精选完整XX城镇社区老年人日间照料中心项目商业计划书文档格式.docx
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6.1环境现状
6.2项目主要污染源及污染物
6.3综合治理及措施
7项目实施计划与工程招标计划
7.1项目实施计划
8组织机构和人力资源配置
8.1组织机构
8.2人员来源
8.3人员培训
9投资估算和资金筹措
9.1投资估算
9.2资金来源
10社会评价
11结论和建议
11.1结论
1总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
社区老年人日间照料中心。
1.1.2建设单位
（1）建设单位：
镇人民政府；
（2）建设单位负责人：
1.1.3建设地点
社区
2项目背景和建设的必要性
2.1项目背景
进入21世纪，随着市场经济体制不断完善，社会福利事业也得到了长足的发展。
全国推进了社会福利社会化政策，原有的养老服务模式在不断变革中求生存，同时，各种新的养老服务形式如雨后春笋破土而出。
党和政府高度重视发展社区养老服务，《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》中明确指出“建立以家庭养老为基础、社区服务为依托、社会养老为补充的养老机制”。
全国老龄委办公室、发展改革委、民政部等十部委联合发布的《关于加快发展养老服务业的意见》和《关于全面推进居家养老服务工作的意见》分别指出“要逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系”，“要在城市社区基本建立起多种形式、广泛覆盖的居家养老服务网络”。
“养老服务业”作为一个专门用语被明确提出来，并把它表述为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人基本生活需求的服务行业。
养老服务可分为两大类，一类是居家养老，一类是机构养老。
居家养老在打破传统的仅由子女、亲戚照顾老人或老人自理的固有模式，引入了社区福利服务的新形式。
以家庭为依托，以社区化、社会化服务为补充，既满足了老人居家养老的传统观念的需求，又实现了由社区提供帮助以及各种服务，是一种较为适合我国现阶段国情的居家养老模式的新发展。
镇人口老龄化比较严重，14万总人口中，60岁以上人口2.5万，占总人口17%。
80岁以上人口近1万。
据预测，到2030年，我镇老龄化率将达到30%。
养老问题成为全社会关注的焦点之一。
2010年，我镇选择府西社区和府东社区作为试点。
在省、市、县老龄和民政部门的悉心指导下，试点工作按照上级要求和当地的实际情况，以科学发展观为指导，以“先行先试、突出重点、分步实施、逐步推广”为工作思路，以满足社区老年人基本需求、保障高龄特困老人基本服务为出发点，以提高社区老年人生活生命质量，促进和谐社区建设为目标，积极探索社区居家养老的新形式。
起到了示范作用，获得了群众好评，收到了良好的效果。
镇在开展居家养老服务工作中，各试点社区坚持以服务老年人为目标，根据各地实际，积极创新工作思路，取得了较好的效果。
我镇自然资源丰富，境内森林覆盖率为40%，且存有部分原始次森林，境内矿产资源、旅游资源丰富，人文文化，历史积淀厚重。
加强社区老年人日间照料设施的建设是贯彻落实养老服务“以社区服务为依托”这一政策精神的集中体现，是构建养老服务体系不可或缺的一个重要环节。
镇政府针对目前老年人服务基础设施的建设整体上较为薄弱，设施严重匮乏，已有设施则存在面积小、功能单一、服务水平低等突出问题。
决定筹资新建镇老年人日间照料中心。
随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，我镇人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；
另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。
现有的乡镇敬老院无论是规模、条件还是服务水平，都不能满足社会对养老服务的需要。
老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。
经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。
同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。
具有显著的社会效益和一定的经济效益。
对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
3建设规模
3.1建设内容
镇老年人日间照料中心项目建设内容：
包括房屋建筑及建筑设备、场地和基本装备。
（1）房屋建筑根据老年人日间照料的需要设置老年人的生活服务、保健康复、娱乐及辅助用房。
其中：
老年人生活服务用房包括休息室、沐浴间（含理发室）和餐厅（含配餐间），老年人保健康复用房包括医疗保健室、康复训练室和心理疏导室，老年人娱乐用房包括阅览室（含书画室）、网络室和多功能活动室；
辅助用房包括办公室、厨房、洗衣房、公共卫生间和其他用房（含库房等）；
（2）建筑设备包括供电、给排水、采暖通风、通讯、消防和网络等设备；
（3）场地包括道路、停车、绿化和室外活动等场地。
（4）基本装备包括生活服务、保健康复、娱乐、安防等相关设备和必要的交通工具等。
。
3.2建设规模
镇三个社区老年人日间照料中心按照日托老年人日托数300人的服务能力确定建设规模。
项目总占地面积3996m2，建筑面积1500m2，其中，老年人生活服务用房800m2，老年人保健康复用房200m2，老年人娱乐用房300m2；
辅助用房200m2。
各类用房建筑面积详见表3—2。
4项目建设条件
4.1项目选址
根据社区老年人日间照料中心的性质和任务，其建设项目在选址时要综合考虑人口分布、市政条件和周边环境等因素，经过多方比选，镇三个老年人日间照料中心项目选址分别在集镇中心地带虹顶社区、杉王社区、府中社区境内。
建设场地为集镇建设用地。
选址符合城市规划要求，并能满足服务对象相对集中，交通便利，供电、给排水、通讯等市政条件较好；
临近医疗机构等公共服务设施；
环境安静，与高噪声、污染源的防护距离符合有关安全卫生规定等条件。
方便群众，便于开展服务。
同时与其他为老服务福利设施邻近，有利于资源整合和共享。
4.2地理位置及地形、地貌
镇三个老年人日间照料中心项目选址在镇集镇中心地带虹顶社区、杉王社区、府中社区境内。
建设场地为集镇建设用地，地势平坦。
4.3.2地质条件
用地范围内地质多为页岩风化而成的红壤土和黄壤土，建设场地工程地质状况待勘探后确定。
4.4供水、供电及交通条件
全镇有高压电网覆盖，水源、电力充裕。
其市政供水、排水管网及供电线路均可就近接入。
项目所在地交通十分便利。
4.5建筑材料
项目区10公里半径内有砂石场、建筑砖厂和水泥厂，建筑资源充足，运送方便，价格适宜。
5项目建设方案
5.1总平面布置
5.1.1总体布局的原则
社区老年人日间照料中心建设应根据日托老年人的特点和各项设施的功能要求，进行合理布局，分区设置。
5.1.2规划布局原则
建筑标准应根据日托老年人的身心特点和服务流程，结合经济水平和地域条件合理确定，主要建筑的结构型式应考虑使用的灵活性并留有扩建、改造的余地。
建筑设计应符合老年人建筑设计、城市道路和建筑物无障碍设计和公共建筑节能设计等规范、标准的要求和规定。
房屋建筑宜采用钢筋混凝土结构；
其抗震设防标准应为重点设防类。
消防设施的配置应符合建筑设计防火规范的有关规定，其建筑防火等级不应低于二级。
老年人休息室以每间容纳4～6人为宜，室内通道和床（椅）距应满足轮椅进出及日常照料的需要。
老年人休息室内设卫生间，其地面应满足易清洗和防滑的要求。
老年人用房门净宽不应小于90cm，走道净宽不应小于180cm。
老年人用房应保证充足的日照和良好的通风，充分利用天然采光，窗地比不应低于1：
6。
建筑外观应做到色调温馨、简洁大方、自然和谐、统一标识；
室内装修应符合无障碍、卫生、环保和温馨的要求，并按老年人建筑设计规范的相关规定执行。
供电设施应符合设备和照明用电负荷的要求，并宜配置应急电源设备。
有给排水设施，并应符合国家卫生标准。
其生活服务用房应具有热水供应系统，并配置洗涤、沐浴等设施。
设置空调设备，并有通风换气装置。
根据网络服务和信息化管理的需要，敷设线路，预留接口。
5.1.3道路交通
道路布置应结合现状自然地形，合理组织交通。
周边有停车场，以供临时停车。
5.2建筑与结构
5.2.1建筑设计
建筑设计以完整的形态和建筑群的组合来起到强烈的视觉效果，建筑风格为现代建筑，建筑形象大方、活泼，具有浓烈的现代气息，并与周边环境融为一体。
5.2.2结构设计
房屋建筑的结构形式采用钢筋混凝土结构。
5.3景观环境和绿化
5.3.1景观环境
该项目的景观环境应与周围的建筑结合起来，形成各种集会空间、驻留空间、活动空间、观景空间和通行空间。
5.3.2绿化
绿化以保留的大片自然山体为依托，以绿地为重点，以绿圈和道路绿化为绿带，多种植常绿植物和彩叶林木，并适当分区，形成有特色的绿化区域。
5.4供配电及弱电系统
5.4.1设计依据
（1）《民用建筑电气设计规范》
（2）《建筑设计防火规范》
（3）《建筑物防雷设计规范》
（4）《供配电系统设计规范》
（5）《低压配电设计规范》
（6）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》
（7）《城市住宅区和办公楼电话通讯设施设计标准》
（8）各有关专业提供的资料
5.4.2设计范围
建筑物及室外的电气照明，建筑物的防雷接地，大楼的网络系统、监控系统。
5.4.3供电电源及电压选择
供电电源从市政供电网引入。
5.4.4供配电设施及系统
设置变电间一个，其中包括高压配电室、变压器室（内设变压器两台）和低压配电室，高压配电系统为单母线不分段，采用JYN2-10型高压开关柜以放射式向本变电所变压器提供10KV电源。
低压采用GCK-B型抽屉按放射式系统进行配电，用电缆线路向各用电点提供380/200V电源，无功率补偿采用低压补偿，设于低压配电室内。
应急电源采用不间断（UPS）装置，分别用于计算机网络和监控系统。
低压动力设备采用交流控制器控制，自动开关作短路保护，热继电器作过载保护，漏电开关作漏电保护。
电能总计量设在高压配电室计量柜、变压器馈出柜和低压配电室的总进线柜上。
5.4.5电气照明
照明系统采用三相五线制，工作电压为～220V，照明装置以节能荧光灯为主。
楼梯间、走廊等公共通道，其照明灯具选用定时开关控制。
室外照明采用光电自动控制开关或光电定时开关控制。
5.4.6防雷与接地
建筑物均属三类防雷，在屋面设避雷带以防直击雷，利用建筑物钢筋混凝土柱体内两根或两根以上主筋作为引下线，利用建筑物基础底板和基础内钢筋作为接地体。
防雷接地、防静电接地、工作接地和保护接地共用同一接地装置，组成完整的接地系统。
变电所低压侧采用TN-S接地系统，变压器二次侧中性点接地，接地电阻不大于4欧姆（与弱电系统共用时不大于1欧姆）。
各用电设备，应根据使用功能要求采用保护接地、功能性接地、等电位接地或不接地等形式。
5.5给排水及消防
5.5.1给水
本综合楼为三层建筑，生活给水从管网接入后可直接供给各用水点。
按用水人数100人/d计，办公、生活用水按80l/d人计，每日需新水8吨。
5.5.2污水排水
综合楼群污水与雨水按分流制排水方式考虑，一般洗涤废水直接排入城市下水道，食堂洗刷用水、粪便污水经化粪池处理排入下水道。
5.5.3雨水排水
室外设独立的雨水排水系统，与生活污水分流排出，在道路上设雨水口将雨水收集，屋面雨水由天沟收集后经雨水管排入室外雨水管道，然后经雨水排水管网利用地形视实际情况就近排入附近城市下水道。
5.5.4消防
根据《建筑设计防火规范》，本工程室外消防用水量20L/s，同一时间火灾次数为一次，火灾延续时间2小时，室外消火栓给水管网与生活给水管网合用，室外消防管网布置成环状，环网上适当位置设室外消火栓，根据规范，本工程室内不设消火栓消防系统，在必要部分设置手提式灭火器。
6环境保护
6.1项目主要污染源及污染物
1）排出的生活污水约6.4m3/日是此项目的主要污染源；
2）垃圾站堆存的办公、生活垃圾；
3）项目施工时的噪声和扬尘污染。
6.2综合治理及措施
1）生活污水与雨水分流排出，经城市下水道送至污水处理站处理后排放，基本消除了对环境的影响。
2）办公、生活垃圾分类收集，送垃圾处理场进行处理。
3）项目施工时对噪声大的施工设备避免在夜间使用，施工扬尘可通过洒水来减轻污染。
综上所述，项目建成后，没有对原有环境产生大的影响。
7项目实施计划与工程招标计划
7.1项目实施计划
初拟定建设期为13个月，具体安排如下：
2012年6月，完成可行性研究报告编制、审批及其他前期工作；
2012年7月，完成规划初步设计及审批和土地征用手续，完成规划设计，开始建筑初步设计；
2013年5月，完成施工图设计及工程招标；
2013年8月，完成大楼建筑工程项目；
2013年9月，竣工、验收，交付使用。
8组织机构和人力资源配置
8.1组织机构
本项目属镇政府主办的非营利性项目。
建设单位为镇人民政府，项目建成后，由镇三个社区居委会负责中心的日常运营管理工作，三个社区居委会负责人根据需要组织管理机构和任命部门管理人员。
本项目拟配备固定员工18人，招聘志愿者20人，招聘义工40人。
8.2人员来源
固定员工中管理人员和技术人员从本、专科院校或面向社会公开招聘。
义工在全县范围内招聘，机关干部职工带头当义工。
8.3人员培训
所有管理人员和技术骨干在项目建设期间陆续进入岗位，参与项目建设和管理。
其余人员在正式运营时上岗，上岗前进行必要的专业知识、安全知识、安全操作和岗位技能培训，经考核合格发给安全作业证后方可正式上岗。
9投资估算和资金筹措
9.1投资估算
9.1.1投资估算范围
根据项目建设内容，投资估算范围：
（1）土地费用；
（2）土建工程；
（3）工程配套设施，包括给排水、供配电、设备投资；
（4）工程的总图、运输、道路、广场、停车场；
（5）工程建设其他费用。
9.1.2项目投资估算依据
（1）建、构筑物参考近期同类工程实际造价资料估算；
（2）其他费用按建设项目投资估算办法，并参考国家的有关政策估算；
（3）征地费用按3.2万元/亩进行计算；
（4）设备投资费用按设备实际费用计取；
（5）安装费按设备费用的6%估算。
9.1.3投资估算
项目总投资330万元，其中，工程费用250万元，工程建设其他费用80万元。
9.2资金来源
资金来源为争取中央投资300万元，地方财政配套和建设单位自筹30万元。
10社会评价
本项目属镇政府主办的非营利性项目。
建设单位为镇人民政府，项目建成后，由三个社区负责中心的日常运营管理工作，通过本项目本实施，可以充分照顾到老年人习惯于既定的生活方式和熟悉的社区环境，满足了他们愿意在家中和社区接受养老服务的心理需求，具有广覆盖、低成本、人性化等特点。
应当说，这是我国现阶段能有效满足绝大多数老年人养老服务需求，减缓家庭成员经济和精神压力的最适合、最现实的养老模式。
同时，对于改善经济结构、拉动内需、促进就业、维护社会和谐稳定，具有积极意义。
一是通过“按进来”和“走出去”的服务方式可以带动“为老”服务产业的发展，促进经济结构优化，拉动内需。
由社会化居家养老模式带动的为老年人提供衣、食、住、行、医、教等服务的行业，市场广阔。
二是能促进城乡就业，维护社会和谐稳定。
社会化居家养老需要大量的服务从业人员，而且很大比重是需要有家务劳动经验的中年从业人员，对文化、技术素养要求不是很高。
这正好适合我国待业劳动力年龄偏大和文化素质不高的实际情况。
对于城镇下岗待业的“4050”人员来说，开辟了一条上岗就业的新途径。
其社会效益显著。
11结论和建议
11.1结论
立足我国社会主义初级阶段的基本国情，以及老龄人口规模巨大、老龄化发展迅速和“未富先老”的主要特征，借鉴国外养老体系的有益经验，国务院老龄工作主管部门早已明确，我国老年人照料服务体系坚持以居家养老为基础，社区照料为依托，机构养老为补充的方向建立完善。
社区照料为依托。
社区作为一定地域范围内人们结成的生活共同体，对于满足老年人物质文化需求、情感心理需求等方面有不可替代的作用。
在长期的实践中，发达国家趋向以社区照料取代大规模的机构养老。
随着我国社区建设的不断推进，社区在养老中的作用越来越突出。
社区照料功能主要体现为两种方式：
一是将一些为老年人服务的场所、设施建在社区，贴近老年人生活，便于他们走出家门，走人社区，接受日间照料和健康指导等服务，参与各类社会活动包括文体娱乐、老年互助服务等；
二是为不能或不愿出门的老人，主要是生活半自理和完全不能自理的老人，上门提供保洁、送饭、洗澡等日常生活照料和护理，设立家庭病床开展治疗、康复等服务，建立定期或不定期问候制度，提供紧急救援和安全保障服务，使社区成为居家养老的支撑基础。
镇三个老年人日间照料中心项目的实施，可以容纳300位老年人的日托，可以对三个社区5300多老年人的上门服务。
为当地社区老年人居家养提供了强有力的依托。
项目的建设是历史的必然，也是现实的需要。
项目是可行的。
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