房地产创业计划书范文3篇Word下载.docx
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郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成.在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区.凤凰城位于这一区位之内.与英协、建业几乎是一路之隔.但凤凰城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍.
东明路南段沿线目前竞争非常剧烈,主要由东明花园、佳艺花园
等楼盘组成.
航海东路与17国道沿线是XX年以来的楼市亮点,宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘.其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘,其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系.〔详见附1:
郑汴路市场调研报告〕
b、小户型市场概况.
自XX年底时尚party介入郑州楼市以来,小户型这种物业形态迅速开展起来.尤其是XX年初,青年居易〔easy-go〕以19余套的投放量冲击市场,形成了小户型的“市场黑洞〞,彻底打破了市场的竞争格局,实现了小户型从供小于求到供大于求的转变.今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面.
燕归园位于货站街东段,由盛煌房地产公司开发,已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况下,收获了小户型市场的第一批需求者,现在燕归二期正在认购阶段.燕归园提前介入了小户型市场,并且熟悉到小户型的主力市场是6-8平米的两室户型和1平米的三室两厅.这与我们的市调结果完全一致.此次燕归二期开发的正是此类户型〔两室两厅75平米,三室两厅95平米〕.可以说,同燕归园的户型配比上比拟,我们没有优势.
房地产创业方案书范文篇2
今年以来,公司在董事会的领导下,经过全体员工的努力,各项工作进行了全面铺开,“XX’品牌得到了社会的初步认同.总体上说,成绩较为喜人.为使公司各项工作上一个新台阶,在新的年度里,公司将抓好“一个中央〞、搞好“两个建立〞、做到“三个调整〞、进行“四个充实〞、着力“五个推行〞.其工作方案如下：
一、以XX工程建设为中央,切实完成营销任务
XX工程,是省、市重点工程.市委、市政府对其寄予了殷切的期望.由于工程所蕴含的社会效益和潜在的经济效益,我们必须把它建成,而不能搞砸；
我们只能前进,而不能停滞甚或后退.因此,公司方案：
〔一〕保证一季度XX工程全面开工,力争年内根本完成第一期建设任务
XX第一期工程占地面积为6亩,总投资1.6亿元,建筑面积12.6万平方米.建筑物为XX商业广场裙楼、XX大厦裙楼和一栋物流仓库.
1、土地征拆工作.
春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作.元月份完成征地摸底调查,二月份完成征地范围内的无证房屋的拆迁.三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储藏中央土地和集体土地的征收工作.各部门关系的协调,以总经理室为主,参谋室配合,工程部具体操作.工程进入实施阶段后,工程部应抓紧第二期工程的土地征拆工作联系,适时调整主攻方向.
2、工程合同及开工.
元月份签订招投标代理合同,工程进入招投标阶段.二月份确定具有实力的施工企业并行签订施工合同；
确定监理企业并行签订监理合同.三月份工程正式开工建设.另外,工程部应增强工程合同、各类资料的存档治理,分门别类、有档可查.建立一套完整的工程档案资料.
3、报建工作.
工程部应适时做到工程报建报批,跟进图纸设计.元月份完成方案图的设计；
二月份完成扩初图的设计.在承办过程中,工程部应善于理顺与相关部门关系,不得因报建拖延而影响工程开工.
4、工程质量.
XX工程是省、市重点工程,也是XX品牌的形象工程.因而抓好工程质量尤为重要.工程部在协助工程监理公司工作的同时,应逐渐
XX
行成公司工程质量监督体系.以监理为主,以自我为辅,力争将工程建成为省优工程.
5、预决算工作.
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关.严格执行约定的定额标准,不得擅自增加工程量和无据结算.不得超预算支付工程款.
〔二〕切实完成年营销任务,力保工程进度不脱节
公司确定的二六年医药商铺、产权式酒店、公寓式写字楼的销售年任务为1.5亿元.该任务的完成,直接关系到第一期工程任务的实现.故必须做好营销这篇大文章.
・市场工作方案书•教学工作方案书•会计工作方案书•招商工作方案书
•服装店工作方案书•工程方案书•企业方案书•培训方案书•创业方案书模板
1、实行置业任务分解,保证筹划代理合同兑现.
26年公司各类楼盘的销售任务是1.5亿元,其中一季度15万元、二季度45万元、三季度45万元、四季度45万元.按XX所签协议书,该任务的承载体为筹划代理公司.经双方商议后,元月份应签订新的年度任务包干合同.为完成年度营销任务,我们建议：
筹划代理公司可实行置业任务分解,到人到片.而不是单纯依靠招商大厅或中央活动.可采取更为灵活的销售方式,全面完成年销任务,在根本上保证
工程款的跟进.在营销形式上,应完善团购、中央活动推介、上门推介等方案,努力创造营销新模式,以形成自我营销特色.
2、合理运用广告形式,塑造品牌扩大营销
新的一年,公司在25年的根底上,将进一步扩大广告投入.其目的一是塑造“XX'
品牌,二是扩大楼盘营销.广告宣传、营销筹划方面,XX应在广告类种、数据统计、效果评估、周期方案、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫,防止版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生.
3、努力培养营销队伍,逐步完善鼓励机制
筹划代理公司的置业参谋以及公司营销部的营销人员,是一个有
机的合作群体.新的一年,公司将充分运用此局部资源.筹划代理公司首先应抓好营销人员根本知识培训工作,使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍.其次是逐步完善营销鼓励机制,在制度上确立营销奖励方法,具体的奖励方案由营销部负责起草.
4、拓宽融资渠道,挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、国债融资、集团融资等方式,拓宽融资渠道.通过让股、扩股等方法扩大资金流,以保证XX工程建设资金的及时到位.
〔三〕全面启动招商程序,注重成效开展工作
招商工作是XX建成后运营的重要根底.该工作开展顺利与否,也直接影响公司的楼盘销售.因此,在新的一年,招商应有方案地、有针对性地、适时适量地开展工作.
1、结合医药市场现状,制订可行的招商政策
根据公司与筹划代理公司所签合同规定,XX应于去年出台?
招商方案书?
及?
招商手册?
但目前该工作已经滞后.公司要求,上述两书在一季度由筹划代理公司编制出台.为综合医药市场情况,
拟由招商部负责另行起草?
招商方法?
要求招商部在元月份出初稿.
2、组建招商队伍,良性循环运作
从过去的一年招商工作得失分析,一个重要的原因是招商队伍的缺失,人员缺乏.新的一年,招商队伍在引入竞争机制的同时,将配备符合素质要求,敬业精神强、有开拓水平的人员,以期招商工作进入良性循环.
3、明确招商任务,打好运营根底
XX工程一期工程拟在今年底建成,明年元月将投入运营.因而,厂家、总经销商、总代理商的入驻那么是运营的根底.我们不能等米下锅,而应军马未到,粮草先行.今年招商入驻生产企业、总经销商、总代理商、医药商业代理机构等任务为3家.由筹划代理公司与招商部共同承当.
4、做好物流营运准备,合理有效适时投入
医药物流不同于传统医药商业,它要求医药物流企业不单在医药交易平台的搭建、运输配送水平的提升、医药物流体系的配置上有别于传统医药,更主要的是在信息功能的交换适时快捷方面完全实行电子化治理.因此,新的年度,公司将与市物流研究所进行合作,签订合作协议并按合同协议履行责任.为使公司营运走向市场化,公司拟
成立物流部,拟制定XX医药物流系统的营运方案,确定设施、设备
构成因素,运营流程、治理机制等.该工作在董事会的同意安排下进行.
二、以品牌打造为长远目标,逐步完成两个建立
“XX'
品牌的打造是公司的战略目标之一.现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代治理模式.新的一年,我们将在建立集团公司、建立现代企业治理体系上下功夫,逐步把公司建成为大型的民营企业集团.
1、注册成立企业集团,不断扩大公司规模
26年,公司在能满足注册资金要求的前提下,将注册成立“XX集团公司〞.同时,将独立注册或变更所辖子公司名称,即：
XX有限公司〔已成立〕XX有限责任公司〔待更名〕XX物业治理〔已成立〕XX房地产开发〔已成立〕XX大酒店治理〔待成立〕XX集团及所辖子公司筹建人员〔均为兼职〕和分设机构情况如下：
①XX集团：
XXXXXXX、财务总监〔待定〕、XX集团公司设：
办公室、人力资源部、财务部、企业治理部、企业筹划部、工程部
②XX医药：
XXXXXX
③XX医药物流中央：
④XX房地产开发：
⑤XX物业治理：
⑥XX大酒店治理：
XXXX其他人员待定
公司的设想是在集团公司的统一领导下,各子公司实行独立核算,独立完成年利润指标及其它相关指标,在整体上提升集团的竞争力.
2、建立现代企业治理体系,推行工作标准到人到岗
现代企业的高效运行,均来自于企业的高效治理.新的一年,公司将根据国家有关标准、条例等,制定本公司工作标准,并到人到岗.各项工作按标准程序行事,减少人为指挥,逐步形成XX特色的企业治理体系.同时,根据不同的工作岗位,制定岗位责任和工作流程,强化企业治理意识,最大化地提升企业治理水平,向治理要效益.
三、以XX开展为历史契机,加快内部“三个调整〞
XX的开展是历史的使命,也是市场的要求,我们应顺应这一时代的需要,不断完善自我,开展自我,调整机制,集聚“内功〞,合理发挥员工动能,以使XX集团傲立于医药之林.
1、人员调整
人员调整工作已经铺开,公司遵循的原那么是“人尽其才,才尽其用〞.最大限度地发挥员工的创新水平,充分肯定员工的务实精神.
2、机构调整
机构调整目前主要指XX内部机构的调整.目前设立的部门是：
总经理室、办公室、工程部、营销部、招商部、财务部,即
“两室四部"
.随着XX工程进入建设施工阶段,拟增设人力资源部、物流部、企业筹划部等部门共同成为集团公司的根底.XX房地产、XX医药商业公司、XX物流中央、XX物业治理四个独立法人公司进入
筹备期,明年正式独立营运.使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体.
3、例会制调整
25年实行的例会制,对阶段性工作总结提升,对时段工作安排布置,起了良好的作用.新的一年,例会制在坚持的同时,作好以下调整：
一是例会时间.在每星期六的上午进行.
二是会议主持.每次例会除工作小结及工作布置外,确定一个工作主题,分别由分管该项工作的总经理、副总经理、总工程师主持.
三是建立例会工作布置检查制度,即前次会议布置的工作在规定完成的时段内,落实部门应汇报执行情况,以利总结经验,改良方法,完善提局.
四是以能动开发员工潜能为前提,不断充实企业开展根底
XX的企业精神“三生万物,以人为本；
和合求实,科学求真〞决定了XX品牌的打造,XX集团的建立,必须充实根底工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质.新的一年,公司将在“四个充实〞上扎扎实实开展工作.
1、充实根底工作,改善经营环境
公司所指充实根底工作,主要是指各部门各岗位的工作要做到位,做得细微,做得符合工作标准.小事做细,细事做透.务实不求虚,务真不浮夸.标准行为,细致入微.通过做好根底工作,改善内部工作环境和外部经营环境.该工作的主要标准,由办公室制定的公司?
工
作手册?
确定,要求员工对照严格执行.为对各部门根底工作开展的
利弊得失实行有效监督,公司在新的年度由办公室承办编制?
XX工
作动态?
每半个月一期.
2、充实各类人才,改善员工结构
企业的竞争,归根结蒂是人才的竞争.我们应该充分熟悉到,目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的.26年,公司将
根据企业的实际需求,制定各类人员的招聘条件,并设置招聘流程,有目的地吸纳愿意效劳于XX的各类人才,并相应建立XX专业人才库,以满足XX集团公司各岗位的需要.
3、充实企业文化,改善人文精神
企业文化的厚实,同样是竞争力强的表现.新的一年,XX筹划
代理公司在进行营销筹划的同时,对于XX文化的宣传等方面,亦应有新的举措.对外是XX品牌的需要,对内是建立和谐企业的特定要求.因此,XX文化的形成、升华、扬弃应围绕XX企业精神做文章,形成内涵丰富的XX企业文化.
4、充实综合素质,提升业务技能
房地产创业方案书范文篇3
一、工程摘要
衡量一个城市的房地产市场成熟的标志是二手房的成交量是否超过新房的成交量,而武汉市这几年的二手房的成交量与新房的成交量之比为3:
4,正处于上升时期.这两年国家的宏观调控政策纷纷出台,正是市场从业者重新洗牌的好时机.
房产中介店连锁工程的商业运营模式是在总结分析二手房中介市场上所有的经营模式的特点以后,结合武汉城市市民化的特质,在执行门点社区化,员工本地化的前提下,提出“品牌形象、操作流程、效劳标准、信息共享〞四统一的总部、中央店、社区店三级直营连锁模式.到达利用建立房产中介店连锁网络渗透进入武汉市每一个社区,成为社区生活种不可缺少的一份子,形成直接面对各类型消费者的终端广告和房产延伸效劳的渠道.
房产中介店连锁工程的盈利模式是通过房产中介网络牢牢扎根
在社区的根底上,不但可以开展传统的中介业务,取得佣金收入建立良好的银企关系,还可以利用通畅的深入社区的渠道,不断开展更多的增值社区效劳,拥有社区终端广告渠道就是如同拥有“门户网站〞,前途无量.
房产中介店连锁工程需求资金三百万元的支持,两年内可以建设80个以上的深入社区的网点,效劳半径覆盖武汉三镇85姒上的主要住宅小区,进入武汉市房地产二手房中介的前三名,综合盈利水平第一,月税前利润200万元左右,垄断社区广告资源,成为另一个主业.
二、市场分析
1、二手房市场分析
武汉市自2002年房地产业蓬勃开展的同时也带动了相关产品的开展,建材、家居用品、装饰装潢业以前所未有的开展速度分享着这期待已久的机遇.作为房地产产业链关键流通环节的存量房交易市场更是如鱼得水、水涨船高,数以千家的二手房中介店〔所〕如雨后春笋般涌现出来活泼在存量房交易市场上,整个房地产市场呈现出一片欣欣向荣、生机勃勃的景象.
20**年武汉市商品房销售面积为813.89万平方米,同比增长
7.6%;
其中：
商品房住宅销售面积为756.91万平方米,同比增长
5.0%占商品房销售面积的93%而2005年全市二手房成交60168起,同比下降2.5%,面积为625.7万平方米,同比增长1.6%;
二手房住宅成交34179起,同比下降2.8%,成交面积为330.13万平方米,同比增长17.2%,说明二手房的成交量与新房的成交量之比为3:
4,二手房市场正处于上升时期,市场上的需求主力无论新房还是二手房都是住宅.
20**年和2006年的武汉二手房市场的成交较为平淡,其增长率较小,这是由两方面造成的.一方面是2005年的宏观政策在很大程度上打压了房地产市场上的投机行为,并有效限制了投资需求,特别
是对二手房市场的成交量影响显著.另一方面是通过2005年商品房
市场的供需分析,得出2005年商品房市场需求比拟旺盛的结论.由此说明宏观政策的干预与商品房市场需求的持续旺盛,导致二手房市
场较为平淡.
20**年二手房综合物业平均价格为2512.35元/平方米,同比增长41.4%.其中,住宅平均价格为2209.78元/平方米,同比增长
39.6%；
写字楼平均价格为2726.12元/平方米,同比增长26%武汉
市房地产商品房住宅市场与二手房住宅市场的价格差额05年增大,
而写字楼方面的价格差额逐年减小,这说明武汉房地产住宅市场05
年的开展迅猛,写字楼市场的开展继续保持低靡.
值得指出的是,成熟的房地产市场在这两方面的价格差一般保持在500-800元/平方米之间,而武汉房地产市场在这两方面的价格差在1000元/平方米以上,这充分说明二手房市场的开展潜力巨大.国
内外知名中介运营商的介入将进一步加快武汉市房地产二级市场中介行业的变革,推动市场的快速、健康开展.
2、中介行业概述
作为房地产市场重要组成局部的二手房交易市场,由于市场的兴
旺带来武汉市二手房中介市场竞争日趋剧烈.市房产局数据统计,截
止到2006年2月止,武汉市注册的房地产中介机构已经到达400多家,在所有注册的房地产中介公司中,有近70溢右的公司是在从事二手房中介业务,二级市场的蓬勃和巨大的市场潜力不仅造就了一批外乡化的品牌中介,同时也吸引了国内外知名房地产综合效劳运营商抢滩武汉.
虽然二手房市场有了长足的开展,但相对于国内一些城市市场,武汉市房地产中介市场还是不够成熟兴旺.主要表现在以下方面：
（1）、中介机构规模偏小
在武汉市400多家中介公司中,大多数中介效劳机构规模较小,真正意义上的连锁能上规模的只有寥寥几家,通常是采取小店面的松散连锁,夫妻店,三、两朋友或单独操作的方式经营,已适应不了自身的客观开展要求,也适应不了已逐渐走向标准的市场需求,事实证明2005年下半年,宏观调控房产新政不断出台,很多小中介纷纷关门,很多外来中介收缩战线退出武汉,说明未来的市场资源会进一步集中,只有规模化的中介才能反抗市场风险,生存下来.
（2）、中介人员整体素质偏低是制约中介事业开展的最大障碍
目前,武汉市中介机构的从业人员素质参差不齐,还有待进一步提升,以便走向中介行业成熟的专业化道路.传统中介人员学历低,不注意提升专业素质,常为客户看不起,爱忽悠信誉差,凡事利字当头,不讲究交易规那么甚多；
而年轻的中介人员先天缺乏没经验见识少,不懂社会心理学,不善于与客户交流,市场敏感性不强不勤奋,自视其高不安心工作,状态极度不稳定.
（3）、中介信息渠道不畅通
武汉市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比拟差,虽然大多
数配备了电脑,但利用率不高,信息关联化和开发力度不够,与北京、上海与各沿海兴旺城市相比,武汉市的中介市场,还远未形成规模经济,颇为零散,这就使得各中介之间的信息沟通非常受局限,加上行业整体诚信的因素,导致整个市场普遍存在业务量不大,成功率低的现象,造成了很大的信息资源流失.
3、竞争分析
根据武汉的二手房市场的摸底调查,在武汉市房产局登记注册的房产中介机构有400多家,可分为外乡中介商和外来中介商,根据公司实力开展规模、从业人员素质数量、公司开展战略可分为三个集团,第一集团在60家经营网点左右,在未来的一年内,不超过3家公司;
第二集团在20家经营网点以上,数量在8-10家公司,第三集团在5个网点左右,有30家公司左右；
其余根本上是单店经营.
通过对以上中介企业的深入调查研究,可以看出目前武汉中介企业成功的经营模式是：
快速网点扩张、直营+加盟的连锁方式、连锁门店+网络信息平台；
以直营收入、营业性吞吐获取高额利润、免收或收取少许加盟费扩充网络渠道都是他们得以迅速壮大的主要原因.我
们值得借鉴他们的开展模式,同时提出自己的创新模式：
进入市场初期只做直营店,执行快速扩张市场策略,沿重点社区均衡进行的门点布局,注重人力资源的培养和团队的建设,开展一、二级市场联动经营,在成熟的社区网络资源的情况下搭载更多的增值效劳业务.
三、市场和效劳
1、战略目标
做市场的“跟随者〞,方案在两年内做到武汉市中介前三名,包括规模、交易量和利润各项指标.树立“渠道为王〞的思想,努力打造一个扎根社区的中介网络,搭建社区渠道,配合关联开发企业的发展战略,做到房地产市场的一、二级市场的联动.核心竞争力是通过网点的合理布局对区域房地产市场的了解,合理配置的房产经纪人对房产资源的掌握和对房产价值的深度挖掘.中介效劳搭建渠道保证费用,自营投资业务作为主要的利润来源,合理利用渠道搭载附加增殖业务,关注现金流、周转率和利润率,规模扩张不能牺牲利润为前提,规模和利润必须要同步开展.
2、市场规划布局
在两年内建立一个完善的三级经营治理体系（公司总部--中央店--社区店）,其中总部1个中央店、3个中央店及不少于56家的社区店,员工总数到达350人左右.
3、组织和职能
（1）、社区店：
在大型成熟社区周边开设社区店,根据营业面积、营业收入、辐
射范围,示范效益分为A级店和B级店.具体分布为沌口4家、东西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、桥口6家、江汉8家、江岸9家、汉阳6家（总计60家）.每个门点投入人员4-5人,面积20-40平方米,平均每个店投入资金3万元.主要职能是开展租售等日常中介业务,同时负责收集周边房源信息上报中央店和总部.
（2）、中央店：
武昌、汉口、汉阳三镇分别设立三个中央店,位置选择于交通便利的商业区；
每门点投入人员15人,面积不少于100平方米,投入资金10万元,是公司的形象店.
主要职能是：
区域办证中央、员工培训中央；
指导区域内社区店的日常工作；
同时也是特殊房产的集中交易中央（如商业、工业及拍卖房产等）.
（3）、公司总部：
设立于汉口某知名写字楼中,人员20人,面积300平方米,是公司的治理决策中央和投资中央.投入资金20万元,主要职能是对
中央店执行治理职能外,还负责新业务拓展、对外开展加盟、建店选址、对金融机构担保、对外投资、批量房源收购.
4、人员配置：
为了保证房产中介店连锁体系的稳定健康的开展,采用年轻人和中年下岗人员的结合方式,到达兼顾各方利益皆大欢喜的结果.房产经纪人多录用30-45岁的中年下岗人员,一方面提供再就业时机为社会减负,另一方面中年下岗人员更有社会经验,更容易与客户沟通,第三方面中年下岗人员由于有养家的压力会更加珍惜来之不易的培训和工作的时机,所以会更加努力工作,对公司开展更有责任心.对
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