澳洲基本概况及房产基本知识-2014Word文档下载推荐.doc
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澳大利亚北部属于亚热带气候，而南部是属于温带气候。
她是个移民国家，人口总计在人口约2300万，其中22-25%是在国外出生，后来移居此地。
澳大利亚是全世界人口密度最低的国家，每平方公里只有两个人居住。
最大的三个城市----悉尼、墨尔本和布里斯班居住的人口超过澳大利亚总人口的50%。
因澳大利亚是一个低密度国家，大多说人选择在沿海附近的城市居住，类似悉尼和墨尔本，她们位于东部沿海的海港及旅游度假胜地，是大多数人的首选居住城市。
自然地理
位于南太平洋和印度洋之间，由澳大利亚大陆和塔斯马尼亚等岛屿组成。
澳大利亚历史
早在5万年前，名为Aborigine的土著首次来到澳大利亚大陆定居。
到了大约200年前，大量的欧洲白人移居，是人类第二次移民澳大利亚。
今日的澳大利亚为民主政制，人口大约2300万万。
移民以欧亚为主，使澳大利亚形成了独特的多元文化的特色。
人口
澳洲人口约2300万人其中74.2％是英国及爱尔兰后裔；
亚裔占4.9％（其中华人、华侨约45万人）；
土著居民占2％，约37.5万人，通用英语。
居民中有70.3％信奉基督教，信奉其他宗教的占3.4％，少数信奉犹太教、伊斯兰教和佛教，非宗教人口占25.1％。
通用语言为英语。
首都
堪培拉（Canberra），人口约31万（2000年6月），年平均温度20℃。
行政区划
澳大利亚全国分为６个州和两个地区。
各州有自己的议会、政府、州督和州总理。
６个州是：
新南威尔士（NewSouthWales）、维多利亚（Victoria）、昆士兰（Queensland）、南澳大利亚（SouthAustralia）、西澳大利亚（WesternAustralia）、塔斯马尼亚（Tasmania）；
两个地区是：
北部地区（NorthernTerritory）、首都直辖区（AustralianCapitalTerritory）。
政治
英国女王是澳大利亚的国家元首，由女王任命的总督为法定的最高行政长官。
总督由总理提名，由女王任命。
在联邦行政会议的咨询下执掌联邦政府的行政权，为法定的最高行政长官。
联邦议会是澳的最高立法机构，由女王（由总督代表）和参、众两院组成。
１９９２年１２月１７日，澳大利亚联邦政府内阁会议决定，澳大利亚的新公民不再向英国女王及其继承人宣誓效忠。
经济
矿产资源丰富，是世界重要的矿产资源生产国和出口国。
森林覆盖率２０％，澳农牧业发达，有“骑在羊背上的国家”之称，农牧业产品的生产和出口在国民经济中占有重要位置，是世界上最大的羊毛和牛肉出口国。
旅游业：
澳大利亚旅游资源非常丰富，著名的旅游城市和景点遍布全国。
霍巴特的原始森林国家公园、墨尔本艺术馆、悉尼歌剧院、大堡礁奇观、土著人发祥地卡卡杜国家公园、土著文化区威兰吉湖区及独特的东海岸温带和亚热带森林公园等景点，每年都吸引大批国内外游客前往观光，为国家赚取大量的旅游收入。
第二章澳洲主要城市介绍及房产市场分析
一、新南威尔士洲
新南威尔士洲曾经是澳大利亚的第一块殖民地。
这里几乎涵盖了澳洲的全部景观-----雨林、海滩、山脉、内陆戈壁滩。
基本情况：
土地面积801,735平方公里，总人口数约680万。
首府城市悉尼
悉尼有“南半球的闪铄之星”之誉，是澳大利亚最早开发，最大及最现代化的城市。
悉尼市郊总面积4074平方公里，人口近400多万，约占全国人口1/5。
他们来自世界各地，其中54%来自欧洲，22%来自亚洲。
悉尼市区分布在杰克逊港的南、北两岸并由港口海底隧道和著名的悉尼港口大桥连为一体。
悉尼虽不是首都，却是澳大利亚重要的经济、文化、金融和贸易中心，也是举世闻名的旅游城市。
当地气候宜人，终年阳光灿烂，绿草如茵，树木葱茏，繁花似锦，与碧水蓝天相映，美不胜收。
悉尼歌剧院、海港大桥、悉尼塔、情人港、中国城、岩石区、维多利亚女王大厦、BONDY海滩等多处名胜，数不胜数，强烈吸引着世界各地的游人。
2000年悉尼奥运会更将悉尼推向国际舞台。
悉尼是一个充满个性、活力、特色和光彩的现代化城市，集观光、餐饮、金融、购物和娱乐于一体，是澳大利亚最主要的旅游城市，并多次被亚洲和欧洲游客选为最喜爱的旅游城市。
悉尼拥有新南威尔士大学、悉尼大学、麦考瑞大学、UTS大学等十几所高等院校，他们在世界知名度都很高，在各自独特的学术领域中受到崇尚。
悉尼的商业、酒店和休闲娱乐场所主要分布在悉尼的商业中心区CBD和King’sCross区域附近。
悉尼的沙滩闻名世界，Bondi、Manly和Coogee等近郊海滩一年四季的游人都络绎不绝。
悉尼的住宿非常方便，选择多，市中心内既有各类高级的星级酒店，也有适合青年学生住宿的青年旅馆。
悉尼的第一间赌场于1995年在著名景区达令港开业，之后迅速成为国内外游客慕名前往的旅游景点。
2000年的悉尼奥运会掀起了悉尼的酒店和公寓开发建设高潮，并吸引了大量外国投资者来悉尼投资酒店和各类物业。
悉尼房产市场基本概述（培训讲师详细阐述）
悉尼是澳大利亚平均房价最高的城市，悉尼房价最贵的物业是在北面靠海的区域和东面的滨海区，多数都超过100万澳币。
在过去10年中，悉尼的房地产市场经历了蓬勃的发展，近城区的物业价格更是高速增长。
目前，悉尼仍有大量的物业在开发建设当中。
在澳大利亚的所有城市中，悉尼的房屋租金价格最高，留学生如果要租一房公寓，价格约350-450每周，两房的公寓约为450-600每周，而三房的公寓每周要600澳元以上。
在投资回报方面，悉尼城市中心西区和南区的公寓回报较高。
从1998年到2003年，悉尼的物业价格经历了一个飞速的增长，几乎翻了一倍。
在2003年中，悉尼的物业价格达到了历史高峰，从03年到今年07年，悉尼物业的价格渐渐趋于平稳，只有很小的升幅。
经过长期调整，有关权威机构分析目前是入市的最佳时期。
二、维多利亚洲
位于澳洲大陆的东南部，因19世纪淘金热潮而富饶起来，现在是产粮区和工业中心的混合体。
这里有世界风景最美的大洋路、温带雨林、采金区、葡萄园和壮丽高原等景观。
维多利亚洲基本情况：
土地面积227,600平方公里。
总人口数约500。
维多利亚洲是澳大利亚人口数排名第二的洲，约有人口500万。
虽然人口数只是第二位，但维多利亚却是澳大利亚人口密度最高的洲。
首府墨尔本
墨尔本市位于雅拉河畔（YARRA），是维多利亚州的首府，也是澳洲第二大城市。
面积6129平方公里，人口约360万，占维州总人口的3/4。
墨尔本是澳大利亚一个较古老的城市，充满文化气息和倍受尊敬，并于1993年被国际组织提名为“最适合人类居住的城市”。
墨尔本气候常年温和，但“一天之内有四季”，温差变化大，晴雨无常。
夏季（1、2月份）平均气温为25.5度，最高可达40度左右；
冬季（7、8月份）平均气温为14度，最低可达4度以下。
1835年，大批移民从塔斯马尼亚岛来此定居，并以当时英国首相墨尔本勋爵的名字为该城命名。
1851年，墨尔本西北113公里处的巴拉腊特发现金矿，墨尔本随之发展起来。
1901年，澳6个殖民地结成澳洲联邦，墨尔本曾为首都。
1927年，澳联邦才迁都坎培拉。
墨尔本是澳洲商业、贸易和金融中心之一。
澳10大公司中有6家、10大外资企业中有7家总部设在墨尔本。
市中办公大楼林立，集中了澳各大银行、保险公司和证券交易所。
墨尔本环境优雅，素有“花园城市”的美称，许多街景和建筑还保持著英国维多利亚女王时代的风貌。
墨尔本同时也是一座文化城,维多利亚艺术中心设计独特，雄伟壮观，馆内收藏甚丰，常有音乐、歌剧、芭蕾等演出。
墨尔本还有许多体育运动设施、画廊和工艺品市场，航海、钓鱼和赛马也很流行。
墨尔本房产市场基本概述（培训讲师详细阐述）
作为澳大利亚的第二大城市，在未来的5年里，墨尔本的物业投资将受到三大因素的影响：
1、Dockland区的规划发展和城市中心的翻新；
2、城市东部的公路交通网修建计划；
3、墨尔本市2030年的城市发展规划。
（详见为什么投资墨尔本）
三、昆士兰洲
昆士兰洲基本情况
土地面积1,727,200平方公里总人口数约350万，布里斯班约180万，黄金海岸约60万。
昆士兰洲是人口数排名第三的洲，共有人口约350万，是澳大利亚人口增长最快的地区。
近几年，在旅游业的带动下，昆士兰洲的经济高速发展。
高速的人口增长为昆士兰洲的房地产业发展创造了大量的机会，而且居民人数的增加，也使得该地区对物质产品和服务的需求有所增加。
首府布里斯班
布里斯班市是澳大利亚第三大城市，全国最大的海港，昆士兰州省府。
始建于1924年，现为澳大利亚商业和交通中心。
布里斯班城市面积为1,22O平方公里，人口密度每公顷12人，年平均温度约为24℃，年最低平均温度约为15℃，人口连郊区约18O万。
布里斯班地处布里斯班河畔，濒临摩尔顿湾，近南回归线，亚热带气候，平均日照7小时半。
四季常青，冬暖如春。
曾属新南威尔士州，并以当时州总督马斯·
布里斯班的姓名命名。
后为昆士兰州首府。
布里斯班河呈S形蜿蜒过市，市分南北，街道笔直有致，略如棋盘，多以昔日英皇室成员命名。
市内现代化大楼与典雅古老建筑毗邻为伍，皇后大街为主要商业中心，一年一度的迎春节在此举行。
哥德式约翰英国教堂建于19世纪50年代，教堂内的教长住宅，为1859年宣布脱离新南威尔士州之处。
建于1932年的市政厅大厦，钟楼高32O英尺，有了望台可俯瞰市容，为布里斯班标志。
市区东北广场上有为纪念战争中死难者而建立的纪念亭，亭内火炉日夜不灭。
市东南河畔是植物园。
多属热带雨林，内有全国最大的天文台。
附近有森林公园，园内银瀑飞溅，有孤松保护区和树龄达300年的南极毛榉以及上万棵玫瑰与兰花、九重葛、赤素馨等名花异卉，为树熊、大袋鼠和鸸鹋栖息之地。
布里斯班是羊毛、肉类、糖和钢、锡等的输出港。
昆士兰洲房产市场概述
酒店和休闲度假屋的开发是昆士兰洲房地产市场的一个发展重点。
与悉尼和墨尔本相比，昆士兰洲的房屋租金相对较低，但是昆士兰洲的房屋出租率却比这两个城市高。
昆士兰洲的物业主要沿着昆士兰海岸线分布，以布里斯班为中心，南面主要是黄金海岸，北面主要是阳光海岸、凯恩斯和汤斯威尔等地区。
在过去的几年，由于有大量的移民从澳大利亚其它城市迁入昆士兰，所以昆士兰洲布里斯班市和东南岸地区的物业价格高速增长。
近一、两年，整个昆士兰洲房产市场非常活跃，需求非常旺盛，据市场分析家估计，在未来的四年里，昆士兰洲的房屋价格还将有35%的升幅。
以目前昆士兰洲的市场情况来看，有四大因素支撑和影响着该地区房屋市场的价格。
1．新移民。
最近一年，昆士兰洲每周吸收了1200名新移民，即一年里有超过6万人迁入昆士兰洲定居，而且这种趋势并没有停止的迹象。
大量的新移民都需要购置房屋，保证了市场的旺盛需求。
2．市场供应量。
在当前，昆士兰洲特别是布里斯班的房屋处于供不应求的局面，整个昆士兰洲每个季度只能提供大约1400间新房屋，远远不能满足市场的需要。
3．新增就业机会。
在过去的12个月里，该洲新增了38000个职位，经济的稳定发展保障了当地居民的收入。
4．市场前景。
市场分析家认为，相对于悉尼和墨尔本的房价，布里斯班的房价还有很大的上升空间。
昆士兰洲气候宜人，阳光海浪令游人留恋忘返，非常适合居住。
在过去的6、7年，由于悉尼和墨尔本的房价高速攀升，许多当地的居民在房屋升值后都抛售手中的物业而移居布里斯班。
在新南威尔士洲，移居昆士兰洲的人数由过去的每年14000人上升到去年的27000人。
目前在布里斯班，离市中心较近的一些区域价格上升得最快，例如：
Ashgrove,Carina和Morningside，而一些靠近海边的区域也非常热门，例如：
Wynnum,Manly和RedlandBay。
澳大利亚的物业投资协会非常看好昆士兰洲的物业投资价值，强烈建议投资者前往布里斯班投资。
黄金海岸房产（请见专题叙述）
四、南澳洲
南澳洲基本情况
土地面积984,277平方公里。
南澳洲有人口大约160万，其中大部分居住在首府城市阿德莱得。
南澳洲以农业为主，其主要出口是谷类、羊毛、葡萄酒和肉类。
阿德莱得的房价比较低，中价位的物业价格仅为200,000。
跟随着悉尼和墨尔本，阿德莱得的房屋价格在过去的几年也经历了高速的增长。
分析家认为，在未来的2、3年，阿德莱得物业价格的升幅将趋缓，但由于该地区的低失业率和稳定的人口增长，其物业价格将稳中有升。
类似于布里斯班，在阿德莱得，靠近市中心和海边的房屋价格上升的非常快，而且还将继续增长。
目前的投资热门区域有北部和南部的一些市郊，如：
DavorenPark,MountBarker,HallettCove,Reynella,SalisburyNorthandChristieDowns。
五、西澳洲
西澳洲基本情况
土地面积2,525,500平方公里。
西澳洲的人口接近200万，主要的支柱经济是铁矿石的开采、种植业和畜牧业，该洲的旅游业近年也发展得比较迅猛，主要围绕西北部城市Broome和Kimberleys。
柏斯的物业中价位价格为150,000万。
相对于澳洲其它几个主要城市，佩斯的物业价格今年并没有放慢上升的脚步，在过去的一年，仍有惊人的19%的增幅。
在澳大利亚的各大省份，西澳的失业率最低。
分析家认为，有经济发展的支撑和移民数目的上升，该地区的物业价格还将稳步上升，每年约有5%-8%的增长。
一、海外投资者购置澳大利亚房产遵循的规则
海外投资者购买澳大利亚物业的主要目的
1、为了得到稳定的租金回报和房产增值；
2、为子女在澳洲留学提供舒适安全的读书环境；
3、为未来在定居澳洲提前置业；
4、为赚取一定的外汇波动差价，将风险投资转化为资金安全的房产上；
5、此外还有休闲度假退休、养老等用途。
FIRB简介
FIRB机构负责管理海外房产投资者，它们是建议政府制定相关海外人士投资澳大利亚房产政策的机构。
海外人士购买澳大利亚房产首先必须通过FIRB寻求政府的许可，除非一些特殊情况可以免除。
对澳大利亚房产感兴趣国外人士来说，所有的房产合同条款必须制定一些条件优于国外投资的请求，除非要求获得优先许可可以写进合同里。
在任何想投资澳大利亚房产的国外人士准备投资之前，发展商必须得到FIRB或相关平级的机构的批准。
海外投资者可以购买澳大利亚的的房产类型
1.正在建设中的期房（H&
L,APTofftheplan）
2.公寓、别墅、普通公寓、单元房等期房（offtheplan）
3.没有入伙的新房
4.住宅用地（Land,12个月内须建造一套新房）
5.新房
6.纯度假物业
对上面的条款，对购买房产的数量、房产的总价值、个人或公司名义购买没有任何限制。
但是，没有发展商可以把50%以上的开发的房产卖给海外投资者。
这一规定是为了保护所有买家的利益，也就是意味者所有的住宅项目必须至少有50%是澳大利亚本地居民购买的。
（目前条件适当放松了）
房产项目不可以只卖给海外投资者，这就意味者任何项目在澳大利亚都是很收欢迎的。
国外买家一般来说不可购买2手房。
如果转售，国外投资者不可以将房子也卖给其他国外人。
每周都有几千套转售的的房产，因此一个好的房子在当地市场是很容易转售的。
在澳大利亚的主要几个城市，历史迹象表明，过往40年里，每7年房价平均翻一倍，每年房产平均有10%的增值涨幅，并且每年的租金回报基本在房价的4-6%左右。
房屋的出租率达到95%以上，并且大多数房产是永久业权。
哪些人可以免遵守以上条款
1、居住在海外的澳大利亚户籍公民
2、指定划分的区域的国外人士持有澳洲永久居住权，以及特别种类的VISA如新西兰国家公民。
3、国外买家，因为要和配偶居住，并且其配偶是在被指定的居住的区域内。
购买任何公寓时，不管是新的还是旧的，都必须按房产及土地总价值交纳税费。
一般物业管理公司是发展商的成立的一个公司，通常是由自己的购买房产的发展商下属的物业管理公司打理并负责征收经营管理基金和偿债基金。
这些基金是为了维护物业的正常使用，如电梯维护费、建筑重新油漆、走廊等公共区域的照明、以及为了所有居住者服务的管理员、保安员、清洁工的工资。
投资房产是一个长期增长财富的极佳选择。
房产是澳大利亚人很喜欢的一项投资，大概70%左右澳大利亚人投资房地产市场购买了自己的房子，因此，当决定做长期投资时投资房产是没有什么值得大惊小怪的，人们买了住宅房产后，可以出租出去。
二、投资房产优点
房产投资优点
1、房产是有形资产，可以看得到，摸得着；
2、房地产市场比股票市场和债券更稳定，投资房产的人没有必要像投资股票人士那样恐慌和急于卖掉自己的房产；
3、正确选择投资一套房产，可以得到可靠的增值回报；
4、投资者掌控房产比股票更容易，投资者可以在对房子进行装修或重建后加价卖出；
5、房产租金回报将会随通货膨胀上涨；
6、房地产市场是一个容易让人理解和得到相关信息的市场，股票市场常常被内部知情人操控着，有投资者在其住的附近购买一个用于出租投资的房子，他们自然很容易关注当地的房地产市场的变化，他们可以知道在哪条街或市郊的房产购买后升值最大；
7、在一些中心地段，出租房需求数量会不断增加；
8、有些金融贷款机构会让您借到房产全额的贷款，即使因为贷款而增加您的购买成本，但是意味着您购买一个房产没有花费您的现金。
三、房产投资成本
如果投资房产，很多交易成本费用是可以抵税的，您应当期望这些成本大概是房价的5%左右。
下列所有的成本都可以要求抵税：
1、购买前的房屋检查检费用
2、建筑结构调查费用
3、贷款的印花税
4、贷款保险
5、其他银行费用和支出（如估价费）
6、调查费
7、调查费用的印花税
8、律师费
9、事先已经被业主支付的市政费、水费、物业管理费、土地税
会计师相关费用
四、交易成本
一旦您拥有了房产，您必须面对下列费用：
提前准备好租赁合同、租金的收取、房屋检查费用，这些都可以委托房产经纪公司经理安排，不过需要是收取您租金收入的6-8%之间。
1、维护费
2、清洁费
3、利息
4、贷款利息和还款本金部分
5、保险（核实您的保险人他会找警察去收拖欠的租金及租户恶意破坏房子追究其责任。
这些现金支出费用是可以抵税的（包括您去管理查看房屋的差旅费及维护费）
房产将来必须不断爱惜注意保养，没有不断的维护保养，您投资的房产价值很快就会下跌，如果远离租客且长时间没有去检查，房子的质量可能会遭到破坏！
五、折旧
您可以要求对任何家具及相关房子装饰设备如地毯、窗帘、冰箱、炉子、洗碗机、加热系统、空调等折旧。
不同的东西有着不同的折旧价值。
在计算资产增值税之前，就洗手间、厨房等换新而言，被支付的费用，一起加到了总的费用支出上面。
六、消费税
只有新建的房子当被卖时必须交纳消费税（GST，一般包含在价格里），二手房再销售时不需要交纳消费税。
所有的购买成本需要交纳消费税如律师费、房地产代理公司收取的代理费、土地证费用、水费。
消费税可以要求抵税。
房东不可以要求将税收算到自己房产的开支上来，这些开支有管理费、维修费、会计费及广告成本等。
对于销售的期房，如果发展商在2000年7月1日之后选择请求边界条款买家可以仅仅付房价的消费税。
七、房产投资估价
对于成功的投资，您必须购买您认为合适的位置和价格的房产并且从长期角度来说有较大的房产升值。
1、地点很重要
查看是否离车站、学校、购物中心、运动和娱乐场所和未来有增加工作机会的地方，房子必须在安全、干净、吸引人的环境并且该地区将来会有较多的租务需求；
2、房子的质量是关键
建筑物必须符合市场的需求----例如如果位于家庭租赁区至少是三房型的，或在市区高层建筑必须是安全的地区。
它必须是优良的质量美观的设计的墙砖以及属于低维护的建筑，并且有公共的区域如花园，任何的出口都必须设计的井然有续。
如果是公寓，确定是否符合个人的财力或银行贷款机构给您贷款的份额。
在你购买合适的房产之前您必须清楚以下几个问题
1、我可以承受花费多少钱
2、我可以借到多少钱
3、在税前税后我购买房产时需要的成本
八、房产投资毛利和净利
当您收取租金后，您此刻就要为您的投资支付所有的费用了。
之后您就会得到您的净租金回报。
为了明白您的投资是怎样进行的净租金回报是一个吸引您的关键点。
然而租金可能上涨不是特别快，有时投资成本将会有波动，您必须密切关注。
一个快速估算您的净租金回报的方法是在毛利的基础上扣除25%。
（扣除的费用：
保险费、维护费、管理费）这会给你一个大体的净租金回报值。
九、空置情况
大概有30%的澳大利亚人是租房人，空置房屋对投资者来说是意味着是一件很麻烦的事情而且是一个有风险的投资。
您必须估计你的毛利的2%的损失是由于房屋的空置。
当然，如果一个房子维护的较好，具有吸引人的地方以及合适的位置是不会空置很久的。
如果您自己打理您的房产然而不好寻找租客，您可以找当地的房产代理公司帮忙找租客，但需要付一点费用。
（详见各城市房产空置率情况）
十、投资房产负扣税
投资房产负扣税主要是投资客可以借钱购买投资型的房产并且可以要求在购买房产时发生的费用要求抵税。
正确色使用这种转化可以增加您的收益，任何方面的损失都是可以要求抵税的。
1、永远不要为了减税而单独购买一个房产，必须确定您买后的房产今后能够升值。
2、您必须有其他稳定的收入面对可能的投资损失。
悉尼、墨尔本、布里斯班很多房产投资爱好者多年来都是使用这种投资房产将负面的转为优点，并且提高投资房产的效益。
关于房产的租金收入和关于房产的相关费用的不同之处主要是在抵税
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