儋州市那大城区土地储备项目可行性研究报告Word下载.docx
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其中征地安置补偿15465.00万元,耕地占用税1381.54万元，耕地开垦费1649.60万元，基础设施费用18852.30万元；
企业管理费746.97万元；
不可预见费1142.86万元；
财务费用3392.06万元。
1.2可研报告编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
3、《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》；
4、《土地开发整理项目资金管理暂行办法》；
5、《儋州市土地利用总体规划》；
6、《儋州市国民经济和社会发展第十个五年计划及2010年远景目标纲要》；
7、国家和地方制定的其它与土地开发整理相关的法律和规章；
8、《儋州市城市（主城区）总体规划》；
9、国家和海南省现行的技术规范和定额；
10、建设单位提供的有关资料。
1.3可行性研究报告结论及建议
1.3.1主要结论
城市土地储备制度是近几年城市土地制度改革的一项创新，也是房地产领域的一个热点。
目前，土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具，储备土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源，亦是新的经济增长点。
本项目的建设提高儋州市政府对土地市场的宏观调控能力，实现中心城区土地资源的优化配置，为城市建设提供建设用地和建设资金保障。
本项目的建设，符合国家及海南省的产业政策，项目的选址也符合儋州市城市规划的要求。
周边环境优越，社会公共服务设施配套齐全。
项目的建设亦改善儋州市的投资环境、增加地方财政收入，促进儋州市房地产经济的发展、拉动相关产业发展、扩大内需等宏观效益方面都产生积极的作用。
经财务分析表明：
全部投资内部收益率为37.4%，投资回收期为4.63年（含建设期），项目盈利能力强。
盈亏平衡点为59.4%，说明该项目具有很强的抗风险能力。
综上所述，本研究的结论为，项目建设符合规划要求，市场前景好，建设条件具备；
具有良好的经济效益，社会效益和生态效益。
1.3.2建议
1、此项目的建设符合国家和海南省为拉动内需、稳定经济及促进房地产市场发展的有关政策。
因此，建议有关部门在资金和政策等方面给予大力扶持，并且协调好土地、规划、建设各方面的条件，以使项目早日实施，发挥作用。
2、建设单位应加强风险意识，通过积极而有效的管理手段，控制投资，规避投资方面的风险。
3、建设单位应从项目的建设期起，就应开展广告宣传工作，扩大知名度，以降低和规避市场风险，保证储备用地的销售价格和销售率，创造较好的经济和社会效益。
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目背景
衡量一个区域城市化水平的指标主要有两个：
一是人口指标，即城市人口占总人口的比重；
另一个是用地指标，即非城市用地转变为城市用地的比率，这也是城市化反映在土地利用上的一个显著的指标。
土地作为人类生存发展的基础和源泉，土地是有限和稀缺的，我国正处在城市化的快速发展时期，土地供求关系之间矛盾日益突出，而在企业自行招商和存量土地分散进入市场的情况下，城市土地市场存在着土地供应总量失控、土地价格扭曲、寻租活动盛行等问题，因此，通过土地储备实现政府对土地一级市场的调控，提高城市土地资源配置效率，有利于推进与区域产业化、经济发展水平相互协调的城市化建设，有利于区域可持续发展的实现。
2.1.1城市化建设中土地利用的依据分析
我国《土地管理法》明确规定，“城市市区的土地属于国家所有”；
“城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”；
“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”。
“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外”；
“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设”。
以上法律规定表明，在当前的用地政策规范中，集体土地是不能直接进入市场流转的。
因此，在城市化过程中，城市有限的土地难以满足需求的情况下，城市建设用地（包括居住用地、公共设施用地、工业用地、交通用地、绿化用地等）必须首先通过政府征用，变集体土地为国有土地后，以有偿转让土地使用权的方式提供给单位和个人进行建设。
2.1.2用地政策和方式在实际中存在的问题
1、用地合理规划问题
由于缺乏对城市化建设的科学认识，长期缺乏统一合理科学的用地规划，而供地和征地政策的双轨制，又在征地和供地之间制造了一个利益空间，客观上形成了“土地征占越多、财政利益越大”的激励机制，结果造成多征多占土地的现象急剧上升，城市大量向外扩张和重复建设大型园区的“圈地”现象日益增多，导致了大量土地闲置，大大降低了农村土地的利用率。
2、征地补偿的范围和标准问题
第一，在征地补偿范围上，我国《土地管理法》中明确规定了土地征用的补偿标准，即“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
第二、在征地补偿标准上，按照目前国家及各省市的有关规定，征用耕地的土地补偿费，根据地类的不同最高为该耕地被征用前三年平均年产值的十二倍。
征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算，并规定了安置补偿费的最低标准。
应该说，这种补偿标准在原来的基础上有所提高，但仍存在一定的不足。
它难以正确体现地块的区位差异及各地经济发展水平，农民在获得征地补偿和拆迁补偿后，仍然难以维持现有生活水平，从而产生对城市化的抵触情绪，一定程度上阻碍了城市化的建设。
3、征地补偿分配和土地收益分配问题
部分省市按照当地的土地管理条例、征偿和被征地农民基本生活保障试点办法等规定，初步建立了被征地农民基本生活保障基金制度，即把大部分土地补偿费和全部的安置补助费均划入同级财政在银行设立的被征地农民基本生活保障基金财政专户，剩余的土地补偿费由农村集体经济组织用于公益性事业及历史遗留的被征地农民的生活问题，地上附着物和青苗补偿费支付给被征地农民所有。
这一规定解决了以往补偿分配不规范、乡镇政府参与征地补偿分配、各村对留用部分使用方式不一等负面问题，但在实际操作中仍存在着一些具体问题。
此外，土地征用后的出让收益分配没有明确的规定，城市化建设的财政资金投入和确保农民利益还缺乏必要的政策依据。
4、被征地农民的后续保障问题
在我国，集体土地对于农民而言，不仅是生产资料，还是保障资料，农民的土地有三重功能：
使用权功能、就业和发展功能、社会保障功能。
土地征用是对土地使用权和所有权永久性的剥夺，农民将永远失去土地的使用权和经营权，失去生活的可靠来源和保障。
按照目前新安置政策和基本生活保障政策，虽然农民可获得一定的基本生活保障，但其社会保险还未能真正与城镇社会保险制度相接轨，其每月的生活补助费远远低于城市最低生活保障水平，而大多数农村人口文化程度低，技能缺乏，就业观念落后，其求职和就业能力较低。
征地后，如果没有合适的生计，将成为城市中的新贫困人群。
2.1.3完善城市化进程中用地和失地农民保障制度的政策
1、合理规划，采取科学可持续发展的土地资源利用政策
在城市化进程中，需要我们通过市场经济机制合理利用土地，做到既最大限度地满足社会物质生产和生活对土地的需求，促进土地合理布局，实现土地供需平衡；
同时又要保护耕地，保护一切土地资源，防止污染，保护土地利用生态系统，并提高其功能，给人们带来良好的环境效益。
因此，城市化建设中的土地利用要重视但不能过于偏重耕地保护，要促进和保障经济发展但不能盲目发展，力求重点是要做好以下几项工作：
（1）树立科学可持续发展观，加强规划编制工作
首先，要编制科学合理的综合性国土规划，包括生产力布局、空间布局、国土整治等内容的国土规划，使土地利用规划与城市规划相衔接和协调。
其次，要健全完善土地利用规划。
在综合规划的指导下，开展土地资源调查和评估，科学制定土地利用计划，并以规划为依据，实施土地用途管制。
（2）分类指导，因地制宜地实施土地调控和管理
一是对于集聚效应高的中心城区和城镇的发展、城中村和中心城区城郊结合部的改造开发以及重点培育和发展的中心城市，要进一步扩大城市规模，提高集聚辐射和规模效应，在国土管理部门的调控下，加大跨年度耕地占补平衡和全省内异地平衡力度。
二是对于为公共利益如进行道路建设、绿化建设需要使用集体土地的，要尽快批准征地手续，以免造成农民安置补偿落后、损害农民利益的后果。
三是对于耕作基础好、成片上规模的耕地以及基本农田，要严格控制征地审批，以维护我国的耕地保护和粮食安全问题。
四是要尽快建立和完善城市土地的市场化配置机制和城市土地价格的市场化形成机制，挖潜存量土地，建立健全土地储备制度，合理调控土地市场供应数量。
五是要开展地籍调查，明确土地产权，进行土地登记，在各级政府、土地所有者和使用者之间合理分配土地收益。
（3）加强管理，探索农村集体建设用地流转新机制
我国法律未正式提出农村土地使用权的流转，但九届全国人大四次会议曾指出：
在长期稳定土地承包关系的基础上，鼓励有条件的地区积极探索土地经营权流转制度的改革。
在当前的用地形势下，在政府尚未能全部对农民实施社会保障的情况下，可以考虑允许集体经济组织保留的非农建设用地进入市场流转，集体土地所有者可以自己的身份，将建设用地予以出租或作价入股，农民可收取租金或参与收益分配。
在这一过程中，关键是要加强监督和管理土地的用途，控制非农建设用地的转让过程，建立合法的利益分配机制。
在条件成熟时，可允许乡镇企业、村民宅基地流转，建立城乡土地置换机制，通过给农民一定的利益来换取经济社会发展所需要的土地空间。
2、完善政策，解决失地农民利益保障问题
失地农民的利益保障是城市化过程中存在的重要问题，城市化建设不能牺牲农民的利益，但也不能过多地提高建设成本，而是要根据城市自身的经济实力合理推进城市化进程，做到既能保障失地农民的合理利益，解决他们“离得开（土地）、进得去（城市）、（在城市中）留得住”的问题，又能保证城市的可持续发展。
（1）继续完善征地补偿政策
应当根据实际情况解决好以下问题：
一是要继续完善有关征地立法工作较为薄弱的征地补偿、劳动力安置等的规定，使之更明确、更具体、可操作更强。
二是要在征地补偿上尝试新的办法，可考虑直接借助于市场交易机制，按照市场形成的集体建设用地价格来确定补偿标准，从而提高农民的生活和水平，使他们广泛参与、分享工业文明和城市文明。
三是要严格依法行政，遵守法定的补偿标准和程序，增加政策的透明度和公平公开程度。
（2）健全农民社会保险和基本生活保障制度
在城市化过程中，失地农民的利益保障应当包括基本养老保险、医疗保险、最低生活保障等基本内容。
首先是要在时机成熟时，扩大城市社会保险的适用范围，实现城市和农村社会保险的接轨，提高失地农民的社会保障水平。
其中，“社会统筹账户”部分缴纳的费用应从征地补偿金里一次性支付。
“个人账户”部分则由失地农民和雇佣部门共同建立。
其次是要实行失地农民的城市最低生活保障。
（3）完善就业保障机制，促进失地农民非农就业
一是要强化职业教育和职业培训，建立人员培训网络，根据不同的年龄和文化层次，提高失地农民的职业技能。
二是要打破城乡二元就业体制，取消就业中城乡户籍歧视，实现城乡统一就业。
三是要积极为失地农民开拓就业途径，如组织劳务输出、发展劳动密集型服务行业等。
2.1.4儋州市城市建设现状及其规划发展情况
儋州市位于海南岛西北部，西和北濒临北部湾，东邻临高和澄迈，南至东南靠琼中和白沙，西南与昌江接壤。
陆地面积3265平方公里,人口98.91万人，辖17个镇，262个村（居）委会，境内有10个国有农场，市政府驻那大镇。
其是海南西部地区经济、交通、通信和文化中心，地处西部工业走廊核心区，位于境内的洋浦经济开发区是海南经济开发建设的重点，中国热带农业科学院、华南热带农业大学设在市内。
市内基础设施及配套建设日臻完善——新建和改造城区道路93.40万平方米，排水、给水、电力、电信、燃气管网、消防等；
交通便利，环岛西线高速公路粤海铁路西环线贯穿境内。
改革开放以来，富有开拓进取精神的儋州人，不断解放思想，实事求是，与时俱进，努力开创儋州发展新局面，全市的经济和社会各项事业建设取得了令人瞩目的成就，综合实力进一步增强，先后获得
了“全国农业百强市”、“全国卫生城市”、“全国文明示范市”、“全国城市环境综合治理优秀市”、“中国优秀旅城市”、“全国诗词之乡”、“中国楹联之乡”和“全国民间艺术之乡”、“全国园林绿化先进市”等荣誉称号。
2008年在全球经济衰退的背景下，儋州全市经济发展较为平稳，全市生产总值完成88.3亿元，比上年增长7.2%。
其中：
第一产业生产总值为48.2亿元，增长8.7%，增幅同比上升1.2个百分点；
第二产业总值14.3亿元，减少5.5%（工业增加值10.3亿元,减少4.0%），增幅同比下降40.6个百分点；
第三产业总值为25.8亿元，增长12.5%,增幅同比上升0.7个百分点。
地方财政一般预算收入2.68亿元，增长16.8%城镇居民人均可支配收入11263元，增长18.2%；
农民人均纯收入4524元，增长12.5%。
“十一五”时期是海南发展的重要战略机遇期，是壮大支柱产业、夯实经济基础、增加经济总量、提升综合实力、凸显体制创新特色、树立开放新形象、构建和谐海南的关键时期；
也是儋州向中等城市迈进、构建琼西经济文化中心、实现跨跃式发展的重要阶段。
《儋州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出了今后5年我市经济社会的发展思路、指导原则、战略目标、发展重点，明确了“十一五”时期儋州的功能定位、主导产业和扶持政策。
“十一五”时期儋州市将面临有利的发展环境。
中国—东盟自由贸易区（10+1）的建设、泛珠三角“9+2”区域经济联合，有利于儋州吸引外资、参与区域经济的合作与分工；
海南实施“南北带动，两翼推进，发展周边，扶持中间”的区域发展战略思路及洋浦经济开发区大项目的建设，为儋州加快经济发展提供了新的机遇和空间；
随着海南省西部工业走廊建设和城市化进程的加快，西环铁路货运、客运相继运营，儋州作为琼西中心城市、重要交通枢纽和西部商品集散地的地位日益凸显，为儋州加快发展旅游业、房地产业和服务业提供机遇；
借助中国热带农业科学院、华南热带农业大学的科教实力，依托“海南儋州（国家）农业科技园区”平台，提升热带农业产业化水平，为发展本地高新技术农业提供技术和人才资源保障。
依托那大市区、洋浦港口、西线铁路，优化产业空间布局，构建“一线五区”的工业布局总体框架，逐步形成具有区域特色、层次分明、梯度推进的格局。
发挥儋州琼西中心城市的效应，培育与发展城市新区，完善城市功能，促进经济繁荣。
加速热农院校、兰洋、西联、南丰的交通、水电建设，增强它们与那大城区的联结，作为那大的城镇延伸点，形成以那大（含“热农院校”、兰洋、西联）为中心，包括和庆、大成、南丰3个乡镇，兰洋、西联、西流、西培、西华、西庆6个国营农场的集镇群。
以发展高新技术工业、食品工业、生态旅游业、商贸、农业科技教育为主的综合性区域，建设成为全市的政治、文化、商贸中心区。
本项目就是在这样的环境背景下提出建设的。
2.2项目建设的必要性
2.2.1加快城市建设，率先基本实现现代化的战略选择
党的十六大报告提出，“有条件的地方可以发展得更快一些”。
儋州市作为海南省西部地区最大市县之一，是西部地区经济、交通、通信和文化中心，地处西部工业走廊核心区，洋浦经济开发区位于其境内，可谓是海南省有条件建设发展得更快些的地方。
城市发展的成功经验表明，加快城市化进程，不仅是扩大消费需求，拉动经济增长的有效途径，也是提高人民收入，改善生活质量的重要举措；
加快城市化进程，增强中心城市的内聚力和辐射力，扩大城区人口规模和地域规模，大幅度提高儋州市的城市化水平。
2.2.2加快城市建设，扩大对外开放的现实需要
“未雨绸缪、超前谋划”是一个城市城市化建设规划发展必须具备的战略手段。
城市作为接受经济辐射和产业转移的重要载体，更应超前应对，加快建设。
如果我们不加快推进城市建设，在基础条件上落后于周边地区，就会影响与先进地区、先进省份乃至国际化都市、区域接轨进程，就会在激烈的区域竞争中陷入被动。
因此必须完善城市基础设施及其配套建设，加快城市建设步伐，扩大对外开放，让当地与外界充分接触，信息顺畅交通。
2.2.3加快城市建设，带动经济增长，提升区域竞争力的重要举措
城市发展史告诉我们，城市的发展不仅仅是城区范围的发展，而且是区域经济发展的龙头和重点。
在新的形势下，哪个地区城市的改革力度大、发展快，哪个地区城市的集聚、辐射功能就强，对内凝聚力和对外吸引力就大，对本地区改革开放和经济社会发展的导向作用和带动作用就显著。
事实表明，没有城市建设的快速推进，就不可能有经济的高位起跳。
只有不断地推进城市建设，不断地放大城市功能，才能集聚更多的人气，才能带动区域经济的持续健康发展。
我们必须顺应时代发展的要求，强势推进城市化进程，奋力刷新城市面貌，提升城市综合竞争力，以在日趋激烈的区域经济竞争中赢得主动，抢得先机，实现跨越式发展。
2.2.4加快城市建设，提升城市形象，营造一流投资环境的必然要求
城市化水平体现了一个地区的经济实力，体现了一个地区的外在形象，也体现了一个地区的投资环境。
人民生活是否殷实，居住环境是否适宜，创业氛围是否浓烈，人气商机是否旺盛，投资经商是否安全，都通过城市这一窗口得以展示。
城市化不是简单意义上的人口向城市集中，而是生产、生活方式的城市化，体现着社会较高的发展水平。
城市作为人民群众生产和生产的中心，发挥着集聚和配置功能，使人口向城市集中，企业向工业园区集中，人群向舒适的环境集中。
城市建设，就是解决城区功能布局不尽合理、定位不尽科学、人居环境不尽理想等问题，努力使整个城市的环境得到重构，形象得到重塑。
通过加快城市建设步伐，以不断完善城市综合服务功能，创造一个投资者安心、放心、舒心的创业环境，真正把儋州市建设成为环境优美、生活舒适、人尽其才、物尽其用、地尽其利的最适宜创业的现代化城市。
因此，为了营造儋州市一流的人居和创业环境，全力打造崭新的城市形象，促进全市经济社会跨越式发展，琼海市各级政府、社会有识之士应当审时度势，面向新世纪、迎接新挑战、谋求新发展。
全力推进琼海市城市化进程步伐。
综上所述，本项目建设是适时的，也是必要的。
第三章市场分析及建设规模
3.1市场分析
儋州作为海南西部中心城市，必须统筹城乡规划，扎实推进城市建设，不断完善城市功能和农村发展条件，切实把儋州打造成为独具魅力的“绿城”、“水城”、“文化之城”。
按儋州市“十一五”发展总体规划要求，实现其总目标，需实现下面具体各项产业目标：
1、培育和发展西部旅游经济、辐射带动西部其它地区的旅游业发展。
加大旅游宣传促销力度，积极参加国内各种旅游产品展览会和交易会，充分利用各种新闻媒体，大力宣传儋州旅游资源，优化旅游营销策略，培育有儋州特色的度假休闲旅游市场，突出“生态旅游”、“科普文化旅游”、“观景旅游”等特色，建设高水平旅游精品景区，打造儋州旅游品牌，建设“最佳中国旅游城市”。
到2010年，全市接待国内外游客56万人次，年均增长9%，旅游营业收入3亿元，年均增长9.6%。
2．进一步加大旅游基础设施建设和特色旅游产业开发，优化儋州南部旅游景点，开发北部旅游资源。
“十一五”期间要形成南区、北区两个版块旅游线路，即以那大为中心，兰洋温泉、那大夜景、松涛水库、热带植物园（儋州国家农业科技园观光区）、石花水洞、莲花岭国家森林公园、花果山旅游等景点为南区；
以东坡书院、中和古城为中心，鹭鸶天堂、千年古盐田、光村银滩渡假休闲和峨蔓滨海旅游等为北区；
建设五星级和四星级宾馆、酒店各2家、1-2个高尔夫球场。
3．发挥旅游业的带动效应，推动餐饮、物流等第三产业发展。
进一步优化服务业内部结构，加快发展现代物流、交通运输、信息服务等产业，积极发展教育培训、文化娱乐、体育健身、医疗保健和休闲服务等产业。
培育发展技术服务、法律服务、会计服务等中介服务业，提高中介服务业专业化、社会化和市场化程度，为各类市场主体提供优质服务。
4．积极发展房地产业。
以优化结构、改善供给、规范交易为重点，加强对土地市场调控，在那大东南面规划发展中低档居住商品房区域；
东北面及“热农院校”周边为中高档居住商品房区域；
西北面为商业房地产区域。
白马井、东成、木棠、雅星（八一）等重点镇划出适当的土地开发房地产。
加强对大型商贸设施建设的规划，加快火车站物流中心区的建设速度；
统筹各类专业批发市场和商业餐饮网点布局，形成功能明确、特色突出、布局集中、经营规范的步行街、美食街等。
5．加快推进城镇化建设进程，打破城乡二元结构，繁荣小城镇经济，通过小城镇建设和移民搬迁，引导更多的农民进入小城镇，扩大农民就业空间，拓宽农民增收渠道，逐步形成产业发展、人口聚集、市场扩大的良性互动机制，增强小城镇吸纳农村人口、促进非农就业、带动农村发展。
2010年，全市城镇人口达到43万人，城镇人口比例达到45%。
从上述诸多方面发展的情况来看，儋州的城镇化水平要从目前的水平提高到2010年53%，实现“十一五”总体规划发展目标，还需要加大儋州市那大镇主城区城市基础设施建设，扩大建设、储备城市建设用地，加大招商引资力度，吸纳优秀人才，提高城市人口比重，继续加快推进儋州市城镇化进程步伐。
那大城区是儋州市政治、经济和文化中心，是该市甚至海南岛西北部区域农副产品集散地和商贸重镇，是海南省旅游西线重要的中间休憩节点，其可谓是集区位优势、资源优势以及交通等优势等一体的海南省主要城市之一。
但其建成区规模较小，人口不多，要与市委市政府提出的实施儋州城市化建设战略目标相吻合，要与城市总体规划相衔接，就必须把符合城市规划用地的非城市建设用地通过合法手段转换为城市建设用地，并搞好其交通、给排水、电力通讯、通气消防等基础设施及其配套设施建设。
给外来者营造方便、舒适、良好的创业环境，给人们创造一个环境优美、交通便捷、基础设施完善的居住环境。
目前，拟建项目土地利用类型为耕地、园地、林地和养殖水面等农用地以及已属于建设用地的村庄用地。
为了顺应城市建设发展需要，必须把规划范围内土地利用类型转换其用地性质，即农用地转换为高利用价值的城市建设用地，已是建设用地的土地利用类型将其转换为更高价值的建设用地。
3.2建设规模
本项目主要是把农用地和村庄用地建设成为高利用价植的城市建设用地。
建成后，儋州市那大主城区将增加集居住、商贸和文体等用途于一体的城市建设用地，面积达2062亩。
建设内容地块区域道路工程（城市次干道、支路）、室外给排水工程（给水管、雨水管、污水管）、电力工程（含道路照明）、电信工程以及区内建（构）物拆除、区内场地地块平整工程等。
第四章项目选址及其建设条件
4.1项目建设地点
详见有关图件。
4.2项目建设条件
4.2.1自然条件
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