房地产估价报告办公楼成本法.docx

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房地产估价报告办公楼成本法

第一部分致委托方函.................................2

第二部分估价师声明.................................3

第三部分估价的假设和限制条件.......................4

第四部分房地产估价结果报告.........................5

一、委托方.........................................5

二、估价方.........................................5

三、估价对象.......................................5

四、估价目的.......................................6

五、估价时点.......................................6

六、价值定义.......................................6

七、估价依据.......................................6

八、估价原则.......................................6

九、估价方法.......................................6

十、估价结果.......................................7

十一、估价人员.....................................7

十二、估价作业日期.................................7

十三、估价报告应用的有效期.........................7

第五部分房地产估价技术报告.........................8

一、个别因素分析...................................8

二、区域因素分析...................................8

三、市场背景分析...................................9

四、最高最佳使用分析...............................9

五、估价方法选用...................................9

六、估价测算过程...................................9

七、估价结果确定...................................11

第六部分附件......................................11

一、致委托方函

XX学院：

承蒙贵方委托，我公司对位于武汉市洪山区XXXXX大楼进行房地产价格评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2014年06月19日结束。

我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2014年6月19日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币1518.415万元。

详细情况请见《房地产估价结果报告》。

法人代表：

XX

二○一四年六月十九日

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中所列的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本估价机构书面同意，本报告的全部或者任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

8、估价人员只对估价过程和结论合乎估价技术规范及职业规范负责，对委托方的最终定价决策不负直接责任。

估价师签名：

XXX注册房地产估价师注册号：

20XXXXXXXX

三、估价的假设和限制条件

一、假设条件

1、本报告以委托方提供的资料真实、合法、完整为假设前提。

2、本报告估价结果为估价对象在估价时点的公开市场价格，不考虑短期变现因素的影响。

3、委托方合法取得现有产权资料。

用途并能保持目前的使用环境和条件为前提。

4、估价人员对估价对象的现场勘查仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对结构等内在质量进行测试。

本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。

二、限制条件

1、本估价报告由文华学院委托，已取得其书面同意。

2、本评估报告中所依据的有关资料系由委托方提供，并对其真实性负责。

因委托方提供的资料失真造成评估结果有误，评估机构和评估人员不承担责任。

3、本报告使用者在应用本估价报告时，应明确本次评估的价格定义及本估价报告中的“估价的假设和限制条件”。

本报告估价结果是估价对象在满足全部假设与限制条件下，于估价时点2014年6月19日、利用条件下的房地产公开市场价格，若估价时点、土地利用方式、土地级别、房屋利用状况等影响房地产价格的因素发生变化，则评估价格应作相应调整。

4、本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件、市场状况而言，并未考虑市场价格波动、国家经济政策发生变化、强制力因素以及其他不可抗力等因素对估价对象房地产价格的影响。

5、土地设定用途及设定年期的说明：

估价时点估价对象现状用途为“办公楼”，本次估价时以估价对象的现状用途符合规划及有关规定为前提，估价设定用途为综合。

土地使用年限设定为自估价时点起的剩余出让年限。

6、本报告由XXX评估有限公司负责解释。

四、房地产估价结果报告

一、委托方

委托单位：

XX

地址：

XXX

法人代表：

XXX

联系人：

XXX

联系电话：

027－8XXXXXX

二、估价方

估价机构名称：

XXX房地产评估有限责任公司

资质：

具备在全国范围内从事土地评估、房地产评估的资格

资质证书号：

A200611034、武汉建房估资准字[2008]第1256号

法人代表：

XXX

单位地址：

XXX

联系电话：

（027）5XXXXXX

三、估价对象

（一）估价对象的范围

根据委托方提供的评估范围，本次估价对象为武汉市XXXX

（二）估价对象的区位条件

“XXX楼”位于洪山区湖北省武汉市XXX，位于华中科技大学附近，周边环境优美。

（三）估价对象物质实体状况

城建大楼的性质属于办公房地产，共有5层。

根据《武汉市房屋重置价格标准》，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，新建结构为钢混二等，。

建筑面积5800m2，于2003年6月16日建成竣工验收合格。

建筑物和装修情况详情见《房地产勘查表》。

四、估价目的

为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。

五、估价时点

估价时点为二零一四年六月十九日。

六、本次评估价值定义

本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。

七、估价依据

1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

4、委托方提供的委估房地产有关资料

5、评估人员现场勘查、摄影和记录

6、现时武汉市房地产市场相关价格信息。

7、武汉市建设工程价格信息。

八、估价原则

1、独立、客观、公正、公平原则

2、合法原则

3、估价时点原则

4、替代原则

5、最高最佳使用原则

九、估价方法

按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定。

本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果，以成本法作为本次评估的评估方法。

成本法，求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

其计算公式为：

房地产价格=土地价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧

=土地重新构建价格+建筑重新构建价格×成新率

十、估价结果

经过评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值（总价值）为人民币1518.415万元。

大写：

壹仟伍佰壹拾捌点肆壹伍万圆。

十一、估价作业日期

2014年6月8日至2014年6月19日。

十二、估价报告应用的有效期

本房地产抵押估价报告应用的有效期从估价报告出具之日起计，一年内有效。

十三、估价人员

评估：

XXX

复核：

XXXX房地产估价公司

五、房地产估价技术报告

（一）因素分析

1、权属状况:

于2002年6月16日以出让方式取得了该宗地的土地使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2002）字第×××号），其地号为××××，证载用途为教育用地，土地使用权终止日期为2052年6月16日，土地面积为1788平方米。

2、地理位置状况：

委估对象位于武汉市洪山区XXX，临近XX路，地理位置较优越，周边各超市、学校、休闲等配套比较齐全。

3、建筑物情况：

建筑物于2003年6月16日竣工，建筑面积合计为5800平方米。

建筑物和装修情况详情见《房地产勘查表》

（二）区域因素分析

区域因素是指评估物业所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特征，对地区内的房地产价格水平有决定性的影响。

1）地理位置：

武汉是中国中部政治商业中心城市。

东经113°41′-115°05′，北纬29°58′-31°22′。

属华中地区的最大都市，中国大陆七大中心城市之一。

下辖武汉特区江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂等13个区。

本次评估物业位于武昌区。

武昌区位于武汉经济特区中部，是武汉市开发较早的商业中心区，地理位置得天独厚。

2）自然条件：

武汉位于亚热带季风气候区，本区气候的主要特点是：

冬温夏热、四季分明，降水丰沛，季节分配比较均匀；雨量充沛，年均量为1,810毫米。

3）交通条件：

武汉市交通条件运输发达，初步建起以国际港口、国际机场、现代化客货口岸和站场为枢纽，以高速公路、水运为骨干的海陆空立体综合运输网格，日趋成为中南国际物流中心和客运中心。

（三）市场背景分析

国家实施了积极的财政政策和宽松的货币政策，这是推动楼市前进最有利条件，一系列救市政策的出台十分明显的向社会传达了国家对房地产市场的重视，导致大量的社会财富向房地产市场流动。

（四）最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提，估价对象目前作为办公楼使用，它所分摊土地的批准用途为教育用地，其所在建筑物的设计用途为办公楼，估价人员从法律上允许、技术上可能、经济上可行的角度进行综合分析，认为估价对象目前的实际用途为其最高最佳使用。

（五）估价方法选用

估价人员深入细致地分析了评估项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，估价对象所在位置类似房屋交易市场活跃度较高，考虑到估价对象具有收益的房地产，租赁市场状况良好，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，本报告拟采用成本法对估价对象进行综合评估。

（六）估价过程

1、成本法的基本公式：

房地产价格＝土地重新构建价格+建筑重新构建价格×成新率

2、估价过程  

A土地在估价时点的市场价格 

（1）取得土地费用 

①土地毛地价测算 根据委托方提供的《武汉市土地使用权出让合同》及委托方的介绍，教育用地毛地价为2600元/m2 

②土地开发及其他费用 调查估价对象附近土地开发费用情况并结合估价对象情况确定估价对象土地开发费用为400元/m2

③土地取得费用土地取得费用==土地毛地价＋土地开发及其他费用

=2600＋400=3000元/m2 

（2）利息 假设估价对象建设周期为一年，年利率以估价时点金融机构贷款利率为标准，一年期贷款利率为5.85%，计算中只计单利，则：

利息＝3000×1×5.85%＝175.5元/m2

（3）利润 参照市场情况和估价对象项目情况，取开发商利润10％，则：

利润＝3000×10%＝300元/m2 

（4）管理费 按土地取得费的2.5％计算，则：

管理费＝3000×2.5%＝75元/m2 

（5）税费各项费用之和的5.5%，则：

税费＝（3000＋175.5＋300＋75）×5.5％=195.28元/m2

（6）土地在估价时点的市场价格

＝土地取得费用＋利息＋利润＋管理费＋税费

＝3000＋175.5＋300＋75＋195.28=3745.78元/m2

土地价格＝3745.78×1788=669.745万元

B建造建筑物费用及正常利税 

（1）房屋建造成本 

①建安工程造价 确定建安工程造价为1200元/m2。

②建材行业统筹基金 取建安费用的1%，则：

建材行业统筹基金＝1200×1%＝12元/m2 

③不可预见费 取建安费用的5%，则：

不可预见费＝1200×5%＝60元/m2    

④红线内市政费 取建安费用的10%，则：

红线内市政费＝1200元×10%＝120元/m2   

⑤其他费用 其他费用包括勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程监理费、招标费等，合计其他费用单价为110元/m2    

房屋建造成本合计＝①＋②＋③＋④＋⑤＝1502元/m2 

（2）利息 估价对象建设周期为一年，年利以估价时点的金融机构贷款利率为标准，一年期利率为5.85%，计算中只计单利并假设资金为均匀投入，则：

利息＝1502×5.85%×1/2＝43.93元    

（3）管理费 按房屋建造总成本的2.5%计算，则：

管理费＝1502×2.5%＝37.55元/m2

（4）利润 按开发商利润为10%计算，则：

1502×10%＝150.2元/m2 

（5）税费 同土地部分的计算说明，按上述1、2、3、4各项之和的5.5％计算，则：

税费＝（1502+43.93+37.55+150.2）×5.5％＝95.35元/m2

（6）房屋综合建筑成本 房屋综合建筑成本为上述1）至5）项之和，即：

1502+43.93+37.55+150.2+95.35=1829.03元/m2 

（7）建筑物现值 根据估价对象建筑结构、建成年代和保养程度，确定其成新率为80%，则：

建筑物单价＝房屋综合成本×成新率＝1829.03×80%＝1463.224元/m2

建筑物现值＝1463.224×5800＝848.67万元 

C估价对象的积算价格 

估价对象价格＝土地在估价时点的市场价格＋建筑物现值

＝669.745+＝848.67=1518.415万元 

（七）、估价结果确定

委估房地产价值为1518.415万元，大写：

壹仟伍佰壹拾捌点肆壹伍万圆。

六、附件：

附件一：

房屋所有权证复印件

附件二：

估价对象地理位置图

附件三：

估价对象现成照片

附件四：

估价机构企业法人营业执照复印件

附件五：

估价机构资质证书复印件

附件六：

估价人员执业资格证书复印件

附件七：

估价人员执业资格证书