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体育新城碧海商业安置用地项目（暂定名）
建筑方案招标设计任务书
2016年月
体育新城碧海商业安置用地项目1
目录2
一、项目概况及周边条件4
1.1.工程名称4
1.2.项目基地现状4
1.3.地形地貌6
1.4.场地交通环境7
二、建设目标及定位8
2.1.项目目标8
2.2.项目定位9
三、主要经济技术指标9
四、上层次规划设计要求
五、建筑设计要求13
5.1.城市地标13
5.2.办公设计14
5.2.1.定位14
5.2.2.设计要求14
5.3.商业设计14
5.3.1.业态定位14
5.3.2.设计要求14
5.4.公寓设计15
5.4.1.客户定位15
5.4.2.设计要求15
5.5.地下室设计15
六、投标设计成果要求16
6.1.文本文件：
16
6.2.展板16
6.3.电子文件16
6.4.实体模型17
6.5.附件17
一、项目概况及周边条件
1.1.工程名称
体育新城碧海商业安置用地项目
1.2.城市地理、气候及文化
深圳位于中国南部沿海，东临大鹏湾，西连珠江口，南邻香港，其与九龙半岛接壤，与香港新界一河之隔，被称为“香港的后花园”。
全市总面积2020平方公里；人口1300多万，多数来自中国内地，因此深圳被称为“移民城市”；是中国30年来发展最快、经济最活跃、文化最多元、人口最年轻的新型经济型城市。
深圳鼓励创意和创新，为此市政府提出将深圳打造成为中国“设计之都”的构想。
深圳属亚热带海洋性气候区，气候温和、雨量充沛、日照时间长。
年平均气温为23.7℃，最高气温为36.6℃，最低气温为1.4℃，无霜期为355天。
年日照时数1975.0个小时，太阳年辐射量5225兆焦耳/㎡,年平均相对湿度72.3%。
每年5至9月为雨季，年平均降雨量为1608.1毫米。
常年主导风向为东南偏东风，夏秋两季偶有台风。
1.3.项目概况
体育新城碧海商业安置用地项目（以下称本项目）位于深圳市龙岗区体育新城片区大运安置区，其所属片区（大运安置区）北至清辉路，东至黄阁中路，南至如意路，西至龙盐大道。
规划区分东西两块，总面积32.40公顷。
其中，商务用地15.09公顷，以商业办公为主，平均容积率5.0。
居住地块面积17.31公顷，为二类居住用地，规划容积率3.2。
商务安置区规划总建筑面积约37万平方米，居住安置区总规划建筑面积约123万平方米。
目前该规划已经通过审批。
不仅是龙岗区的政治、经济、文化中心，更是集合了居住、办公、商业等多功能为一体的复合型城市中心区。
1.3.1宗地情况：
项目位于深圳市龙岗区体育新城片区大运安置区，分南北两块地。
南地块用地（07-04）东至黄阁中路，南至阁溪路，西至围塘路，北侧为阁荔路，用地面积9891.94平米，规定性容积率6.6；北地块用地（07-02）东至黄阁中路，南至阁荔路，西至围塘路，北侧为规划道路，用地面积10525.94平米，规定性容积率3.5。
两个地块靠未来地铁12号线龙城西站100米，具有非常优越的区位位置和交通优势。
片区将发展成以体育、会展、教育、高新产业及交通枢纽为主的重要功能的综合性片区。
项目用地性质为商业性办公用地+商业用地，建设内容为商业、办公、公寓及公共配套等。
图一：
法定图则（南北地块范围）
1.3.2基地周边现状：
项目周边目前西侧为龙岗中医院，东侧为深圳市第三高级中学，基地西南侧为规划绿地，向东越过中学可看龙城公园景观，，场地地势较为平坦，适合进行建设。
图二：
基地现状图
图三：
基地现状图
1.3.3周边交通现状及中远期规划
本项目位于深圳市龙岗中心区，地块四周市政道路及轨道交通分布如下（详见图四）：
✓东侧：
黄阁中路；
✓南侧：
南至如意路；
✓西侧：
西至龙盐大道
✓轨道12号线，本项目基地东侧（具体线位及站点尚在规划中）。
图四：
地块片区轨道交通示意图
二、建设目标及设计定位
2.1.项目目标
设计首先着眼于整个城市脉络演变和发展的角度，重点分析深圳市和龙岗区的本身地域属性、特质的演变形成过程和建筑文化遗产，使本项目成为本区域的精品建筑，为市民提供良好的休闲、娱乐、购物、办公、居住等场所，并将其打造成为一张龙岗中心区的城市形象名片。
2.2.项目定位
本项目定位为未来深圳市龙岗区繁华的社交、人居及经济活动中心，充分利用地块良好的地理位置，依托大运新城这一发展平台，打造成高品质的商务办公环境以及充满活力、完善的商业街道空间。
三、主要经济技术指标
✓地块号：
北地块（07-02地块）
用地位置
龙岗区大运新城
用地编号
07-02地块（北地块）
用地项目名称
体育新城碧海商业安置用地项目
用地性质
商业性办公用地+商业用地
用地面积
10525.94平米
项目规划设计满足以下要求
按面积设计建筑面积指标
1：
容积率：
≤3.5
2：
覆盖率：
≤70%
3：
绿地率：
≥30%
4：
建筑高度：
裙房≤24米；塔楼≤120米；
5：
计容总建筑面积：
36842平米
其中：
商业建筑面积：
11421平米
商务办公建筑面积：
17976平米
商务公寓建筑面积：
7295平米
物业管理用房：
100平米
垃圾收集点：
50平米
✓地块号：
南地块（07-04地块）
用地位置
龙岗区大运新城
用地编号
07-04地块（南地块）
用地项目名称
体育新城碧海商业安置用地项目
用地性质
商业性办公用地+商业用地
用地面积
9891.94平米
项目规划设计满足以下要求
按面积设计建筑面积指标
1：
容积率：
≤6.6
2：
覆盖率：
≤70%
3：
绿地率：
≥30%
4：
建筑高度：
裙房≤24米；塔楼≤150米；
5：
计容总建筑面积：
65285平米
其中：
商业建筑面积：
9793平米
商务办公建筑面积：
42386平米
商务公寓建筑面积：
12927平米
物业管理用房：
130平米
垃圾收集点：
50平米
✓其余要点备注
备注
1：
南地块机动车停车位指标为392辆；北地块机动车停车位指标为228辆。
2：
各地块与周边其他地块的地下室设置预留车道进行连通；各地块与周边其他地块二层平台设连廊连接，未来可连接成区域性整体。
3：
其余未尽事宜及指标详见附件《用地规划许可证》
四、上层次规划设计要求
4.1.总体布局：
项目位于深圳市龙岗区体育新城片区大运安置区，分南北两块地。
南地块（07-04）用地面积9891.94平米，规定性容积率6.6；北地块（07-02）用地面积10525.94平米，规定性容积率3.5。
本次设计范围除了自身红线用地范围（07-02、07-04地块）之外，同时要尊重龙岗中心城整体城市设计及《龙岗区大运新城北区详细规划研究》的要求。
图五
4.2.公共空间：
根据上层次规划要求，最大限度的争取公共利益，打通生态廊道，塑造商务商业氛围，提升工作生活的水准，体现“花园化办公，生态化社区，人性化空间”的现代生活模式。
项目与周边地块之间需保证一定的完整性，并充分利用旁边公交场站及公共地下停车场的公共资源，自身地块的公共开放空间也需满足上层次规划要求：
07-02地块点状开放空间不小于1052平米，线状开放空间不小于1950平米；07-04地块点状开放空间不小于989平米，线状开放空间不小于4000平米。
公共空间详蓝具体要求详见图五。
4.3．合理设计和组织交通：
地块内在消除影响交通安全和效率的消极因素下，保证人行优先。
将规划地块及周边的商业人流、办公人流、广场人流和文化休闲人流等各种人流组织形成网络，打造全天候、完整的、连续的地下、地面及二层步行体系。
需切实落实上层次规划设计要求：
07-02地块，人行出入口在东、南、西侧，车辆出入口在西、北侧；07-04地块，人行出入口在东、南、西侧，车辆出入口在西、北侧；各地块之间设置连续的地下、地面、二层步行体系，详见图六（仅表达本项目07-02、07-04地块与相邻地块的步行体系）：
图六
4.4.城市界面建筑形象设计：
规划应充分利用良好的周边环境，塑造高水平的空间环境。
重点塑造大运新城整体城市形象。
有效保护和利用原有自然生态景观资源，并且在建筑的材质、颜色等方面与周边的大运场馆、居住片区相协调。
本项目整体采用现代的建筑立面风格，应体现综合商务、创新的特点，兼顾商业氛围及标志性建筑特征，充分重视项目周边建筑界面的形象塑造。
项目需考虑夜景灯光设计，使建筑在夜晚既有自身的标志特性，又能够与周边城市夜间景观很好的融合为一体。
尊重上层次规划设计，充分考虑地块内外的各种因素及边界条件，使自身地块在设计及功能使用上，与周边地区形成良好的互动与补充，并整体考虑与周边建筑筑的的关系，形成完整的城市界面。
4.5.景观绿化带：
统筹周边其他地块，满足上层次规划设计要求，塑造高水平的空间环境。
重点塑造大运新城整体城市形象，有效保护和利用原有自然生态景观资源。
图七
五、建筑设计要求
5.1.城市地标
A:
打造150米左右的地标商务办公、公寓塔楼，形成龙岗中心区新的地标
B:
地上空中景观连廊的设置，功能上成环连接项目用地与周边地块以及地铁12号线“龙城西站”。
C:
需考虑地铁的建设要求。
5.2.办公设计
5.2.1.定位
打造满足管理国际化、人性化、数字化、节能化、商务化的高端写字楼。
5.2.2.设计要求
合理设置大堂面积、层高、出入口位置和数量。
在项目区域未来商业价值提升情况下，为项目提供商业配套拓展预留空间。
具体要求如下：
A：
标准层平面：
不宜大于2000㎡、层高4.0m。
B：
核心筒设置集约化，产权面积主力控制在约150㎡-250㎡：
C：
建议在保证核心筒功能完善、适用的前提下，尽量优化核心筒设计，实用率保证不低于70%；
D：
建议选用分体空调。
E：
客梯配置保证符合中心区主流水平，保证单梯服务办公面积5000~5500㎡；
5.3.商业设计
5.3.1.业态定位
项目定位为街区型配套商业，考虑周边客群特征，建议以餐饮作为项目主力业态，休闲服务业态作为补充业态。
5.3.2.设计要求
A:
充分挖掘地上二层裙房屋面的商业价值，吸引轨道12号线及周边配套的人流.。
B:
商铺划分规整、实用，避免不必要的异形空间。
C:
商业得铺率控制在70%以上。
D:
考虑采用分体空调，以减少能耗。
5.4.公寓设计
5.4.1.产品定位
公寓户型以65平米以内小户型为主，尽量明厨明卫（明厨暗卫亦可），动静分区合理，平面设计满足相关规范要求。
小户型公寓
户型结构
户型建筑面积
两房两厅一卫
65平方米以内
一房两厅一卫
45平方米以内
公寓户型面积要求
5.4.2.设计要求
公寓建筑总体建筑风格上应尽量与地块内其他建筑协调统一，尽量采用公建化的外立面处理手法。
户型设计的标准层户数不宜过多，并充分结合景观、日照、通风、朝向等多方面因素，最大限度的优化产品。
公寓室内空间设计紧凑，单位面积使用效率高，减少面积浪费，公共电梯厅楼梯间宜能自然通风采光。
5.5.地下设计：
合理布置地下设备用房及人防配套，设计应提出办公区和商业区货运车道的流线和净高的解决方案（货运车俩仅按照中型货车考虑设计）。
停车场设计注重与办公区、商业区以及公寓区的分隔，强调安全性与便利性。
5.6.绿色建筑设计：
项目需满足绿色建筑设计要求，项目设计按相关规定要求达到绿色建筑评价标识国家一星级或深圳铜级标准。
六、投标设计成果要求
投标设计成果应满足建设部《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008版）中方案设计文件的内容和深度要求，包括文本文件、展示图板、电子文件和实体模型四个部分。
设计成果内容一律采用以中文为主形式，计量单位一律采用公制计量单位。
6.1.文本文件：
（A3装订8份，1份正本7份副本）
设计文本应包含但不限于以下内容：
✓设计说明、设计构思
✓总体规划平面图（彩色）
✓规划结构分析图及空间分析图
✓地块城市环境分析（结合上层次规划）
✓地块及周边整体景观环境分析及具体设计
✓功能分区图
✓道路结构图、地块及周边地区的交通组织设计
✓消防分析图
✓商业、办公、公寓建筑的平面、立面、剖面图
✓总体鸟瞰图
✓主要空间及景观节点人视点效果图
✓其他反映设计与设想的图
✓技术经济指标
6.2.展板
A1展板不少于3张
6.3.电子文件
✓用于评审汇报的多媒体演示软件（格式为.mp4/或.mov/或.rmvb），自动播放的时间不超过10分钟,不建议简单使用方案册的电子文件版本作为汇报演示文件。
✓文本文件和展示图版的电子文件（PDF格式或JPG格式）。
JPG格式的图像文件的长边不小于4000dpi；
✓主要图纸的DWG格式文件（AutoCAD2004或以上版本），并需提供在DWG格式文件中使用的非AutoCAD自带字库中的字体的字库文件。
6.4.实体模型
✓一个（比例为1:
500）
6.5.附件
✓附件1深圳市建设用地规划许可证
✓附件2建设用地方案图
✓附件3上层次规划成果文件（《大运新城北区详细规划研究全本》、《大运安置详细蓝图》
✓附件4用地现状详细标高地形图
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