物流可行性研究报告.doc

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XXXXXX物流有限公司

×××××××物流基地建设项目

可

行

性

研

究

报

告

编制单位：

×××××物流有限公司

二○一三年三月

目录

第一章总论 3

第二章项目背景及项目的提出 7

第三章项目建设的必要性 12

第四章项目控制规划概要 17

第五章项目建设条件 26

第六章项目建设内容和规模 30

第七章项目建设方案 33

第八章土地价值分析 45

第九章投资估算 48

第十章资金筹措方案及资金使用计划 53

第十一章贷款偿还能力分析 55

第十二章工程建设管理方案 57

第十三章工程建设期 63

第十四章风险分析及对策 64

结论 67

项目总论表

项目承

办单位

资

金

使

用

安

排

土地、

房屋、

附属

土地

项目主

管部门

房屋建筑

附属工程

项目批

准机关

总投资

设备及配套

水电汽

管网阀

生产、办公设施设备

其它、开发费用

资

金

筹

措

项目总投资

铺底流动资金

企

经济效益分析

年总产值

年总利润

年总税金

建设期限

投资回收

（含建设期）

第一章总论

一、项目概要

（一）项目名称

××××××物流中心基础设施项目

（二）项目性质

××××物流中心基础设施建设

（三）建设目标

根据《XXX国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》、和《XXX现代物流业发展规划纲要》，大力发展现代物流业，加快XXX物流中心建设，引进大型物流企业、物流地产商、区域销售总部，建设成集信息网络、商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场为一体的XXX北部现代综合型XXX物流中心，吸纳和辐射XXX及周边地区500公里的货流、人流。

（四）建设地点及范围

×××××物流中心位于成青快线以西、宝成铁路以东，南至XXX绕城高速公路，成绵、成南等高速公路旁，北至XXX散货物流区，紧邻XXX卫星城工业区，总规划面积XXX亩。

（五）建设单位

1、名称：

XXXXXXXXX物流基地

2、机构设置：

内设办公室，负责日常事务和目标管理；招商部，负责招商引资工作；规划建设部，负责园区总体规划及详细规划编制及实施。

二、项目建设的必要性

1、项目建设是落实四川省和XXX现代物业发展规划的重要举措；

2、项目建设有利于改善XXX投资环境、增强产业吸纳力，促进产业结构调整和升级，提高城市综合竞争力；

3、XXX在西部地区具有交通枢纽优势，发展现代物流业可以进一步促进区域经济和社会发展；

4、为满足×××××物流中心的功能需求，打造西部一流物流中心，迫切需要搞好物流园区基础设施建设。

三、基础设施项目建设的有利条件

1、×××××物流中心选址区域位置优越，工程建设条件基本具备；

2、区域经济发展良好，为项目建提供了基本保证；

3、×××××物流中心外部交通便捷，便于XXX物流中心路网连接；

四、估算总投资及资金来源

1、项目估算总投资1.2亿元。

其中：

第一部分工程费用（道路管网等工程）投资.0675亿元；第二部分费用0.525亿元；预备费500万元；

2、建设资金来源为：

（1）项目业主自筹10000万元，约占估算总投资的88%；

（2）申请银行贷款2000万元，约占估算总投资的12%；

五、工程建设期

工程建设期预计1年

六、可行性研究报告编制依据

1、《XXX城市总体规划（2004~2020年）》

2、《XXX“十一五”国民经济和社会发展规划》

3、《四川省“十五”及2010年现代物流业发展规划纲要》

3、《XXX人民政府关于加快推进现代物流业发展的意见》

4、《XXX现代物流业发展规划纲要》

5、《XXX现代物流项目用地实施意见》

6、《XXXXXX区分区规划（2004~2020年）》

7、《XXXXXX区成青快线片区控制性详细规划（2004~2020年）》

8、XXXXXXXXX物流中心控制性详细规划

七、主要结论

1、根据XXX《关于XXX国民经济发展“十一五”规划纲要》，已将现代物流产业确立为今后五年急需培育和积极扶植的四大战略性支柱产业之一。

XXX物流中心依托XXX新都物流中心功能分区

公路货物集散区

仓储配送区

商务信息服务区

市场配送区

的五大优势产业和区位、交通资源，发展公路货物集散基地；依托XXX地区大市场聚集的特点，发展集商流、物流、信息流和资金流一体化的流通中心；把XXXXXX物流中心建设成为XXX乃至西南地区最具活力和效益的现代物流产业综合开发区，承担XXX北部区域的公路货物集散（含公铁联运）、仓储配送、商务信息服务、商业流通功能为一体的区域性综合型XXX物流中心。

2、XXXXXX物流中心是XXX现代物流业发展框架体系的重要组成部分，项目集仓储配送、商务信息服务、商业流通为一体，建成后公路货运处理能力将达到2100万吨。

对落实四川省、XXX的物流发展规划，改善区域投资环境、增强产业吸纳力，促进产业结构调整和升级，提高城市综合竞争力等意义显著，项目基础设施建设十分必要和紧迫。

3、项目建成后，将提供仓储配送、加工包装、展示交易、信息发布等现代物流产业及相关服务业，吸纳和辐射XXX及周边地区500公里的货流、人流，社会效益和经济效益显著。

4、项目总投资估算12000万元，按88%的比例，建设期需贷款2000万元。

还款资金来源为XXX物流中心土地出让收入（扣除土地出让金）。

经测算，如果按10年还款期，中心全部土地出让收入可以满足还款需要，还款保证率为101%，项目具有偿还贷款能力。

若本项目能争取优惠政策，返还部分土地出让金则本，则项目具有较强的偿债能力。

综上，XXXXXX物流中心基础设施建设项目的建设条件已基本具备，项目建设是必要的，也是可行的。

第二章项目背景及项目的提出

一、项目背景及项目的提出

（一）XXX区基本情况

自然条件

XXX地处川西平原与川中丘陵接壤地带，四川盆地西部，XXX平原东部。

川中丘陵西缘，居我国亚热带季风气候区中部。

气温温和，四季分明，雨量充沛，湿度大、云雾多。

日照少,平均风速小，无霜期长，大陆性季风气候显著多年日平均气温16.6℃,高于同纬度地区0.3—0.4℃，冬季气温比同纬度地区高2.1—2.7℃，春季气温回升早，比同纬度地区早25—30天。

年均降雨量920.5毫米。

74%的年份降雨量在800毫米以上，雨量较为丰富；年均日照时数1268.7小时，比同纬度的长江中下游地区少800-600小时，太阳辐射能80—90千卡/厘米2，属全国日照低值区之一。

累年平均雾蒸发量为1169.l毫米，平均气压962.6百帕。

县境风向夏季多偏南风，冬季多偏北风。

累年平均风速为1.1米/秒，累年定时的最大风速为15米/秒。

交通运输条件

　XXX是XXX辖郊区，位于XXX平原东北，距XXX区26公里、成绵高速公路、成渝铁路纵贯全境，是川东北地区重要的交通枢纽和物资集散地。

物流园区紧靠已建成通车的成青路（双向六车道），靠近成绵高速，离城北编组站不远，公路交通四通八达,铁路运输十分方便、快捷。

货物运输没有时间上的限制，可昼夜通行。

XXX物流园区，它符合XXX的产业园定位，并依托XXX国际集装箱等物流园，实现其国际建材园的定位，旁边的各级建材园丰富，为大、中型企业入驻本园带来产业链的整合尤为重要，建设条件特别好，所以本企业看重该园落户XXX工业园内。

境内有成渝、宝成、成灌、成达等4条铁路穿越；成德高等级货运大道、成绵高速公路、XXX外环高速公路、成南高速公路、成彭高速公路、国道108线和省道成彭公路通过区境，公路密度为全省之最。

9个客货车站的货物吞吐量每日上万吨。

全国四大航空港之一的XXX双流国际机场距XXX约35公里。

境内正在建设成铁枢纽XXX北编组站。

优越的区位条件，得天独厚的自然环境，使XXX区成为接受XXX经济发展辐射能力较强的科技、文化、旅游卫星城市；是省、市规划的XXX平原经济圈、成（都）－德（阳）－绵（阳）高新技术产业带的重要组成部分；在XXX总体规划中XXX区被确定为都市区范围，定位为XXX城市北部分中心。

（二）项目的提出

XXX位于西部交通枢纽位置，经济发展速度和经济总量处于西部领先地位，市场繁荣，交通运输方便，具备建设西部现代XXX物流中心的条件。

我国物流业正处于由传统物流向现代物流转型的关键时期，但目前我市还存在着对现代物流业的基础性产业地位认识不足；物流设施分布散乱、重大物流配套设施建设滞后；物流企业规模偏小、专业化程度较低、信息化水平落后；物流管理体制条块分割，物流资源整合难度大等主要问题。

为此，四川省政府确定全省现代物流业的发展要充分依靠和发挥XXX的独特作用，XXX《关于XXX国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中也将现代物流产业确立为今后五年急需培育和积极扶植的四大战略性支柱产业之一。

在《XXX现代物流业发展规划纲要》中也明确了将通过XXXXXX物流中心等项目的建设形成我市的现代物流业发展框架体系。

近年来，XXX区积极贯彻省、市有关文件精神，按照“工业强区、项目带动、统筹城乡、三产互动”的发展思路，加速实施工业向园区、农民向城镇、农用地向规模经营“三集中”，深入抓好基层民主政治建设、规范化服务型政府建设、民生建设“三大工程”，纵深推进科教兴区、可持续发展，依法治区“三大战略”，全面实施“融入XXX、联结德绵、壮大支柱、错位发展”的区域发展战略，以更强的经济实力，更大的发展活力和更佳的人文魅力，为早日实现“翻番调结构，全面建小康，构建和谐新XXX”的宏伟目标奠定良好的发展基础。

以项目为载体全面落实规划，正式启动了XXXXXX物流中心的规划及建设，并把该项目的建设作为XXX的重点项目来抓。

二、XXXXXX物流中心概况

XXXXXX物流中心位于成绵高速路以西、宝成铁路以东，南至XXX绕城高速公路，北至XXX城区。

总规划面积60亩，按照XXX物流产业发展规划大纲和XXX区经济发展战略与城市总体规划要求，XXXXXX物流中心应建设成集信息网络、商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场为一体的XXX北部现代XXX物流中心，吸纳和辐射XXX及周边地区500公里的货流、人流，建成后公路货运处理能力达到相当水平，为XXX经济发展提供便利条件。

XXXXXX物流中心功能定位:

承担XXX北部市域配送及XXX北部区域配载的集公路货物集散（含公铁联运）、仓储配送、商务信息服务、商业流通功能为一体的区域性综合型XXX物流中心。

是XXX物流体系的重要组成部分，是全国现代物流网络中的一个重要节点。

XXX物流中心立足XXX，服务四川，辐射西部，联结全国。

中心的功能划分如图1所示：

图1XXXXXX物流中心功能示意图

XXX物流中心功能

核心功能

专业市场

1、餐饮娱乐

2、旅馆住宿

辅助功能

1、加油站

2、变电站

3、消防站

一般功能

功能

公路货物集散

仓储配送

商务、信息、管理

XXXXXX物流中心空间规划结构

在对规划范围的现状环境和规划功能组成分析的基础上，依据规划区实际情况，规划形成如下空间布局结构：

两组团：

XXX物流中心被成青快线东西穿过，由此将用地分为两部分，成青快线以北为物流组团，成青快线以南为商业组团。

四功能区：

包括仓储配送区、公路货运集散区、商务信息服务区、专业市场区。

各功能区内部结构见图2：

图2XXXXXX物流中心功能内部结构简图

XXX物流中心功能结构

专业市场区

商务信息服务区

信息、管理中心

总部经济花园

生活服务中心

仓储配送区

公路货物集散区

大型汽车停车场

转运中心

共同配送中心

加工型配送中心

机电设备市场

生物制药市场

食品饮料市场

电子产品市场

建材家居市场

第三章项目建设的必要性

一、落实四川省和XXX现代物业发展规划，建设现代物流业

物流是社会经济的重要动脉和经济发展的有力助推器。

在日益成熟的现代经济中被誉为降低资源消耗、提高劳动生产率之后的“第三利润源泉”。

随着西部大开发战略的实施，中国西部经济得到了快速的发展，也为四川XXX的物流业带来了新的巨大商机和新的历史机遇。

四川省“十五”及2010年现代物流业发展规划纲要中明确了XXX物流发展的战略地位，确定全省现代物流业的发展要充分依靠和发挥XXX的独特作用。

由于XXX发展物流业具有经济实力雄厚、西部商贸中心地位、有西南最大的铁路枢纽和货站、快捷的公路交通网等几大明显优势，市第十次党代会提出了“搞好物流业发展规划，构建西部重要的现代化XXX物流中心”的战略目标。

XXX《关于XXX国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中已将现代物流产业确立为今后五年急需培育和积极扶植的四大战略性支柱产业之一。

在《XXX现代物流业发展规划纲要》中明确提出：

坚持以市场为导向，以现代物流理念为指导，以信息技术为手段，以降低物流成本、提高物流效率为宗旨，加快物流资源整合，推进物流基础设施建设，推进现代物流业的集中发展，引进和培育一批现代物流企业，实现物流的社会化、专业化、规模化经营，率先建成西部重要的现代XXX物流中心。

通过建设物流快速网络、公共物流信息平台、交通运输基础设施平台、三个物流园区、四个XXX物流中心和若干个物流服务站，形成我市的现代物流业发展框架体系。

XXXXXX物流中心正是这个框架体系中重要的组成部分，项目建设是落实四川省和XXX现代物业发展规划的重要举措。

二、本项目是改善投资环境、增强产业吸纳力，促进产业结构调整和升级，提高城市综合竞争力的需要

现代物流业是衡量一个地区投资环境好坏、综合实力强弱的重要标志。

随着现代企业生产资料的获取与产品销售范围日趋扩大，社会生产、物资流动、商品交易及管理方式正在并继续发生深刻的变化。

与此相适应的现代物流业已经在全世界范围内广泛兴起。

“十一五”期间，国内外制造业、现代服务业和现代农业将加速向中国西部转移，这些将有利于XXX利用自身优势和现有基础，吸纳电子信息、生物医药等重大产业化项目，推动金融、咨询、物流、会展等现代服务业发展，加快农业产业化进程，实现产业结构优化升级。

转变经济增长方式、提高经济增长质量是我市推进工业化进程中必须解决的关键性问题。

长期以来，经济增长重生产、轻物流，重速度、轻效益，重规模、轻质量现象突出。

在经济高速增长的同时，资源和环境的压力不堪重负。

建设XXXXXX物流中心，发展现代物流业，将使XXX城北地区的各类企业在中心物流系统的支撑下，对各个物流环节集成整合，一体化运作，使产品和服务贴近用户、贴近市场，通过物流环节降低成本，加快周转，达到转变经济增长方式、提高经济增长质量与效益的目的。

现代物流业的发展必将促进产业分工和集聚。

一方面，XXX物流中心的建设将为服务区内的生产制造和商贸流通企业分离外包物流业务，提供优质服务，打破企业长期存在的“自成体系”、“自我服务”、“大而全”、“小而全”、地区分割、市场封锁的传统观念，让企业集中精力培育核心竞争力。

另一方面，XXX物流中心的建设和发展，将给构成物流业的许多行业，如运输、仓储、包装、货代、流通加工、信息等获得新的业务拓展领域和发展契机。

由于现代物流业的产业关联度较高，与之配套的机械制造、商贸流通、邮政通讯、信息服务、基础设施建设等相关行业将获得新的发展空间，从而使传统产业得以提升，经济结构得以调整。

XXX地处内陆，加快现代物流业的发展，适时建设包括XXXXXX物流中心在内的XXX物流中心和物流园区，形成西部地区重要的现代XXX物流中心，对于改善XXX和XXX区域投资环境，增强产业吸纳能力，促进产业结构调整和升级，提高城市综合竞争力，巩固和提升XXX作为西南地区“三中心、两枢纽”中心城市的地位和作用具有深远影响。

三、抓住机遇，促进区域经济和社会发展

XXXXXX物流中心承担XXX北部区域的公路货物集散（含公铁联运）功能，集仓储配送、商务信息服务、商业流通为一体的区域性综合型XXX物流中心，成为XXX乃至西南地区最具活力和效益的现代物流产业综合开发区之一。

我国区域经济发展的目标是，依照市场经济规律和经济内在联系以及地理自然特点，打破行政区划界限。

按照统筹规划、因地制宜、发挥优势、分工合作、协调发展的原则，推动地区间优势互补和经济联合。

随着西部开发、加入世贸组织等战略的实施，区域经济的协调发展，必然要求区域物流的协调配套。

发展现代物流业，使物流服务功能与区域经济发展紧密结合，必将促进区域分工与协作，推动区域经济协调发展。

在区域配套的同时，进一步优化物流行业结构和空间布局，提高物流业的产业化和集约化水平，以巩固和增强XXX作为西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽的地位，促进区域经济和社会发展。

四、加强基础设施建设，满足XXX物流中心的功能需要，打造西部一流XXX物流中心

现代XXX物流中心规模大、货物运输量、配送量及处理量大，需要完善的道路管网等基础设施支撑。

XXXXXX物流中心依托XXX乃至四川省正在建设的现代化物流网络，建成以公路货物集散为中心的物流配送基地，建设集商流、物流、信息流和资金流为一体的现代流通产业综合开发区，提供仓储配送、加工包装、展示交易、信息发布等现代物流产业及相关服务业。

规划2015年实现4000万吨的货运吞吐量。

通过XXX物流中心的基础设施建设，提高XXX物流中心的承载能力，大力引导物流优势企业进入中心，注重培育产业链条，提高产业的聚集度和关联度，形成竞争力强、集聚效应明显、能形成循环经济的产业群体。

可见，配套基础设施项目的建设，有利于促进XXXXXX物流中心的建设，加快现代物流业的发展，是XXX应对经济全球化、参与国际竞争的迫切需要，对于巩固和扩大XXX在西南地区的地位和作用，提高经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，增强城市综合竞争力具有极其重要的意义。

综上，XXXXXX物流中心基础设施建设是十分必要而紧迫的。

第四章项目控制性规划概要

一、项目区范围

XXXXXX物流中心规划范围为：

在XXX现在规划中的两园两站规划范围内选址。

二、XXXXXX物流中心规划结构

（一）空间规划结构

拟建的XXXXXX物流中心将采用两组团、四功能区的空间规划结构,实现仓储配送、公路货运集散区、商务信息服务区和专业市场等中心功能。

在对规划范围的现状环境和规划功能组成分析的基础上，依据规划区实际情况，规划形成如下空间布局结构：

两组团：

XXX物流中心被成青快线东西穿过，由此将用地分为两部分，成青快线以北为物流组团，

四功能区：

包括仓储配送区、公路货运集散区、商务信息服务区、专业市场区。

（二）XXXXXX物流中心功能规划布局

仓储配送区位于园区南侧；

公路货运集散区位于货运大道东侧、成青快线北侧；

商务信息服务区位于货运大道西侧、成青快线南侧；

专业市场区位于货运大道以东、成青快线以南、货运大道以东。

三、XXX物流中心用地规划

按照XXX物流规划纲要提出的各项要求，本着节约用地，处理好与周边地区的关系，综合考虑项目功能定位、市场区位、交通区位、物流用地、环境条件等各方面的发展条件，结合XXX和XXX的现状和政府导向，充分考虑XXX物流中心功能特点和用地的多样性，规划的XXX物流中心用地组成如表2所示意。

规划用地平衡见表3：

表2XXX物流中心规划用地组成表

功能

用地类型

核心功能

储存，配送

仓储用地

公路货物集散

货运站场用地/仓储用地

商务

贸易咨询用地

一般功能

专业市场

市场用地

配套服务

商业办公

商业用地/行政管理用地

酒店、宿舍

服务业用地

加油、电力、

消防等

市政公用设施用地

四、交通系统规划

XXXXXX物流中心内道路结构为“环状+方格网”，道路等级规划分为四级：

15米二车道建议性道路。

XXX物流中心在入口处布置1处社会停车场，同时考虑可停放360辆的货运停车场。

在XXX物流中心的商务信息服务区、专业市场区内的公共建筑，必须留出足够的人流疏散广场，在公共活动场所和人行横道处须考虑无障碍设计。

五、绿化景观规划

XXXXXX物流中心的绿化景观布局为“一廊、两园、三轴、五景，内外交融”的整体。

XXXXXX物流中心内仓储配送区、公路货运集散区绿地率≤15％，商务信息服务区绿地率≥30％；专业市场区绿地率≤15％。

XXX物流中心空间布局为“一廊、两带、三轴、四风貌区”的总体结构。

六、城市设计规划

XXXXXX物流中心空间布局为“两带、三轴、四风貌区”的总体结构。

两带是连接东侧货运大道和西侧规划货运大道的城市道路绿化景观带；三轴是XXX物流中心内部东西向的纬一路、围城路和南北向的成南、成绵高速路等三条道路景观轴；四风貌区是指商务信息服务风貌区、仓储配送风貌区、公路货物集散风貌区、配套专业市场风貌区。

七、规划控制要求

建筑高度：

仓储配送区、公路货运集散区控制≤24米；商务信息服务区中，办公用地控制≤60米，居住用地控制≤35米,其他用地控制≤24米；专业市场区中，办公用地控制≤35米，其他用地控制≤24米。

容积率：

仓储配送用地的控制≥0.5；公路货运集散区中，公路货运集散用地控制在≥0.4，货运交通用地控制≤0.2；商务信息服务区中，贸易咨询用地控制≤2.5，居住用地控制≤3.5；专业市场区中市场用地控制≤2.5，办公用地控制≤2.0，其它用地控制≤1.2。

建筑密度：

仓储配送区控制≥30%；公路货运集散区中公路货运集散用地控制≥30%；商务信息服务区中，办公用地控制≤30％；贸易咨询用地控制≤48％，居住用地控制≤30％，服务业用地控制≤35％；专业市场用地中，办公用地控制≤30％，市场用地控制≤48％。

八、公用市政工程规划

（一）供水

根据有关规范新够XXX物流中心用水量标准和最高日用水量如表4所示。

日用水量 达1000~1100m3/d。

XXXXXX物流中心水源，供水就近接市政管网（该段管道已实施），引入两根给水干管，提高供水可靠性。

区内不设集中加压泵站，高层建筑根据需要自行加压。

（二）供电

XXX物流中心中、低压配电系统按居民生活用电50W/m2（建筑面积），公共设施80-90W/m2（建筑面积），仓储用电10W/m2（建筑面积）配置，计算负荷共84.05MW（表5）。

须新建1座110kV变电站，变电站装机容量2×63MVA，作为XXX物流中心的电源，变电站进线初期从110kV马三线T接，后期从220kV斑竹园站引入。

规划建设6座10KV/0.4KV变配电站。

110KV线路采用架空敷设方式，10KV主干线路采用电缆地沟，局部穿管埋地敷设，分支采用电缆直埋及穿管敷设相结合的方式，供电方式采用双回线或单路环状供电。

表5XXXXXX物流中心负荷分类测算表

用地性质

用地

代码

占地面积

（ha）

建筑面积

（m2）

负荷指标

（W/m2）

分类负荷

（MW）

居住用地

二类居住用地

R2

0.298

3576

5

0.179

仓储用地

普通仓库用地

W1

5.845

27679

1

0.277

堆场用地

W3

0.865

8650

1

0.087

公共服务设施用地

商业金融业用地

C2

0.921

23025

8

1.842

市场用地

C26