青岛市西海岸4000亩健康城项目投资可行性报告.doc
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青岛市西海岸航天科普与国防教育和休闲养老健康城投资可行性研究初稿
灵山岛
策划单位：
深圳新摩尔商业管理有限公司
负责人：
清华大学房地产总裁班教授杨宝民
2014/8/26
目录
前言
一、项目位置和范围 2
二、项目所在区域规划与产品定位 4
三、项目航天主题公园策划 11
四、项目规划数据和需要的投资 15
五、项目风险控制策略 18
六、项目赢利模式设计 19
前言
中国度假旅游和养老产业的发展背景
背景１
我国航天事业快速发展，在２００３年杨利伟成功登上太空之后，我国太空站建设稳步推进，航天科普教育意义重大，有利于爱国主义教育。
青岛是北海舰队所在地，青岛西海岸小口子成为我国航空母舰基地。
本项目距离航空母舰基地４公里左右，适合开展国防教育，特别是青少年军事拓展训练和国防教育。
航天科普与国防教育主题公园属于公益性项目，未来需要依靠养老和旅游产业取得赢利。
根据民政部公布的数据，截至2012年底，我国60岁及以上老年人口已达1．94亿，占总人口的14．3％，预计在2013年突破2亿，2034年突破4亿。
另一方面，截至2012年底，我国建成的各类老年服务机构为4．4万个，拥有床位416．5万张。
老龄人口的快速增长与养老服务设施发展缓慢的矛盾，困扰着未富先老的中国。
２０１３年８月１６日国务院常务会议指出，加快发展养老服务业，既能弘扬中华民族敬老优良传统、满足老年人多层次需求、提高生活质量，又能补上服务业发展“短板”、释放有效需求、催生上千万就业岗位。
确定深化改革加快发展养老服务业的任务措施，提出要在政府“保基本、兜底线”的基础上，锐意改革创新，发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”。
国家老龄委将青岛作为全国养老示范基地城市，我们通过国家老龄委基金会联合北京协和医院在青岛西海岸创办青岛医院。
北京协和医院是一所位于北京市东城区，集医疗、科研、教学为一体的大型综合医院。
它隶属于中国协和医科大学（2006年改为北京协和医学院/清华大学医学部），是其的临床医学院，同时也是中国医学科学院的临床医学研究所，中华人民共和国卫生部指定的诊治疑难重症的技术指导中心之一。
北京协和医院在中国乃至世界享有盛名。
医院成立于1921年。
现任院长赵玉沛。
北京协和医院是中国最早承担外宾医疗任务的单位，医院专门设立外宾和高干门诊部，开设专门的高干、外宾、特需病区。
2006年7月28日被中国奥委会定为“国家队运动员医疗服务指定医院”。
我们策划将北京协和医院青岛医院作为青岛西海岸健康城项目的核心设施之一，通过本项目带动青岛的养老与旅游产业。
青岛在发展休闲养老和度假旅游产业方面的优势：
第一：
青岛拥有发达的海陆空交通，是华东和华北最重要的滨海城市之一，可以在度假旅游和休闲养老的同时不影响工作。
我们可以为企业家定制青岛最黄金滨海地段休闲别墅，方便会客交流。
第二：
青岛崂山区和即墨以及胶南拥有较大规模度假旅游和养老发展空间，适合千亩以上项目大发展，深圳新摩尔商业管理公司在青岛策划与研究时间已经超过十年，已经系统对上述区域土地进行了分类研究，其中有万亩适合养老的项目，以及数十万亩配合做生态农业的项目用地。
第三：
航天主题文化和海洋军事文化结合具有较大的旅游价值，青岛西海岸需要在万达东方影视城的基础上，增加更多具有文化内涵的旅游项目。
第四：
青岛的健康，养老与度假旅游产业得到市委市政府高度重视，具有２０００亿元以上发展前景。
未来青岛至少能够吸引１０００亿元以上投资，同样的投资项目青岛比内陆城市风险小，同样的养老和旅游花费可以得到更好的生活质量，山东半岛有丰富的农产品和海洋产品，价格低廉，新鲜。
把青岛作为养老和休闲旅游中心，辐射海阳，乳山，日照等地，建立完整的度假旅游和养老产业链条。
我们经过实地考察和规划条件研究，初步选择青岛市西海岸胶南滨海街道台子沟水库和滨海区域周边４０００亩土地作为一期用于健康城项目，建筑面积194万平方米，项目总投资９８亿元，预计３０亿元实际的投资可以滚动开发。
灵山岛和大陆旅游码头开发等建议作为项目二期，未来形成有竞争力的旅游线路，满足健康城老人和游客的旅游需求，带动整个西海岸旅游的升级发展。
欢迎国内外大企业和投资基金参与项目投资，我们将做好策划和规划设计以及协调当地政府关系相关的立项工作。
一、项目位置和范围
项目位置
台子沟水库
4000亩健康城初步范围（具体以实际的测绘为准）
700亩高端滨海养老联排别墅
黄海
300亩医疗与商务综合体
600亩高端养老联排别墅
1800亩养老公寓
600亩航天主题公园含主题酒店
建议灵山岛旅游开发作为项目第二期开发
灵山岛四星酒店需要占地100亩土地，距离游船码头的距离建议在400米之内。
游船码头占地较少，海域使用面积以设计方案为准。
二、项目所在区域规划与产品定位
青岛规划结构（项目位置标示红色圆圈）
鲁中和鲁南是西海岸新区最重要的腹地增量空间，董家口将是青岛将腹地向鲁南拓展的主要支点，国际经济合作区应重点加强对鲁中腹地的产业带动和拓展，同时保持与胶济走廊的功能互动。
青岛西海岸产业规划：
大珠山和灵山岛区域都是滨海度假旅游区域，发展健康养生和养老产业可以互相配合，形成较好的赢利模式。
人口规划布局（我们建议灵山湾区西面布局10万人，减轻灵山湾规划人口压力调整为78万人）
青岛西海岸健康城，以养老，度假旅游和海洋食品工业园区为主。
以青岛市胶南滨海街道高峪村周边陆地5000亩开发为主，灵山岛旅游开发为辅助。
项目旅游规划思考：
本项目所在区域背靠大珠山，面向大海和灵山岛。
大珠山＋渔人码头和游艇码头＋灵山岛组合成为特色旅游线路，将观光渔业作为旅游特色。
灵山岛海拔513.6米，是中国北方的第一高岛。
总面积7.66平方公里。
位于黄岛区（原胶南市）东南的黄海之中，距最近的陆地大珠山5.3海里，距积米涯9海里，距青岛市22海里。
灵山岛常住人口2700余人。
有12个自然村。
海岛人以打渔和养殖为主。
生活相当艰苦，生活水平相当落后。
岛内只有一所小学和中学，所用电力也是由大珠山铺设的海底电缆。
建议在灵山岛投资2亿元修建游船码头和观光渔业码头（利用利用原来的渔船码头改建），再投资2.4亿元修建4星度假酒店，投资１．６亿元规划建设旅游接待渔村，改善岛屿内的居住和餐饮条件，保持岛屿内的原生态。
大珠山在山东胶南市东南部海滨，南北长20多公里，总面积65平方公里，直插入海，主峰大砦顶海拔486米。
无论从东面还是从西面远望，大珠山都是一道青峰相连的半岛风景。
它枕沧海波涛，挂高天风云，铺大地葱翠，既清新秀丽，又气象万千。
《齐乘》和《掖海丛书》都称大珠山为“岸海名山”。
清乾隆年间的《胶州志》则说它是“州中第一胜地”。
大珠山是古代高士隐居、僧尼修行和文人墨客探幽的地方。
1994年，胶南市把大珠山辟为旅游风景名胜区，正式对外开放。
大珠山景观
本项目定位建议
本项目在养老项目中，我们最大的亮点是由协合医院在青岛合作的配套医疗机构，通过一流医院和护理中心，度假旅游和养老酒店，滨海养老社区。
青岛协合医院
养老护理中心
五星主题文化酒店
游客和老年
航天科普与
国防教育公园
养老别墅和公寓
体育与养生会所
项目亚洲一流健康城功能示意图
本项目健康城的医院将和北京协和医院合作，满足老年疾病等治疗和康复需求，填补青岛医疗空白，增强青岛健康医疗专业力量。
本项目将航天主题公园作为养老社区的公共景观，一期旅游重点开发航天主题公园，与大珠山旅游景点组成旅游线路，二期计划开发灵山岛旅游码头，形成升级的海岛旅游线路，结合未来不定期开放的航空母舰组成高端旅游线路。
三、项目航天科普与国防教育主题公园策划
航天文化主题园区是根据习总书记关于“航天梦是中国梦的重要组成部分”的指示精神，宣传、展示我国航天事业取得的辉煌成就，大力弘扬“特别能吃苦、特别能战斗、特别能攻关、特别能奉献”的航天精神，培育和践行社会主义核心价值观，激发广大群众热爱祖国、热爱科学、热爱航天的民族情怀，增强民族自信心和凝聚力。
航天文化主题园区建设项目是国防教育、爱国主义教育、科普教育及航天科技成果转化的具体应用。
园区主要由航天设备和军事装备展览展示区、太空农业示范园区、娱乐体验区、教育培训区及商业服务配套设施等组成。
具有军事训练和军事拓展活动的功能，用于普及国防知识。
展览展示区
展览展示区通过航天精神展区、运载火箭展区、卫星展区、探月工程展区载人航天工程展区、神舟飞船搭载展区、航天员科研训练展区、武器装备展区等组成，使广大群众在在充分了解我国航天领域取得的丰硕成果的同时又增加了对航天知识的学习，增强了民族自豪感、民族凝聚力。
园区也将作为广大青少年军训、拓展、素质教育的课外培训基地。
太空农业示范园区
太空农业示范园区是集采摘、观光、旅游、航天育种、航天科普教育为一体的农业休闲综合园区，航天育种也称为空间技术育种或太空育种，就是指利用返回式航天器和高空气环境对植物的诱变作用以产生有益变异，在地面选育新品质、新材料，培育新品种的农作物育种新技术。
太空育种农作物不光具有新、奇、特的特征，而且营养价值远高于普通农作物，具有广阔的市场前景。
航天娱乐体验园区
航天娱乐体验园区可以让参与者身临其境的体验到航天员的太空生活，利用一些军转民的模拟技术、声光电影像的高新技术体验，结合航天素材、航天概念，打造成一个互动、游乐为一体的综合园区，使广大青少年通过航天体验达到寓教于乐、热爱航天的目的。
教育培训区
目前仅仅靠传统的课堂内教学已远不能满足学生的需要，课外活动作为课堂教学的辅助形式，是激发学生学习兴趣、培养学习积极性不可或缺的手段。
航天文化产业园区课外活动的开展，采用形式多样、生动活泼的教育形式，既锻炼了学生探究、思维、创造等方面的能力，也激发了青少年探索科学的求知欲，向青少年传播科学文化知识，提高科学文化素质。
同时园区也将为企事业单位提供企业文化培训、素质拓展等。
商业服务配套
建设商业服务配套设施，接待国家航天专家、学者、科研人员疗养、渡假、休闲之用，同时还兼具购物、餐饮、旅游、服务接待，也对社会公众开放。
航天文化主题园区结合当地资源，把航天元素有机融入当地特色文化，园区不光是爱国教育、国防教育、科普教育的殿堂、特色旅游服务的窗口，还是当地带动城市经济发展的重要举措，必将打造成一张落地城市靓丽的名片。
本项目的五星主题酒店将采用航天文化主题，要做成中国第一个航天主题文化酒店，要成为未来中国航天员的度假疗养中心，满足航天员疗养和游客的需求。
航空主题文化在酒店表现思路：
第一：
大堂采用著名作家专题创作中国航天题材绘画作品表现中国航天成就和航天精神。
第二：
主题客房，根据不同游客的喜好，将航天强国的故事和建筑装修鹌鹑风格结合。
综合公寓和办公楼都放在公园临近的综合体中，将健康医疗资源完美结合。
航天主题酒店
太空科技成果展示与娱乐区
太空农业展示区
航天主题园区布局示意图
四、项目规划数据和需要的投资
健康城用地建筑规划指标
占地
容积率
建筑面积万平方米
航天公园用地600亩含海洋国防主题五星酒店
管理用房和餐饮街区2万平方米，主题酒店6万平方米含,1万平方米旅游公寓
8
依山养老别墅用地600亩
0.2
8
滨海养老联排别墅700
0.2
9
养老公寓用地1800亩
1.2
144
养老医院和护理院以及学校,酒店以及公寓用地300亩
1.5以内
25
建筑面积
194
容纳6万人养老，服务和就业人员需要5000人左右。
项目投资预算
占地
建筑面积万平方米
亿元
航天主题文化公园用地600亩
餐饮休闲娱乐街区2万平方米×5000元
航天公园投资4.6亿元
五星航天主题酒店6万平方米5.5亿元
11．1
滨海联排养老别墅
9万平方米×5000元
4.5
山地养老别墅用地600亩
8万平方米×5000元
4
精装修养老公寓用地1800亩
144万平方米×3500元
50.4
小计
70亿元
养老医院和办公楼以及学校,酒店以及公寓用地300亩20万平方米综合体
四星酒店2万平方米×8000元
1.6
酒店式公寓5万×4000元
2.8
写字楼2万平方米×4000元
医院4万平方米
6
办公楼2万平方米×5000元
2
购物中心5万平方米×6000元
3
小计
15.4亿元
前期策划设计费用
0.6
合计
86亿元
土地4000亩，平均价格假定为30万元/亩，土地价格预计12亿元
项目总投资98亿元总投资
销售资金预计
占地
建筑面积万平方米
亿元
养老别墅
12万平方米×15000元
18
精装修养老公寓
130万平方米×7000元
91
小计
109亿元
项目销售毛利预计109-98=11亿元毛利
保留5万平方米别墅，价值6.5亿元，14万平方米公寓，未来价值11.2亿元，渔人码头预计价值2亿元，保留物业总价值19.7亿元。
保留物业经营预测
物业类型
亿元
公寓
20万平方米公寓,预计租赁型5000人，每人年度收费8万元
2
养老别墅
2万平方米，预计安排500人养老，每人年度收费15万元
1.0
五星酒店
6万平方米预计收入
0.6
合计
3.6
项目投资毛利润率36÷98＝36.7%
规划设计意向图
项目养老别墅和公寓设计方案意向图
项目酒店和购物中心综合体意向图
项目渔人码头意向图
五、项目风险控制策略
1、政策风险
根据国家政策，利用宅基地和建设用地等可以作为养老项目，需要政府解决3000亩商住土地的土地使用权问题，200亩工业用地，500亩旅游用地（主要做景观）。
2、市场风险
青岛度假旅游项目需要较高创意，简单的海景房模式已经遇到困境。
青岛红树林的单一度假酒店和公寓模式也遇到销售困难。
六、项目赢利模式设计
销售大部分公寓和别墅取得赢利，保留物业经营赢利，含租赁经营。
保留酒店，养老医院和渔人码头等用于经营。
需要时候，建议扩充本项目向南发展，扩大项目在1万亩范围，灵山岛旅游项目作为项目的组成部分，项目能够投入和产出持平就可以，力争五年内收回投资。
总结
本项目一期健康城和航天科普与国防教育公园总投资９８亿元，项目建成后将成为亚洲最重要的健康城之一，成为中国北方度假旅游和休闲养老基地，成为生态文明发展示范区。
灵山岛等二期旅游开发预计投资６亿元以上。
项目建成后将组合成为西海岸大珠山，渔人码头与观光渔业基地，灵山岛旅游线路，预计项目建成后将吸引6万人养老和旅游，解决了青岛西海岸冬季旅游人流稀少的难度，全面带动西海岸10公里半径酒店亏损问题，每年上交税金１亿元以上，解决2万人就业。
迪拜有阿拉伯一流的健康城，中国青岛有亚洲一流的健康城，我们要推动借助青岛西海岸国家级新区成立的东风，推进西海岸度假旅游和养老事业的发展，高起点策划健康城项目，的大首笔投资，推动青岛旅游上台阶，与青岛西海岸的万达电影城共同成为带动西海岸产业升级的龙头项目之一，希望得到各级领导的大力支持。
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