钱的赔偿等承诺），中介方只负责促成交易并协助办理交易过户手续。
2、合约应尽量避免约定中介方完成交易的具体时间，若有某些条款确须约定时限时，应将其可完成的前提条件列明，如有特殊原因与三方约的约定有出入时应及时要求买、卖双方签署补充协议。
简要案情：
业主在签署承诺书及收取定金后拒绝签署三方约，理由是业主供楼1个月后就由买方供，并认为买方做按揭时间太长。
买方承诺书的备注约定“客户要求业主于交付定金或首期时交付钥匙，否则我公司原银无息退还给客户”。
分行咨询：
1.买方可否凭此约定要求我司退回定金？
律师意见：
1、买方可凭备注中约定要求我司退回定金，有约定应按约定。
点评：
在买家落订时所签署的承诺书，其条款必须与业主所签署的承诺书上的条款一致，才可过订给业主。
简要案情：
该物业发展商不允许转名，故采取先加名后减名的方法，业主签署确认书，确认收齐全部楼款及承诺保证买方办理一切出证及转名的相关手续，现业主不配合买方办理房产证转名手续，买方怕发函给业主会恶化关系，咨询我司还可采取何种途径令业主配合办理。
律师意见：
可通过协商、发函、仲裁。
业主签署的确认书对买方有利。
买方可凭三方约、预售合同、收据、确认书等资料通过仲裁途径追究业主责任，不会败诉；我司也可协助买方致函业主，履行合约中“协助、跟进义务”。
点评：
1、业主于承诺书或确认书上承诺保证的事项，一定要写在三方约上，一旦签署三方约，三方约将取代过往的声称、理解、承诺与及协议
简要案情：
合约备注约定：
若业主税费存在个人所得税，则业主实收为83万。
业主以新增“营业税”为由不履行合约。
分行咨询：
1.因约定业主实收，我司要否承担支付营业税的责任？
2.因存在营业税业主不履约，是否属于违约？
律师意见：
1、业主要求我司承担营业税不会得到法律支持，18条约定新增税费按新规定执行，即使约定业主实收，也不应由我司支付营业税。
2、仲裁庭有可能不会支持我司全额收取佣金，因合约中有预见税费调整的约定，但具体金额无法预见，业主要多付税费而不交易也情有可原，故建议分行协商收取一半佣金。
点评：
公司已明文规定禁止做“大包价”交易。
简要案情：
分行签约后，业主在收取部分首期楼款后已交楼给买方使用，尚有部分首期楼款103000元由我司代为保管，买方已支付一半的佣金5000元。
现买方致函我司提出由于标的物业存在诸多瑕疵，业主在签约时故意隐瞒，事后一直未能配合解决，中介方在促成交易时未能充分了解物业状况，要求解除合约并退回所有楼款和佣金。
分行询问：
买方的主张是否成立？
律师意见：
1、虽然物业存在瑕疵，但合同已实际履行,如果业主不同意解除合约，则买方的解约要求难以得到仲裁支持；买方有权要求业主承担修复物业瑕疵的费用。
2、中介方所收取之佣金无须退回买方,因本次交易中，中介方并无故意隐瞒或提供虚假信息，且买方也实地察看过物业，故难以证明中介方有过失。
3、我司代为保管的楼款余款不能退回给买方，因为在合约没有经过协商一致或通过法律途径解除之前，中介方不能单方退回代保管的楼款，否则业主有权追究中介方的相关责任。
点评：
1、在签署三方约时，应要求买卖双方将按合约约定如期支付佣金，以免在交易过程中，买方、卖方以某些问题未能解决为由，而拒绝支付余下佣金。
2、我司暂时保管的任何一笔楼款，包括定金、楼款、交楼保证金等，在没有得到相关一方的同意及书面确认下，我司是无权处理或支配的。
简要案情：
物业为预售房，现正办理确权手续，合约约定确权出证后再办理按揭和交易过户手续，并约定买方须在5月15日交付首期楼款，同时业主交楼给买方使用。
但买方在知悉房产新政后致函我司，提出我司所促成交易的物业为不可交易的物业，要求我司提供该物业正在办理确权的合法证明，并要求终止交易和退回已交款项。
经分行与业主到发展商处查询及多次向买方作出解释，买方均不予接受。
律师意见：
1、确权的合法证明并非我司所能够提供，且发展商和房管部门也不出具该证明，即使无法提供该证明也不影响合同的履行，中介方不承担此义务；
2、买方终止交易的要求没有法律依据，由于签约时是在房产新政策出台之前，新政的出台是在签约时不可预见的因素，因此房产新政并不对本次交易构成影响。
3、如买方逾期拒绝支付首期楼款则须承担违约责任。
点评：
三方约的书写措词一定要严谨，必须把买卖双方的条款、约定落实到三方约上，杜绝买、卖任一方有空子可钻，从而拒绝继续交易。
简要案情：
买卖双方均签署了承诺书，买方以“现状吉屋”收楼，业主以“吉屋”交楼，双方协商
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