城市商业综合体开发流程完整资料.docx
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城市商业综合体开发流程完整资料
城市商业综合体开发流程
城市商业综合体是一个庞大的系统工程。
在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响,对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高.因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。
一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案,它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平,为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据.城市商业综合体的定位与单体项目不同,主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。
１．项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程,涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关. 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂.在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内,个性化与情感化的倾向越来越明显.因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。
在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表现,使其真正起到都市文化中心的作用。
2．城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。
1）城市商业综合体的定量研究城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模.其主要物业通常包括：
商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积.城市商业综合体开发从规划到完成一般需要5—1０年,甚至更长.因此，城市商业综合体中各物业的规模是动态的。
以下以写字楼与商业定量为例说明：
－—－商务物业（写字楼）定量，主要是通过市场调研、结合理论研究方法。
-—— 零售商业定量,通过商业市场研究结合现状供需数据、用商圈计算与模分析模型判断综合体内零售商业的体量。
在城市商业综合体的综合开发过程中,各种开发类型物业之间是存在一定的价值联动关系的,物业的规模一定要预留未来发展的空间.确定不同物业合理的规模，并充分考虑其未来的发展空间，将直接影响项目的整体规划布局及最终的综合价值最大化的实现。
２）城市商业综合体商业研究 城市商业综合体的商业是城市商业综合体中重要的一个功能部分，需要单独分析研究。
包括商业的市场研究、商业的定位研究、商业的定量研究、商业的业态研究、商业的规划研究、商业的营销推广、商业的经营管理研究。
不同的商业有不同的基本特征，对于每一个具体项目，都应在规划前期考虑引进什么样的商业，对此有一个基本的市场定位，才能确定适合终端市场差异化的竞争策略。
二、城市商业综合体规划在前期定位的基础上,城市商业综合体的规划内容涵盖广泛,包括整体规划、空间规划、交通规划、景观规划、建筑立面、户型设计等是专业性较强的阶段。
在此阶段城市商业综合体一般面临的主要难点是交通规划与空间规划。
比如:
深圳华润中心、卓越皇岗中心区项目等。
1．城市商业综合体交通组织 城市商业综合体的功能及其区位特点，确定了其具有如下基本交通特征:
--城市商业综合体作为区域中经济管理、控制和金融运作等中枢性职能，建筑密度大、土地利用强度高，以及高层化的集聚形态,导致交通规划成为城市商业综合体规划建构的核心问题之一。
－-城市商业综合体的功能运作使其交通出行在时间上分布不均衡，商务等就业岗位量大而集中，与城市交通流量在时间上分布特征基本相符，在早晚通勤时段交通流量出现峰值;夜间多为购物、娱乐、休闲车辆，与日渐交通流量出现互补现象。
－—-城市商业综合体内部的交通网络是城市交通运输网络的重要组成部分,因此城市商业综合体交通规划在保持内部交通结构完整性的基础上,应加强与城市交通运输系统的有机联系和衔接，其交通组织方式和系统构成形态成为城市商业综合体规划特色的体现和关键要素之一。
－-—在城市商业综合体的交通运作中,需要大量的停车量及完整的停车系统给与支撑。
停车系统、人行交通系统、人流与车流的衔接系统等在城市商业综合体规划中极为重要,其规划的合理性直接影响城市商业综合体的正常运作。
在对城市商业综合体项目的交通进行研究时，主要从几个方面进行具体分析：
一是处理好城市商业综合体交通结构层次关系;二是优先考虑多种形式的公共交通。
2、城市商业综合体空间布局 从综合体项目开发角度而言，地价高低程度将直接决定各具体位置的租金水平，两者呈现密切关系。
从项目后期运营角度而言，因受制于租金成本的约束,不同经营业态也会相对形成与不同位置基本对应的选择关系。
在一个城市进行城市商业综合体开发时,首先要分析研究该城市的各种零售功能、服务－金融－办公功能以及＊＊个具体功能的经营现状与发展趋势，其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件（可达交通方式、停车位、货物运输等）的要求程度,确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序。
为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化,可以在规划中结合城市商业综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局。
三、城市商业综合体的营销推广 城市商业综合体相对于＊*单一功能地产项目来说，由于开发周期长、物业形态多、各物业形态利益点不同等特征,就决定了其推广策略不能仅仅着眼于项目当前利益与项目单体价值的推广。
而要将项目整体价值的推广及项目对区域与城市发展的价值做为更高目标。
城市商业综合体在我国属于刚刚起步阶段,其销售与推广模式仍然处于摸索阶段。
德思勤在城市商业综合体的实践案例中发现城市商业综合体营销推广中需重点解决以下关键问题：
1．如何推广项目的整体价值及实现整体价值最大化？
２.如何解决大体量综合体整体推广与分期推广的问题?
3．项目品牌形象如何与企业品牌形象互动?
目前城市商业综合体主要的销售模式有全部销售、租售结合、整体出租、分散出租四种形式。
针对不同的销售模式采取不同的营销推广策略.四、城市商业综合体经营管理 城市商业综合体中各种物业功能有其各自的特性,因此，其物业的经营管理也有不同特性。
主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理。
以下以零售商业为例说明。
城市商业综合体中零售商业管理模式共有以下四种：
1、开发商自行管理 由出资方共同组建联合发展总公司,进行管理和提供服务，尝试进行统一的物业管理.该种模式的产权形式都是统一的.如深圳的华润中心。
2、国外的管理机构参与合作管理 由国外的管理机构参与合作管理,还有部分待零售商业建成后输入管理或委托国外机构管理。
如深圳的COCＯ PＡＲＫ、深圳的金光华都是自己的物业管理公司管理，但又聘请了国际知名的管理公司做顾问。
3、专业的物业管理公司进行市场管理部分零售商业在管理上采用租赁模式,以租代管，统一策划布局,统一培训人员,统一促销，统一对外公关，并提供基本的公共设施（如中央空调、自动扶梯和水电供应等），此外，承租方提出方案和资金，由物业管理公司协调开发商统一进行装修。
专业的管理公司不直接从事商业经营,而是从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理。
4、主要承租者进行经营的同时开展管理五、城市商业综合体的开发模式 德思勤通过对世界各国尤其是对近年来国内的城市商业综合体进行研究,根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段,从投资与营运的角度总结出城市商业综合体的三种开发模式:
1。
"独立＂开发模式 这一模式产生于早期工业化时代,资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设城市商业综合体来彰显自己的实力.最典型的例子：
美国纽约的＂洛克菲勒中心＂由洛克菲勒财团兴建,法国巴黎德方斯区由法国政府兴建,这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单. 2．”合资-公共财政补贴”模式这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时,单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策,由开发商合资或合作进行开发,达到复兴旧城的目的.这一模式在上个世纪70—８0年代日本的城市商业综合体开发中比较常见。
如日比谷商业区、池袋日之出大街、新宿＂西口商业回馆”等。
这一模式的特点是公私合作、各取其利，相关的合作单位也比较少，功能性较强，但专业性不够。
３。
”合作链＂开发模式 现代城市发展对城市商业综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态,而不是广泛意义上的建筑形态.城市商业综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空六、城市商业综合体融资 1．城市商业综合体开发融资具有规模大、周期长的特点城市商业综合体开发融资规模大、周期长，这是由城市商业综合体开发的特性决定的,具体表现在以下几方面:
（１）城市商业综合体长期运营的特点,决定了对大规模资金的长期需求
（2）城市商业综合体品牌连锁经营决定了对资金的长期需求 ２.城市商业综合体开发融资具有高风险、高收益的特性城市商业综合体的上述特性说明能否筹集到足够的资金是城市商业综合体开发投资实施的前提,能否有足够长时间的灵活可用资金是城市商业综合体战胜风险的保障，并且应该做好投资失败分散风险的准备，否则任何一次失败对城市商业综合体开发企业都可能是致命的打击. 3．城市商业综合体开发融资具有多元化的特性城市商业综合体的特性决定了其开发融资必须走多元化融资的渠道，即除了靠商业银行贷款等传统融资模式（债务融资）外,还应与依托资本市场的创新融资模式（股权融资）有效地结合。
城镇低效用地再开发专项规划
2017年９月
ﻬ
城镇低效用地再开发专项规划
从中国改革开放以来，土地资源为我国经济的发展提供了强有力的基础支持，但我国对于城镇土地的利用效率却很低，本论文就城镇低效用地再开发问题及对策做了一下探讨。
1.“城镇低效用地再开发”问题存在的原因
我国许多的城镇在进行规划时就把城镇规划的很大,基本上都是在比谁的城镇规模大,比谁的城镇扩展速度快,但对于城镇其他方面的问题就显得没那么重要了。
在有些城镇它的经济并不怎么发达，有的甚至还存在财政问题,对于城镇来说它的财政收入都是有限的，它很多的经济来源靠的都是土地的转让，据调查，有些的城镇他们的工作人员的工资都是靠转让土地的收入来维持的。
这样就很容易导致城镇低效用地再开发问题的存在，我国许多的城镇可能为了发展自己的经济，提高自己城镇的管理水平，就会对各种我你爹的规划就会进行相应的审批,但这样就很容易出现漏洞,造成土地的乱使用,由于审批没有规定，而且要求的程度也不同,这样对于土地来说就容易造成违法建设或者监管失去控制的现象。
在许多城镇工业建设中,一般负责开发运营的都是公司，但我国城镇由于经济能力有限对于招商引资就缺乏眼光，使得引进的企业额都是一些层次低，没有竞争力的企业，这样就使得企业与企业之间的竞争形成了一种恶性竞争,对于土地再利用的效率比较低，这样不仅造成的土地资源的浪费,还造成土地了资源的破坏.还有些城镇比较落后，对于招商引资重视不足,使得城镇许多的土地都闲置在那里,城镇为了自己的利益不得不减少价格来租给规模小的企业，这样对于土地的再利用效率就会造成恶性循环，是不利于土地的发展的.
2.“城镇低效用地再开发”的意义
积极开展城镇低效用地再开发都是贯彻落实中央建设资源节约型、环境友好型社会战略思想的具体行动，是缓解“保障发展、保护资源"双重压力的有效抓手，同时也是促进推动经济结构调整和发展方式转变的重要举措。
它不仅为城镇化建设提供有力保障,也极大的促进了人们生产生活水平的提高，并能实现社会效益和经济效益的双赢模式.
3.“城镇低效用地再开发”的政策依据
序号
政策重点
政策内容
1
创新型城镇化
尊重基层首创精神，鼓励探索创新和试点先行,凝聚各方共识，实现重点突破,总结推广经验，积极稳妥扎实有序推进新型城镇化.
2
人口市民化
市县政府负责制定本行政区城市和建制镇农业转移人口市民化的具体方案和实施细则
3
创新驱动发展
推动城市走创新驱动发展道路。
营造创新的制度环境、政策环境、金融环境和文化氛围,激发全社会创新活力，推动技术创新、商业模式创新和管理创新。
推进创新成果资本化、产业化。
加强知识产权运用和保护,健全技术创新激励机制。
实施绿色建筑行动计划,强力推进建筑工业化
4
旧城升级
健全旧城改造机制,优化提升旧城功能。
加快推进集中成片区改造，逐步将其它棚户区、城中村改造统一纳入到城市棚户区改造范围，到20２０年基本完成城市棚户区改造任务。
加快城区老工业区搬迁改造，稳步实施城中村改造,有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造,全面改善人居环境.
5
国有用地有偿使用
深化国有建设用地有偿使用制度改革。
扩大国有土地有偿使用范围，逐步对经营性基础设施和社会事业用地实行有偿使用.减少非公益性用地划拨,对以划拨方式取得用于经营性项目的土地，通过征收土地年租金等多种方式纳入有偿使用范围。
6
拓宽城市建设融资渠道
建立健全地方债券发行管理制度和评级制度，允许地方政府发行市政债券，拓宽城市建设融资渠道。
提高直接融资比重。
发挥现有政策性金融机构的重要作用.建立住宅政策性金融机构，为城市基础设施和保障性安居工程建设提供规范透明、成本合理、期限匹配的金融服务。
7
政策性商品住房优先安排
优先安排“政策性商品住房”用地,合理增加普通商品住房用地、严格控制大户型高档商品住房用地。
实行差别化的住房税收、信贷政策,支持合理自住需求抑制投机投资需求。
８
建立住房制度
建立和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。
4.“城镇低效用地再开发”的基本原则
现有政策空间和地方的实践经验表明,应当在全国层面改革创新与城镇低效用地再开发密切相关的集体建设用地管理、违法用地处理、“招拍挂”出让和强制力运行等规则,制定更加系统、完善、普适性的改造开发政策，进一步实化土地权能，兼顾各方利益,从土地规划、审批和供地、征地拆迁、补偿安置、违章处置等方面提供全方位的政策引导。
在具体的实施过程中应重点关注一下3个基本原则：
（１）科学规划是基础。
应在调查摸底的基础上,结合城市发展定位、地块区位条件等，科学编制城镇低效用地再开发规划，统筹安排开发的规模、布局和时序,合理确定土地改造后的用途，做到适度超前、合理设计、高标准建设，避免改造后又在短时间内成为落后产业。
（2）市场导向是方向.一方面，应进一步显化土地资产价值,除必要的由政府收购、收回和征收后进行改造开发外,给国有土地使用权人、集体经济组织和其他社会主体参与改造的空间,充分发挥市场主体和社会资本参与改造开发的积极性，根据土地权属性质和改造后用途因地制宜进行改造，形成形式多样的改造开发模式。
另一方面，应充分利用经济手段,激励使用权人对低效用地主动改造升级、提高利用效率,如对经营性用地未达到合同约定的进行处罚、严格执行征收土地闲置费的规定等，增加对土地的持有成本，使存量建设用地潜力释放出来.
（3）利益共享是关键。
应让各利益主体（政府、企业、农民和村集体等）按照“实权均利”的原则（即实化集体土地权能，实现利益共享，“均”不是平均而是合理共享）分享再开发所带来的土地增值收益，调动各方的积极性，同时有效维护公共利益,通过改造开发实现多方共赢,实现有效推动产业转型升级、拉动投资和消费增长、城镇基础设施和公共服务设施更加完善、人居环境明显改善的多重目标。
此外,在具体做法上，可借鉴国外和台湾地区城市更新、市地重划等的具体要求和规定，使得城镇低效用地再开发政策更加具体化，更加具有可操作性.
5.“城镇低效用地再开发"问题的解决措施
1）端正思想态度
对于城镇低效用地再开发利用的问题首先考虑的就是要以市或者县的中心为中心来做城镇的整体规划，必须要符合我国的规划的法律法规,要使得城镇低效用地再开发没有争议.在进行城镇低效用地再开发的时候首先要进行调查,要把城镇需要改造的旧住宅区自己其他的不用或者违章的都要纳入到城镇低效用地再开发中去，对于那种已经建成但是不符合标准的是要进行再一次的调整，尤其是没我在国家规定范围了而且是禁止实用的建筑就更应该进行城镇低效用地再开发,对于破产或者是企业经营比较困难的都可以进行城镇低效用地再开发。
对于国家命令禁止或者不符合国家要求的都可以进行再一次调整，进行进一步规划，进行城镇低效用地再开发。
2）相关人员应该做好相关调查工作
对于城镇低效用地再开发问题相关工作人员应该积极进行调查,要充分的利用相关调查成果，采用科学的手段理论方法来进行准确的分析，对于城镇低效用地再开发要有一个科学的，有依据的初步规划。
在这个基础上面，要共同发挥各自的职能权利，相互的探讨分析，再进行最后的城镇低效用地再开发的确认,然后进行实地考察，看能不能顺利开展，是否符合实际,在进行城镇低效用地再开发的时候要特别注意对于城镇低效用地的范围进行再一次确认，要对它进行深入的分析探讨，确保城镇低效用地再开发工作的顺利开展.在进行城镇低效用地再开发的时候一定要有专门的,科学的规划，要充分利用土地资源，要按照国家的
标准来进行规划，要建立档案，还要建立数据库，对于所有的城镇低效用地再开发的规划都要有备份。
3） 要重视城镇低效用地再开发的空间利用
随着社会的发展,城市化进程的加快，土地资源越来越少，也越来越稀缺,这就对于我国土地的再利用就提出了更好的要求。
现在对于土地的利用多提倡的是多维空间的的利用,这样可以增加建筑的容积，减少土地的空间，增加了人们对于土地利用的效率。
在我国许多的城镇对于土地的利用都是多维的,像修建商场，停车场等，都是在地下修建,这样就可以减少大的先用土地的空间，可以充分再开发土地资源，提高土地的利用率，减少了对于耕地的占用，给我国城镇带来了更多的经济效益.对于城镇低效用地再开发的问题政府应该高度重视,指定相应的法律法规，而且要落实到位，不能只说不干事,要对土地资源的利用做到真正的监管，政府还要为城镇的发展提高许多的优惠政策。
4）有关各方具体工作实施细则
序号
实施主体
实施方案细则
1
住房城乡建设部、其他有关部门
由住房城乡建设部会同有关部门督促各地尽快编制新型城镇化规划，将任务分解到年度，落实到市、县,明确到具体项目和建设地块；
2
房屋主管职能部门
由区政府下属房屋主管职能部门依据新型城镇化规划，完善配套，同步建设。
坚持公建与市政配套同步规划、同步施工、同步交付使用
３
有关部门
依据中央全面深化住房改革的思想指导下进行改革，通过BT信托管理模式,引进非营利机构参与新型城镇化建设和运营管理，解决建设资金筹措问题。
4
地方政府职能部门
地方政府要注重发挥市场机制的作用，政府组织引导充分调动企业和当地居民的积极性,由职能部门联合居民建立“开发主体".把改造方案广泛征询当地居民意见.
5
街道办事处
当地街道办事处受“开发主体”委托广泛征询居民对旧城区更新意见，经居民同意后签订联合改造合同。
把每户产权证集中重新办理整体改造土地使用权证。
6
开发主体
“开发主体”严格执行基本建设程序和标准规范,完成城市建设的一切政府要件。
7
开发主体、建设管理公司代甲方
“开发主体”将改造的项目管理全权委托给专业建设管理公司代甲方进行操办。
8
代甲方管理公司
代甲方管理公司代“开发主体”垫付项目设计费、勘察费、居民临时过渡费等非行政性费用和收取工程管理费，都进入项目成本。
9
代甲方管理公司
代甲方管理公司与现代房地产实业公司合作,现代公司免费为项目提供技术服务、金融服务、公益服务，把新型城镇化的固定资产投资转变为流动资金周转，免除BＴ工程财政担保责任，解决全部建设资金.（按现代公司规定的合作条件进行操作）
6.“城镇低效用地再开发"总体实施流程及年度计划
１）实施流程
城镇低效用低再开发需要严格的实施流程，才能够保障再开发的程序能够合理、可行。
有效保障开发流程，是促进“低效用地再开发”的重要保障和实现途径。
实施序号
实施流程
流程内容
１
发起长期“开发计划”
政府部门做好“开发规划”,正式成立“低效用地再开发”长期建设组，并确立牵头单位，与组织成员
2
调研与咨询
有主体单位牵头做好长期的项目调研与咨询工作,并聘请多方专家进行评估
３
项目设计方案
有项目多方共同参与，设计项目的设计方案
4
统一招标,签订合同
由政府部门做好统筹规划,确立承包与合作协议
5
确立合同体系与协议体系
由相关单位共同签署工程履约协议、土地用途规划协议、房屋销售合同、资金信托合同、捐赠协议、拆迁处理协议等
6
制定《基本住房保障管理办法》
由政府制定基本住房保障管理办法》基本条款，约束和保障各方的基本行为与权益。
7
确立长期保障制度,完善用地出让规则、违法用地处理规则、
强制力运行规则等现有规则
根据现有国内各省市城镇土地出让规则，结合本市的实际情况，完善土地出让规则（建立低效用土地开发利益共享机制,以激励原业主积极参与改造开发）;完善对开发商非法使用土地的惩处规则；进一步保障拆迁居民的利益，完善强制力运行“低效用土地再开发”项目，所产生的对居民利益造成损失的弥补机制
2）年度实施计划
政府编制辖区内城镇低效用地再开发年度实施计划,独立运作的开发园区、功能板块统一纳入所在区年度实施计划.年度实施计划应在充分征询听取发改、规划、国土等相关部门意见的基础上,按实施计划编制完成。
各区行文报送年度实施计划至市国土局汇总，市国土局在书面征求市发改、经信、规划、环保等部门意见后,适时召集相关部门、区政府、计划编制单位会商形成一致意见，将年度实施计划行文上报政府批准.
年度实施计划编制成果包括文本、表格、附件。
一、文本
1．年度目标与任务:
明确年度实施目标,分解年度任务,阐述各类型低效用地再开发规模、布局。
2.产业调整：
明确再开发项目产业调整方向。
3.开发进度安排：
合理安排城镇低效用地再开发时序,提出再开发的进度和总体要求.
4。
实施计划评价:
从社会、经济、生态等方面对计划实施后的效益进行分析。
5．实施保障措施：
制定相应的政策、制度、组织、技术和经济保障措施。
二、表格
各地块基本情况和拟开发情况。
XX区XＸ年度城镇低效用地再开发计划项目表
单位：
公顷
序号
项目名称
土地位置
低效
用地
类型
土地面积
用地
单位
现状
拟开发情况
是否为历史遗留问题
开发
主体
拟供
地
方式
容积率
建筑
密度
用途
容积率
建筑
密度
用途
地均固定
资产投资
注：
低效用地类型按照低效产业用地、低效商业用地、旧城用地、旧村用地和其他低效用地填写;
土地面积中有合法手续的包含已登记、审批未登记土地
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