无锡市住宅工程质量分户验收管理办法试行.docx
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无锡市住宅工程质量分户验收管理办法试行
无锡市住宅工程质量分户验收管理办法（试行）
第一条 为了加强住宅工程质量管理，确保竣工房屋使用功能，根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》及国家有关工程质量验收规范，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称住宅工程质量分户验收，是指在单位工程竣工验收前，按照经审查合格的施工图设计文件、国家工程质量验收规范、江苏省《住宅工程质量通病控制标准》、其他相关技术标准对住宅工程的每一户及单位工程公共部位进行的专门验收。
凡本市行政区域内，住宅工程质量分户验收及其监督管理，均适用本办法。
第三条 住宅工程质量分户验收主要包括以下内容：
（一）地面、墙面和天棚面层质量；
（二）门窗安装质量；
（三）护栏安装质量；
（四）防水工程质量；
（五）主要房间空间尺寸；
（六）给排水工程安装质量；
（七）电气工程安装质量；
（八）其他规范、规定中要求分户检查的内容。
精装修住宅工程分户验收可参照以上内容，经建设、监理和施工单位协商，自行确定具体验收项目和内容。
第四条 住宅工程质量分户验收应按以下要求进行：
（一）分户验收由建设单位组织施工单位的质量负责人、项目经理、施工员、质检员和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等进行验收。
已选定物业公司的，物业公司应当参加住宅工程质量分户验收工作。
（二）分户验收前，应制定分户验收方案，并应在竣工建筑物的楼地面、墙面上标注好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线（精装修房可以附图标识）。
（三）分户验收应配备各种常规检测工具和红外线测距仪等检测仪器，检测仪器应经计量检定合格。
（四）分户验收应逐户、逐间检查，做好记录。
分户验收合格的，应按户出具由建设单位、施工单位、监理单位签署的《住宅工程质量分户验收记录》，并将有验收人员签名的住宅工程质量分户验收标识牌贴于户门内侧；分户验收不合格的，监理单位应向施工单位出具书面整改通知，经整改符合要求后，重新组织验收。
第五条 《住宅工程质量分户验收记录》在房屋交付时随同《住宅工程质量保证书》一并交给住户。
第六条 分户验收全部合格后，竣工验收七个工作日前，建设单位应将《单位工程竣工验收通知书》随同《住宅工程质量分户验收汇总表》报送相应的建设工程质量监督机构。
第七条 建设单位应在每栋住宅的明显部位镶刻包含工程名称、开竣工时间以及工程建设有关单位名称的铭牌。
第八条 住宅工程竣工验收时，建设单位组织的验收组应对分户验收工作的质量进行检查复核，质量监督机构对验收过程进行监督，并随机抽查一定数量自然间。
如发现分户验收有弄虚作假行为和严重的观感和使用功能缺陷时，应责令改正后重新组织竣工验收，并对责任单位和个人按不良行为记入信用档案，情节严重的根据有关法律法规给予行政处罚。
第九条 本办法自发文之日起试行。
2007年1月1日起正式实行。
第十条本办法由无锡市建设局负责解释。
附表：
1、《住宅工程质量分户验收内容及要求》
2、《住宅工程质量分户验收汇总表》
3、《住宅工程质量分户验收记录（室内）》
4、《室内净高、开间净尺寸抽测表》
5、《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》
6、《住宅工程质量分户验收标识牌》
7、《工程铭牌》
8、《涉及结构安全和使用功能设计变更情况一览表》
附表1
住宅工程质量分户验收内容及要求
一、室内部分
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准、备注
1、楼地面、墙面、天棚面层
楼地面空鼓、裂缝、起砂
小锤轻击和观察检查，可击范围内轻击点间距不得超过40cm
空鼓面积不超过400cm2；不得出现裂缝和起砂
GB50209-2002
5.3.4、5.3.6
墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰
无空鼓、脱层；距检查面1ｍ处正视无裂缝和爆灰
GB50210-2001 4.3.5
GB50204-20028.2.1
2、门窗
安装
窗台高度
钢尺检查，每个窗台不少于一处
窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差
GB50352-20056.10.3
GB50096-1999 3.9.1
外窗渗漏
外窗人工淋水后检查，每三至四层（有挑檐的每层）设置一个横向淋水带，淋水试验时间不少于1小时
外窗及周边无渗漏
《建筑法》第六十条
门窗开启
开启和关闭检查，手扳检查
开启灵活、关闭严密；分户门等不松动、不晃动
GB50210-20015.3.4
GB50210-20015.1.11
安全玻璃
认证标识
观察检查安全认证标识
应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识（标识不得隐蔽）
发改运行（2003）2116号第六条
3、栏杆
栏杆高度
钢尺测量，
每片栏杆不少于一处
低层、多层净高不应低于1.05m，中高层、高层净高不应低于1.10m，不得有负偏差
GB50210-2001 12.5.6
竖杆间距
净间距不应大于0.11m，正偏差不大于3mm
GB50210-2001 12.5.9
防攀爬措施
观察检查
有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）
GB50352-2005 6.6.3
护栏玻璃
观察检查3C安全标识，
游标卡尺测量
必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5m时，必须采用钢化夹层玻璃
GB50210-2001 12.5.7
4、防水
工程
屋面渗漏
平屋面分块蓄水，蓄水时间不少于24小时，天沟、管道根部蓄水深度不得小于20mm；坡屋面淋水试验不少于2小时
屋面无渗漏、无积水
GB50207-2002 10.0.5
卫生间等有防
水要求的地面
渗漏
蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm
无渗漏、排水顺畅
GB50209-20024.9.8
外墙渗漏
外墙人工淋水试验一小时后检查
墙面无渗漏、滴水线无爬水
《建筑法》第六十条
5、室内空间尺寸
室内净高
1、在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号；
2、每个房间净高抽测五点，开间、进深尺寸各抽测两处，测点位置详见附图；
3、偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差；
4、使用“激光测距仪”进行检测
最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm
DGJ32/J 16-2005
6.3.2
室内净开间
极差不超过20mm且不超过垂直长度的0.5%
6、给排水
系统
安装
管道渗漏
观察检查
给水管管道、水嘴、阀门等无渗漏；排水管通水无渗漏
GB50242-2002
4.2.2、5.2.1
管道坡向
观察检查
顺直、无倒坡
GB50242-20025.2.3
地漏水封高度
试水观察检查、尺量检查
地漏水封高度不得小于50mm（或设置S弯）
GB50242-20027.2.1
阻火圈（防火套管）设置
观察检查
高层建筑明设排水塑料管道是否设置阻火圈（防护套管）
GB50242-20025.2.4
7、电气
工程
安装
插座相位、接地
使用“漏电保护相位检测器”逐个检查
“漏电保护相位检测器”无接错显示
GB50303-2002
22.1.2、3.1.7
电源控制回路编号及标识、触电保护灵敏度
观察和开、关触电保护器检查
接线照明配电箱（盘）内接线整齐，回路编号齐全，标识正确；触电保护灵敏
GB50303-2002
6.1.9、6.2.8
8、其它
烟道设置及
附件
观察检查
止回阀、防火门按规定安装；表面无裂纹；屋面烟道（包括管道透气孔）高度应超过平台跃层外开门窗的上口
苏建科[2004]143号文
二、公共部位
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准、备注
1、外墙
窗角斜裂缝，墙面裂缝,水落管，变形缝
在距外墙两米范围内平视或仰视观察检查
墙面及窗角无可见裂缝，水落管每层设置伸缩节，变形缝无翘曲、脱落、上下平整顺直
《建筑法》第六十条DGJ32/J 16-200511.1.3
2、楼（电）梯、通道
楼梯踏步梯段及平台净宽，楼梯踏步高差
钢尺或激光测距仪测量检查
1、相邻踏步高差不得超过10mm；
2、楼梯从扶手中心或墙面测量的净宽不小于1.1m（六层及以下或一边设有栏杆的不小于1.0m）；
3、楼梯平台净宽不小于1.2m
GB50209-20025.3.8
GB50096-19994.1.3
GB50352-20056.7.3
GB50368-20055.2.3
电梯候梯厅深度，电梯门净宽
钢尺或激光测距仪测量检查
1、电梯候梯厅深度不得小于1.5m；
2、电梯门净宽不得小于80cm
GB50096-19994.1.9
JGJ50-20017.4.1
高层首层疏散外门及通道的宽度
钢尺或激光测距仪测量检查
疏散门应外开，其净宽不应小于1.1m；通道宽度不应小于1.2m
GB50045-956.1.9
公用走道净高
钢尺或激光测距仪测量检查
走道等人员正常活动的净高不小于2.0m
GB50368-20055.2.1
3、地下室
通道净高
钢尺或激光测距仪测量检查
通道的净高不小于2.0m
GB50368-20055.4.2
墙面及天棚渗漏，裂缝
观察检查
无渗漏、无裂缝
GB50208-20024.1.9
地面裂缝、起砂
观察检查
不得出现裂缝和起砂
GB50209-20025.3.6
三、要求
1、分户验收前完善涉及结构安全和使用功能设计变更情况一览表，并结合工程实际核实签字，竣工验收时建设（监理）单位予以汇报并将本表交验收组查验；
2、分户验收前应准备好相关的检测仪器如：
激光测距仪、钢尺、小锤和漏电保护相位检测检测器准确和正常工作。
验收时应认真、详细、及时记录，当工程设计参数高于上表中“验收标准”时，按设计参数进行验收；
3、竣工验收时，验收组对分户验收记录予以复核，抽查住宅室内房间不少于10%、不少于5间（且不少于2户），同时检查该户所对应的楼（电）梯、通道；外墙抽查两边单元中的一个；地下室抽查一个检查单元；
4、竣工验收提前24小时应对屋面天沟、管道根部和室内有防水要求的房间进行蓄水，外窗淋水抽查不少于1个横向淋水带，提前一小时淋水；
5、竣工验收复核结果与分户验收记录不一致，目测观测有明显差异或实测误差在5mm以上，经质监部门确认属实的，可判定分户验收记录不真实。
附表二
住宅工程质量分户验收汇总表
工程名称
结构及层数
面积
建设单位
监理单位
总户数
施工单位
开竣工日期
200年月日—200年月日
内容
验收情况
验收情况
渗漏检查
根据《无锡市住宅工程质量分户验收管理办法》要求，组织相关单位于200年
月日—200年月日对本工程进行了分户验收。
对屋面进行了24小时蓄水（2小时淋水）试验，发现屋面渗漏处，外窗设置淋水带层（带）并进行了淋水试验，发现外窗渗漏个，室内有防水要求房间进行了24小时蓄水试验间（其中卫生间间，厨房间，阳台间），发现渗漏间
室内
共验收户，形成《住宅工程质量分户验收记录（室内）》份，验收合
格户，验收不合格户
公共部位
共验收公共部位个检查单元（其中外墙个检查单元，楼（电）梯通道个检查单元，地下室个检查单元），形成《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》份，验收合格检查单元，验收不合格检查单元。
其他
整改情况
验收结论
建设单位
项目负责人：
（公章）
200年月日
监理单位
总监理工程师：
（公章）
200年月日
施工单位
项目经理：
（公章）
200年月日
附表三
住宅工程质量分户验收记录（室内）
总页第页
工程名称
房（户）号
幢单元室
建设单位
开竣工日期
200年月日—200年月日
施工单位
监理单位
序号
验收项目
验收内容
验收结论及记录
1
楼地面、墙面和
天棚
裂缝、空鼓、脱层、地面起砂、
墙面爆灰
2
门窗
窗台高度、渗漏、门窗开启、安全玻璃标识
3
栏杆
栏杆高度、竖杆间距、防攀爬措施、护栏玻璃
4
防水工程
屋面渗漏、厨卫间、阳台地面渗漏、外墙渗漏
5
室内空间尺寸
室内净高、开间净尺寸
6
给排水工程
管道渗漏、管道坡向、地漏水封、阻火圈（防火套管）设置
7
电气工程
插座接地、相位、控制箱配置
8
其它
烟道等
综合验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
年 月 日
验收人员：
年 月 日
验收人员：
年 月 日
单位名称：
验收人员：
年 月 日
附表四
室内净高、开间净尺寸抽测表
房（户）号
抽测时间
200年月日
房间
编号
净高推算值（mm）
实测值（mm）
计算值（mm）
H
H1
H2
H3
H4
H5
L1
L2
L3
L4
净高
净开间
最大偏差
极差
极差
实测 间，不合格 ,房间，需整改处理房间：
。
抽测人员：
（建设单位） （监理单位） （施工单位）
室内净空尺寸测量示意图
套型图贴图区，
注：
1、偏差为实测值与推算值之差的绝对值；极差为实测值中最大值与最小值之差，抽测不合格点数据在表内用红笔圈出。
2、室内每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表一张，检查完毕及时签字；本表一式三份，建设（监理）、施工、住户（《住宅工程质量保证书》的附件）各一份。
附表五
住宅工程质量分户验收记录（公共部位）
总页第页
工程名称
检查项目
及部位
建设单位
开竣工日期
施工单位
监理单位
序
号
验收项目
验收内容
验收记录及结论
1
外墙
窗角斜裂缝
墙面裂缝
水落管
变形缝
2
楼（电）梯、通道
楼梯踏步、梯段及平台净宽
电梯侯梯厅深度、电梯门净宽
高层首层疏散外门及通道宽度
公用走道净宽
3
地下室
墙面及天棚渗漏、裂缝
地面裂缝、起砂
通道净高
综合验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
200月日
验收人员：
200年月日
验收人员：
200年月日
单位名称
验收人员：
200年月日
注：
1、公共部位检查单元划分：
每个单元的外墙为一个检查单元；每个单元每层楼（电）梯及上下梯段、通道（平台）为一个检查单元；地下室（地下车库等大空间的除外）每个单元或每个分隔空间为一个检查单元。
2、每个检查单元填写一张本表，本表一式两份，建设（监理）、施工各一份。
附表六
住宅工程质量分户验收标识牌
工程名称
房（户）号
幢单元室
验收时间
年月日
已按分户验收要求对该户的主要使用功能和观感质量进行验收，验收结论为
合格
验收人员
建设单位
监理单位
施工单位
物业单位
维修联系电话
附表七
工程铭牌
铭牌应镶刻在建筑的显著部位，采用石材、不锈钢等耐久性材料制作，尺寸为800╳550mm左右，字体应采用黑体、宋体、楷体或隶书。
具体内容为：
工程名称、开竣工日期、建设、设计、监理、施工等单位全称，参见下图。
附表八
涉及结构安全和使用功能设计变更情况一览表
工程名称：
第页，共页
序号
变更项目
原设计内容
变更后内容
变更文件编号
1
2
3
4
5
6
经全面汇总统计，本住宅工程涉及结构安全、使用功能的设计变更共计份，其中设计结构安全变更份，使用功能变更份，并已办理了正式设计变更手续。
除此之外没有无手续或手续不全的变更。
建设单位
监理单位
施工单位
设计单位
项目负责人：
（公章）
年月日
总监理工程师：
（公章）
年月日
项目经理：
（公章）
年月日
项目负责人：
（公章）
年月日
注：
1、凡工程中涉及结构安全、主要使用功能和外观尺寸的变更应有合法的手续，填写上表，分户验收前予以签章核实。
2、主要使用功能变更包括：
保温节能、建筑材料（规格、等级）、室内空间和构件尺寸、水、电、通风、设备等方面影响住户使用的变更。
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