地产板块集团运营管理指引使用版.docx

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地产板块集团运营管理指引使用版

地产控股集团（地产板块）

管理指引

一、综述

（一）为明确地产控股集团地产行业的管理和运营构架，以达到集团规范、高效运营管理目标，特制订“地产控股集团地产板块管理指引”，以下简称“集团管理指引”。

（二）“集团管理指引”中，“集团”指地产控股集团，“总部”指地产控股集团相对于项目公司、项目部的自称或总称，“项目公司”指负责单项开发并有独立法人资格的全资或控股公司，“项目部”指负责单项开发且不具有独立法人资格的机构，“职能部门”指为公司领导决策层提供资讯、参谋、操作和服务的总部各部门。

（三）集团的基本管理模式为部门垂直领导和项目总经理负责制相结合，以董事长、总裁领导下的（办公会）为执行层决策系统，直接领导和协调项目公司、项目部和总部各职能部门的运作。

（四）由董事长、总裁、各分管副总裁（和办公会成员）负责督导各单位执行公司的决策。

（五）职能部门的职责是公司决策的参谋（含报总部审批项目的预审），对项目公司和项目部相关部门进行业务指导，对其提供业务服务支持。

（六）集团对各开发建设项目的管理是以项目公司和项目部为核心载体，项目负责人对项目负责，包括项目发展的组织、协调、执行和控制。

（七）在实际工作中遇到本指引没有明确界定的事项，由项目负责人把握，认为是重大事项的报请集团总裁、董事长决定。

（八）“集团管理指引”是对公司管理的一个初步指引，将在执行中定期予以修改、补充和完善。

（九）“集团管理指引”的解释和修改权归公司总裁（董事长）。

二、董事长、总裁（总裁办公会）

（一）各项目负责人向总裁、董事长汇报工作，总部各职能部门向各自分管副总汇报工作，逐级汇报，重大事项由董事长决策。

公司强调纪律，鼓励交流，倡导协作精神。

（二）董事长、总裁（办公会）作出的决议或指令，职能部门、项目公司及各单位必须贯彻执行。

如有异议，有权越级反映；对（办公会）决定有异议的提交总裁裁决，对总裁决定有异议的提交董事长裁决。

（三）集团各部门纵向或横向之间，可以以备忘录、工作联系函或其它方式交换工作意见，协商一致的执行，协商不一致的提交上一级裁决，无异议的视作同意。

三、项目公司

（一）项目公司总经理为项目负责人。

负责项目公司项目开发及项目人员的日常管理，并对其员工工作业绩进行考评。

对各项目财务和造价人员的考核，以项目负责人为主并总部财务部和造价部为辅。

（二）由项目负责人拟定项目的年度工作计划和编制年度总预算，报集团批准后组织落实。

（三）各项目要进行目标管理与考核，并与奖惩制度挂钩，实施细则另拟办法规定之。

（四）集团设专业职能部门负责统筹项目前期工作，并负责组织完成项目的可行性分析及研究报告。

（五）有市场销售任务的项目，项目负责人对营销工作负责，整体销售计划、操作方案和相关的重大决策须报集团总裁、董事长批准。

（六）集团合同管理由造价部、风险控制部、财务部、总裁办共同实施。

造价部负责造价审核，风险控制部负责合同条款合规性审核，财务部负责付款方式的审核、总裁办负责文字审核并负责合同归档管理。

项目运作过程中的招投标由造价部会同项目公司组织，单项或累计金额超出人民币200万元的合同为重大合同。

各项目的重大合同须报集团总裁、董事长批准后，由项目负责人签署和执行。

（八）各项目公司无融资、担保和对外投资的权限。

四、项目部

（一）财务、造价工作由总部财务管理部和造价管理部承担和负责。

（二）项目部比照项目公司管理。

五、人事管理

（一）集团对各项目公司、项目部和职能部门实行核定员工编制管理，每年核定一次人员定额编制，执行中各单位需要调整编制的，要另行完备手续。

（二）项目公司和项目部招聘人员或晋升部门经理、副经理（或助理经理）要报集团批准，项目公司的管理人员、财务负责人和造价负责人的任免要报集团相关职能部门同意后报总裁、董事长批准。

（三）项目公司和项目部录用财务管理部、造价管理部人员，需从业务角度，就候选人的资历、技能征求总部相应职能部门的意见。

（四）集团将参照行业标准，逐步健全、统一报酬、福利和奖惩制度。

（五）集团将逐步建立科学、合理、适用的员工绩效考核体系，为人才选拔、任用和奖惩提供依据。

（六）集团将以建立“学习型的组织”为目标，逐步完善员工培训体系。

（七）集团注重团队建设和作用，鼓励以开放的心态沟通和交流，共同建设符合企业发展和自身精神需求的文化氛围。

六、财务管理

（一）财务管理原则

根据集团对财务管理工作采取垂直管理模式的要求，财务部下设驻各项目公司财务分部，对外以项目公司财务部名义开展工作。

总部财务部负责制（修）订公司的各项财务管理制度,报决策机构批准后执行。

各项目公司须严格执行公司的各项财务管理制度；若有特殊管理规定要求，须报总部（集团总裁、董事长）批准后执行。

（二）资金和成本管理

1、总部财务部

（1）依据各项目公司已经过审批确认的资金预算，编制公司整体资金预算。

（2）依据集团资金预算制订集团融资计划，报请集团领导批准后，负责筹集资金并维护和发展与金融机构的业务关系。

（3）依据经批准的项目年度总预算及项目公司月度资金预算,每月20日前将所需资金根据用款进度拨付项目公司帐户。

（4）负责各项目公司工程合同、总部有关采购、法务等合同的财务审核工作。

（5）结合项目公司成本分析报告，就年度总预算及成本执行情况提出分析报告,于每半年结束后20个工作日内报集团总裁、董事长审阅、参考。

2、各项目公司财务部

根据公司融资安排，需要以各项目公司名义进行融资或提供担保时，项目公司财务部应积极配合，认真做好相关工作。

（1）依据工程预算、与交易各方签订的合同以及工程（作业）进度计划和执行情况等信息，编制本公司的年度资金预算（现金流）表,报本公司主管领导审核后,报总部财务部，统一编制公司的成本支出现金流预算表。

（2）负责汇总编制本公司部门费用预算，经本公司主管领导批准，报总部财务部。

统一编制公司的费用现金流预算表。

（3）依据集团批复的本公司资金预算，经项目公司主管领导批准后负责具体安排本公司各项资金的支出。

（4）每季度或半年末20个工作日内依据预算执行情况进行项目成本分析,提出成本控制建议,报本公司主管领导,同时报总部财务部。

（5）负责本公司各项收入的缴交，确保各项收入产生的现金流入根据需要及时准确地汇入集团总部财务部指定的银行帐号。

（三）税收管理

1、总部财务部

公司财务部资安排，需要以各项目公司名义进行融资或提供担保时，项目

（1）根据集团年度业务计划，提出年度税务规划报集团主管领导。

对集团遇到的特殊问题组织专题研究，提出建议报集团主管领导。

（2）负责协调、维护与各级税务主管部门的业务关系,协助项目公司协调与主管税务所需协助的业务关系。

（3）负责总部日常各税项的核算与申报。

（4）负责审核各项目公司的年度所得税汇算清缴报告与地产项目土地增值税汇算清缴报告。

2、各项目公司财务部

（1）收集汇总本公司遇到的具体税务问题，提出建议方案及时报至总部财务部；执行集团统一的税务规划。

（2）负责协调、维护与本公司主管税务所的日常业务关系。

据公司年度业务计划，提出年度税务规划报公司主管领导。

对公司遇（3）负责本公司日常税项的核算与申报。

（4）完成本公司年度所得税汇算清缴报告并报总部财务部审核，协助完成本公司地产项目土地增值税汇算清缴等工作。

（四）会计核算

1、总部财务部

（1）根据《企业会计准则》、《企业财务通则》、《新企业会计制度》与集团的具体情况，制订集团统一的会计核算制度，报集团领导批准后执行。

（2）选择适用的财务软件，组织软件使用培训，负责协调维护软件的正常使用。

2、各项目公司财务部

（1）执行集团统一的会计核算制度；依据实际执行情况，提出修改建议；在征求总部财务部同意后可以增加明细科目，但不应删除、修改已有科目。

（2）使用与总部及其他项目公司统一的财务软件；对财务软件使用中的问题及时报告并提出初步解决方案。

（五）审计

1、总部财务部

（1）选择适当的会计师事务所对总部及各项目公司进行年度财务及税务审计。

（2）根据需要，按规定程序经批准后对各项目公司实施内部审计。

2、各项目公司财务部

（1）配合会计师事务所完成本公司各项审计工作。

（2）配合集团内部审计人员完成各项审计工作。

（六）财务人员管理

1、总部财务部

总部和驻项目公司财务人员由总部财务部统一管理

（1）对各项目公司提出的财务人员需求计划，优先进行内部人力资源的合理配置，并将意见反馈至项目公司财务部。

（2）有计划地组织全体财务人员的学习与培训。

（3）依据集团整体业绩评估制度，结合财务工作的实际情况，对总部财务人员及项目公司财务人员进行业绩评估。

（4）根据对财务人员的业绩评估结果，做出任免及岗位调整。

2、各项目公司财务部

4除此根据本公司业务情况，适时提出财务人员及岗位工作调整意见，报总部财务部批准后，报总部人力资源部门协调解决。

七、造价管理

（一）造价部

1、负责拟订（或修订）集团统一的造价管理办法；

2、负责项目全过程成本估算、调整、分析、报告；

3、负责工程招标的组织与实施；

4、负责工程合约文件（招标、合同文件等）的起草、审核、备案；

5、负责工程预算、洽商变更、结算的编制与审核；

6、协助相关部门做好工程建设月度资金计划及付款申请审核；

7、负责工程档案管理工作；

8、配合项目公司、集团有关职能部门的有关经济测算；

9、配合集团有关职能部门的造价工作。

（二）造价分部——驻各项目公司

1、负责编制项目的前期投资估算；

2、根据项目公司的建设进度计划，会同项目公司拟定项目合约规划；

3、对项目建设阶段进行成本动态分析及成本控制工作；

4、负责工程招标的组织，参与项目公司的投标资格预审，负责对投标文件有关疑问的质询和澄清；

5、负责工程招标控制价（标底）的编制和审核，负责与招标代理单位、工程造价咨询单位联系协调，协助开展相关工作；

6、负责项目公司工程合约文件（招标、合同文件等）的起草、审核、备案管理；

7、负责项目公司的工程洽商变更经济审核及材料认价，参与并组织施工图纸完善后的二次计量计价；

8、负责项目公司的工程预结算的编制、审核及结算争议谈判工作；

9、负责结算成果的分析报告，若有超过合同价的情况，须分析原因及相关责任；

10、负责项目的月度工程进度报量审核，配合项目公司对月度资金计划及付款的初步审核；

11、负责职责范围内的造价档案资料管理及移交；

12、配合项目公司的有关经济测算工作。

（三）造价人员管理

1、造价部

（1）造价部负责为项目公司配置驻项目现场工作的造价分部，推荐驻各项目造价分部的经理人选，上报集团领导批准后，实行委派制管理。

根据项目公司的建设规模情况，确定造价分部人员编制，优先进行内部人力资源的合理配置；

（2）造价部总经理、预算经理和成本合约经理须按时参加部门工作例会，会议纪要上报分管造价部的集团副总裁并公司总裁、董事长；

（3）有计划地组织造价人员的学习与培训；

（4）根据集团整体绩效考核制度，结合造价工作的实际情况，对造价人员进行绩效评估，造价部总经理、预算经理和成本合约经理根据绩效评估结果，做出岗位调整及任免建议；

（5）若有造价人员招聘，须上报分管造价部的集团副总裁并集团总裁、董事长批准后，会同集团人力资源部门对应聘人员进行造价专业水平测试及人力资源测评；

2、驻各项目公司造价分部

（1）根据项目公司的建设规模及进度情况，由集团确定人员编制并统一外派造价分部人员；

（2）造价分部经理须按时参加集团造价部或项目公司的工作例会及其他有关会议；

（3）根据公司整体绩效考核制度，结合驻项目公司工作的实际情况，对造价人员进行绩效评估，造价分部经理根据对造价人员的绩效评估结果，并征求项目公司总经理意见后，向总部造价部总经理做出岗位调整及任免建议；

（5）造价分部经理及下属员工的考勤管理在项目公司。

（四）根据集团对造价管理工作采取垂直管理模式的要求，驻各项目公司造价分部须严格执行集团的有关造价管理办法；若有特殊管理规定要求，须上报集团总裁、董事长批准后执行。

八、资产营销部管理

（一）资产营销部职能

1、市场调研。

承担集团的市场调研分析工作，为集团投资决策提供依据，并与集团前期规划设计部、项目公司建立良性互动，在项目开发过程中以市场为导向指导产品定位及规划设计等相关工作。

2、营销策划。

依据集团年度计划，制定项目的营销策划方针，编制策划报告，开展项目营销策划工作。

3、推广执行。

依据集团批准的营销策划方案，进行项目的宣传推广执行工作。

4、营销管理。

依据集团批准的营销策划方案，拟定具体的销售价格，负责项目现场销售的具体执行和管理工作。

5、建立、维护和提升集团品牌。

（二）组织与人事

1、资产营销部是集团总部的职能部门。

2、各项目的市场策划工作由资产营销部统一整合外部市场咨询、广告宣传等社会资源，按照项目的具体情况做好市场推广及销售策划、现场包装等各项销售准备工作。

3、资产营销部在各项目设销售分部，对外以项目公司销售部名义开展工作。

4、总部及销售分部人员由资产营销部统一管理。

（三）与项目公司（部）工作关系

1、资产营销部负责各项目公司的市场策划及销售管理工作。

2、由资产营销部及项目销售分部具体承担以下项目销售工作：

（1）拟定项目营销策划、广告策略的方案；

（2）履行定价和调价的批准流程；

（3）履行对外广告宣传的核准审批流程；

（4）协同项目客服部签署销售合同；

（5）上报广告、佣金及营销费用预算。

3、由项目公司配合资产营销部及其项目销售分部做好以下工作：

（1）对营销全过程提供支持，包括后勤保障及销售硬件；

（2）客服部协同项目销售分部完成销售的售前、售中和售后服务。

客服部负责与法律相关事宜、客户档案事务。

房屋认购工作以项目销售分部为主，项目客服部配合；房屋签约工作及签约后的管理工作以项目客服部为主，项目销售部配合。

（3）项目公司按审批的预算金额负责支付广告、佣金等费用。

（四）资产移交

当项目地上建筑物整体销售、租赁达到95%以上，且已竣工并交付使用一年后，销售分部与项目公司可以向总部资产营销部移交资产。

（五）重大事项文件的编制和审批流程

1、营销策划方案由资产营销部组织编制，并组织项目公司、风险控制部对方案进行可行性论证，进一步完善后，经部门分管副总裁审核，上报总裁、董事长批准执行。

2、销售定价原则及价格表，由资产营销部负责编写，经部门分管副总裁审核，上报总裁董事长批准执行。

九、前期、规划设计管理

1、负责建立并完善集团项目规划设计工作流程。

2、负责组织集团拟投资地产项目的产品研发工作及项目前期各项报批相关工作。

3、负责集团拟投资地产项目《国有土地使用权出让合同》签订之前的规划设计工作。

4、在新开发地产项目《国有土地使用权出让合同》签订之后，负责将前期研究、设计的工作成果编制成产品设计指引，报经集团总裁、董事长批准后移交给项目公司。

5、配合项目公司做好规划设计管理工作。

6、负责建立集团规划设计工作的技术审查制度。

7、确保成本控制意识贯穿研发与设计全过程，并配合造价部制定项目公司的成本控制目标。

8、在项目实施过程中，提供技术支持与技术服务。

9、负责跟踪建筑设计发展趋势，收集相关技术情报资料，及时总结评估已建、在建项目的规划设计经验。

10、编制概念设计方案。

十、工程管理部

1、工程管理部作为集团负责工程技术管理的职能部门，负责集团房地产开发项目的工程项目管理，负责审核各项目公司上报的各项建设计划。

。

2、负责对集团在建工程项目的质量、安全、进度巡查抽查工作。

参与项目策划、规划设计等前期工作，配合集团有关部门做好招投标、预决算等工作。

3、参与对施工单位、评审、审查和选择工作。

参与对监理单位的评审，审查监理规划，抽查实施情况。

4、负责审核项目的施工方案。

采用科学、合理和先进的管理方法，控制建造成本，降低工程造价。

5、对各项目公司、项目部工程建设的技术监督和指导及服务。

十一、行政管理工作

集团行政管理工作由行政部和人力资源部具体落实。

1、建立和优化集团的管理体系，监督并推动管理体系的实施。

2、根据集团发展战略制定人力资源规划，提出人力资源战略建议，报集团领导审批。

3、建立、健全项目公司委派、考核、绩效评估、激励机制，制定规范化人力资源制度，合理利用人才，做到“人尽其才”。

4、根据集团发展战略负责制定人力资源管理实施方案。

5、集中统一管理各类档案、企业资质证照等文件保存与管理及集团非经营类资产管理。

6负责集团内部与所属公司制度贯彻执行的指导和监督。

统筹集团企业文化建设。