房地产开发与物业管理“分业经营”Word文档下载推荐.doc

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近年来“大物业、小开发”的概念在房地产开发行业中逐渐兴起，业主享受到超值服务也是决定购买不动产的一个重要因素，房地产为营造“花小钱、办大事”的经营思路，而逐步蕴育发展，从“自建自管”的格局看，成立背景有四大源头。

（一）、“大物业、小开发”的概念，一些刚刚从事房地产的开发商，一般在资金、人才、企业知名度、品牌、开发理念上和国内知名房地产公司比较都不占据优势，作为房地产业需要保证资金流充足，购买群逐步进入理性消费阶段，开发商想快速进入品牌时代，是可望不可即的梦想，那么，开发商瞄准到物业管理行业，把物业的品牌用夸大宣传、搞公关活动、物业赠送礼品或嫁接国内外的品牌物业企业的方式。

提升自建物业企业的社会形象，用物业服务来拉动开发品牌的途径。

（二）、“肥水不流外人田”的思想，物业企业让一些开发商理解成简单的行业，一些没有服务资历和服务能力的人员大肆进入物业行业，首先，一些开发商的关系员工无法安置，就让到物业公司就职，其次认为物业管理是一块“肥肉”大有文章可作，再者，为了促使房屋销售，在售房时通常承诺收取较低的物业服务费和电梯费、赠送花园、楼顶平台等优惠条件。

售楼时可以乱许诺，第三、建成后可能遗留大量房屋质量缺陷，由自建的物业企业管理可以避免一些麻烦，主观上是拖延保修的责任和时间。

最后一方面自建的原因是不用履行相关的规定，缴纳空置房的服务费用等。

（三）无序竞争，超值服务，搅乱市场，为了达到对销售预期的目的，往往一些开发商通过自建的物业企业推出服务超值项目，售楼时胡乱许诺，以后物业公司会低廉收费，附加服务超值（节日送礼品、过年送肉油、会所无偿服务、装修送沙石）等，开发商每年拿出巨额资金来弥补物业亏空，为自建物业全程买单，制造新闻噱头，吸引业主购买群体提高销售业绩，缩短销售周期。

“自建自管”的开发建设单位未将相关设施移交相关部门，一旦开发建设单位解体，物业管理企业将无法承担其运行费用，随着城市的发展和国民经济水平的提高，高层建筑如雨后春笋般涌现。

笔者所在城市的高层住宅均由开发商自建自管，其突出问题是二次供水系统和供热循环运行系统的费用，开始这些费用暂由开发商承担，一旦开发商撤出，将会引起物业管理企业和业主之间的矛盾，给和谐社会带来不稳定因素。

（四）、完善房地产架构、形成市场化物业运行机制，房地产开发是综合性多专业的集合产业，发展的趋势将形成工厂化的格局，良好的物业企业从前期规划、施工介入、工程质量监督等环节能优化整体使用功能。

物业和开发完全独立运作并进入市场化竞争，形成完善的开发和后续的服务结构，实现房地产结构合理产业链完全体系。

非市场型物业企业发展规划

新成立的开发商

导入期

低资质开发商

升温期

中型开发商发展阶段

巩固期

中型开发商

强化期

改革阶段

升华期

破灭

承接期

不规范运作，想快速建立品牌效应，拉动销售回款。

成功完成一个项目，享受到物业管理带来的价值。

大肆往下属物业公司划拨资金，盲目提倡超值服务，想一时占据市场份额，达到快速开发的目的。

认为自己的物业公司已经是品牌了，不需要高薪情人，安插自己亲信，盲目“画蛇不成反类犬”

服务质量下降，业主满意度降低，反过来明白了为时已晚。

只能调整改革。

开发企业不给究竟粮，自己开灶无力，自能苦等业主敢出家门，受伤的为什么总是我—业主。

朦胧期活跃期疯狂期盲目期调整期销声匿迹期2014年

二、“自建自管”存在的问题

“自建型”物业企业经过多年的努力，其中不少企业已在物业管理中确立起了品牌效应和管理的规模，有开发商在后面支持，关联企业互相结合，不追求管理效应，有着不同于物业行业的发展轨迹和讨好开发商的目的，但在其发展过程中，目前主要在生存环境、竞争环境、运作环境、成长环境四大环境方面存在较多的问题、难点和困惑，具体表现在：

（一）、企业不具备市场生存规律，完全依靠“吃救济粮”生存，自我发展能力缺失，企业不去寻求“自我造血”、自给自足”的生存法则,自恃与发展商有“血缘”关系，便无心提高管理服务水平，工作效率低，也不愁费用短缺，以为发展商可以长期供养。

殊不知，发展商一旦陷入困境，或者说资金链出现问题不愿久背包袱时，必然要让物业公司分灶吃饭，自食其力。

（二）、专业化的物业管理企业不断成熟，运行体制不断规范，市场占有率不断扩展，自建型物业企业面临着不具备竞争环境的尴尬局面，无论从人力资源、服务经验、专业化程度、市场适应能力、管理的理念等等，明显存在着差距和不足。

（三）、自建物业企业的运作环境不具备自主能力，作为开发商的下属企业，运作程序完全受上级公司制约，丧失了物业企业的基本管理内涵，一味注重表面工作和夸大不切实际的宣传，来讨好上级公司，忽略对隐性工作的开展和实施，导致设施设备年久失修、老化陈旧、破烂不堪。

（四）、政策环境和舆论环境引导作用偏差，错误的引导业主，拿开发商补贴自建物业企业用来销售的策略引导物业市场，扰乱正常的物业管理环境，也给自建物业企业成长环境造成主位偏离。

过分强调超值服务，往往造成企业运作的良莠不齐，思想观念上停留在小富即安的状态，内部管理上不够规范，人才吸引力不强，造成人员素质不高，管理体系不健全，没有能形成良好的经营理念和企业文化。

从而影响了整个市场环境，业主对物业的错误理解。

没有形成外部的竞争压力，生存无忧，在一定程度上反而限制了企业的成长环境。

非市场型物业企业发展瓶颈

负担

包袱

上级制约

无权利

市场化本能丧失

错误引导

行业

人才困惑

吃救济粮

三、规避“建管不离”的建议和举措

随着物业市场的规范及物业管理企业经营的成熟，“自建型”物业企业要迅速融入行业，改变观念并可持续发展必须从以下几个方面着手：

（一）、摆在位置，认识到位

虽然已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理的重要性，但“重开发轻管理、重销售利润而轻售后服务”的现象比较普遍，我国的房地产在一段很长的时期内“自建型”物业企业的现象，将会逐步转变甚至会延续一个周期，那么作为物业管理的从业人员就要有一种认识和理解行业的发展的规律，物业提供的产品是一种物价相符，合理公平，通过委托和被委托的公平形式所产生的供需关系，自建型的物业企业在开发商成立之初，务必向开发商宣讲相关物业管理方面的法律法规和物业发展的规律，开发商误导、欺骗消费者，扭曲供需平等的关系，完全是忽视法律的存在，错误引导业主供需平等的方向。

请说明前后关系，顺序上是否合适。

（二）、合理界定，职权的划分

物业管理是一门复合型的专业，而不是房地产的单一售后职能，开展“表里如一”的服务形式，需要多门专业共同配合完成，注重对人的服务上更要对物的管理侧重，一味追求外在服务而忽视管理的本质，将会给业主的不动产带来贬值，合理的体制是界定开发商与物业管理的位置关键，职权的明确归位是开展物业服务的有力保障。

（三）、树立企业文化，强化市场意识

物业管理市场竞争激烈，企业树立自有的文化内涵，强调文化的优势和服务的理念，并延伸增值服务，开展多种经营，形成企业的核心价值观及明确企业的发展总体规划，强化市场和危机意识，通过“优胜劣汰、适者生存”业主是物业的主人的竞争法则，不断增进在夹缝中生存，业主是检阅服务决策者的发展观念，只用强化市场竞争意识，才能使优秀者适者生存，因此“自建型”物业企业在企业制度上要不断完善，企业良好的运作氛围的形成和企业的不断提升建设，才能使企业处于长期不败之地。

（四）、吸纳专业人才，提供企业竞争力

要走可持续发展道路，首先要重视人才的引进和人力资源的发展和管理，商界有名言：

“企业的竞争其实是人才的竞争”道理谁都懂，但要做起来，难度很高，由于物业行业在我国刚起步，物业管理理念和管理水平亟待提升，重要的是要多方吸纳专业型的人才，建立一支专业化，复合型的物业经营管理队伍，只有具备全面经营管理的水平和实力，才能满足业主多方面需求，才会提高企业的综合竞争力。

（五）、正面宣传，准确定位物业职能

新闻媒体在报道房地产开发企业时，往往会把关联的物业企业一同连带，开发商的促销手段和超值补贴无端的和物业服务企业相挂钩，较多的反映是物业管理的反面事例，这些偏面性的报道长此以往，会造成业主消费观念的偏移，会不断提高让物业企业变成福利企业的期望值，舆论导向会有偏颇，因此，迫切希望切实完善自建物业企业的准确定位和服务的职能区别，真实报道业主与物业企业之间的供需关系，依照物业管理的有关政策法规，正确引导业主消费观念和社会伦理道德观念，使物业管理企业能有真正的公平、公开、公正的环境中健康成长。

综上所述，开发商自建型物业模式，虽然弊病很多，但只要我们物业人员能固守职业操守，摆在位置，认识到位，合理界定职权树立企业市场竞争意识，吸纳专业化管理人才，提高企业综合竞争力，正面宣传，审时度势向市场化物业模式转变，在实践中不断总结教训和经验，主动经受市场磨砺，在政府规范和引导下，自建型物业模式一定会逐步转型，真正取信于业主和适应市场，

物业管理业与房地产业分业经营是《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中对房地产业与物业管理业发展的要求和希望。

随着房地产业社会生产力的发展，物业管理市场化进程的推进，物业管理产业化的形成，物业管理智能化和集约化的运用，政府对物业管理业和房地产业分业经营的推动，这一切必将推动物业管理作为一种独立的产业形态从房地产业中分离出来，即实现房地产业与物业管理业的分业经营。

引用它文部分请注明出处，另文章已结束，此段是否有存在的必要请姜先生再斟酌修改。

相信，在不久的将来“自建型”物业模式将退出物业管理舞台成为历史。

物业管理的明天会更加灿烂美好！

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