中央空调(冷机房)维护等制度.doc
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中央空调系统维护与清洗保养规范
1、技术解决方案
1-1维修保养基本内容
1-2空调机组管理方案
2、运行管理及维护工作内容及频率
3、维护安全措施及质量控制措施
项目
基本内容
中央空调系统
中央空调主机日常开关操作
中央空调主机日常维修保养
冬季供暧日常操作
水泵等设备维修保养
中央空调风机盘管维修清洗保养
中央空调空调箱维修清洗保养
冷却塔清洗维护
集中供氧，负压吸引、压缩空气系统
供氧系统日常巡查
供氧系统终端维修保养
负压吸引系统维修保养
压缩空气系统日常维修保养
电梯
电梯应急处理及日常巡查
一、技术解决方案
1-1维修保养委理基本内容
1-2空调设备维保方案
1-2-1水冷冷水机组的管理方案：
A运行期间启动前的准备和检查
供冷季节运行前须进行下列各项检查和准备，以确保机组可靠、安全和高效运行：
1.检查制冷剂液位和油位；
2.检查油槽、油加热器和油温；
3.检查和测试所有运行控制和安全控制功能；
4.与操作人员一起温习操作步骤，查看机组历史记录；
5.检查启动器的运行；
6.配合检查水系统的运行情况（包括冷冻水泵、水流开关、冷却水泵、冷却塔、阀门等）；
7.检查调整微电脑控制中心的设定值；
8.启动冷水机组，检查整个系统的运行状况，记录机组运行参数；
9.根据运行记录，分析处理机组问题；
10.提供检修保养报告。
B运行季节检查
机组运行期间，定期进行下列各项检查，确保机组在整个供冷季节都运行高效、可靠：
1.检查冷水机组，调整安全控制装置；
2.检查控制装置的运行；
3.检查油位和制冷剂液位；
4.检查润滑系统；
5.检查回油系统；
6.检查电机和启动器的运行；
7.记录运行状态参数，分析确认机组运行正常，必要时进行机组检修；
8.记录和报告要求的备件。
C一年一次的设备停机检查和预防性保养
停机期间，每年一次进行下列各项检查，以便能正确评价设备的状态，为下一个供冷季节的运行作好准备：
1.检查压缩机-电机组件的下列各项，完成预防性保养的各项任务：
l记录电压；
l用兆欧表测量和记录电机绕阻的绝缘电阻；
l检查密封情况；
l检查滑阀的运行情况，进行必要的调整。
2.检查压缩机润滑油系统的下列各项：
l根据需要更换润滑油、油过滤器和干燥过滤器；
l检查加热器和恒温器；
l检查所有其它的润滑油系统部件，包括油冷却器、油过滤器和电磁阀等；
3.执行下列各项操作，检查电机启动器：
l执行诊断检查程序；
l清洁接触器或建议更换；
l检查连接机构；
l检查所有接线端，并拧紧；
l检查过负荷装置，并取油样检查标定；
l清洁油过滤器，如有必要更换油过滤器；
l空载运行启动器（或在启动前）；检查状态指示灯。
4.检查控制面板，确定下列各项：
l执行诊断检查程序；
l检查安全停机运行状态；
l检查所有接线端，并拧紧；
l检查显示数据的精度和设定值。
5.检查冷凝器、蒸发器的下列各项：
l检查水流量；
l检查水流开关的控制情况；
l根据运行记录参数分析热交换效果，建议水质处理；
l必要时拆卸端盖，清洗换热器，更换密封垫。
6.检查系统的下列各项：
l进行泄漏检查，找出泄漏处并进行修理；
l按要求补充制冷剂；
l记录视液镜的状态；
l检查制冷循环，确认处于正常平衡状态；
7.其它：
l遵循检查和维护步骤，修理脱落的保温层；
l与操作人员沟通。
1-2-2风冷热泵机组维保方案：
供冷、供热季节的检查
A供冷季节和供热季节启动前的准备和检查
供冷、供热季节运行前须进行下列各项检查和准备，以确保机组可靠、安全和高效运行：
1.配合检查辅助设备的运行状况；
2.更换润滑油；
3.检查曲轴箱加热器、油温和润滑系统；
4.检查和测试所有的运行和安全控制；
5.检查确认电压和启动器运行正确；
6．启动机组，标定控制和变送器；
7．机组稳定后，记录运行条件；
8．同操作人员一起，温习操作步骤。
9．去除机组周围和内部的脏物。
10．检查冷凝器盘管是否堵塞，建议清洁盘管。
11．检查并拧紧电气接头。
12．检查及润滑风机及电机轴承。
13．启动后，检查风机和风机电机的运行状态。
B运行季节检查
进行下列各项检查，确保机组在整个供冷、供热季节都运行高效，可靠：
1.检查确认通常的运行条件和运行状态；
2.记录运行状态，并进行数据分析，找出不合理的地方；
3.按要求调节运行控制；
4.检查确认油位和制冷剂量充注正确；
5.检查油温和曲轴箱加热器；
6.检查启动器、继电器和控制元件；
7.检查冷凝器风机和电机运行状态；
8.与操作人员一起温习操作步骤，查看用户记录。
C一年一次的设备停机检查和预防性保养
停机期间，每年一次进行下列各项检查，以便能正确评价设备的状态，为下一个供冷季节的运行作好准备：
1.用兆欧表测量电机绕组电阻，并记录好；
2.检查压缩机的油位，按要求补充润滑油，并进行油的酸碱度测试；
3.进行泄漏测试，并修理泄漏部位，如有必要，按要求补充制冷剂；
4.检查曲轴箱加热器，确认运行正常；
5.更换干燥过滤器；
6.拧紧接触器和电机端子箱内的电源线；
7.清洁所有连接接头，如有必要按要求更换；
8.检查所有继电器、运行控制装置和安全保护装置；
9.检查确认所有控制装置、安全保护装置、卸载装置和外部联锁跨接装置；
10.检查确认压缩机的吸气和排气阀完好。
1-2-3空调末端机组清洗方案
1-2-3-1．风机盘管清洗工艺流程图
关闭电源
安全技术交底
保护施工现场
拆下送、回风口
拆下电机及叶轮箱
清洗前检测录像
叶轮与风箱清洗
回水管与吸水机连接
拆下接水盘回水管
与盘管连接的风管清洗
清洗铝翅片
接水盘清洗
盘管三速检查
安装电机与叶轮
检查电机轴承轴套
业主验收签字
接水盘投杀菌灭藻片
盘管消毒处理
清理现场，场地复原
风口安装复原
1-2-3-2．风机盘管清洗详细施工步骤：
在作业空间足够大，能够把风机盘管拆下来的时候，把风机盘管拆下来清
洗；在风机盘管无法拆下来的时候，则按照作业空间的实际情况，依照以下能够做到的步骤，尽最大努力清洗：
●进入施工现场做好现场保护，有地板或地毯的地面要用塑料布或彩条布保护好，清洗工作结束后方可撤离。
切断风机盘管电源、拆下电机和叶轮部分，稳妥的放置在天花板上，下边用塑料薄膜和抹布垫好，取下风口到指定位置进行清洗。
同时安排人员用气枪从翅片与空气换热的逆方向向翅片内喷气（利用空气负压机吸入被吹起的灰尘），把表面上及翅片内的浮尘清除。
收集清除出来表面浮尘清除后，用一定比例的comstar翅片化学清洗剂均匀的喷洒在翅片上，5分种以后用清水清洗。
常规一次就可，对于污垢特重的情况，反复以上步骤到通透洗净为止。
●电机与叶轮安放好以后，用高压气枪将配比好的comstar翅片化学清洗剂向叶轮和叶轮罩均匀喷洒，喷洒后浸透5分钟左右。
再用高压气枪喷清水将其清洗干净后晾干或用抹布擦掉上面的水珠。
必要的话将电机用铲刀和抹布清理干净，禁止用水或其他液体进行冲洗。
●检查电机轴承（或轴套）转动是否灵活，若转动不灵活，则给轴承加润滑油（机油）。
若需要更换轴承及电机。
轴承及电机由甲方提供零部件更换。
电机检查完毕后，根据记录的尺寸安装叶轮和叶轮箱。
安装时注意叶轮的方向。
叶轮安反后开启风机盘管会出现无风现象，避免返工。
清洗结束后试机，
●送风管和回风管（或回风箱）用合适的清洗设备进行清洗干净。
清洗时注意扬尘的发生，必要时使用空气负压机，然后可用施康消毒剂进行消毒和维护。
●清洗送风框，回风框、过滤网，先用专用清洗剂浸泡3分钟，然后用清
洗水小心冲洗干净。
完毕后喷洒施康消毒剂。
●清洗接水盘时，先拆下软连接管，堵住出水口。
然后用小铲子和湿抹布清理干净盘中污物。
严禁将杂物冲入溢水系统，造成冷凝水管堵塞。
最后检查下水是否堵漏，及时作出相关处理。
●清洗完毕后，安装好电机及叶轮箱，检查电源线是否有松动，开机测试电机的运转和风机的三速是否正常。
盘管运转正常，无杂音，风速正常方可。
●在风机盘管清洗干净后，用施康消毒剂进行消毒工作。
●风机盘管翅片、接水盘、回风过滤网、回风箱、回风口、送风口、风管等消毒，用喷雾器把施康消毒剂喷洒在表面消毒。
在接水盘投放专用杀菌灭藻-comstar盘必洁。
●清理现场，进入下一台清洗工作。
1-2-3-3．风机盘管清洗所用工具：
工业吸尘器、吸水机、高压水枪、压缩机、高压气枪、检测视频设备等。
1-2-3-4．新风机组清洗工艺流程图：
机组停机
安全技术交底
清洗前机组运转记录本
清洗机组混合段
清洗机组加湿段
清洗机组过滤段
清洗机组箱体外表
清洗机组送风段
清洗表冷段、加湿段
清洗后机组运转记录
安装机组过滤网
三级验收签字
二、运行管理及维护工作内容及频率
1、空调主机巡检表
序号
项目
技术要求
周期
1
检查压缩机油位、油色
如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油
六个月
2
检查压缩机绝缘接地
电阻≥1兆欧，接地良好
一个月
3
检查压缩机运行电流
正常为额定值，三相基本平衡
二周
4
检查压缩机油压
正常10～15kgf/Cm2
二周
5
检查压缩机外壳温度
正常85℃以下
二周
6
检查压缩机吸气压力
正常值4.5～5.4kgf/cm2
二周
7
检查压缩机排气压力
正常值12.5~18.5kgf/cm2
二周
8
检查压缩机是否有异常的气味。
无
二周
9
检查压缩机是否有噪音和振动
无
二周
10
检查热继电器的导线接头
无过热或烧伤痕迹
三个月
11
检查热继电器上的绝缘盖板
完好无损坏
三个月
12
检查各信号灯是否正常
如不亮则应更换同规格的小灯泡
三个月
13
检查各指示仪表指示是否正确
如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换
三个月
14
对中间继电器、信号继电器做模拟实验
动作可靠，输出的信号正常
三个月
15
PC中央处理器、印刷线路板
正常
三个月
此外还包括：
1、机组年检；
2、每月进行定期保养，包括检查、调整、维护合同内的主机设备及起动柜内之设备与装置、及所有控制指示零件；并定期检查、测试系统的功能及电器设备。
2、空调换季期间，空调末端维护保养内容：
序号
维护保养内容
1
检测风机阻值是否正常，绝缘是否良好
2
检查并紧固风机底座螺丝，尽量避免风机震动
3
对风机轴承进行润滑处理，以减少各运动部件的磨损，延长寿命
4
调整风机皮带轮松紧度，以确保送风量正常，使房间空调效果达到最佳
5
对箱体及箱内进行全面的除尘处理
6
调整出风口风阀开启度大小，以调整不同季度下风量大小
7
紧固机组吊装螺丝，确保安全稳定运行
8
检查并收紧电机电源端子
9
对电机接线端子箱进行清洁、除尘
10
检查各运动部件是否异常，及时修复
11
拆洗初、中效回风过滤网，并进行杀菌消毒处理以保证室内空气品质
12
对风机盘管接水盘进行除垢清洗处理，并投放杀菌防霉片。
防止军团菌
13
及其他菌类滋生，保障凝结水管的畅通。
14
清洗风机涡轮内叶片的灰尘，并通过运行风机将内部部分灰尘进行清除
3、空调末端清洗服务频率
风机盘管的清洗：
服务内容
清洗地点
清洗频率
风机盘管整机清洗
所有大楼
一年一次
送风口、回风口清洗
所有大楼
半个月一次
过滤网清洗及调换
所有大楼
半个月一次
风机进水过滤器
所有大楼
一年一次
空气处理机组的清洗：
服务内容
清洗地点
清洗频率
机组表冷器清洗
所有大楼
一年一次
机组冷凝水盘清洗
所有大楼
一年一次
机组水过滤器
所有大楼
一年一次
过滤网清洗
所有大楼
三个月一次
送风口、回风口清洗
所有大楼
三个月一次
无纺布的更换
所有大楼
一个月一次
空调机房的保洁
所有大楼
一周一次
空调主机、冷却塔的清洗：
空调主机的清洗
机房
一年一次
开放式冷却塔的清洗
大楼顶
一年一次
风管的清洗：
送风管、回风管、新风管的清洗
所有大楼
一年一次
4、中心供氧、负压吸引、压缩空气系统维护及频次
中心供氧系统：
服务内容
服务地点
频率
中心氧站巡检
中心氧站
每日两次
汇流排检查
中心氧站
每日两次
报警测试检查
中心氧站
半个月一次
控制及安全装置检查
中心氧站
一年两次
负压吸引系统：
服务内容
服务地点
频率
负压机组巡检
负压机房
每日两次
负压机油更换
负压机房
按需更换
负压机组保养
负压机房
一年四次
压缩空气系统：
服务内容
服务地点
频率
空压机巡检
机房
每日两次
空压机油更换
按需更换
空气过滤器芯更换
按需更换
空气压缩机保养
一年四次
三、维护安全措施及质量控制措施
1、定期协调制度和维保效果的检验：
良好的协调和沟通是顺利完成维保工作的保证，在维保期间，我司将派专人负责与管理部门的协调工作，建立定期协调制度：
ü及时协调维保工作时间和区域；
ü建立每层报告制度，报告维保进度及安全相关事宜；
ü建立每层一次的维保验收制度；
ü我公司将委派专业技术人员协调维保现场；
2、安全环保技术要求
1、从事维修作业人员必须持证上岗，作业中佩戴相应的劳动保护，在厂区内不许吸烟或在非作业区使用明火。
2、当天施工结束要做清场处理，材料及工具堆放整齐有序并保持施工现场的整洁，不对周围环境造成污染。
3、施工安全措施
由于中央空调清洗项目的现场施工地点具有流动性，同一个项目也会有不同功能的施工区域，其现场安全及防范要求的侧重点也会有很大不同，因此除了对员工进行定期的安全防范教育外，还针对中央空调清洗项目的实际情况制定现场安全及防范措施，制定的原则为：
◆人员安全
◆财产安全
◆保密安全
根据制定的原则，施工组要制定现场安全防范措施分为普通性现场安全防范措施和特殊现场安全防范措施。
普通性现场安全防范措施是在中央空调清洗项目的每个现场都必须严格执行的，特殊现场安全防范措施是根据现场的不同情况指定的安全防范措施，是对普通性现场安全防范措施的补充，也是所有现场工作人员在清洗过程中必须严格执行的。
下述普通性现场安全防范措施，施工现场工作人员在清洗过程中必须严格执行：
A、安全措施
（1）安全责任人制度
项目安全事故责任人全面负责安全保障，清洗现场指定安全负责人
（2）防火制度
●定期消防知识培训
●现场配备足够的消防灭火器
●现场严禁吸烟
●现场严禁使用明火
（3）现场用电制度
●电工持证上岗
●现场接电必须业主电工到场
●严禁电工带电操作
（4）登高安全制度
●登高作业必须两人以上协作，做到一登高，一保护
●高空作业需戴保险带，保护措施到位
（5）劳动安全保护制度
所有施工人员必须根据操作流程佩带防护用品，如：
口罩，眼罩和帽子等，对于进入污染区域工作的操作人员还需配备防毒面具和防尘服。
（6）晚间作业制度
晚间作业必须定时休息，防止疲劳作业引发安全事故。
B、保密措施
根据大楼提供的中央空调清洗区域的实际情况，制定了现场安全防范的特殊现场安全防范措施如下：
●施工人员必须携带本人证件，按甲方要求进行登记、审查，项目经理负责记录进入特定区域的人员姓名、工作进出具体时间、进出携带详细物品
●施工人员严格按照甲方规定时间施工，为减少对甲方工作影响，建议周末及节假日施工
●施工人员按甲方规定路线行走，在规定区域进行操作
●不该问的绝对不问、不该看的绝对不看、不该记录的绝对不记录
●非经甲方领导批准，操作人员禁止收集本岗位以外的任何信息，不得开展本岗位以外的技术、业务活动，不德串岗
●实行安全负责人现场陪同制度，如需进入房间，提前和甲方沟通协调，保证房间内至少有2人或2人以上并且有甲方相关人员陪同，不单独在甲方办公区走动
●施工人员在工作中要注意甲方的财产安全，做好登记并与甲方进行确认，确保在施工中不损坏甲方的任何事物
●施工人员严格遵循操作规程操作，保证不对甲方的环境造成任何的污染，
4、施工质量、进度控制措施
我公司质量控制严格依照ISO9000质量标准体系，制定质量保证措施，以保证达到所承诺的工程质量标准，并在施工现场有专职人员进行施工进度监督，保证施工顺利进行。
项目设有三级检查程序，分为工人自检、质检组检查，总监抽查：
A、工程质量重点
我们通过质量管理控制体系来确保维护质量，重点分为二部分：
（1）中央空调系统部分
设置专人负责质量管理登记，包括对所有设备的测试、标识登记、照片资料、维护质量验收工作。
（2）中心供氧、吸引、压缩空气系统部分
设置专人负责质量管理登记，包括对所有设备的测试、标识登记、照片资料、维护质量验收工作。
B、质量不合格的处理
（1）质量监督员和工程师查找质量不合格的原因
（2）维护方法造成的质量问题，由工程师负责组织返工，此问题上报工程部。
（3）由于未设想的原因造成的质量问题，由工程师负责组织返工，此问题由项目经理和工程师负责。
（4）由于甲方原因造成的质量问题，由工程师负责组织返工，项目经理与甲方代表商洽解决。
C、维护环境控制措施
（1）维护前先与业主协商，取得许可后方才进行。
（2）设备经过不属于维护的区域，做好防护工作。
（3）维护现场除设备外的所有物品进行覆盖。
（4）根据可能出现的污染情况，适当设置防护网。
（5）所有施工人员必须穿戴工作服、戴口罩、手套、护目镜进入现场。
（6）指定施工用水用电。
D、质量保证需要措施
1、技术措施
a、加强维护现场的技术管理，工程师与技术员进行现场监督，及时解决维护中的质量问题；
b、及时与甲方负责人联系，解决随时出现的技术问题与质量问题；
2、维护员工的保证措施.
a、我公司选派优秀的有维护管理经验的员工持证上岗。
维护中及时发现问题，及时纠正。
公司领导与质量管理人员不定时地到现场检查工作；
b、安全员、质量检验员经常巡视检查并做好相关的记录；
3、质量的检查
a、质检技术人员在维护开始前检查作业班的准备工作及是否具备施工条件，保证维护质量。
b、自检:
施工的员工必须在每一个工序完成后本人自我检查确保施工质量
c、互检:
每一工序完成由作业班组长组织内部检查保施工质量。
d、专检、自检、互检完成，由质量检验员进行核查。
检查通过后方视为工作完成
e、检验不合格由施工班组工程主管组织返工
5、相关管理制度
A、施工人员劳动纪律
（1）员工在施工现场，要求着装统一、佩带胸卡，违规人员不许上岗。
（2）员工在施工现场，禁止大声喧哗、嬉戏、打闹。
（3）员工在施工现场，要求设备码放整齐，工具不乱丢、乱放。
（4）员工在施工现场，必须使用礼貌用语。
（5）员工在施工现场施工完毕后，必须保持原有工作环境的洁净。
（6）员工在暂时离开工作现场时必须先向带班组长请示。
（7）员工在施工现场，不得乱走、乱串、闲聊。
员工在现场施工时，不允许移动客户的物品，如果非要移动时必须让施工监理或相关管理人员在场时才能移动。
（8）员工在施工现场，严禁吸烟、不可随地吐痰。
（9）员工在施工现场绝对禁止因任何理由与客户发生争吵、厮打事件，违规人员开除工职。
B、高空作业注意事项
（1）使用梯子工作的高度在2.5米左右，如遇到高于2.5米的地方，人员要使用工具时，防止重心偏移，同时梯子必须有人扶着。
在4米以上的高度就要使用自动升降车或搭棚架，但使用时要注意高度，防止碰到天花板及消防喷淋头和感应器。
（2）在棚架上，由于人员距离地面较高，必须进行必要的防护，如系安全带戴安全帽等，禁止在没有斜支撑和固定的棚架上工作。
上下棚架拿工具时必须走专用的梯子，禁止从侧面上下。
（3）动棚架或升降车时，工作平台上禁止有人员停留，且停放位置的地面平整，禁止在坡度高的地方搭棚架或开升降车。
C、施工现场保洁措施
（1）施工前在施工地点工作范围内铺盖防尘布并将周边重要物品整体的覆盖。
（2）撤出现场时，保持吊顶板的整洁，同时完成打扫地面周边卫生保洁工作。
对施工现场没清理干净的小组或个人，发现一次罚款100元。
（3）查看现场有无遗留物，收拾现场施工垃圾。
（4）有移动现场桌椅的情况，撤离时必须做好现场复原工作。
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