徐州商业专业市场调研报告20161009.doc

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徐州专业市场调研报告

一、发展现状

一）分布情况

业态类别

个数

分布区域

分布方向

汽配类

8个

云龙区、东三环

城东、城西南在建3个

五金机电类

5个

鼓楼区、东三环

城东、城南

农副类

3个

云龙区、九里区、泉山区

城东、城西

副食类

9个

泉山区

城南

建材家居类

20个

鼓楼区、云龙区、铜山区

城东、城西南

小商品类

10个

宣武区、云龙区、鼓楼区

城中、城南，很集中

汇总

55个

分析：

1）各专业市场形成区域化、规模化经营，城北、城西相对较少；2）小商品类、副食类集中化程度较高为城中、城南位置，农副类、汽配类分布在城东区域，在建新专业市场分布城东、南部铜山区；3）各专业市场基本分布在三环换线附近，规划及在建新市场基本往城东边、城西边、城南边分布；4）三环内的专业市场逐步搬迁、改造，三环内的专业市场价值高且有限，小商品类专业市场就是代表，新专业市场开发难度大、运营成本高、远离城区、培育时间长等但升值潜力大，雨润农副产品全球采购中心就是代表，三环附近规划新的专业市场少且发展潜力巨大。

二）市场建筑体量

业态类别

汽配类

五金机电类

农副类

副食类

建材家居类

小商品类

汇总

建筑面积

20万m2

40万m2

60万m2

30万m2

120万m2

50万m2

300万m2

分析：

1）徐州专业市场发展成熟，成熟成型规模较大，建材家居类规模最大，其次为副食类、农副类，新开发的雨润农副中心体量很大，最小的为汽修汽配类，有20万平方米的建筑体量；2）从建筑体量上可以看出建材家居类竞争最大，商家经营也最为恶劣，其次为五金机电类，汽修汽配类建筑规模小，还有一定市场空间。

三）商户属性（租赁情况）

业态类别

汽配类

五金机电类

农副类

副食类

建材家居类

小商品类

建筑面积

20万m2

40万m2

60万m2

30万m2

120万m2

50万m2

一层租赁

80%

90%

100%

租赁（二层及以上）

10%

15%

60%

部分80%

分析：

1）一层租赁均保持80%以上，建材家居类、小商品类一层百分之百经营；2）二层及以上建材家居类、小商品类租赁率最高，表明建材家居类、小商品类有活力，但建材家居类竞争恶劣，其余均为一层经营，不适合二层及以上经营；3）项目地块开发最高二层开发，汽配汽修类、五金机电类、农副类、副食类等业态三层及以上安全性、使用率等不高，不超过二层为宜。

四）经营现状

业态类别

汽配类

五金机电类

农副类

副食类

建材家居类

小商品类

辐射范围

徐州为主

徐州及交界县市

徐州城区

徐州及交界县市

经营情况

较好

较恶劣

一般

太一般

恶劣

良好

分析：

1）经营商家客户来源情况，除汽修汽配类为徐州范围内，其他均辐射徐州及交界县市；2）汽修汽配类、小商品类的经营商家生意相对较好，农副类原来由徐州辐射周边区域，现如临沂开发新的农副专业市场，生意没有原来那么好做，五金机电类、建材家居类也经营商家竞争恶劣，但五金机电类经营商家投资购买意愿强；3）汽修汽配服务电商平台较难替换，故商家生意较好做些，现有汽修汽配专业市场规划、商铺设计、道路交通等需要升级，新开发的汽配及汽车文话项目离城区较远，项目地块还有一定市场空白机会。

五）单一业态分析

1、汽修汽配类分析

经营现状分析：

1）徐州汽配市场以交通局车管所办证大厅、检测服务中心形成的中国汽配城、淮海汽配城（二手车市场）、华东汽配城、小型汽车专卖店等，汽配城专营小车汽配件、维修保养等，银地农机汽车大市场经营货车、三轮车、农机等为主，附带部分二手车交易；没有同质化竞争；2）在建开利星空国际汽车城、永宁汽车博览园、徐州国际汽配电商物流港三个项目合计200家汽配汽修；3）租金17~100元/平米·月，高低均有，银地大市场区位较偏租金较低，中国汽配城租金、管理费较高，大部分商家均有搬迁意向，华东汽配城过道太窄没有留住中国汽配城经营商家，均为一层经营，二层经营较少以仓库、住宅为主；4）目前徐州汽配市场规划不合理，商铺建筑设计功能不好用。

市场机会研判：

1）在建汽配汽修专业市场不在城区；2）经营商家对中国汽配城、淮海汽车城反映较大，租金高，商铺不好用，二手车市场规划不满足需求；3）中国汽配城土地租赁期限即将到期，在建汽修汽配专业市场离市区较远，期待新的汽配汽修市场填补空白；4）对新市场规划有规模、有档次、有展示面，一是形象，二是汽车销售有展厅、展示面；合理的租金、有效的运营管理方可抢占市场，形成规模经营；引进车管所办证、汽车检测中心、交易评估中心等会在短时间内成功运营整个市场；5）汽修汽配业态有65%的市场机会，汽配汽修经营商户在240家左右，二手车经营商家300家左右，经营面积7.5万平米，建筑规模在10万平米左右。

2、物资机电类分析

经营现状分析：

1）租金20~80元/平米·月，高低均有，四家物资市场一层商铺出租率在90%左右，整个行业竞争恶劣；2）商铺建筑设计功能较合理；3）老物资市场改造，近2000家经营商家分流到建材家具城、徐州物资市场、好得家物资商城、东兴物资市场，激活了这四家物资市场，普遍喜欢老物资局，商铺面积小，总租金不高且少涨租金，位置好、人流大；4）徐州有工业基础，辐射面较大,方带动众多商家经营，并开发现有5个物资市场并形成规模经营。

市场机会研判：

1）老物资市场搬迁激活要死不活的四个物资专业市场，江苏淮海物资市场除外，成功与失败形成鲜明对比，市场饱和度高，近几年市场不景气，生意较难做；2）对新市场定位、规划设计、商铺设计、运营管理等期待，对市场是否做的起来表示很大疑虑；3）五金机电等物资差异化挖掘并填补市场空隙很少，除非东兴物资市场搬迁给新市场机会；4）五金机电等物资业态有10%的市场机会，不足50家的市场空间期待新的物资市场，经营面积不足2000平米，加仓库1万平米，建筑规模在1.2万平米左右。

3、农副类分析

农副类经营现状：

1）徐州农副产品批发市场经营蔬菜干货为主，东高农产品市场经营蔬菜水果为主，新项目雨润农副产品全球采购中心很大，总占地约3800余亩，总建筑面积约400万平方米，2015年12月陆续启动了副食品、粮油、蔬菜、果品等市场的试运营，目前蔬菜、果品等市场经营状况良好，副食、粮油出租率小，商家搬回食品城经营；2）租金15~160元/平米·月，新项目人流不足，给予一定免租期也难以经营经营。

市场机会研判：

1）新项目雨润农副中心就是典型的例子，目前区位较偏、人流不足、项目大，短时间难以做旺市场；徐州农副市场开发商在洽谈新址开发搬迁老市场，难以给新开发者机会；2）淮海区域内的临沂等城市开发自己的农副专业市场，分食徐州两大蔬菜水果干货市场客户，开发农副类市场机会非常小。

4、副食类分析

经营现状分析：

1）食品城租金20~120元/平米·月，高低均有，由于整个行业竞争恶劣；2）食品城商铺建筑设计及功能不满足需求；3）天龙市场是否搬迁不详，造成商家方向不明；4）食品城在三环边且规划地铁限货车对物流仓储不便；5）维维市场在食品城内，招商出租率很低；6）以天龙食品市场为中心，逐步带动良茂市场、裕茂茶叶市场、华东食品市场、食品机械市场、物流市场等形成规模经营；以食品经营类别为主，带动小百货、茶叶茶具、鞋类、玩具、小家电等经营类别形成规模，食品城物流、仓储、会展等配套走向成熟；7）三环路周边旧城改造、地铁规划、货车限行、营运管理较差等因素将逐渐限制食品城及经营商户的长期经营发展。

市场机会研判：

1）食品城已形成规模经营，配套成熟，区域知名度高，不论天龙市场是否搬迁，开发的新市场短时间很难替换其地位；2）市场容量有限，天龙市场是否搬迁等不确定因素，其他新市场较难有新机会；3）对食品类、百货类经营类别细分找突破口，新市场如果较好的功能设计商铺、配备仓储、有物流停车市场、一定的免租政策、招到一定数量的商家入住经营、租金合理、强劲的运营管理政策等有差异化市场机会；4）食品业态有30%的市场机会，200~300家期待新的食品市场，经营面积1.5万平米，加仓库18万平米，建筑规模在20万平米以下。

5、建材家居类分析

经营现状分析：

1）一是以新世纪建材装饰城、广大环球家具超市、瑞龙东方广场e美家生活馆、家居乐建材超市、金地锦绣家具广场、升辉装饰材料大世界、金太阳装饰城等等组成东三环建材家居装饰装潢市场带，二是以红星美凯龙、华隆、淮东、江苏家具城、亚东装饰城、大沙河装饰城等为代表的复兴北路家居市场带，三是四方建材装饰城、九里建材市场、振华建材市场等九里区城西建材市场带；2）租金20~150元/平米·月之间，较好的市场一至四层有较高出租经营率。

市场机会研判：

徐州共20个建材家居装潢装饰专业市场，门类全、品种多、市场集中度高，竞争十分恶劣，开发新的建材家居装潢装饰市场及经营的机会很小。

6、小商品类分析

经营现状分析：

1）徐州以宣武市场、朝阳市场为主的两大小商品市场，建筑面积超过50万平方米，经营服装、鞋帽、针织等18类商品，以批发为主，批零兼营，辐射淮海经济区近2亿人口；2）商铺租金为200~800元/平米·月；宣武小商品市场名列全国百强市场第六位、江苏省十大市场第二位。

市场机会研判：

1）两大市场的知名度、集中度、规模、人气、人流（客运）等都很高；2）没有合适的区位、交通网络发达、人流集中、客源集散地等综合条件，较难开发培育新的小商品市场。

二意向比例

一）项目访谈情况

1、汽修汽配类访谈

项目名称

访谈量

意向量

观望量

无意向

意向加观望

汽配类业态

占比

100%

28%

38%

35%

65%

分析：

1）共访谈40家，11家有意向，15家观望，意向加观望占65%，8家无意向，占访谈商家的35%，意向家观望超过无意向；2）部分经营有购买意向，目前租赁商铺经营为主；3）意向骆驼山地块靠近东三环，成熟市场附近，区域知名度高，升值潜力大且快，离车管所办证、汽车检测等便利些，看市场规划和整体运作能力。

2、物资类（五金机电）访谈

项目名称

访谈量

意向量

观望量

无意向

意向加观望

物资类业态

占比

100%

12%

16%

71%

29%

分析：

1）共访谈73家，9家有意向，12家观望，意向加观望共21家，占比29%，无意向占比71%；2）3家有买铺意愿，占比4%，租赁经营较多；3）五个物资专业市场分布在城北、城西区域，出江苏淮海物资市场失败经营之外，其他四个初步形成规模化经营，市场容量已经饱和。

开发新的物资市场风险大，一是租金低难上涨更难收回成本，二是招商运营难度很大等。

3、副食类访谈

项目名称

访谈量

意向量

观望量

无意向

意向加观望

食品类业态

占比

100%

20%

23%

57%

43%

分析：

1）访问共86户，有意向17家，观望20家，意向与与观望合计43%，无意向57%，部分经营商家去雨润农副中心经营不善回到食品城经营；2）购买商铺经营占比很少，多数租赁经营；3）食品城已规模化经营，期待新的食品市场出现打破依附天龙市场的局面，对新开发食品专业市场的区位、交通、规模、便利、配套、开发经营实力等尤为关键。

二）进驻地块意向情况

业态分类

汽配类

五金机电类

农副类

副食类

建材家居类

小商品类

骆驼山地块

高

一般

小

一般

无

坝山地块

小

一般

小

一般

无

分析：

1）东三环两旁的专业市场经营商家对东三环区域认知度较高，汽配汽修类、五金机电类、副食类偏向骆驼山地块，尤其是靠近项目地块近的中国汽配城、淮海汽配城经营商家，再有原因是离车管所办证大厅、检修检测中心，东兴物资市场亦是如此；2）对物流、仓储要求较高的副食类、五金机电类则对坝山地块有一定意向；3）对不在一个集中区域的农副类、建材家居类意向十分不看好，小商品类几乎为零；4）项目地块的便利性、东三环限行、对仓储需求等对项目地块做出选择参考，反映出骆驼山地块、坝山地块规划业态的方向。

三）地块项目租售意向

业态分类

五金机电类

农副类

副食类

建材家居类

小商品类

骆驼山地块

买/租

无

买/租

无

坝山地块

一般

无

买/租

无

分析：

1）五金机电类经营商家多，购买力强，有30%左右的经营商家购买，部分副食类、汽配类也有一定购买意愿；2）汽修汽配类、副食类长期租赁经营，比较不看好新起来的专业市场，偏向租赁经营；3）农副类、建材家居类、小商品类对地块购买、租赁意向不大；4）专业市场发展成熟，投资客近两年逐渐下降到较少位置，市场生存竞争规则的演变，基本需求经营商家租赁需求为主。

四）建筑形态

业态分类

汽配类

五金机电类

农副类

副食类

建材家居类

小商品类

建筑形式

钢混

钢混/钢

钢混

层数

1-2层

2—4层

4层

层高

3米

3—4.5米

3-6米

3米

3-4.5米

开间

3.6-6米

3.6-8米

3.6米

3.6-6米

3.6米

进深

7.2米

7.2-12米

3-7.2米

7.2-10米

7.2米

商铺面积段

33-50平米

33-100平米

33-50平米

33-100平米

33平米

分析：

1）基本以钢筋混凝土为主的框架结构，农副类的蔬菜、水果等一钢结构为主；2）层数最高为四层，普遍为二层，使用为一拖二，三层租赁使用较少；3）建筑层高最高6米，普遍3米；4）开间3.6~6米之间，农副的大棚则6~8米，进深大小不一，普遍7.2米；5）面积需求各业态大小不一，33~60平方米为主流区间；6）业态不一样对建筑形式要求不一，层数2层最为好用，3层、4层不一定好用且空置率高，做为仓库、住宿等便利性、安全性等保障较少。

三各个市场竞争分析

一）业态竞争分析

业态类别

汽配类

五金机电类

农副类

副食类

建材家居类

小商品类

汇总

建筑面积

20万m2

40万m2

60万m2

30万m2

120万m2

50万m2

300万m2

经营户数

860

3000

2000

6000

2万户

饱和度

70%

85%

90%

80%

100%

95%

出租率

70%

90%

95%

80%

95%

平均87%

失败市场

市场竞争

互补竞争

同质化

互补同质化

同质化

同质化数

分析：

1）从成型成熟的专业市场建筑体量看，汽修汽配类机会最大，其次副食类，再次五金机电类，五金机电类的购买意愿也最强；2）经营商家户数建材家居最多，汽修汽配类最少，其次副食类，也表明汽修汽配类还有一定的市场空白；3）市场饱和度建材家居类最大、其次小商品类，饱和度最小也是汽修汽配类，再次为副食类，市场饱和度比例越小，市场空白机会越大；4）出租率汽配类出租率较低，也汽修汽配类市场失败的2个市场原因之一，市场规划问题导致，其他业态出租率均保持80%以上；5）汽修汽配类专业市场失败有两个，一是规模小，二是规划不好，三是汽车检修、办证等配套少；五金机电类1个市场失败原因为招商、销售不相结合，导致商铺卖完，招商出租出问题；副食类失败2个市场原因在于1个区域偏、人流不足，花了大价钱招商挖到商家经营结果人流不足回到食品城经营，1个就在食品城，属于旧建筑改造，招商理念、商铺规划、商家承租能力低等导致招不到经营商家；建材家居类市场过多，品牌建材家具市场进入，竞争十分恶劣，较偏的经营很难导致；6）五金机电类、副食类、建材家具类、小商品类均为同质化竞争，但五金机电类专业市场规模相对不大，有工业基础和辐射范围，有一定购买力，农副类互补、同质化竞争，且有有新市场选址代建中，只有汽修汽配类目前是互补性竞争，且在建新市场以汽车展销、维修保养、汽车文化、汽车电商等为主，离城区较远，汽修汽配类市场机会相对较大。

四、调研总结

一）各业态市场机会需求统计

业态类别

汽配类

五金机电类

农副类

副食类

建材家居类

小商品类

市场机会

30%

10%

15%

经营户数

860

3000

2000

6000

机会商户数

260家

二手车300家

300家

100

300家

机会需求面积

6万m2

1.2万m2

0.4万m2

1万m2

机会仓储面积

5万m2

6万m2

小

12万m2

机会建筑体量

11万m2

7.2万m2

不足1万m2

13万m2

二）各业态市场机会需求分析

1、汽修汽配及二手车市场可以独立的市场业态开发经营，机会商家数、需求建筑体量满足独立市场开发需求；

2、五金机电类（物资类）机会需求建筑规模较少，要考虑业态组合；副食类商铺机会需求面积较少，仓储需求较大，但仓储商家大多可以自己解决；小商品类虽有一定机会需求商家，但商铺机会需求面积较少，仓储也可自己解决，且小商品类市场商家集中经营度高，几百家商家形不成经营规模，市场也很难培育，机会较小；农副类、建材家居类市场机会趋近于零；

3、因此汽配类（包括二手车）、五金机电类、副食类是项目地块考虑的业态；

5、机会建筑需求：

副食类>（大于）汽配（包括二手车）类>（大于）五金机电类（物资类）

三）总结

1、根据项目地块占地面积，以容积率1.2计算，单块地的建筑面积10~16万平米之间，满足单个业态机会需求建筑规模，业态机会建筑规模小于地块建筑面积的，则要考虑业态组合；

2、根据调研反馈，徐州投资客户比以往减少很多，从购买力来看：

五金机电类（物资类）高于汽配类（包括二手车），副食类的购买力相对较低；从租赁需求来看：

汽配类（包括二手车）高于副食类，五金机电类（物资类）相对较低。

3、骆驼山地块在三环内，会受到交通管制，地块进出干道不易规划，适合离城区近、要求便捷性、城区文化需求、对仓储需求小等的业态（业态组合）或住宅（底商+住宅或综合体）开发，坝山地块则度物流有要求、仓储需求大、填补城东空白等的业态开发。

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