商业地产影院招商知识汇编.docx
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商业地产影院招商知识汇编
商业地产影院招商知识汇编
商业地产影院招商知识汇编提要：
其实培育期给影院低租是非常愿意的，有人流和更多滞留，提租金基数是因为占用面积大，影响未来财务目标；人流说到底也是提租金，平效说到底还是提租金
自
商业地产影院招商知识汇编
Q：
影院对于城市、区域选址评估的方法，主要考量指标有哪些？
A：
考量指标：
区域周边三公里范围内家庭户数，即人口总量；城市历史票房、观影人次及前三年和本年度票房及观影人次增长率；交通可达性；项目本身定位规划及体量、商业业态组成、招商运营能力、开发商经营实力。
Q：
影院对于商业体的要求？
A：
商业体在6万方以上，城市人口100万以上；社区性的区域首选。
主要看城市消费指数，观影频率这些商业数据，并要求影厅规划数量有足够的市场竞争力。
Q：
影院关于物业条件？
A：
面积3000－6000平方米（不含夹层），可供建设6个厅以上；商场3-5层,最高不超过6层；承重要求：
450公斤/平方米。
层高:
影厅入口大堂需有挑高大厅，设售卖、售票等设施，一般高度不低于6米，电影院放映厅装修后的净高在米或以上，即梁下净高约米高。
放映厅数量：
5-12个影厅（一般为1-2个大厅，4－5个中型厅，1-2个小厅）。
正常7-10厅，1000-2000座。
柱间距：
9米以上；放映厅尺寸:
大厅:
宽度20-25米,长度24-32米,座位数约为:
350-500人，高度梁下15米。
中厅:
宽度12-14米,长度15-22米,座位数约为:
230-300人。
VIP厅:
宽度8-12米,长度15-20米,座位数约为:
25-60人。
交通要求要与商场主通道相连，门面要求12-20米，附近要有相对独立的垂直电梯，每个疏散门宽度大于米。
卫生间:
影院范围内要有不小于40平方米的影院专用洗手间。
供电:
强电容量500-650kw；消防系统:
完成一次消防；中央空调:
已配备冷冻水到位；排水/排污:
预留到位。
Q：
影院哪些是硬性的，必须满足的？
A：
层高、柱距、电量、荷载、投影面积至少2500以上。
Q：
影院一般最好在项目的什么阶段即进入商务洽谈？
A：
拿地后做规划阶段介入布局规划、影厅设计。
更希望报规阶段一起探讨
Q：
影院理想情况下的商务谈判周期多久？
A：
这个要看甲方设计报规、定位进度而定，最好在报规前影厅布局完成后，开始走意向书签署流程。
洽谈半年左右确立商务及意向，装修期4-6个月
Q：
影院租金的承受标准及租金收取方式（对应不同级别及档次）？
A：
租金的基本预测依据为公司影城投资回收测算表，经过对当地人口、观影指数、影城票房、商业体未来经营的测评后，计算得出票房预估和可承受租金范围比例。
收取方式分为按净票房和保底租金取其高。
其它可谈的商务条件及方式：
免租期、租期、租金递增幅度。
装修免租期6个月，试营业免租期6个月。
租期一般为15-20年，租金基本为每三年递增5%。
Q：
不同影院的投资多少？
A：
针对城市类别和商业体级别，投资范围为万-万/座。
在每个城市沃美都要做五星级影院配置，标准配置为巨幕厅、VIP厅、彩虹厅、杜比全景声、3D厅，个别项目会设置4D厅、4k放映机。
主要的投入构成包括装修45%、设备设施55%左右。
Q：
电影的分成模式？
A：
净票房收入=票房总收入-国家电影专项基金-营业税及附加
国家电影专项基金=票房总收入X5%
营业税及附加=票房总收入%。
目前国产片票房分账的比例为，片方和发行方43%：
院线方57%。
影院收入主要是票房分成、小吃饮料、其它收入，大致的比例：
票房基本为一半，卖品占比15%左右，广告衍生品等5-10%左右。
沃美在挖掘卖品潜力，采用口感好，多种丰富的食品满足影迷需求（商业地产与电商职业经理群对话沃美院线）。
Q：
影院运营阶段主要的费用构成及结构？
A：
租金、物业费、水电空调费、人工、维护维修费、管理费。
Q：
对应不同的投入的影院，票房收入至少达到多少算是比较ok的？
A：
笼统的讲1000座的影城，年票房至少在1500万，单日单座40元以上能满足基本营收平衡，计提折旧。
其中，经验数值至少7个厅最合理。
Q：
对不同级别影院的租售比、坪效的大致范围？
A：
影院按照单座产出作为依据，单日单座产出至少应在40元以上，租金比例总平均为票房的12%。
Q：
关于影院的其它指标？
A：
南宁项目1777座，旺季或者节日影城最高9000人次/日。
沃美最好的影院年人次是100万。
投资回收期5-7年，影院之所以做多座位数，就是大片上映时能满足影迷需求。
Q：
沃美已有参与院线发行和制作，有联合发型呢，还是独立发型，合作方式有哪些，又有哪些投资方式，主要投资电影的哪些环节？
A：
13年沃美参投了几部电视剧，云影、阿里巴巴合投了一部电影，明年一月上映。
今年在独立制作一部怀旧片，在和导演、编剧沟通。
Q：
影院目前的竞争及各院线的市场占比？
A：
在扩张的有国内一些院线，各自的经营目标目的不一样，有的是尽快花了风投的钱，有的是跑马圈地，有的是为了上市套现。
有的是一步步的认真经营每一家店，目的不一样，竞争方法也不一样。
院线票房数据排名没有可参考性，影院多布点多必然票房多一些。
金逸排第六，利润4000多万，上影排第二，利润1亿多，万达第一利润6亿多（因为租金不算），没有可参考性，要看运营效率和店均收入。
Q：
之前有看到报道说影院竞争激烈，特别是三四线城市，导致很多亏本。
想问问是不是如此？
A：
是这样的，不仅仅是竞争激烈，包括盲目进入消费能力差或者无观影习惯的城市、或者商业体运营差，吸引不了人流等等，都造成投资回收慢。
目前国内影院基本是维持2、8比例，全国20%的影城赚钱，80%的在维持经营或者亏钱。
Q：
影院和剧场是否可以合二为一？
商业地产影院招商知识汇编提要：
其实培育期给影院低租是非常愿意的，有人流和更多滞留，提租金基数是因为占用面积大，影响未来财务目标；人流说到底也是提租金，平效说到底还是提租金
自
> A：
不能，一个是垄音一个散音。
Q：
购物中心引入影院的初衷是什么？
A：
1.大众娱乐消费代表，便于整体娱乐体验主题的打造2.聚集人气，3.业态带动能力强能形成生态圈，大规模拉动目标消费群，与其他业态互动兼容，产生最大效益！
4.延长消费停留时间创造间接消费
Q：
选择哪家影院的纬度有哪些？
决策者是如何判断的。
愿意招入哪些院线？
是院线票房排名靠前的，还是营运水平高、经济评效好的，或者装修硬件投入比较高的。
A：
主力店的作用，开业前无外乎带动其他品牌入驻，促进招商，所以主力店的气质决定了整个项目的气质；开业后，主力店运营能力，与项目配合是关键。
品牌还要与项目定位契合，影院其实也有奢侈品型，艺术性，大众消费型等等，目的客群都不一样。
Q：
从人流、直接租金、间接坪效上更看重哪些？
A：
影院的贡献一直有，前期带人气，拉升其他部位租金，促进招商，后期稳定经营，综合来看前面作用更大
A：
其实培育期给影院低租是非常愿意的，有人流和更多滞留，提租金基数是因为占用面积大，影响未来财务目标；人流说到底也是提租金，平效说到底还是提租金，租金说到底就是收益；人流，平效都是调整固定租金和扣点租金的本源（商业地产与电商职业经理群对话沃美院线）
A:
个人排序吧，前几年看人流，其次观察间接坪效。
在一个购物中心的培育期内，三年到五年左右看重的是人流。
中后期主要看租金，然后继续观察间接坪效,对于重视场子管理的老板，肯定会主动找主力店商谈如何促进营业，提升营业额。
Q：
租金分配上是如何计算出来的，是否按照基本投资租金计算方法得出？
是否对影城品牌方因竞争入驻相互抬价而乐见其成。
A：
王总算法和业主不同，他们是运营算法，业主是投资算法，损益表，现金流外加各种子物业测算。
但是给王总定租就很粗，不是比较法就是预估营业额乘比例。
比较法就是缺点在于高估自己的场子，打分高，租金自然高点
A：
一般主力店租金，多数业主是参考同类项目;一个城市不同项目，甚至不同时期，票房收入差别太多，开发商永远觉得自己项目最好，总是和最高的去比较、但是倒推出来的租金，品牌肯定无法接受
A：
其实是多找几家影院谈，再参考相似项目相似规模的影院，最好同一城市
A：
关于租金，我们会与影院方先沟通预计票房，看在此点上分歧是否大。
票房参照有影协的报告和业内数据可供参考。
如果预期票房差异不大，下边的租金可参考同城项目及收益预期来进行供应的结局了。
A:
现在的主流做法更多的是找像尼尔森，urbis这些公司在开业前对项目进行测算预估，然后自己的资产管理公司进行评估修改，然后再根据周边项目，以及经验。
一遍遍的修改,pk，来定大框，然后，谈！
Q：
如何看待做商养商，如影城，应该在前1、2年甚至3年有培养期，在此期间，应在租金物业等方面给与影城一定的优惠政策和帮助，是否同意，如何做?
的?
A:
放低租金和物业费，营运企划，加大相关的宣传营运活动，还有免租期。
院线要点补充：
1、明星是什么？
就影院来讲，明星不仅仅是开业时和首映式的一天效果,影院要通过明星来传达给消费者，我这个影院是什么气质的，我会如何和大家一起消费文化，如何达到影迷的心理诉求，如沃美请韩国明星，而不请大陆的一日游明星，沃美就要告诉影迷，我是韩国明星喜欢的影城，代表最时尚最潮流的文化传达。
2、至于以营运数据作为租金依据比较科学，是因为票房高，租金提成必然高，我们南宁的场子，第一年就做到5000万，直接就秒杀了保底租金。
不会让开发商亏了。
3、关于和开发商的关系，沃美一直是认为夫妻的关系，嫁到你家，一起维护蒸蒸日上的发展关系，合作期是15年，唇齿相依。
4、首年保底租金计算方法：
票房预估的12%，这是可承受范围，后续年度最高接受程度是15%。
5、关于票房预估，因为国内市场处于成长期，年度票房增长率为25%左右，但从13年起，影院大力扩张后，全国总票房增长了，但单个影城票房增长率下降了，说明分羹的人多了，观影人次增长率小于影厅增长率。
所以，影院在经营5-7年后，票房会下降，但租金同比还是递增的，这个比较难受。
（商业地产与电商职业经理群对话沃美院线）
6、观影指数：
城市观影人次/城市常驻人口，中国整体观影指数，韩国是3，中国确实有提高的空间，但是因为影城随着商业体的剧增，一二线个别城市已经造成竞争事态，会有洗牌阶段。
7、会员体系，大数据应用，沃美也在逐步实施中，这是这个行业的突破口，也就是如何运营：
如为什么要带孩子看那个电影，沃美会让你来后，引导你看这个片子后，传达给孩子什么？
为什么带父母来看，应该如何看，在哪个厅看，传达什么样的文化理念。
最重要的气质是电影是文化消费，如何养成文化消费的习惯，就如同为什么不熟的人或者熟的人都去下午茶的地方如星巴克谈事情。
如何做到你我生活，沃美上映！
这个课题是沃美院线营运中心这两年要大力抓的，如何通过活动抓取人的心，通过各种人性化管理和利用移动互联网去引导消费意识，形成心理依赖。
8、如何做到精细化管理，在硬件建设上配置最新科技设备，最大化满足观影感受，保持5年以上竞争力；在设施上配备毛毯、儿童老人座椅、厕所人性化处理、标识舒适化、取票自动化、休息区互动设施配备、咖啡吧设置、ViP独享服务，卖品口味独特，爆米花随卖随爆，食材要好的等等。
这些才是抓住客人回头率的关键。
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