通辽市住房公积金贷款管理实施细则.docx
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通辽市住房公积金贷款管理实施细则
通辽市住房公积金贷款管理实施细则（试行）
第一章总则
第一条为了支持住房公积金缴存人购买自住住房，规范住房公积金贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据国务院《住房公积金管理条例》、《内蒙古自治区住房公积金贷款管理办法》（试行）以及相关法律法规规定，结合通辽市实际，制定本实施细则，本细则适用于通辽市行政区域内住房公积金贷款业务操作的管理。
第二条通辽市住房公积金管理中心（以下简称“管理中心”，管理中心包含其下设的管理部）负责审批住房公积金贷款的借款申请，监督住房公积金贷款的借贷和结算。
住房公积金贷款风险由管理中心承担。
第三条住房公积金贷款金融业务由管理中心委托当地住房公积金管理委员会确定的商业银行（以下简称“受托银行”）办理。
管理中心应与受托银行签订委托合同，受托银行办理住房公积金贷款业务，必须接受管理中心的监督和管理。
第四条住房公积金贷款币种为人民币。
第五条住房公积金贷款，是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的，定向用于购买、建造具有自主产权的普通自住住房的专项住房消费贷款。
职工购买的自住住房包括商品住房（不包括商住两用住房、公寓式住房）、经济适用住房、集资建造住房、二手房、拆迁安置住房、公有现住房。
第二章贷款对象及条件
第六条凡所在单位建立住房公积金制度，单位个人连续、按时、足额缴存住房公积金一年以上，住房公积金缴存余额贰仟元以上（月缴存额不低于100元）；具有完全民事行为能力的在职职工，购买、建造自住住房的，均可申请住房公积金贷款。
住房公积金账户封存或者集中封存的职工（不包括一年缴存一次的职工），不能申请住房公积金贷款。
职工住房公积金账户启封并重新缴存后,其住房公积金封存期可视同连续缴存期累计，满一年的可申请住房公积金贷款。
职工所在单位欠缴住房公积金，但单位已经按规定制定补缴计划，并按计划补缴的，可视同连续缴存。
新参加缴存住房公积金的职工，从缴存开户之日起满一年以上，才可以办理住房公积金贷款。
职工或其配偶已经办理住房公积金贷款的，在其未还清贷款本息之前，不得再次申请住房公积金贷款（夫妻双方只能办理一份公积金贷款）。
职工夫妻双方在通辽市行政区域内两个属地参缴住房公积金的，职工可以自愿选择其中一个属地办理住房公积金贷款，并按贷款所在地的职工夫妻双方均参加住房公积金有关条件执行。
借款人在贷款清还后，又购买自住住房的，可以继续申请住房公积金贷款，购买一套住房只能申请一次住房公积金贷款。
已办理住房公积金提取的职工须在提取满一年以上方可申请住房公积金贷款。
第七条申请住房公积金贷款的职工（以下简称“借款人”）应当同时具备以下条件：
（一）有相对稳定的职业和经济收入，信用良好，无影响贷款偿还能力的其他债务和担保义务，有偿还贷款本息的能力。
（二）购买自住住房的，房屋必须座落在通辽市行政区域范围内，具有合法有效的房屋买卖合同、协议；建造自住住房的，具有规划、土地、城建管理部门的批准文件。
（三）购买自住住房和建造住房的应支付不低于所购住房全部价款和所需费用20%的首期付款，贷款的申请有效期限自相关合同签订之日起，至申请住房公积金贷款之日止，期间不超过两年。
（四）管理中心规定的其他条件。
第八条已婚借款人申请住房公积金贷款的，其配偶是共同借款人，共同借款人承担偿还住房公积金贷款本息的连带责任。
确有例外
情况的，借款人应当提供合法有效的相关证明材料并经管理中心确认。
借款人在办理住房公积金贷款以后离婚的，其配偶也符合贷款条件，申请住房公积金贷款的，应出具离婚证明，户口注销（迁出）手续和合法有效的财产分割清单。
第九条借款人有下列情形之一的，不能申请住房公积金贷款：
（一）申请贷款前已中断住房公积金缴存的；
（二）、住房公积金缴存余额在贰仟元以下，月缴存额低于100元的；
（三）已提取住房公积金未满一年以上的；
（四）有住房公积金贷款未还清的；
（五）公积金贷款有三次（含三次）逾期三个月以上记录的或有一次逾期六个月以上记录的；
（六）购买非自住住房的；
（七）单位欠缴住房公积金三个月（含三个月）以上的；
（八）有其它不良债务的；
（九）为他人办理的住房公积金贷款做担保，仍在担保期内的；
（十）购买同一套住房已提取住房公积金的。
第三章贷款额度、期限和利率
第十条单笔住房公积金贷款额度应同时符合以下条件：
（一）购买、建造自住住房的，不得高于购房总金额、实际费用的80%;以抵押方式贷款的，抵押值最高不得超过抵押房产现值的80%（住宅楼房80%、营业房60%、通辽市住宅平房60%、旗县平房、瓦房60%）。
（二）贷款最高限额不得超过市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度20万元。
借款人夫妻双方均按规定足额缴存住房公积金且贷款购买同一套住房的，市直中心贷款最高限额为20万元，一方缴纳住房公积金的，最高贷款额度为15万元；科区和霍市管理部夫妻双方均交纳公积金最高贷款额度15万元，一方缴纳公积金最高贷款额度10万元;其他管理部夫妻双方均交纳公积金最高贷款额度10万元，一方缴纳公积金最高贷款额度8万元。
（三）企业职工贷款金额按借款人夫妻双方公积金帐户存储余额
20倍计算，若单方缴存按单方住房公积金账户存储余额20倍计算（公积金余额以贷款日管理中心帐户登记为主），但必须同时符合本条中的
（一）、
（二）项规定。
第十一条住房公积金贷款期限为二至十五年，最长期限为十
五年。
借款人申请贷款期限原则上不得超过其法定退休年限。
对于信誉良好、收入稳定、身体健康且有偿还贷款本息能力的借款人，其借款期限视具体情况可延长一至五年，但最长期限不超过十五年。
贷款期限延长至退休后的，须还清全部贷款本息后，方能提取本人及配偶个人账户中的住房公积金存储余额。
第十二条每笔住房公积金贷款的具体金额、年限，按照借款人的申请、借款人信誉、还贷能力和第十条规定的限额由管理中心据实核定。
第十三条住房公积金贷款利率按照国家有关规定执行。
遇法定利率调整时，贷款期限在二年（含两年）以上的，于下年1月1日起，按借款合同约定期限相应的档次执行新的利率标准。
第四章贷款担保
第十四条住房公积金贷款担保方式包括抵押、保证、质押三种。
担保方式由借款人自主提供。
一笔贷款只采用一种担保方式。
第十五条抵押担保。
（一）借款人购买、建造自住住房的，可以用自有、共有或第三
人拥有产权证的房产的现值全额设定抵押，已设定抵押的房产不得再用于抵押担保。
借款人必须将房产全额用于抵押，抵押房产的现值，必须经过管理中心认可的有资质的评估机构评估，并经管理中心审核确认，以共有房产设定抵押的，应征得房产共有人的书面同意。
（二）通辽市直中心和科区管理部办理住房公积金贷款用期房（在建工程）和现房抵押的，借款人须到住房置业担保公司办理有关抵押担保手续，住房置业担保公司为管理中心提供保证担保。
（三）旗县管理部无置业担保公司的，用现房抵押的，抵押人与
抵押权人应签订抵押合同，并持规定材料到当地房地产登记部门办理抵押权登记手续，取得抵押权属证明即《房屋他项权证》交管理中心收押；用期房（在建工程）抵押的，借款人应到房地产管理部门办理
《商品房预抵押登记表》交受管理中心保管。
同时，售（建）房单位必须为借款人提供办理购（建）房屋抵押登记的阶段性保证承诺及其他相关手续。
商品房（期房）抵押物的现值应依据购房合同注明的购房总价款进行确认。
（四）用于住房公积金贷款抵押的房产，房屋坐落必须在通辽市
城区、各旗县城区或所辖乡镇的规划区内，且具有合法有效的非农村房产的房屋所有权证的（农村房产不能做抵押，乡、镇政府所在地非农村房产的商业用房或住宅楼可以做抵押）。
不得跨行政区办理异地房产抵押贷款。
借款人是私营企业职工的，住房公积金贷款必须采用抵押方式。
（五）管理中心应建立抵押物检查制度。
贷款本息未清偿前，抵押权人应妥善保管抵押权属证明文件。
抵押人对设定抵押的房产，在抵押期间负有维修、保养、保证完好无损的责任，并接受管理中心和受托银行的监督检查。
在抵押关系存续期间，抵押房产价值减少时，管理中心有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或提供与抵押物减少价值相当的担保。
第十六条保证担保。
（一）借款人可以由住房置业担保公司或自然人（以下简称“保证人”提供担保。
保证人为借款人提供的是不可撤销的全额有效担保，承担连带保证责任。
（二）保证人为住房置业担保公司的，必须具备有关规定要求的
担保能力，并在管理中心指定的银行开立保证金专户。
住房置业担保公司应从其资产中以不低于所担保借款余额的1%提留担保保证金，
存入管理中心指定的保证金专户中。
住房置业担保公司有权要求借款人以房屋抵押方式提供反担保，与借款人签订《反担保合同》，并办
理相关手续，担保服务费由借款人支付。
（三）采取自然人保证方式担保的，保证人必须是管理中心认可的、连续、按时、足额缴存住房公积金一年以上、公积金缴存余额在两仟元以上（公积金月缴存额不得低于100元），有代借款人偿还《借款合同》约定的全部贷款本息和有关费用的能力、在行政机关、事业单位或经济效益良好的企业（不包括私企）工作、没有贷款违约记录的在岗职工。
（四）一位符合担保条件的保证人能为一位借款人提供担保；经
认定收入高且信用好的自然人保证人（行政机关、事业单位工作，没有贷款违约记录的在编职工）可以为两位借款人提供担保。
有公积金贷款的职工不能为他人提供贷款担保。
借款人无逾期还款记录，其配偶符合担保条件的可为一位借款人提供担保（职工夫妻
双方有一方只为一位借款人担过保的，其配偶可以申请住房公积金贷款）。
职工支取住房公积金后，个人住房公积金帐户存有资金满足贷款担保条件的，可以为他人提供贷款担保。
保证期限自《借款合同》生效之日起至贷款本息及相关费用偿清之日止。
保证人的剩余法定工作年限应不低于借款人申请人的借款年限，对于收入稳定，社会信誉度好的保证人担保年限可视具体情况在剩余法定工作年限基础上后延一至五年。
（五）采取保证方式担保的，由借款人、管理中心、保证人和受托银行签订合同。
第十七条质押担保。
（一）借款人可以用凭证式国债、银行存单等管理中心认可的有价证券作为质物进行质押。
（二）借款人采用有价证券质押担保的，有价证券金额不得低于
借款金额本息。
质权人应对出质人提交的质物进行查询和认证。
质押期间，有价证券由管理中心保管。
（三）质权人应与出质人签订质押合同，到定期存单开户银行或
凭证式国债认购银行办理质押期间的质物冻结止付手续。
以共有质物
质押的，应得到共有质物人的书面同意并签字画押。
第五章贷款办理
第十八条管理中心应通过业务经办网点、电话等形式提供住房公积金贷款咨询，一次性告知所办事项的具体要求。
第十九条管理中心应做好商品房开发项目的前期调查工作，要求有关建设单位提供开发商的开发资质证书等相关建设资料备审。
第二十条管理中心负责住房公积金贷款的审批。
住房公积金贷款应实行审贷分离制度，实行三级审核批准制度和责任追究制度，严格执行贷款个人首问负责制。
贷款受理与初审、复审、批准岗位应分设，采取书面操作和电子化操作相结合的方式，逐级逐笔进行贷款审批，分级负责。
第二^一条管理中心本级的审批程序为：
经办人员初审，信贷科科长复审，审贷小组集体讨论审批。
管理中心下设管理部的审批程序为：
管理部经办人员初审，管理部审贷小组复审，管理部主任签字后，将贷款审批明细表报市管理中心信贷科进行审核后，由分管主任
审批后发放。
第二十二条贷款申请。
《个人住房公积金借款申请表》由其所在单位和配偶所在单位核实签章后，连同以下材料的原件及其复印件提交管理中心：
（一）借款人及其配偶、抵押人、质押人居民身份证（军官证）和户口簿，借款人及其配偶结婚证或民政部门出具的婚姻状况证明、本人婚姻状况声明等（28周岁以上未婚的，提供民政部门出具的无婚姻登记证明）。
（二）购买住房的房屋买卖合同、协议（2009年以前购房的提供房产部门核发的正式购房备案合同原件，2009年以后提供房产部门备案网上购房合同，没有实行网上购房合同的地区，办理贷款必须提供房产部门核发的正式购房备案合同原件）。
不动产发票或收据、交易税费票据；购买二手房的需提供过户手续、契税凭证等；购买单位集资建房的，提供职工与单位签订的集资建房协议及交房款收据，单位集资建房必须报房改管理部门备案；建造自住住房的应提供《国有（集体）土地使用权证》、《建设工程规划（村镇建设工程）许可证》、
《施工许可证》、房屋产权人与施工单位签订的建筑工程施工合同。
（三）借款人（配偶）资信、经济证明。
（四）抵押物、质押物清单。
（五）借款人单位、保证人单位印鉴及法人代表签字必须与管理中心预留印鉴及法人代表签字一致。
（六）采取自然人保证担保的提供保证人承担连带保证责任的保证书，保证人身份证、户口簿及其资信、经济证明。
（七）采取住房置业担保公司担保的，须提供担保公司承担连带保证责任保证书。
（八）管理中心和受托银行要求提供的其他资料。
第二十三条贷款初审。
审查要点：
（一）借款申请人借款资格审核。
借款申请人提交的身份证明、婚姻证明材料合法有效，缴存住房公积金状况符合规定，提供的个人基本信息与住房公积金缴存登记信息一致等。
（二）住房消费真实性审核。
购买住房的：
审核购房合同（协议）、首付款凭证或契税完税凭证合法有效，首付款金额达到规定比例等；建造自住住房的：
审核项目批准文件合法有效。
（三）贷款担保审核。
采用房产抵押的：
抵押房产的真实性，抵押房产权属清晰，抵押物评估报告真实、价格合理；采用质押的：
质物权属清晰，质物类型、票面价值、期限等要素符合规定；采用保证担保的，保证人具备担保资格和能力等。
（四）证明资料审核。
贷款所需证明资料内容完整、真实、合法，印章清晰，复印件与原件相符。
与借款申请人面谈，进一步核实借款申请人提供证明资料及借款行为真实、合法，告知借款申请人应承担的责任和义务等，并形成面谈记录。
贷款初审后，贷款初审人应出具初审意见。
（一）符合贷款条件的，对借款申请人可贷款金额、期限、利率、担保方式、还款方式等提出初步意见，按规定收存证明资料。
（二）对借款申请人的贷款条件或提供的证明资料有异义的，应要求借款申请人补充相关证明资料，进行调查后予以答复。
（三）对不符合贷款条件的，应说明原因，退回申请。
第二十四条贷款复审。
对通过初审后的贷款申请进行复审，复审主要包括以下内容：
（一）收存的证明资料齐全，内容完整、准确，印章清晰。
（二）担保方式、可贷款金额、期限、利率、还款方式符合规定，数额计算准确。
（三）电子数据与文本资料相符。
（四）其他需要复审的内容。
贷款复审后，贷款复审人应出具复审意见。
（一）复审通过的，将贷款申请资料和复审同意意见移送贷款审核小组、贷款批准人。
（二）复审中发现有疑义的，复审人将贷款申请资料退回初审人，要求进一步调查核实。
（三）复审未通过的，复审人应注明原因，逐级退回贷款申请资料。
第二十五条贷款批准。
复审通过的，贷款审核小组应对复审结果进行确认并出具审核意见。
（一）准予贷款的，经贷款批准人签字后，告知贷款受托人办理相关贷款手续，
（二）有疑义的，将贷款申请资料退回复审人，要求进一步调查落实。
（三）不准予贷款的，应注明原因，将贷款申请资料逐级退回，由贷款初审人告知借款申请人不予贷款的原因，并返还贷款申请资料。
第二十六条签订合同。
管理中心准予贷款后，应与借款申请人、受托银行、抵押人、保证人、质押人、借款申请人所在单位等有关各方共同签订借款（抵押、保证、质押）合同和委托代扣协议。
签订合同前，管理中心和受托银行应履行充分告知义务，告知合同签约方有关合同内容、权利义务、还款方式以及还款过程中应注意的事项等。
第二十七条贷款发放。
在相关合同签订完后，管理中心向贷款受托银行逐笔出具住房公积金贷款借据，签发转帐支票将贷款资金逐笔划至在贷款受托银行处开立的委托贷款基金专户。
委托贷款基金专户余额应做到日清月结。
按借款合同约定，购买、建造自住住房的，中心委托银行将贷款资金划入售房单位、借款人单位或借款人配偶单位在银行开设的账户内。
第二十八条贷款办理时限要求。
管理中心对于贷款手续齐全的，自受理借款申请至发放贷款，不应超过十个工作日（借款人办理评估、抵押登记、公证时间不计在内，遇法定节假日顺延）。
第二十九条管理中心应依据受托银行返回的贷款发放凭证，核实住房公积金贷款个人明细账，并做好对帐工作。
第六章贷款的偿还
第三十条借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款期限和还款方式偿还贷款本息。
住房公积金贷款实行按月分期偿还贷款本息。
借款人应自借款合同签订后的次月起开始逐月还款。
第三十一条还款形式有以下三种：
（一）借款人每月还款日前到管理中心偿还贷款本息。
借款人部分还本的或一次性清还贷款本息的必须到管理中心还款。
（二）借款人所在单位与管理中心签订委托代扣协议，由借款人
所在单位负责每月从借款人工资中代扣并办理还款手续；借款人工作
调动时，原单位须书面通知管理中心。
（三）借款人与管理中心或受托银行签订委托代扣协议，授权受
托银行每月从借款人信用卡、储蓄卡或存折中代扣贷款本息。
借款人须在受托银行办理信用（储蓄）卡或存折，并在每月还款日前三个工作日存入不低于当月应还贷款本息的存款。
第三十二条贷款期限在一年以上的还款方式采取等额本息还款方式。
等额本息还款方式，是指借款人在贷款期内每月以相等的数额偿还贷款本息。
其公式为：
月还款额=贷款本金X月利率X（1+月利率）还款月数/（1+月利率）还款月数—1
第三十三条代扣单位应按合同（协议）约定，按时扣收借款人应还的贷款本息，在扣收贷款本息的当日，将贷款本息划入管理中心指定的账户。
管理中心应在收到代扣单位反馈的扣款信息、进账单及相关单据的当日，登记住房公积金贷款个人明细账。
第三十四条还款方式、贷款期限在借款合同中一经确定，一般不得更改。
借款人确需提前偿还贷款本息的，应当向管理中心提出申请。
借款人提前还款，应符合以下要求：
（一）贷款逾期的，先还清所拖欠的贷款本息，再申请提前还款。
（二）在提前还款日，按照提前归还的本金实际占用天数计算并结清所还本金的应收利息。
遇利率调整，应收利息按不同利率分段计息。
（三）借款人提前部分还款的，应遵循管理中心制定的单笔最低还款限额、正常还款一定期数等规定。
第三十五条在贷款期内，管理中心和受托银行有权对借款人的贷款使用与偿还情况进行监督检查，借款人应当予以配合。
第三十六条借款人未按借款合同约定还款逾期六个月以上的
（恶意欠款的除外，对恶意欠款六月以上的直接采取诉讼方式），管
理中心在告知借款人（及配偶）及其所在单位和保证人后，可用借款人（及配偶）和保证人住房公积金账户内的存款，一次性偿还贷款本息和罚息（住房公积金账户内累计余额不足以偿还贷款本息和罚息的，借款人需用现金补足）。
第三十七条借款人有下列情形之一的，管理中心和受托银行有权会同有关部门依法处分抵押物、质物或要求保证人承担连带保证责任：
（一）借款合同期满，借款人未按合同约定的还款计划偿还全部贷款本息的。
（二）借款人在还款期内连续六个月未偿还贷款本息的。
（三）借款人在借款合同终止前死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力后，无合法继承人或者受遗赠人的；或者其合法继承人、受遗赠人、监护人拒不承担偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的。
第三十八条依法处分（拍卖、变卖）借款人的抵押物和质物所获价款按下列顺序分配：
（一）支付抵押物和质物拍卖和处理的有关费用。
（二）支付与处分抵押物和质押物有关的税款。
（三）清偿住房公积金贷款本息、违约金、损害赔偿金等。
（四）剩余金额归抵押（质押）人所有，退还抵押（质押）人。
第三十九条处分抵押房屋和质物所得金额不足以支付贷款本息和违约金、赔偿金及相关税费时，管理中心和委托银行有权向借款人和抵押人（质押人）继续追索不足部分。
第四十条借款人连续六个月不偿还贷款本息或贷款到期后仍未还清贷款本息的，担保公司（保证人）需代为偿还逾期贷款本息及罚息，管理中心有权从保证金账户中予以扣收。
担保公司代为偿还后有权对抵押物、质押物进行处置以获得清偿。
第六章合同的变更和终止
第四十一条在住房公积金借款合同及其附属合同（协议）终止前发生以下情形之一的，借款人或其他还贷义务承担人可申请办理合同变更手续。
（一）因抵押物灭失、动拆迁、买卖、赠予、继承、房屋质量问题等抵押权人认可的情况。
（二）因抵押（出质）人死亡、宣告死亡或宣告失踪、丧失民事行为能力，以及离异、发生抵押权人或质权人认可的其他情况。
（三）因保证人丧失担保资格或担保能力的。
第四十二条符合第四^一条规定须办理合同变更手续的，经管理中心同意，具备担保条件的一名保证人，可以更换原抵押借款合同中抵押物或原保证借款合同中的两位（或一位）保证人；新设定的抵押物可更换原保证借款合同中的保证人也可以更换原抵押借款合同中的抵押物。
借款人、抵押人或保证人须到管理中心办理合同变更手续。
第四十三条申请借款合同或附属合同（协议）变更应提供以下证明资料：
（一）申请人身份证件、户口簿。
（二）借款合同及附属合同（协议）。
（三）变更事由的单位证明材料。
（四）管理中心要求的其他证明资料。
第四十四条在贷款偿还期内需解除或变更借款合同的，必须经借款人与管理中心、受托银行三方协商一致，并按照有关规定程序办理变更手续，依法签订变更合同；有担保保证合同的，应事先征得保证人同意。
变更合同未达成、生效前，原借款合同、担保合同继续有效。
第四十五条借款人丧失民事行为能力、死亡、宣告失踪或死亡的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或由其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。
第四十六条保证人丧失担保资格和能力时，或保证人所在单位发生合并、分立、破产时，借款人应及时通知管理中心并取得同意后，变更保证人，重新签订担保合同。
第四十七条借款人欠缴住房公积金一年以上，且未经管理中心同意缓缴的，管理中心有权终止贷款合同，追回全部贷款本息。
第四十八条借款人将贷款本息全部偿还后，由抵押权人（或质押权人）协助借款人办理注销抵押（或质押）手续。
借款合同、抵押合同（或质押合同）和担保合同随之终止。
第八章贷后管理
第四十九条贷款委托人应建立贷款资产管理制度，对贷款资产实行分类管理，每季度对全部贷款进行一次分类。
贷款资产应划分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类为不良贷款。
（一）正常类贷款。
指借款人有能力履行还款承诺，能够全额归还贷款本息。
正常还款和连续逾期1—2期（含）可列入正常类贷款。
（二）关注类贷款。
指借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对还款产生不利影响的因素，如借款人出现收入下降、重大突发事件、新增其它贷款项目、还款意愿较差、抵（质）押贷款的抵
（质）押品价值下降等，管理中心应予以高度关注。
贷款连续逾期3
期可列入关注类贷款。
（三）次级类贷款。
指借款人的还款
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