兰考县市场调研报告3.26.docx
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兰考县市场调研报告
河南玖承房地产开发有限公司
2013年3月26日
目录
一、兰考县宏观市场概述
二、兰考县房地产市场综述
三、兰考县楼盘分析
四、总结暨发展建议
一、兰考县宏观市场概述
1.区域分析
兰考县位于河南省东部区域，隶属于开封市，西向直通开封市区，东连中原地区重要交通枢纽商丘市，历来为国家重点贫困县之一。
因兰考县著名的县委书记委焦裕禄而全国闻名。
区域交通
内容
省道
213、313
国道
106、310、220
高速公路
连霍、日南、兰南、大广
西距郑州新郑国际机场100公里，中国铁路交通在此设有兰考站
2.经济分析
作为国家级扶贫开发工作重点县，兰考县历年来均享有财政扶贫资金、以工代赈、农田水利基本建设、农业产业结构调整等多种优惠政策。
2011年全市生产总值完成150.89亿元，全社会固定资产投资完成71亿元，是2006年的4.8倍，年均增长38.4%；。
工业经济在兰考县不断发展转型中逐渐占主导地位
年份
经济排名
2007
103
2010
83
2012
66
排名为开封隶属行政区域内倒数第一名
工业经济在转型发展中迅速壮大
l木制品加工、装备机械、民族乐器、纺织服装等传统产业不断壮大；
l光电科技、新型化工、生物制药、生物育种等战略新兴产业取得重大进展，新型企业发展到20家；
l持续加强产业集聚区基础设施建设，相继投入资金10多亿元，形成了“七纵五横”的道路网，达到了“七通一平”标准，建成区面积达9.8平方公里，承载能力进一步提升；
l2011年产业集聚区入驻企业达到113家，实现税收2.44亿元，被评为全省先进产业集聚区；
3.行政规划
兰考县辖11个乡、5个镇，耕地面积95万亩。
行政区域总面积1116平方公里，总人口约80万，县区城市人口不足15万。
未来行政规划发展目标
细则
总体发展目标
红色旅游城市、郑汴洛工业走廊节点城市、豫鲁交界商贸中心城市
城市建设目标
2015年城市人口达20万人；2030年城市人口达39万人
城市发展方向
西进、南拓、北展、东控、中优
城市发展方向阐释：
西进：
建设环境优美的生活居住区、中心商务区、教育园区
南拓：
优化产业结构，衔接产业集聚区
北展：
行政办公和高品位的文化休闲娱乐区
东控：
控制城市空间向东的发展
中优：
整合土地资源，逐步改造老城区，改善居住环境
兰考县2010-2030城市总体规划
总结：
1.兰考县的发展仍处于落后水平，没有具有竞争力及特色的主导性经济支柱产业，未来仍会在缓慢和摸索中前行；
2.兰考县在转型中所逐步发展的工业主导性具有一定的泡沫经济性质。
实地了解，不少工业企业虽进驻，但只有空壳，只是借此利用国家对贫困县的优惠政策而采取的一种经营方式，并未在扩大内需，促进当地经济发展中起到实质性作用；
3.兰考县未来发展仍会以土地资源整合为主，但是城市人口过少的现状，必将加剧当地房地产二级市场的竞争激烈性；
二、兰考县房地产市场概述
1、一级市场土地成交情况（2011年-2012年上半年）
序号
位置
面积
容积率
1
裕禄大道东侧
20.0506
1.2-3.6
2
振兴路西侧
30.9975
1-1.8
3
黄河路南段东侧
42.555
1-2.8
4
黄河路南段东侧
62.3415
1.2-2.8
5
振兴路东侧
75
1.2-2.5
6
振兴路西侧
75
1.2-2.5
7
朝阳路东侧
75
1.2-2.5
8
310国道南侧
31.6305
1.2-2.5
9
友谊路北侧
68.358
1.2-2.5
10
振兴路西侧
222.8955
1.2-2.5
11
卞兰大道北侧
38.6745
2-2.5
合计
742.509亩
2、二级市场整体情况
兰考县房地产板块可分为三块：
北部、西部、南部
房价平均在2400元/㎡—2900/㎡区间内
北区：
围绕未来行政区域核心打造的高端项目，目前项目较少，但价格属兰考县最高。
代表性项目：
凤凰城、三环花园。
西区：
未来现代化居住区，产品以中高端为主。
代表性项目：
西班牙小镇、未来城等。
南区：
以中低端、小体量项目为主。
3、客源分析
区域
客源
北区
以机关单位公务员为主，例：
凤凰城项目购房客户公务员占比超过50%
西区
以乡镇外出务工者为主，典型的“一年三次”项目；
南区
县区及乡镇客户；
三、兰考县楼盘分析
1、现状分析
l目前入市项目31个，少部分项目已临近尾盘，没有极具代表性并口碑相传的标杆性项目，较有规模且定位高端的分别有凤凰城、西班牙小镇、三环花园、未来城等；
l目前当地项目多以地热温泉作为采暖方式，未来城采用电热膜供暖，市政供暖将有可能在未来五年实现；
l市场上仍以刚需购房为主，老城区小体量的楼盘非常多，西部新区规划了大量的新项目。
对于目前兰考县的楼市消费带来严峻的考验。
l多层产品仍是市场去化主力，小高层、高层在近两年内逐步开始进入市场，同时也造成大量的房源积压。
入市已售项目
项目名称
价格
建筑面积
营销阶段
未来预推体量
众鑫·丽景苑
2500-2700元/㎡
3万㎡
尾盘
---
星钻
其他均价2450元/㎡
3.5万㎡
在售
1万㎡
丽景天成
均价2700元/㎡
2.8万㎡
尾盘
---
祥奕景苑
均价2500元/㎡
2.3万㎡
尾盘
---
清华园
均价2750元/㎡
7万㎡
一期售馨，二期暂未开始
4万㎡
中州御府
均价2450元/㎡
12.7万㎡
一期售完，二期在售
7万㎡
财富广场
2400-2600元/㎡
9.6万㎡
4期在售
3万㎡
西班牙小镇
均价2800元/㎡
100万㎡
二期即将认筹
87万㎡
凤凰城
2700-2900元/㎡
20万㎡
二期二批次认筹
11万㎡
祥龙佳苑
均价2800元/㎡
3万㎡
一期在售
1.3万㎡
未来城
高层2650元/㎡，花园洋房2800-3000元/㎡，叠排4750元/㎡
47万㎡
一期在售
38万㎡
三环花园
2750-2950元/㎡
10万㎡
二期接受咨询
6万㎡
康盛·福鑫苑
均价2700元/㎡
3万㎡
二期在售
1.5㎡
合计
未来推盘量预测：
160万㎡
入市未售项目
项目名称
预推体量
物业类型
建筑形态
兰湾国际
30万㎡
住宅
多层、小高层、高层、
鑫龙湾
8万㎡
住宅
规划中
兰考商业中心
53万㎡
商业
规划中
城关镇新型社区
3.5万㎡
住宅
多层
书香佳苑
2.5万㎡
住宅
多层
三合名城
45万㎡
住宅
多层、小高层、高层、商业
京海湾
20万㎡
住宅
多层、小高层、高层、别墅
领秀城
10万㎡
住宅
多层、小高层、高层
东方御景
15万㎡
住宅
多层、小高层、高层
未来推盘合计:
187万㎡，含商业项目53万平方米
综上所述，未来五年内市场推盘量为（推迟上市的房源与新增项目充抵）：
类别
未来预推体量
目前入市已售项目后期加推
160万㎡
现已入市未售项目
187万㎡
两年内新成交土地未来规划
123万㎡
五年内预计推盘总量
约470万㎡
注：
一级市场成交742.509亩，按平均容积率2.5计算，未来市场预推量为：
123万㎡
2、个案分析
1）东方御景
地址
考城路东段
开发商
豫天元置业有限公司
代理机构
和盈聚佳（北京）
建筑面积
15万㎡
价格
预计2600元/㎡
产品定位
电梯洋房
建筑形态
多层（6层）、小高层（11层）、高层（16层）
营销阶段
认筹中，5千抵1万
未来预推
15万㎡
2）西班牙小镇
地址
考城路与振兴路交叉口南200米
开发商
河南业豪置业
代理机构
润弘地产
建筑面积
100万㎡
价格
2800元/㎡
产品定位
花园洋房
建筑形态
多层、小高层
营销阶段
认筹中，5千抵1万，2期4月6日认购，一期只剩3#、11#上的少量房源
未来预推
87万㎡
3）未来城
地址
振兴路健康路交汇处
开发商
兰考二十一世纪
代理机构
苏州空间
建筑面积
47万㎡
价格
高层均价2650元/㎡，花园洋房2800-3000元/㎡叠排4750元/㎡
产品定位
高层、洋房、别墅
建筑形态
别墅、多层、高层
营销阶段
在售，9栋叠排卖了一栋
未来预推
38万㎡
4）凤凰城
地址
中山北路文体路交叉口
开发商
河南民安房地产开发有限公司
代理机构
尚正行地产
建筑面积
20万㎡
价格
均价2800元/㎡，一楼带院3500元/㎡
产品定位
花园洋房
建筑形态
多层、小高层、高层
营销阶段
二期一批次已售完，二批次认筹一万抵两万
未来预推
11万㎡
5）三环花园
地址
裕禄大道北段党校对面
开发商
兰考三环
代理机构
东煌地产顾问
建筑面积
10万㎡
价格
2750-2950元/㎡
产品定位
普通住宅
建筑形态
小高层、高层
营销阶段
二期10#、14#接受咨询
未来预推
6万㎡
6）康盛·福鑫苑
地址
考城路与黄河路交叉口
开发商
桐花香地产
代理机构
策典机构
建筑面积
3万㎡
价格
一楼带院2960元/㎡
多层均价2560元/㎡
高层均价2650元/㎡
产品定位
普通住宅
建筑形态
多层、小高层、高层
营销阶段
二期在售
未来预推
1.5万㎡
7）祥龙佳苑
地址
兰考县文体路中段
开发商
黄河医疗集团
代理机构
无
建筑面积
3万㎡
价格
均价2800元/㎡
产品定位
普通住宅
建筑形态
高层
营销阶段
一期在售
未来预推
1.3万㎡
8）城关镇新型社区
9）兰湾国际
10）三合名城
11）兰考县商务中心
12）领秀城
四、总结暨发展建议
1、兰考县房地产市场总结
l多数楼盘为近两年内入市项目，大体量、首期入市的项目占比较大；
l项目开发较活跃地区集中在北部、西部，未来5年老城区拆迁改造进一步增大市场的存货量；
l目前兰考县房地产市场的发展水平比较落后，其未来的开发计划与经济仍处于不平衡状态，必将走向严重的供过于求状态；
l目前多数楼盘的主力客户群体以返乡入城置业的乡镇客户、机关单位公务员为辅，在全县仍以农业占主导性的情况下，主力客户群体的小众化必将加剧当地市场的竞争白热化；
l小体量、刚需房去化较快，刚入市的体量较大楼盘目前只能抓住返乡置业三次回乡的机会去化产品。
2、发展建议
通过当地市场情况分析，与各项目工作人员的针对性沟通，结合上述市调情况，现建议如下：
a）因兰考县地区市场因素，大部分项目销售周期长、回笼资金慢、投入大，所以：
该区域不适合玖承地产这样新兴的地产企业进驻。
b）县级城市的市场无不呈现项目过多、竞争加剧，而经济、消费水平却落后于房地产的发展。
目前公司已在6个县级城市拥有一定的土地供开发，建议集中力量消化掉已有县域项目，密切关注二线城市（如郑州、其他较富裕地区）的一级市场，逐步转移发展战略。
玖承地产营销管理部
2013年3月26日
16
升级会员 