开发项目可行性分析报告.docx
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开发项目可行性分析报告
——开发项目可行性分析报告
报告人：
报关与国际货运3组
组长：
朱怡奕
组员：
毛际平、朱帅华、顾雪婷、喻兰
报告日期：
2005年12月5日
目录
一、前言
二、正文
（一）项目“目标市场”分析
1、洗衣店市场细分情况
2、洗衣店的开发价值
（二）项目“店址选择”分析
1、道路交通状况分析
2、消费潜量分析
（1）固定人群消费分析
（2）流动人群消费分析
3、竞争状况分析
（三）项目“经营损益”分析
1、月营业额估算
（1）流动人潮每天营业额
（2）固定人潮每天营业额
（3）月营业额共计
2、合适的店铺经营面积估计
3、成本、获利、风险分析
（1）月营业额评估
（2）月营业费用评估
（3）月利润额、年利润额评估
（4）经营安全率评估
4、启动资金准备
5、投资收益率和回收期评估
6、四年投资总效益预测
（四）项目“市场定位”分析
1、店铺布局要简洁，大方，宽敞
2、洗衣店的市场定位
3、以先进的洗衣设备和优质的服务吸引消费者
（五）项目可行性分析结论
1、洗衣店的使用面积
2、洗衣店的优势及发展
三、图示
1、店铺布局图
2、店址方位图
前言
我们小组以我们的前期市场调研资料为基础，根据实际情况的分析，初步选定在奉贤区环城东路520号开发一家洗衣店。
本洗衣店主要的顾客群是以周边小区居民和学生为主，为了能节约顾客的时间，所以我们要把小店开在居民区附近，使顾客能方便的送衣、取衣。
除了干洗和湿洗以外，还可以经营皮衣的护理和熨烫服务。
为了能更清楚这一地区消费者的需求，我们对部分的居民和学生进行了调查，调查结果是我们在这一地区开洗衣店确实是有一定的可行性。
我们准备投入15万人民币来开发这个项目，预计在4年内收回成本并获得少许的利润。
虽然现在我们只有两家竞争对手，但是在不久的将来一定会有新的洗衣店想来分这一杯羹，相信通过我们的良好信誉、优质的服务和质量，一定可以占领一席之地。
本次报告的分工如下：
●封面、目录、前言、图示：
朱怡奕
●项目“目标市场”分析：
毛际平
●项目“店址选择”分析：
朱帅华
●项目“经营损益”分析：
顾雪婷、朱怡奕
●项目“市场定位”分析：
喻兰
●项目可行性分析结论：
毛际平
一、项目“目标市场”分析
根据对上海洗衣店的发展状况的调查，这些年上海洗衣店在日益增多，也和其他商店一样，一些大牌子也有全国性的连锁。
在现代社会中，随着社会经济的飞速发展和人们收入的不断提高，市场消费需求是多样的，消费者对商品和服务需求也日趋多样化。
不同地区，不同年龄层次，不同收入的消费者对洗衣店这种服务的需求也不同。
经过我们组的调查并分析，结果如下：
洗衣店市场细分情况
地区
年龄
职业
收入（元）
消费次数（每月）
消费评价
上海市区
16—23
学生（寄宿制）
依靠父母
400以下（打工）
400—600
600以上
1—2次
1—2次
3—4次
3—4次
贵
适中
适中
便宜
23—50
企业职工（灰领）
公司职员（蓝领）
（白领）
（金领）
800—1500
1500—2500
2500—4000
4000以上
3—4次
3—4次
5—6次
5—6次
适中
便宜
适中
便宜
50以上
在职
退休
800以上
700以上
1—2次
1—2次
贵
贵
上海郊区
16—23
学生（寄宿制）
依靠父母
400以下（打工）
400以上
1—2次
1—2次
3—4次
贵
适中
适中
23—50
企业职工
公司职员
公司管理人士
800—1300
1300—2500
2500以上
1—2次
3—4次
5—6次
适中
适中
便宜
50以上
在职
退休
800以上
600以上
1—2次
1—2次
贵
贵
随着现代人的生活方式的确立，追求高生活质量的年轻人也日益增多，洗衣店的开发具有以下价值：
1）从消费者出入洗衣店的次数来看，消费者平均每月出入洗衣店的次数为3—4次，多则会达到5—6次，冬天会相对增加，由此来看消费者对洗衣店还是比较需要并且不可缺少的一部分。
2）从洗衣店的服务来看，现代人对于穿衣打扮越来越讲究，对于衣服的质量更是注重，俗话说：
“一份价钱一份货”，好的衣服也越来越被人珍惜，送往洗衣店也就成了一些高层次的人群的家常便饭。
3）从洗衣店的其他问题来看，洗衣店便于管理，成本低，利润低。
从上述的市场细分情况来看，我们认为洗衣店开在郊区，也就是上海商学院所处的奉浦地区，把上海商学院的学生以及附近居民小区的那些不同层次的居民作为我们的目标顾客，这样会更有利于我们洗衣店的发展。
在奉浦地区，开发洗衣店具有很大的发展空间。
因为：
首先，从洗衣店的现实竞争者来看，奉浦地区目前只有两家洗衣店，并且竞争意识对于我们并不强烈，目前的市场并没有达到饱和状态。
其次，从洗衣店潜在的竞争者来看，在奉浦地区，目前人们的眼光都投向饮食这一市场，因此几乎很少人会注意到洗衣店这个细分市场，不太有可能有竞争者对于这方面的投资并且争夺这个市场份额。
最后，在奉浦地区开发次项目具有很大的市场潜力，我们的目标顾客群很多也相对集中，奉贤区的常住人口达到79.835万人，上海商学院的人数
为9500人，从这些数据来看，我们的目标顾客群也是比较庞大的，有利于我们洗衣店的发展。
其中，23—50岁的人每月去洗衣店消费的次数最多，高达5—6次之多，可见，奉浦地区尚有一定的发展空间。
通过上述的分析，我们认为洗衣店应该抓住目前发展洗衣店的大好商机，在奉浦地区开发此项目。
同时，通过分析我们的目标顾客群以及目标市场都也非常明确了。
二、新店的选址分析
本项目小组经过周密的调查，根据店铺立地原则，选定的洗衣店位于环城东路520号，韩村路路口的南面，对面有皇品大酒店和天天渔港，四周有很多居民小区，洗衣店的选址是否正确？
可行性分析如下：
新店的经营的影响范围可以南至奉浦大道，北至八字桥路，大约为18平方米。
我们考虑店铺地址所在地段属于居民小区多的地区，要合理选择店址，了解哪些是本店铺的基本顾客群和潜在顾客群，开展有针对性营销活动。
（一）道路交通状况分析
环城东路是一条双行道，车站在银行门口，在我们店铺前50米也有一个车站，人流与车流速度大，径流量大。
我店铺的四周有大量的商品店，经营较多的是餐饮业、礼品店，文具店相对的较少。
店铺地址所在地段有许多人群集聚场所。
南至奉浦大道，北至八字桥路，韩村路一条街。
根据地图，你可以看到：
奉浦大道一边是柘中企业，各种工厂，另一边就是商学院；环城东路上一边有奉浦大厦、建设银行、农业银行、中国银行，还有商学院，商学院旁边有金叶超市、万胜大酒店、海鲜舫酒店，再来就是主道秀理发店，便利店。
穿过马路，对面有在建小区，皇品HOTEL，天天渔港，菜场和奉浦新村、玫瑰花苑小区。
韩村路上两边都是商品店：
有礼品店、餐厅、文具店等；八字桥路上有罗森便利店，各种店面和景河苑小区，面对奉浦学校和中专。
店铺地址所在地的交通十分方便，拥有很多条交通线路。
有莘南线、南嘉线、南华线、南桥三线、莲庄线和南奉区间等线路都会经过。
从上述资料中可以看出，在环城东路520号可以开设新的洗衣店是最佳的选择。
新店的地段位置十分有利，交通方便，人流密集，会有人来光顾洗衣店。
（二）消费潜量分析
能否拥有一定规模的目标顾客，是店址选择应考虑的重要因素之一。
1．固定人群消费分析
据调查，商学院有52.78%学生说自己洗衣服困难。
有83.33%学生说，冬天太冷，不高兴洗衣服。
还有52.38%学生表明，以后会去洗衣店洗衣服。
附近的一些小区：
奉浦新村、玫瑰花苑小区、景河苑小区的居民，经过调查，其中到洗衣店干洗的占59.3%。
据她们的说法，因为冬天穿的衣服大都是厚重难洗的，很多人宁愿把衣服送到洗衣店干洗，不高兴在家里洗。
还有一些人群都是白领阶层，平时工作比较忙，没有时间洗涤，那么她们就到洗衣店去。
由此可见，根据新店铺的环境和地段，固定人群的现有数量和收入程度、职业分布、消费特点与偏好，她们会前往洗衣店消费。
2．流动人群消费分析
本小组成员在环城东路做了一系列的调查，调查对象为：
环城东路流动人群、车潮图。
图如下：
调查显示：
环城东路流动人群和车潮的速度还是比较快的，在12点的时候车量最多，因为正直中午时期，大多数车辆都是开往天天渔港和皇品大酒店去开饭的；4点时候的车量最少。
流动人群最多的时间是4点，这个时间大多是下班人群和商学院学生来校高峰。
从上述分析数据可以推论，环城东路流动人群较大，车量多，对我们洗衣店的经营是十分有利的。
（三）竞争状况分析
为了能让洗衣店更加赚钱，还应调查该地区的洗衣店竞争状况，了解这个地区内同行业的数量、竞争对手的经营状况，并对新店地址的选择是否正确作出客观的分析判断。
在韩村路上有一家豪迈干洗店，位于韩村路656号。
该店有20多个平方，面对奉浦学校。
据调查，入店率在15左右，对我店基本不能造成危险。
另一家店叫泰洁洗衣店，是一家连锁店，面积较大，设备齐全，但该店开在八字桥路上，离我店有相当一段路，该店附近就只有景河苑小区，对我店也没什么威胁。
综合上述，我店铺开在环城东路是一个非常明智的选择。
三、项目“经营损益”分析
“帅帅”洗衣店选在奉贤区环城东路520号。
该店铺是新租来的需要部分装修。
店铺有一层，面积为34.1平方米。
租金为10000元人民币/半年，属于中等的地段层次。
洗衣店的投资预估有以下几个部分：
洗衣设备（干洗机、水洗机、烘干机、熨平机、熨烫平台、衣架等）、空调设备、水电设备、收银台系统、办公设备、内仓设备、装修费用。
这些投资预计以40个月折旧。
具体预算如下：
（一）月营业额估算
（1）流动人潮每天营业额：
人潮300人/天*入店率10%=入店人潮30人/天
入店人潮30人/天*入店消费率10%=实际消费人潮3人/天
实际消费人潮3人/天*平均客单价10元=预估营业额30元/天
（2）固定人潮每天营业额：
小区居民130人*入店消费率60%*平均客单价20元=预估营业额1560元
学生70人*入店消费率60%*平均客单价10元=预估营业额420元
其它18人*入店消费率20%*平均客单价10元=预估营业额36元
每天固定人潮营业额=1560元+420元+36元=2016元
（3）月营业额共计：
（流动人潮营业额30元+固定人潮营业额2016元*30=月营业额61380元
（二）合适的店铺经营面积估计
如果洗衣店平均每天每平方米销售额为60元，每天的销售额为2046元，合适的店铺使用面积为：
2046/60=34.1（平方米）。
（三）成本、获利、风险分析
1、月营业额评估
（1）月销售毛利=61380*35%=21483元
2、月营业费用评估
（1）固定费用
①人员工资：
4人，共计3600元3600元
（3人800元/月，1人1200元/月）
②房租：
1500元1500元
③装潢折旧：
10000/40=250元250元
④设备折旧：
70000/40=1750元1750元
⑤水电费：
700元700元
总计7800元/月
（2）变动费用
①运费：
2%
②包装、杂费：
0.2%
③商品损耗：
0.3%
④营业税：
6%
总计8.5%61380*8.5%=5217.3元/月
3、月利润额、年利润额评估
（1）月经营损益=21483-7800-5217.3=8465.7元
（2）年经营损益=8465.7*12=101588.4元
4、经营安全率评估
（1）损益平衡点分析
损益平衡点销售额=7800/（35%-8.5%）=29433.96元
（2）经营安全率
经营安全率=1-（29433.96/61380）=52.05%
（四）启动资金准备
启动资金=租金（半年）+装修费用+设备费用+流动资金
150000=10000+10000+70000+60000
（五）投资收益率和回收期评估
4年获利：
101588.4*4=406353.6元
投资回收率：
101588.4/150000=67.73%
投资回收期：
150000/101588.4=1.5年
（六）四年投资总效益预测
就未来的趋势而言，奉浦地区的楼价逐年创新高，换而言之就是这一地区的居住人群也会越来越多；那对于我们洗衣店来讲，投资开洗衣店是完全可行的，只要我们保持自己的先进特色、良好的服务态度、优质的洗衣质量，相信在未来的几年里我们只会做的更好，在不久的将来完全能开第二、第三家店铺。
四、洗衣店的市场定位分析
我们的洗衣店选址于环城东路520号。
通过市场调查，我们发现有很大的商机和发展空间，同样也一定的风险。
面对机遇与挑战，我们认为：
洗衣店应该勇于接受挑战，开拓新的洗衣市场。
面对挑战，我们店要有自己的经营特色。
（一）店铺布局要简洁，大方，宽敞
对于店铺布局，我们小组绘制了店铺的规划示意图。
实用面积为34.1平方米。
本小组成员认为：
针对于该地段的实际情况，与这里的学生和居民的以及饭店的顾客这些目标顾客的需求特点，我们设计店铺的布局是简洁、大方、宽敞。
而且可以适当的播放一些背景音乐。
力求使消费者有一种耳目一新的感觉，对本店留下深刻的印象。
（二）洗衣店的市场定位
我们的帅帅洗衣店将进入洗衣市场。
通过市场调查分析，了解到消费者对洗衣最为关注的是价格高低和洗衣水准；又了解到在这奉浦地区已有A、B两个主要竞争者，我们可以考虑在此目标市场上制定定位方案，如图所示：
根据上图所示，A、B、C是竞争者，其中A洗衣店为“泰洁”洗衣店，价格中等，质量较差；B为“豪迈”洗衣店，价格较低，质量也较差；而C为洗衣店为潜在的竞争者，价格较低，质量较好；H洗衣店是我们洗衣店将进入的洗衣市场，洗衣价格中等，质量较好，由于我们的投资金额有限，所以只能投资小规模的洗衣市场。
了解了现有的市场竞争状况，我们对竞争者在各方面也做了分析，根据实际状况，我们所处的环境是住宅区、学校和饭店附近，因此，我们的最大客户群是学校学生和小区居民。
经了解，得知有很多小区居民有洗衣的需求，而且他们的家庭收入都是在中等情况，学生很大一部分也有同样的洗衣需求。
最后，我们得出的结论是开一家以实惠消费为主体的洗衣店来满足我们的目标客户。
（三）以先进的洗衣设备和优质的服务吸引消费者
我们将采用先进的洗衣设备，这样易于操作，不会使衣物破损；洗衣店的设备应当环保，就不会污染环境和衣物；洗衣店的设备应当高质，以防在营业中中断而造成营业额的减损。
我们所采用的洗衣机特点是：
Ü电脑控制系统可以减少操作人工数，最新研制的液晶触摸式操作界面使操作更方便；
Ü提高干洗过程对衣物的保护作用；
Ü全封闭的洗衣循环系统，法涤蒸馏和烘干过程在一个全封闭的环境中完成，从而减少噪声污染与空气污染。
我们认为服务质量是洗衣店管理的核心，为此树立质量支柱量衡量服务质量
高低的重要标准，就是让顾客满意，赢得顾客的高度认可。
这就要求我们的洗衣店必须为顾客着想，充分考虑顾客需求，全方位地提供并完善顾客所需的服务，充分满足不同顾客的不同需求，在内容与方式上做到多样化、人性化和个性化。
五、项目可行性分析结论
综上所述，洗衣店将开在学校以及居民小区的附近，面向人流较多的学校以及小区的居民，市场潜力较大，投资汇报也较丰厚，完全可以作为我们的开发项目。
一、洗衣店的使用面积
经过我们组的成员讨论分析，我们预期的月营业额为38914.85元，月利润损益为1034.4元，这样我们的年经营损益为12436.8元，在我们的方案中，洗衣店的使用面积相对比较大，有18平方米，足够我们将一些洗衣设备摆放在店中，也基本符合月营业额。
二、洗衣店的优势及发展
我们的方案有一定的优势，从我们的分析中可以看到我们的经营安全率是47.7%，是风险比较低的项目。
虽然高风险有得到高收益的
可能，但是我们项目的收益也不赖，4年就可以获利49744元，投资回收率也达到了8.29%。
启动资金一直是决策者的一大难题，再加上较高的租金更是让决策风险倍增，然而我们项目的启动资金并不多，比起其他项目来看，相信在未来的几年里我们只会做的更好，在不久的将来完全能开第二、第三家店铺。
我们小组认为，本项目是一向前期投入少，风险低的选址投资，是值得开发的项目，洗衣店也具有很大发展空间，为此我们应该尽快有效的开发此项目。
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