中心商务区基础设施建设项目可行性研究报告.docx

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中心商务区基础设施建设项目可行性研究报告

中心商务区基础设施建设项目可行性研究报告

第一章总论

1.项目名称与建设单位

1.1.项目名称

×××市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目

1.2.项目承办单位

×××高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会

1.3.可行性研究报告编制单位

编制单位：

××××管理咨询有限公司

资质证书：

2.编制依据、内容及范围

2.1.编制依据

（1）.《×××市中心商务区（×××市中心城区现代服务业园

区）控制性详细规划》；

（2）.编制《×××市中心商务区（现代服务业园区）基础设施

建设项目可行性研究报告》的委托书；

（3）.项目承办单位提供的有关技术资料、基础数据；

（4）.编制人员调查的有关数据资料。

2.2.编制内容与范围

我公司受×××高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会的

委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关技术人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，编制完成了《×××市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目可行性研究报告》。

本报告对项目建设的背景和必要性进行了论述，对建设内容及规模、项目选址和建设条件、工程建设方案、节能节水、环境保护、项目实施进度、项目招标、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，为主管部门和建设单位的决策和建设提供具体的、完善的、科学的依据。

3.项目概况

3.1.项目的提出

近年来，我国各级政府高度重视服务业发展，制定了一系列鼓励和支持发展的政策措施；2007年3月国务院根据“十一五”规划纲要确定的服务业发展总体方向和基本思路，为加快发展服务业，颁发了《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）文件，要求各地区、部门按照各自的职责范围，抓紧制定加快发展服务业的配套实施方案和具体政策措施。

为落实国务院的意见，××省委、省政府于2008年6月发布《中共××省委××省人民政府关于加快发展服务业的若干意见》，对全省服务业的发展目标、发展原则、发展载体、发展重点提出了指导性意见，并且在2009年××省政府工作报告中提出着力扶持150户省服务业重点企业和30个服务业特色园区的要求。

2009年7月，××省发改委组织专家对全省范围内推荐的服务业特色园区进行评审，确定了30个省级服务业特色园区，本项目所属的×××市中心城区现代服务业园区（×××市中心商务区）名列其中。

×××市高新技术产业开发区政府为了尽快完善×××市中心商务区的基础设施，进而推动中心商务区的建设，提出了本项目的建设。

3.2.建设单位概况

本建设项目由×××高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会承办。

×××高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会（以下简称经贸区管委会）成立于1998年，是市委、市政府的派出机构，享有市级综合经济管理权和县（区）级行政管理权。

管委会的主要职能包括：

（1）.负责编制开发区经济和社会发展计划、总体规划和详细规划；

（2）.负责组织实施开发区内的各项基础设施、公用设施的建设和管理；

（3）.负责开发区的招商引资，投资项目的洽谈、论证、审批和定位；

（4）.负责服务、督导、推进入区项目的建设进度及生产运营情况的调度工作；

（5）.负责管理开发区的区容区貌、环境保护及社会治安等工作。

经贸区管委会办公地点在，法人代表，管委会机构设置包括：

办公室、土地规划建设局、经济发展局、对外联络局、财政所、监察室。

管委会现有工作人员96名，其中大专以上学历者56人。

经贸区管委会成立以来，在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观统领经济社会发展全局，按照“狠抓项目强工业，龙头带动兴农业，繁荣市场活商贸，打造精品抓城建，诚信服务优环境，突出创新促发展”的工作思路，突出重点，转变作风，真抓实干，促进了全区经济社会各项事业的持续快速协调健康发展。

3.3.建设地址

本建设项目由中心商务区核心区和中华龙·杂技文化园区两部分组成。

建设地址位于×××市华龙区中心商务区（现代服务业园区）内，中心商务区核心区地块位于黄河路以北，由马颊河、中原路、长庆路、黄河路合围而成；中华龙·杂技文化园区地块位于黄河路以南，由长庆路、黄河路、公园南路、南海路合围而成。

3.4.建设内容

3.4.1.中心商务区核心区

建设内容包括：

（1）.市政基础设施建设。

包括：

道路；供水、排水（雨水和污水）、热力、天然气管网；电力电信系统；公共卫生设施；绿化等；

（2）.项目区中心广场景观、地面硬化；

（3）.中心广场地下停车场建设。

3.4.2.中华龙·杂技文化园区

建设内容包括：

（1）.市政基础设施建设。

包括：

道路；供水、排水（雨水和污水）、热力、天然气管网；电力电信系统；公共卫生设施；绿化和水系工程等；

（2）.项目区地上停车场建设；

（3）.园区内杂技表演馆、展览馆、培训馆建设。

3.5.配套基础设施现状

项目实施区域位于城市中心区，水、电、气、暖等市政基础设施配套完善，可保证项目建设及使用期的需要。

3.6.环境保护

项目建设期产生的废气、污水、建筑垃圾、噪声可以得到有效的控制和治理，经治理后可达标排放，不会对环境造成污染。

3.7.项目实施进度

本项目建设期2年（2010年和2011年）；项目建成后，核心区共有350亩土地可供出让，出让期8年（2012年至2019年）。

3.8.投资估算及资金筹措

3.8.1.中心商务区核心区

总投资40000万元，其中工程费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元，建设期利息1865.16万元。

资金筹措方式为：

建设单位自筹8400万元，申请银行贷款31600万元。

3.8.2.中华龙·杂技文化园区

总投资20000万元，其中工程费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元，建设期利息932.58万元。

资金筹措方式为：

建设单位自筹4200万元，申请银行贷款15800万元。

4.结论及建议

×××市中心商务区（现代服务业园区）基础设施项目的实施，有利于加快旧城区改造建设的步伐，改善×××的城市面貌和人居环境，提升城市功能和品位。

项目的实施，符合×××市城市建设总体规划和土地利用规划，有利于推进×××市城镇化建设进程，加强和完善城市基础设施建设，其社会效益和环境效益也十分显著，项目建设完全必要，建议项目尽快实施。

第二章项目建设背景和必要性

1.中心商务区核心区建设背景

（1）.全球服务业发展的趋势

服务业是国民经济的重要组成部分，进入21世纪以来，世界经济全面向服务经济转型，第一、第二产业占GDP（国内生产总值）的比值日趋下降，第三产业占GDP（国内生产总值）的比值日益提高，服务业成为世界各国经济发展的主要推动力，其发展水平成为衡量现代社会经济发达程度的重要标志，发达国家已完全确立了服务经济的产业结构。

OECD（经合组织）的30个成员国中，服务业增加值占GDP的比重均达到70%以上，服务业就业人数占总就业人数的比例达到69%，发展中国家服务业增加值占GDP的比重也超过50％。

从第三产业催生出的现代服务业，由于具有现代与传统的交融性、要素的治理密集性、产出的高增值性、供给的多层次性、服务的强辐射性，在全球经济一体化、知识经济、信息社会的大背景中，发展极为迅猛。

纵观世界城市，无一不以现代服务业为主导产业，如纽约、伦敦、东京的现代服务业占GDP的比重分别达到87%、85%、73%。

（2）.我国服务业发展现状

改革开放以来，我国服务业发展势头强劲，随着开放程度不断深入，规模持续扩大，结构和质量逐步改善。

我国服务业发展的现

状主要表现在以下几个方面：

1）.服务业在国民经济中发挥越来越重要作用

一是服务业规模持续扩大。

2008年，全国服务业增加值达10万亿元，占GDP的40.1%。

一些大中城市第三产业比重已超过第二产业，成为地方经济的主导产业。

二是服务业就业迅速增加。

2008年，全国服务业从业人员2.49亿人，占全部从业人数的32.4%。

三是服务业领域不断拓宽，面向生活的服务业门类增加，面向生产的服务业快速拓展，传统服务业改造加快，新兴服务业态不断涌现。

服务业的快速发展，推动了产业结构调整升级，促进了经济发展和社会进步。

2）.服务贸易快速发展

我国已经开放了《服务贸易总协定》12个服务大类中的10个，涉及总共160个小类中的100个，占服务部门总数的62.5%。

服务贸易进出口总额从1982年的44亿美元增长到2008年的2509亿美元，增幅超过56倍。

服务贸易出口的世界排名由1982年的第28位上升到了2008年的第7位，进口的世界排名由第40位上升到第5位。

3）.服务业面临实现跨越式发展的历史机遇

目前，我国服务业的总体发展水平仍然偏低。

主要表现在以下几个方面：

一是服务业增加值占GDP的比重仅40％，甚至远低于发展中国家平均水平；二是服务业内部结构不合理，现代服务业占比偏低，生产性服务业发展较为落后；三是服务业对外开放程度还

不高，服务业外资占我国每年吸收外资的比重不到1/3，远低于制造业；四是服务贸易整体发展水平不高，服务业国际竞争力落后。

（3）.我国各级政府高度重视服务业的发展

我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。

加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源、资源短缺的瓶颈制约，提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。

加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。

近年来，我国各级政府高度重视服务业发展，制定了一系列鼓励和支持发展的政策措施；2007年3月国务院根据“十一五”规划纲要确定的服务业发展总体方向和基本思路，为加快发展服务业，颁发了《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）文件，要求各地区、部门按照各自的职责范围，抓紧制定加快发展服务业的配套实施方案和具体政策措施。

为落实国务院的意见，××省委、省政府于2008年6月发布《中共××省委××省人民政府关于加快发展服务业的若干意见》，对全省服务业的发展目标、发展原则、发展载体、发展重点提出了指

导性意见，2009年××省政府工作报告中提出着力扶持150户省服务业重点企业和30个服务业特色园区的要求。

2009年7月，××省发改委组织专家对全省范围内推荐的服务业特色园区进行评审，确定了30个省级服务业特色园区，本项目所属的×××市中心城区现代服务业园区（×××市中心商务区）名列其中。

（4）.×××服务业发展状况及规划

×××建市以来，国民经济平稳发展，《×××市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中的统计数据显示，截止“十五”计划完成的2005年，全市国民经济一、二、三产业结构比为16.3：

63.0：

20.7。

目前发达国家城市第二产业与第三产业的比例一般为1：

2-3，××省第二产业与第三产业之比为1.7：

1，而×××市第二产业与第三产业的比约为3：

1。

第三产业比重偏低，影响了消费需求的扩大，特别是消费性服务的种类，规模和质量不适应社会消费水平提高和消费结构变化的需要，不能对经济的持续增长起到有力的支撑作用。

为此，×××市“十一五”计划中提出产业结构调整的预期目标：

“十一五”末，一、二、三产业比达到13：

59：

28。

为了把×××建设成“具有经济活力，结构转换能力强的特色产业城市；可持续发展的生态型城市；适宜居住和生活的文明城市；城乡协调发展的和谐城市”，×××市确定了“两组团（城市中心组团和老城区组团）、七片区”的组团式城市总体规划（2005—2020），

本项目所在的中心商务区即是城市中心组团所辖的“七片区”之一，它作为城市中金融、贸易、信息和商务办公活动的高度集中区域，是现代服务业的极核。

为了尽快完善×××市中心商务区的基础设施，进而推动中心商务区的建设，加快×××现代服务业的发展，提出本项目的建设。

2.杂技文化园建设背景

（1）.×××杂技历史悠久，群众基础雄厚

×××杂技历史悠久，起源于春秋，兴盛于明清，发展于现代，以功力深厚、技艺精湛著称于世。

×××东北庄与河北吴桥并称为中国杂技“南北两故里”，2007年，被列入第二批国家级非物质文化遗产保护名录。

×××华龙区东北庄是中国杂技之乡，有着广泛而深厚的群众基础。

近年来，该村为全国各地共输送杂技人才400多人，足迹遍布全国27个省市，部分从东北庄走出去的杂技精英还到国外担任了杂技教练，发展杂技艺术。

（2）.×××杂技演出阵容强大，精品节目众多

改革开放以来，×××杂技发展迅速，规模逐步扩大，精品不断出现。

目前，全市国有杂技团、校5个，民营杂技团体12个、杂技学校19所，从业人员近万人。

近年来，×××杂技下大气力，千锤百炼，推出了一大批崭新的精品节目，换来了丰硕的成果。

如《狮林春光》、《女子大排椅》

等节目，在全国和国际杂技艺术节上荣获大奖，成为×××杂技的名牌。

（3）.×××杂技国内外市场广阔，社会和经济效益显著。

近几年来，×××杂技团体先后80余次出访世界五大洲60多个国家和地区，在国内许多大中城市，都有×××杂技的演出队伍；在美国、日本、意大利、西班牙、挪威等国都能看到×××杂技演员的身影。

×××杂技为×××经济社会的发展带来了良好的社会和经济效益。

成功吸引外资4亿元，吸引外商对农业、商业投资6亿元以上，赚取外汇8000万元，为国家上缴利税2000多万元。

（4）.×××杂技的发展受到×××市的大力支持

×××市政府对×××杂技非常重视，政府把杂技文化产业纳入到“名城带动”战略框架中，并制定实施了杂技产业发展的总体目标、优惠政策和奖励制度，大力推动杂技业的发展。

×××市“十一五”规划纲要中提出了“着力打造杂技文化，加快东北庄杂技之乡旅游开发”的举措，力图以杂技艺术为窗口，带动×××文化旅游产业的发展。

把杂技资源转化为经济效益，使杂技产业成为×××市经济发展的支柱产业。

3.项目建设的必要性

（1）.是加强和完善城市基础设施的需要

中心商务区地处市中心，未来将是一个规模庞大、服务业态齐

全、集聚优势突出的综合性商贸功能区，是×××现代服务业的核心动力区，而目前该区的基础设施建设滞后，不仅欠帐多、标准低、不配套，而且与城市中心商务区的功能不相称的矛盾日益显露，影响城市中心区的发展。

通过本项目的建设，将使中心商务区在道路交通、市政工程管线，区内绿化和公共服务设施配置等方面得以配套完善，提高基础设施的标准和水平，体现城市中心区的现代城市气息和人性化服务，更好地发挥城市中心区的综合服务功能。

（2）.是加快市中心区区域改造步伐和拓展城市空间、提高土地集约使用的的需要

中心商务区地处市中心，区位条件十分优越，但在开发初期、城市经济尚不甚发达的年代，区内规划、布局分散，形成目前区内用地构成混乱（工业、办公、居住用地混杂；城市用地与农村用地混杂）的局面，存在土地闲置和未完成利用情况，土地利用率较低。

随着经济的发展，城市化进程的加快，×××市扩展中心城区的需求日益迫切，中心城区土地资源稀缺的矛盾日益突出，对该区的土地利用进行重新整合开发已势在必行。

本项目的建设将配合×××市经济结构调整，对用地现状进行保留、再开发和置换处理，提高土地使用的集约度，充分发挥土地潜力，优化用地结构，达到用地布局、交通和市政配套的总体平衡。

（3）.是发展×××杂技产业，推动文化旅游产业，繁荣文化事业的需要

×××杂技历史悠久，有着广泛的群众基础，为×××经济社

会的发展带来了良好的社会和经济效益。

但是，×××杂技的基础设施建设相对滞后，杂技表演、宣传、培训场地缺乏。

本项目区杂技文化园的建设，将成为展示×××杂技魅力的平台，成为杂技教育的培训基地，有力地推动杂技业的发展，并以杂技艺术为窗口，带动×××文化旅游产业的发展，同时丰富人民群众的文化生活，弘扬中华民族优秀文化传统。

第三章建设内容及规模

本建设项目由中心商务区核心区和中华龙·杂技文化园两部分组成。

项目规模及建设内容如下：

1.中心商务区核心区1.1.建设范围

东起长庆路，西至马颊河，南至黄河路，北至中原路，总用地面积65.41公顷（982.13亩）。

对照《×××市中心商务区（现代服务业园区）控制性详细规划》，项目区内所包括的具体地块名称及面积如下表：

表3-1中心商务区核心区用地统计表

1.2.建设内容

中心商务区核心区建设内容包括：

市政基础设施工程建设；中心广场景观、场地硬化；中心广场地下停车场建设。

具体建设内容见下表：

表3-2中心商务区核心区建设内容表

2.中华龙·杂技文化园区2.1.建设范围

东起长庆路，西至公园南路，南起南海路，北至黄河路，总用地面积22.52公顷（338.14亩）。

对照《×××市中心商务区（现代服务业园区）控制性详细规划》，项目区内所包括的具体地块名称及面积如下表：

表4-3中华龙·杂技文化园区用地统计表

2.2.建设内容

中华龙·杂技文化园区建设内容包括：

市政基础设施工程建设；项目区地上停车场建设；园区内杂技表演馆、展览馆、培训馆建设。

具体建设内容见下表：

表4-4中华龙·杂技文化园区建设内容表

第四章项目选址及建设条件

1.项目选址1.1.项目位置

×××市位于××省北部，××、河北、山东三省交界处，地理坐标为东经×××，北纬×××。

×××东北部与山东省的聊城毗邻，东、南部与山东省济宁、菏泽隔河相望，西南部与××省的××市相倚，西部与××省的安阳市，北部与河北省的邯郸市相连。

东西长125千米，南北宽100千米。

是著名的×××城市、国家卫生城市、国家园林城市、全国创建文明城市活动先进城市、中国优秀旅游城市、国际花园城市，中国人居环境范例奖、迪拜国际改善居住环境良好范例奖获得市。

×××市辖五县一区。

全市土地面积4266万平方公里，人口352.6万。

×××历史文化源远流长，×××是中华民族的重要发祥地之一，××省历史文化名城。

上古时代，这里是五帝之一颛顼及其部族的活动中心，故有“颛顼遗都”之称。

1987年在这里出土了距今6400多年的珍贵文物—蚌塑龙型图案，把中华民族5000年文明史向前推进了1400多年，被国内外考古界誉为“中华第一龙”，中华炎黄文化研究会据此命名×××为“龙乡”。

本项目建设地址处于×××市中心城区，城市规划中的中心商务区内。

中心商务区核心区地块由马颊河、中原路、长庆路、黄河路围成；中华龙·杂技文化园地块由长庆路、黄河路、公园南路、

南海路围成。

项目区在×××市的位置详见本报告附图——《项目区域位置图》。

1.2.项目区位价值分析1.2.1.优势分析

（1）.地理位置优势

从区域来看，×××处于三省交界，与周边城市都有较好的渗透作用；从中心城区看，中心商务区处在新城区、老城区、中原区的汇接处，位于整个市区的核心，是联系×××市各片区及整合、提升×××产业经济发展格局的核心区域。

（2）.开发成熟优势

项目区已经发展、奠定了以购物、商贸、金融、管理、文化娱乐、餐饮、宾馆、旅游、商住公寓、科研培训等为一体的商务中心的基础，这使得项目区土地有广阔的升值空间。

（3）.交通优势

项目所在地周边为城市干道围合，城市东西干道黄河路贯穿其中，北侧的中原路直通高速公路出入口，项目区公共交通发达，对外联系方便。

（4）.环境优势

项目区周边城市主干道规划等级及绿化水平较高，西侧的马颊河具有较高的人文和生态双重价值，是重要的优势资源。

1.2.2.劣势

×××市的经济发展水平及经济总量相对落后；

对外交通设施，包括长途汽车客运站、火车客运站落后、缺乏。

1.2.3.机遇

世界范围内经济结构调整步伐加快和我国东部发达地区经济结构调整不断向纵深推进，有利于吸引外资投资，可承接东部产业梯度转移。

国家全面实施促进中部崛起战略，在政策、资金和重大项目建设等方面将加大对中部地区的支持力度，为×××经济带来新契机。

×××城市建设成绩突出，相继荣获了“六城二奖”，2005年又成功入选全国魅力城市200强；在内地200个城市综合竞争力排名中×××局全国第77位，在××省居第三位。

城市竞争力和城市知名度提升，为招商引资构建了良好的平台。

1.2.4.挑战

×××市经济与周边城市相比，发展水平相当、产业结构趋同，未来将面临激烈的竞争。

1.2.5.分析结论

×××市中心商务区有着优越的地理位置，良好的发展基础，应该抓住当前经济结构调整的重大机遇期，抢占先机，加快建设步伐，确立在区域经济中的领先地位。

2.建设条件2.1.自然条件

（1）.地形地貌

×××地处黄河冲积平原，地貌有平地、岗洼、沙丘、沟河等。

×××地势较为平坦，自西南向东北略有倾斜，地面自然坡降南北为1／4000～1／6000，东西为l／6000～l／9000。

地面海拔一般在48～58米之间。

（2）.气候

×××市位于中纬地带，常年受东南季风环流的控制和影响，属暖温带半湿润季风型大陆性气候。

特点是四季分明，春季干旱多风沙，夏季炎热雨量大，秋季晴和日照长，冬季干旱少雨雪。

年平均气温为13.3℃，年极端最高气温达43.1℃，年极端最低气温为一21℃。

无霜期一般为205天。

年平均日照时数为2454.5小时，年平均风速为2.7米／秒，常年主导风向是南风、北风。

年平均降水量为502.3毫米～601.3毫米。

（3）.水文、地质

×××市属××省比较干旱的地区之一，水资源不多。

地表径流靠天然降水补给，平均径流量为1.85亿立方米，径流深为432毫米。

境内浅层地下水总量为6.73亿立方米，其中可供开采的6.24亿立方米。

×××境内有河流97条，多为中小河流，分属于黄河、海河两大水系。

过境河主要有黄河、金堤河和卫河。

另外，较大的河流还有

天然文岩渠、马颊河、潴龙河、徒骇河等。

×××的大地构造属华北地台，其辖区位于东濮凹陷之上。

该凹陷是一个以结晶变质岩系及其上地台构造层为基底，在新生代地壳水平拉张应力作用下逐渐裂解断陷而成的双断式凹陷，走向北窄南宽，呈琵琶状。

（4）.地震

根据国家技术监督局发布的《中国地震参数区划图》项目区域基本地震加速度值为0.15g，对应的地震基本烈度为七度区。

本项目具体的地震设防标准应由地震安全性评价确定。

2.2.交通条件

（1）.城市交通方面：

项目区由多条城市主要道路围合，有多条公交线路从项目区经过。

区内公交站点密，乘车方便。

（2）.对外交通方面：

公路四通八达，

2.3.基础设施条件

市政基础设施（给水、排水、电力、电信、天然气、热力）已全部通达至项目区。

具体情况如下：

给水：

项目区南侧胜利东路现有一条连接市水厂和中原油田水厂的DN600给水干管，项目区西侧的京开大道现有一条DN250的配水管道。

排水：

项目区西侧马颊河西路现有污水主干管，雨水排放可充分利用项目区西侧的河道。

电力：

项目区内现有长庆路110KV变电站，由就进的220KV变电站（×××变）引来110KV高压电力线。

电信：

城市电信电缆已经接入项目地块。

天然气：

项目区西侧有城市燃气输配系统中的天然气门站，项目区附近现有两条中压天然气管DN250,一条中压天然气管DN350。

热力：

×××热电厂位于项目区西侧，项目区南部有现状DN600的供热主管。

2.4.主要建筑材料来源、供应

（1）.建筑材料种类和来源

根据该项目的建设内容，项目建设所需的主要材料为钢材（包括钢管、钢筋）；水泥；混凝土管；主要地材包括砂、石料、砖等；上述这些材料均为常规品种，可在当地建材市场采购，用量较大时，从确保质量和降低成本方面考虑，也可直接从厂家定购。

（2）.建筑设备材料和来源

本项目水