城市开发类PE潮涌Word下载.doc

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非开发类企业抢跑

5月4日，日照钢铁控股集团（下称“日照钢铁”）与泛华建设集团在北京签署了泛华城市发展建设基金合伙协议。

在这一名为泛华城市发展建设基金的私募基金中，日照钢铁与泛华建设集团为共同发起人，一期计划融资50亿元，日照钢铁更是该项基金的第一家和主要的合伙人，投入资金达30亿元，该基金的主要投向则是“地方城市建设开发领域”。

事实上，借道PE分享城市开发一杯羹的非地产开发企业远不止日照钢铁一家。

据本报记者了解，去年12月，天津港（集团）有限公司便联合天津贻成集团有限公司、北京鸿智慧通实业有限公司、北京威士曼投资顾问有限公司悄然发起成立了滨海基金管理有限公司，以“房地产行业投资和私募股权投资”作为两大主营业务领域。

“以天津港集团的土地资源和优惠政策为依托，我们会做一级土地开发基金和房地产项目开发基金。

”滨海基金管理有限公司投资总监杨广军对本报记者表示，“在股权投资行业选择上，偏好与天津港集团产业链有关联的行业，不排除介入城市开发领域。

而与上述两家集团相比，更多的企业还未曾浮出水面。

泛华建设集团总裁杨天举向本报记者透露，目前泛华建设发展基金已经有不少洽谈中的投资者，主要就是国内有影响力、行业上有共性的企业。

在杨天举看来，采取基金的形式可以“集合对城市建设开发领域有兴趣的各类社会资本与地方政府合理打造投融资平台，帮助地方政府解决城市发展项目所急需的资金问题。

与此同时，在操作层面，多数企业参与城市开发基金目前也没有太大的限制。

其中，资金实力更为雄厚的中央及地方国有企业则很有可能成为城市开发基金的排头兵。

“城市开发基金找到地方国有企业，如果其董事长坚决做，地方国资委一般都会通过，这与大型地方国企在当地的地位有很大关系。

”天津某土地一级开发企业投资部负责人对本报记者表示。

银行系子公司主导

最新消息显示，央行、财政部、银监会和审计署4部委将联合下文规范政府融资平台主体资格认定标准以及商业银行相关贷款的发放与管理流程，以改变目前统计口径不一致的混乱局面。

此前在银监会4月召开的2010年第二次经济金融形势分析通报会上，银监会也提出明确要求，要按照“逐包打开，逐笔核对，重新评估，整改保全”的要求扎扎实实做好地方政府融资平台贷款风险管控工作。

从2009年下半年开始，监管部门对地方融资平台日趋严格的监管也让各家银行对于城市开发类项目的贷款开始审慎分析应对政策。

在李伟看来，私募基金的方式恰恰可以看作银行对地方融资平台贷款跟进的一种形式。

因为，“银行并不希望自己对于地方基础设施项目的贷款成为坏账，采取这种方式，可以为既有的项目提供跟进的资金支持，而又不占有其自有资金。

即便与某一地方政府先前没有合作，先以这种形式介入也更为灵活方便。

一向以中长期贷款为主营业务的国家开发银行（下称“国开行”）在这其中更为主动。

据本报记者了解，从去年年底，国开行就以其旗下的国开金融有限责任公司（下称“国开金融公司”）为主体，在包括南昌、西安等地成立了至少2只名为“开元城市发展基金”的城市开发类基金。

而国开金融公司则为国开行于去年年中刚刚成立的全资子公司，其主要从事的业务就包括私募股权基金和直接投资。

据了解，2009年年底成立的开元城市（西安）发展基金是由曲江新区管委会和国开金融有限公司及管理团队以有限合伙的形式成立的。

基金规模首期为30亿元，投资范围主要为曲江新区扩区、临潼国家级旅游休闲度假区、法门寺佛文化展示区及大明宫遗址区内城市基础设施建设和土地开发等与城市发展相关的项目。

目前，开元城市（西安）发展基金首期30亿元资金已募集完毕，资金主要投资于“中国西安主要区域的城市基础设施建设、房地产一二级开发、旅游（文化）风景区域开发和市/区重点项目建设等与城市发展相关的项目”。

开元城市（南昌）发展基金也于今年2月在南昌成立。

其中，南昌市出资25亿元，国开金融公司出资24.5亿元，基金管理公司出资5000万元。

“我们主要投向城市开发类项目，投资时间一般在10年左右，年内部收益率至少为10%。

”开元城市开发基金董事总经理兼首席投资官王翔在接受本报记者采访时对开元城市发展基金进行了简单介绍，除了国开金融公司提供资金外，开元城市开发基金也会凭借国开行自身的资源优势，为一些国有企业提供充当城市开发投资人的机会。

“更多的有限合伙人来自于大型国有企业。

”王翔表示。

在这一潮流中，去年曾加大对地方城市开发类贷款投放力度的商业银行也开始在此领域摩拳擦掌。

由于国家分业监管的要求，银行的境外全资投行就成为参与PE的主体。

今年3月，中国工商银行的全资境外投行工银国际就与江西省人民政府最大的投资平台——江西省投资集团公司，共同投资组建江西鄱阳湖产业投资管理有限公司。

该管理公司所管理的城市开发类基金名为江西鄱阳湖产业投资基金，主要投资收益稳定、风险可控的大型基础设施建设项目，“重点考虑交通运输、土地平整等领域”。

据悉，目前启动的是上饶项目，资金为4亿元，将主要用于凤凰东大道、松山村新农村建设、带湖水库改造3个工程。

培育REITs市场 

证监会欲设私募孵化基金

目前国内REITs的筹备工作已进入实质性阶段，几个地区的多种方案多单产品都在争分夺秒希望力拔头筹。

为国内开发商和证券公司做顾问工作的贝塔策略工作室合伙人杜丽虹在接受本报记者专访时透露，目前国内房地产市场已现泡沫化，并非REITs推出的最佳时机。

她还透露，目前中国证监会正在酝酿以国内共同基金来做REITs的私募孵化基金。

中国房地产报：

据你了解，目前监管层在REITs的前期准备上还在做哪些工作？

杜丽虹：

REITs分为很多种，国内的REITs主要是仿效香港模式，也就是以成熟物业为基础。

但成熟物业需要一个培养的过程，这个前期工作可以交给私募形式的孵化基金来做。

比如新加坡的嘉德置地就募集过这样的孵化基金，用于收购可经重新定位或资产提升来释放其潜在优质收益的商用物业。

目前中国证监会正在讨论设立孵化基金，很可能会交给国内的共同基金来做，基金公司将物业培养成熟后再打包做REITs。

这种孵化基金的投资者是谁？

这种孵化基金的风险很高，风险承受能力比较低的个人投资者基本上被排除在外。

我认为孵化基金应该以机构为主导。

以嘉德置地的孵化基金为例，一半都是由大型的保险公司和养老基金来投资的。

包括孵化基金在内的房地产私募基金在国内已经运作了很长一段时间，但现在来看做成功的并不多，问题出在哪里？

第一，退出渠道狭窄。

国内商用物业的整售难度比较大，REITs迟迟没有推出，让这些孵化基金、产业基金缺乏退出的通道。

第二，没有长期持续的资金作为投资者。

国内很多私募基金都仅仅是“过桥融资”，追求短期利益的投资者不可能给基金很长时间去做投资，而在国外，部分基金却拥有保险公司、养老基金、社保基金等长期稳健的投资者。

第三，国内私募基金的机制也不尽完善，缺乏很好的监督和管理，难以让投资者放心。

今年以来房地产公司和信托公司之间的合作越来越多，集合信托产品也更丰富，这是否可以看作是在为REITs出炉做热身？

其实信托在房地产企业融资乃至REITs的推出过程中是处于一种比较尴尬的位置的。

一般而言，信托是房地产企业融资时最后的选择，比如土地款支付有问题的时候，信贷、股权和发债融资都无法如愿才会寻求信托的融资渠道。

债券型REITs也是如此。

因为国内的证券市场并不成熟，才会以银行间市场的债券型REITs为过渡，但这不是真正意义上的REITs。

尽管现阶段信托融资尚有用武之地，但随着REITs逐渐成熟走向证券化，信托融资将面临着被边缘化的危险。

国内REITs已经准备了一段时间，在前几年市场状况好的时候没有推出，去年市场调整的时候也没有推出，到底REITs应该在什么环境下推出，现在机会是否出现？

很遗憾，现在不是推出REITs的最佳时机，借鉴国外成熟市场的经验，REITs应该是在市场泡沫程度比较低的时候推出。

REITs是靠高分红及资产升值收益来吸引买家投资的产品，因此投资者会在低谷的时候买入，随着市场复苏，租金收益和项目价值都在提升，才能给投资者带来好的收益。

但现在是资产价格比较高的时候，一旦未来资产贬值就得不偿失了。

在你看来，如果现在国内推出REITs，收益率能达到多少？

长期来看，REITs应该有一个比较平滑和相对固定的收益曲线。

在美国，REITs产品的收益率能达到7%，但目前国内商用物业的租金水平普遍比较低，收益率可能达不到5%。

不过，REITs产品的投资价值也在于分享资产升值，REITs以租金收益为主，资产升值收益为辅，低买高卖也是一种盈利手段。

但目前国内的资产价格比较高。

现在市场上争议比较大的是关于国内REITs的估值问题，一种是认为应该用市场公允价值来进行估值，另一种则认为应坚持是以未来的租金回报率来进行估值，你认为国内REITs应该如何估值？

这也是现在监管层比较头疼的问题。

以未来收益来估值是国际通行的标准，也就是所谓的资本化率，但同时也要看国内的习惯。

很多国外投资者到国内买物业都希望以资本化率来衡量所投资物业的价值，但是国内的标准却是每平方米的市场价。

两种方法各有利弊，以资本化率为衡量标准，有利于项目未来的升值，但是开发商会认为低估了他们手中的物业而不愿意卖；

如果以公允价值评估可以让物业卖个好价钱，开发商会愿意将手中的好项目拿出来，但问题是高估的价格对未来的收益会有负面影响，给投资者带来风险。

分析人士认为开发商不适合做REITs的管理者，而内地如果仿照香港模式的话，也倾向于用独立的管理公司。

就你和开发商接触的情况看，他们的想法是什么？

开发商显然不愿意卖掉物业就退出，参与REITs对他们有很多的吸引力。

现在国内的房地产开发商都在走租售并举的道路，他们希望在业务和资本平台都得到扩展，进行统一的整体化管理。

其实在美国，很多开发商都是自己做REITs。

另外，REITs让开发商感兴趣的是：

它可以频繁地再融资，因为90%的收益都拿来分红，REITs很容易继续配股增发。

还有，REITs的私有化要比上市公司容易得多，因为REITs本身就是资产组成的，易于分解卖掉。

美国就有一家房地产公司认为旗下的REITs被低估了，于是把REITs重新私有化再把里面的物业分拆卖掉，得到的收益要大于REITs的整体估值。

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