房地产开发企业成本、费用扣除的税务处理Word格式.doc

房地产开发企业成本、费用扣除的税务处理Word格式.doc

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可售面积单位工程成本

　　4、企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

　　5、企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

　　二、特殊规定

　　1、企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

　　2、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

　　3、企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

　　4、企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

　　5、企业的利息支出按以下规定进行处理：

（1）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

（2）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

　　6、企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

　　7、企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

　　8、企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

国税发[2009]91号：

土地增值税清算新政策解析

2009-6-1716:

3　曾国萍千里马　【大中小】【打印】

　　5月12日，国家税务总局下发了《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号），这是国家税务总局在原来下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《土地增值税清算业务准则》（国税发〔2007〕132号）基础上，总结完善的最新的清算政策，新政策从2009年6月1日起施行。

笔者认为，纳税人应该关注以下几个方面：

　　清算前管理力度加大

　　一是实施项目管理。

主管税务机关将从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

二是关注会计核算。

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，税务机关将督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

三是实施专用票据。

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

也就是说，税务机关可以根据不同的开发项目，实行专用预售票据和专用销售票据。

　　清算分为“自行清算”和“要求清算”两种

　　对于自行清算的，纳税人必须按照规定的时间和要求主动清算；

对于要求清算的，纳税人应在收到税务机关书面通知的情况下，再按规定清算，也可以理解为不通知不清算。

纳税人符合下列条件之一的，要自行进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

　　对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销登记前进行土地增值税清算）；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

　　无论是自行清算还是要求清算，纳税人应当在满足条件之日起90日内或在收到清算通知之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。

清算审核结束，税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

　　明确规定项目清算单位

　　以什么为清算单位是涉及税收负担大小的关键。

如果将增值额较大的清算单位和较小的合并清算，则可以降低税负；

如果分开清算，则增值额较大的开发项目纳税多，总的纳税负担会增加。

税法还规定，普通标准住宅增值额不超过20%的，可以享受免税优惠，但要求分开核算，否则不能免税。

　　【例】某房地产开发公司开发商住混合楼项目，商业项目面积1000平方米，普通标准住宅面积为5000平方米，合计6000平方米。

该混合楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。

假如该商业项目收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元。

营业税金及附加55万元。

（1）商铺和住宅合并一个单位计算土地增值税：

扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120＋600＋（120＋600）×

10％＋（120＋600）×

20％＋55＝991（万元）。

　　增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）－991＝9（万元）。

增值率＝增值额÷

扣除项目×

100％＝9÷

991×

100%＝0.9％。

低于50%，适用30%的税率。

应纳的土地增值税：

9×

30％＝2.7（万元）。

（2）将普通住宅和商铺分为两个清算单位计算土地增值税（按面积分摊成本费用）：

普通标准住宅扣除项目为＝120×

5000÷

6000＋600×

6000＋（100＋500）×

30%＋27.5＝807.5（万元）。

增值额＝500－807.5＝－307.5（万元），无增值额不纳税。

　　商业扣除项目＝120×

1000÷

6000＋（20＋100）×

30%＋27.5＝183.5（万元）；

增值额＝500－183.5＝316.5（万元）；

增值率＝316.5÷

183.5×

100%＝172%，适用50%的税率；

商业项目应纳土地增值税＝316.5×

50%－183.5×

15%＝130.725（万元）。

　　计算结果可知，将商铺和住宅合并计算土地增值税为2.7万元，分开计算则应纳税130多万元。

在实践中，对于同一个开发项目中有不同类型房地产的，有的税务机关允许纳税人自行选择是否分开核算分别清算缴纳增值税。

但新文件第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；

对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；

对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　也就是说，纳税人不能将不同类型房地产、分期开发的项目和不同审批备案的项目合在一起清算，避免平均不同清算单位增值额的现象。

　　解决了扣除项目的五个模糊点

（1）计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，且扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

这一点与房地产企业所得税中对有些成本费用可以预提扣除的规定不同。

（2）拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

　　（3）要求正确区分开发成本和开发费用。

由于计算土地增值税扣除项目时，开发成本可以加计20%扣除，所以，有的纳税人希望加大开发成本，可能将在期间费用中列支的开发费用也计入前期工程费、基础设施费或开发间接费用，以扩大扣除金额，少计算增值额从而少纳税。

因此，税务机关不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发间接费用等。

　　（4）采取以建筑发票控制建筑安装成本。

根据营业税法规定建筑业劳务在施工地纳税原则，要求开发企业取得的建筑安装发票在项目所在地税务机关开具，便于控制虚假的支出。

同时审核建筑安装工程费发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；

开发企业采用自营方式自行施工建设的，关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

　　（5）将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

按照会计制度规定和企业所得税法规定，企业借款利息支出，在开发产品完工之前，应该实行资本化处理计入开发产品成本。

但土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。