开发实施方案表.docx
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开发实施方案表
编号：
（京土开[2008]方案（）第号）（分期/全部）
北京市土地一级开发项目
实施方案审批表
（试行）
申请单位：
编制单位：
项目名称：
申报日期：
分期情况：
北京市土地整理储备中心
项目基本情况
名称
区县
坐落
四至
东至
西至
南至
北至
土地面积（公顷）
国有土地
集体土地
建设用地
建设用地
农用地
耕地
农用地
耕地
其它
其它
未利用地
未利用地
其它
其它
现状情况
类别
数量
占地面积
（公顷）
建筑面积
（万m2）
数据来源依据
国有企业
集体企业
____个数
居民
农民
户/人
__占地及__宅基地面积
规划情况
总用地面积（公顷）
建筑面积
（万m2）
容积率
建设用地
面积
居住
代征道路
面积
商业
代征绿地
面积
办公
其他
其它
高度（m）
地价水平
用途
土地级别
楼面熟地价
（元/m2）
楼面毛地价或出让金
（元/m2）
依据2002年
基准地价
商业
综合
四级
居住
工业
一级开发投资总额
序号
项目
金额（万元）
所占比例
1
前期费用
2
征地费用
3
拆迁费用
4
征地、拆迁不可预见费
5
市政基础设施建设费
6
非经营性配套设施建设费
7
财务费用
小计
8
土地一级开发投资回报额
9
两税一费（5.5%）
合计
楼面地价（元/m2）
地面地价（元/m2）
注：
1、“两税一费”以1-7项之和为基数计算，公式：
（1～7项之和）×5.5%/94.5%；
2、“土地一级开发投资回报额”以1～7项之和为基数计算。
前期费用
序号
项目
数量
计费标准
金额
（万元）
依据
1
编制项目建议书（代可研报告）
计价格[1999]1283号
2
土地一级开发实施方案编制费
3
编制市政规划方案费
4
用地普测及拨地定桩费
5
编制环境影响评价费
6
编制交通影响评估费
7
编制土地上市地价评估费
8
编制地质灾害评估费
9
委托入市交易费
京国土房管财[2003]82号
10
审计
合计
折合
征地费
用
序号
项目
数量（亩）
计费标准（万元/亩）
补偿金额（万元）
依据
1
土地补偿费
农用地
宅基地用地
工矿用地
未利用地
其他
小计
2
安置补助费
项目
数量（人）
计费标准（万元/人）
补偿金额（万元）
依据
劳动力安置补助费
超转人员补助费
残疾人安置补助费
孤寡老人补助费
小计
3
青苗补偿费
项目
数量（亩）
计费标准（万元/亩）
补偿金额（万元）
依据
小计
4
地上附着物补偿
项目
数量（个）
计费标准（万元/个）
补偿金额（万元）
依据
树木
鱼塘
坟茔
电线杆
机井
小计
5
征地税费
项目
数量（亩）
计费标准（万元/亩）
补偿金额（万元）
依据
耕地开垦费
耕地占用税
防洪费
小计
6
其它
合计
折合
不可预见费
（计提比例5%）
拆迁费
用
拆迁费用=居民拆迁补偿费+农民拆迁补偿费+国有企业拆迁补偿费+集体企业拆迁补偿费+市政、公共设施拆迁补偿费+其他费用
项目
补偿金额（万元）
居民拆迁
农民拆迁
国有企业拆迁
集体企业拆迁
市政、公共设施拆迁
其他费用
合计
不可预见费
（计提比例7%）
其他费用
项目
数量
计费标准
补偿金额
（万元）
依据
拆迁服务费
拆迁评估费
渣土清运费
小计
居民拆迁补偿费
房屋拆迁补偿价=（基准地价×K+基准房价）×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价
基准补偿价
名称
取值范围
取值
备注
基准地价
现状容积率
规划容积率
K
基准房价
（基准地价×K+基准房价）=
项目
数量
计费标准
补偿金额（万元）
依据
基准补偿价
房屋重置成新价
地上附属物补偿费
搬家补助费
家电改移补助费
提前搬家奖
工程配合奖
临时过渡补助
停产停业补助
其它综合补助
小计
（万元）
折合
（万元/户）
农民拆迁补偿费
房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价
项目
数量
计费标准
补偿金额（万元）
依据
区位补偿费
取值范围
房屋重置成新价
地上附属物补偿费
搬家补助费
家电改移补助费
提前搬家奖
工程配合奖
其他
小计
（万元）
折合
（万元/户）
国有企业拆迁补偿费
非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价
区位补偿价
名称
取值范围
取值
备注
区位价格
容积率调整系数（K1）
房屋原用途调整系数（K2）
规划用途调整系数（K3）
（区位价格×K1×K2×K3）=
项目
数量
计费标准
补偿金额（万元）
依据
区位补偿价
房屋重置成新价
搬迁补助费
停产停业补助费
其他
小计
（万元）
折合
（万元/被拆迁m2）
集体企业拆迁补偿费
项目
数量
计费标准
补偿金额（万元）
依据
房屋重置成新价
搬迁补助费
停产停业补助费
其他
小计
（万元）
折合
（万元/被拆迁m2）
市政、公共设施拆迁补偿费
项目
数量
计费标准
补偿金额（万元）
依据
小计
（万元）
折合
（万元/被拆迁m2）
市政基础设施建设费
序号
项目
工程内容
长度（m）
金额（万元）
计费依据
1
道路工程
2
雨水工程
3
污水工程
4
中水工程
5
供水工程
6
供电工程
7
热力工程
8
供气工程
9
电信工程
10
有线电视工程
11
临时市政接用费
12
其他
合计
（万元）
折合
（元/建筑m2）
注：
市政基础设施建设费用以市政项目综合为测算依据，建设费用最终以市政施工图预算为最终测算依据；市政建设费用中应扣除按规定由市、区财政投入的市政费用。
征地案例比较
项目名称
位置
征地标准
（万元/亩）
征地
日期
备注
开发地块
案例1
案例2
案例3
…
折迁案例比较
农民
项目名称
位置
拆迁标准
（元/被拆迁m2）
拆迁
日期
备注
开发地块
案例1
案例2
案例3
…
居民
开发地块
案例1
案例2
案例3
…
国有企业
开发地块
案例1
案例2
案例3
…
集体企业
开发地块
案例1
案例2
案例3
…
开发地块与周边征地、拆迁案例对比表
周边房地产销售案例
周边案例
因素
案例1
案例2
案例3
…
位置
规划用途
容积率
成交日期
成交价格
总价（万元）
单价（元/m2）
价格类型
地价款/出让金
其它
开发地块与周边土地招拍挂案例对比表
开发地块与周边案例
比较因素
开发地块
案例1
案例2
案例3
…
位置
规划用途
容积率
成交日期
-
成交价格
总价（万元）
-
单价（元/m2）
-
取得方式
-
地价款/出让金
其它
项目成本分期估算表
序号
工作内容
分期投资情况（万元/季度）
总投资
已投资
一
二
三
四
五
六
1
前期工作
1.1
…
…
…
2
征地
2.1
…
…
…
3
拆迁
3.1
…
…
…
4
市政建设
4.1
…
…
…
5
其它工作
…
财务费用
利润
税费
其他需要说明的内容
1、说明土地一级开发实施方案中所用数据、标准的依据。
如：
有关批复、证明等材料（附件1）
征地：
征地面积、征地补偿标准及安置补助人员数量的依据
拆迁：
被拆迁土地、房屋面积及拆迁补偿标准的依据
（涉及房屋拆迁的项目，拆迁方案须征询区县拆迁主管部门意见）
市政：
市政工作内容及工程量、工程投资估算的依据
2、项目规划分期方案说明及附图（附件2）
说明：
土地一级开发的总体实施方案，方案中需明确开发时序、周期及分期情况等内容；同时说明各期范围、工作内容、开发成本及现金流等
3、项目资金使用计划（附件3）
说明：
项目资金来源、比例及各期、各阶段使用计划
4、项目开发进度方案（涉及整体开发分期实施的土地一级开发项目，应就总体及各期分别制定项目开发进度方案）
项目进度计划表
序号
工作内容
月份
1
前期工作
1.1
…
…
…
2
征地
2.1
…
…
…
3
拆迁
3.1
拆迁实施
…
拆迁结案
4
市政建设
4.1
场地平整
…
…
5
其它工作
…
…
6
土地入市交易
5、土地一级开发实施方案关于项目成本需要特殊说明内容。
备注
1、涉及整体开发分期实施的土地一级开发项目，应就总体及各期分别填报《土地一级开发实施方案审批表》；
2、涉及企业拆迁的项目，投资回报额及拆迁服务费应作相应调整。
国
土
分局意见
审核意见：
分局领导：
年月日
区
政
府
意见
主管领导：
年月日
市
储
备
中心意见
技术审核小组意见：
（经技术审核小组审议的项目填写）
小组成员:
年月日
开发管理部意见：
经办人：
部门负责人：
年月日
主管领导：
年月日
中心领导：
年月日
专家
评
审
会审
核
意见
依据《北京市土地一级开发项目实施方案专家评审会会议纪要（200＿年第＿＿期）》，项目评审意见如下：
年月日
联席会审
核
意见
依据《政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要（200＿年第＿＿期）》，项目评审意见如下：
年月日
备
注
升级会员 