国际物流园多式联运中心项目可行性研究报告.docx
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国际物流园多式联运中心项目可行性研究报告
国际物流园多式联运中心项目
可行性研究报告
前言…………………………………………………………………………………1
第一章项目背景及调研概述
一、本次调研概述
1.1调研目的及意义………………………………………………………………1
1.2调研区域及策略………………………………………………………………2
1.3调研数据采集、研究工具……………………………………………………3
1.4调研工作概述…………………………………………………………………3
1.5研究成果摘要…………………………………………………………………3
二、项目调研背景……………………………………………………………………5
2.1项目发展背景…………………………………………………………………7
2.2项目地块价值分析……………………………………………………………8
三、前期已开展工作概述……………………………………………………………12
3.1前期已进行的开发建设筹备工作…………………………………………12
3.2某市物流市场前期调研工作……………………………………………13
第二章项目宏观市场环境调研
四、中国物流产业发展概况及前景………………………………………………16
4.1中国物流仓储产业发展概况………………………………………………16
4.2中国第三方物流市场发展情况……………………………………………19
4.3中国物流园区发展及运营情况……………………………………………22
4.4中国物流产业发展政策环境研究…………………………………………31
5、省、市物流产业政策及市场发展情况………………………………………37
5.1省物流产业发展现状及政策环境…………………………………………37
5.2市物流产业发展现状及政策环境…………………………………………42
6、某市区域经济运行情况研究………………………………………………45
6.1市域情况简介………………………………………………………………45
6.2市域经济主要数据指标调研………………………………………………48
第三章市域重点行业物流需求及产业发展调研
七、市域重点行业经营及物流需求调研…………………………………………54
7.1工业制造业发展及物流需求调研…………………………………………54
7.2钢贸行业发展及物流需求调研……………………………………………56
7.3农副产品销售加工行业发展及物流需求调研……………………………58
7.4商贸行业发展及物流需求调研……………………………………………60
8、某物流产业经营与发展前景专项分析……………………………………62
8.1零担物流行业专项调研分析………………………………………………62
8.2第三方物流行业专项调研分析……………………………………………63
8.3电子商务物流市场专项分析及预测………………………………………64
8.4城市配送业务市场专项分析及预测………………………………………66
8.5仓储业发展现状及前景预测………………………………………………68
8.6某在、筹建物流园区个案调研…………………………………………69
第四章项目运营市场环境综合调研
九、重点物流行业对本园区入驻需求情况综合调研……………………………79
9.1零担物流行业客户入园需求综合调研……………………………………79
9.2第三方物流行业客户入园需求综合调研…………………………………80
9.3钢贸客户入园需求综合调研………………………………………………82
9.4本园区仓储及停车需求综合调研…………………………………………84
9.5重点物流行业对园区入驻需求综合情况小结……………………………85
十、市域物流行业市场规模预测及园区吸纳能力………………………………86
10.1重点行业物流宏观经济数据统计及预测…………………………………86
10.2基于各重点行业发展的物流需求规模预测……………………………88
10.3本园区对全市物流服务吸纳与提供能力预测……………………………90
第五章项目运营定位与执行战略建议
十一、园区运营战略定位建议……………………………………………………91
11.1园区战略定位体系构建……………………………………………………91
11.2园区业态构成及行业定位…………………………………………………96
11.3园区配套战略与盈利模式定位……………………………………………99
十二、园区规划建设方案及开发运营周期规划…………………………………100
12.1园区规划建设方案建议…………………………………………………100
12.2园区开发建设及发展周期规划…………………………………………104
十三、园区招商营销执行策略建议………………………………………………106
13.1园区招商营销战略总体定位……………………………………………106
13.2园区销售与招商价格定位………………………………………………113
十四、结语…………………………………………………………………………118
第一章总论
1.1项目概况：
项目名称:
新合作某国际物流园多式联运中心，以下简称：
“本项目”。
建设地点:
某经开区铁路东站区域
建设规模:
项目总占地424.58亩,规划总建筑面积328797.31平方米；
建设周期：
预计64个月（计划2014年6月正式开工建设）
项目总投资：
15000万元
开发单位：
某国际物流有限公司
公司法人代表：
公司地址：
某市
1.2开发单位概况
某物流有限公司，公司注册资金10000万元。
法人代表李益中，公司位于某市经济技术开发区创业大厦。
某物流有限公司是由某市经建贸易有限公司和某国际物流开发建设有限公司共同出资组建，股份比例为9:
1。
公司现有员工30人，其中本科以上学历15人，高、中级经营管理人员5人。
公司坚持现代化企业管理模式“以人为本，科学管理”的企业宗旨。
公司现主要致力于开发建设新合作某国际物流园多式联运中心项目。
该项目占地400多亩，总投资约6亿元，依托本市的资源优势及铁路公路的运输优势，拟与广州铁路集团某省湘通物流有限公司共同建设某国际物流园多式联运中心（广铁集团战略装车点）。
某国际物流园是某省政府核定的省十大物流园区，由我司与中国供销集团旗下的某国际物流开发建设有限公司共同联合打造。
其中多式联运中心的主要功能为货物的集运、转运、联运等配送功能，商品的仓储动态管理功能，信息配载服务功能，集装箱整箱与拼箱的作业功能，公路、铁路的口岸功能，商品的增值服务功能等。
园区的建设将有利于优化某产业发展结构，降低物流成本，提升某商贸物流水平，并对拉动某市经济增长，提升城市品位，增加税收和就业有着积极的意义。
1.3项目的建设背景
1.3.1某国际物流园项目概况
某省政府对现代物流业极为重视，2010年在《某省政府工作报告》中就特别提出，大力发展现代物流、商贸流通、交通运输等服务业。
某某国际物流园区是《某省“十二五”物流业发展规划》确定的十个省级重点建设物流园区之一。
位于某经开区铁路东站区域，由中国新合作集团投资建设，总投资约60亿元，总占地面积约2400亩，总建筑面积约300万平方米，是省市两级重点建设项目。
将建设成为融商流、物流、资金流和信息流于一园，集仓储转运、物流配送、流通加工等于一体，设施完善、功能齐全，对市域与某中部形成强大辐射带动作用的某现代化综合性物流中枢基地、某中部国际物流中心、某地区物流产业增长极和区域性重要物流节点。
实现多式联运和无缝衔接，具备货运枢纽、商贸服务、口岸服务等功能，形成物流企业集聚的区域，建成辐射带动作用大、增值服务能力强、信息化和现代化水平高的中国中南综合服务型物流园区。
园区建设分3个阶段。
2012年为前期阶段；到2015年，整体基本框架结构形成；到2020年，将基本实现某国际物流园区发展战略目标，形成基础设施完善、产业发达和经营环境良好的国家级物流示范基地。
目前项目建设正全力推进，已与红星美凯龙、麦德龙等国际国内主力商家达成了合作意向，与广铁集团某湘通物流形成了战略合作关系。
这充分说明建立现代物流对于某的发展十分必要，特别是对于某的发展有着积极的推动作用。
发展现代物流对于某经济的腾飞，某中部经济的持续跨越式发展将起到重要作用。
1.3.2多式联运中心项目概况
项目由某国际物流园投资开发有限公司和某湘通物流有限公司投资开发建设。
项目位于某国际物流园区西北角处，总投资约3亿元，总占地424.58亩，总建筑面积328797.31㎡，项目建成后年运能可达400万吨。
项目毗邻某火车东站。
由东侧的城市主干道迎春路，南面秋蒲街、西侧江龙路紧紧环抱其中。
与湘黔、洛湛铁路无缝连接（是某地区唯一的铁路枢纽），是真正意义上实现了公路与铁路联运。
项目以某火车东站为依托，与广州铁路集团合作，将把某火车东站建设成为广铁集团战略装车点，此举能有效整合铁路货物、提高运输组织效率、促进地方经济发展。
某某国际物流园多式联运中心建成后将是集仓储、零担专线、供应链物流、公铁联运、口岸、城市配送、信息服务等功能为一体的综合性物流信息服务平台。
1.3.3主要技术经济指标
主要技术经济指标
1
总用地面积
283048.68㎡
2
总建筑面积
328797.31㎡
3
其中
地上总建筑面积
306203.26㎡
城市配送区建筑面积
65229.14㎡
零担仓储建筑面积
35728.74㎡
仓储建筑面积
17702.16㎡
立体式货架仓储面积
24362.58㎡
综合服务楼建筑面积
48703.61㎡
司机之家建筑面积
83672.65㎡
园区服务楼建筑面积
12844.65㎡
铁路及站场办公楼建筑面积
17602.57㎡
构建物建筑面积
357.16㎡
4
地下室建筑面积
18578.65㎡
5
半地下室建筑面积
4015.40㎡
6
计算容积率建筑面积
310780.39㎡
7
建筑基底面积
54606.96㎡
8
绿地总面积
28746.81㎡
9
容积率
1.1
10
建筑密度
19.29%
11
绿地率
10.16%
12
其中
总停车泊位数
1010辆
小车地上停车泊位数
246辆
小车地下停车泊位数
356辆
大车停车以及装卸车位数
408辆
1.4报告编制依据、原则和范围
1.4.1报告编制的主要依据
（1）《印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》（发改运行（2004）1617号）
（2）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
（3）国家发展改革委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商总局联合制定的《关于促进我国现代物流业发展的意见》
（4）全国物流标准2005-2010年
（5）GB/T18354-2006物流术语
（6）《某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
（7）《某市城市总体规划（2000-2020）》
（8）《某市人民政府关于加快推进现代物流业发展的意见》
（9）某国际物流园多式联运中心项目总平面图；
（10）国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（11）其他有关的规程、规范、标准及项目的有关基础资料。
1.4.2报告编制的原则
（1）遵照我国国民经济和社会发展第十一个五年规划关于“制定和完善促进服务业发展的政策措施，大力发展金融、保险、物流、信息和法律服务等现代服务业”，做好项目定位、搞好项目设计，融入区域经济、合理安排进度。
（2）按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。
（3）按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。
（4）根据某省及某市目前国民经济水平和现代物流产业发展现状，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。
1.4.3报告编制的范围
（1）通过对项目拟建地区经济发展和市场现状等进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件。
（2）确定项目选址用地与总平面规划。
（3）通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案。
（4）估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度建议。
（5）定性分析项目的经济效益和社会效益。
（6）从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。
1.5初步结论
1.5.1社会效益
（1）本项目的建设，符合国家和省市有关促进现代物流产业发展的政策，符合产业发展的方向和要求；
（2）本项目规划建设工期为5年。
建成后，正常可实现年营业收入5000万元，利税达上千万元，可安排就业1万人，项目具有良好的经济效益；
（3）该项目建设在某高新技术产业集聚区内，辐射整个某地区，物流资源丰富，市场潜力巨大；
（4）该项目建成后，园区建三大平台----物流设施平台、物流信息平台和物流政策平台，具备3大基本功能：
物流基地功能、金融结算功能、物流信息港功能功能。
提供多式联运、货运代理、信息交易、金融结算、仓储中转、流通加工、品牌展示等物流服务。
整合周边区域的物流资源，带动和提升相关产业的发展与竞争力，推动某市工业化进程。
1.5.2 经济效益
根据对本项目的经济效益测算，即使将开发完成后的仓库、停车场、堆场、铁路、道路、设备、信息中心、配套设施等固定资产项目一次性计入开发成本，依据本项目设计的开发方案，如果施工进度、销售进度与销售资金回笼完全能依据计划得到执行，本项目只需要1.5亿元左右开发资金，在建设开工后的4年内可以收回项目全部投资，并能实现2400多万净利，仅项目建设期内就能实现10.52%的投资利润率与8.42%的内部收益率。
该项目完成后，公司每年仓储、铁路、堆场、停车场、信息中心、物流金融等业务还会产生近5000万元的收入，因该部分业务对应的投入财务测算时纳入物流地产的开发成本，所以后期实际只需要付出约40%左右的经营管理成本，就能实现每年近3000万元的净利，因此，本项目投资的经济效益极为可观。
综上所述，本项目建设各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济和社会效益，诚请省、市、开发区和各职能部门以及银行大力支持，使该项目早日建设，发挥效益。
第二章项目建设的必要性
2.1现代物流园区建设是市场经济发展的必然结果
物流活动作为一种经济活动，需要在供需两个方面不断地相互适应、相互满足。
虽然某市及其区域当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分的传统商业企业与生产厂家仍保持着传统的经营组织模式，尚未认识到通过兼并、联合、参股、控股、合作等方式形成高度整合的供应链体系。
随着某市整体经济的物流需求化发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化进程中，提高某市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。
本项目建成后将有利地加强现有铁、公、水、空的设施衔接及交通运输设施与库、场的衔接，使现有的物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以大大提高。
物流市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。
有效地物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流具有网络化的特点，物流中心只是网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间互相开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。
同时物流服务存在着委托与被委托、代理与被代理的关系。
服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入和淘汰机制、市场保障机制和商业信用机制等。
建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上改善信用制度的欠缺，降低物流交易成本，提高物流服务运作效率，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求。
物流园的建设与运营，对某市与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务行业的良性规范和积极引导，具有十分积极地现实意义。
2.2现代物流产业在我国刚开始起步，但市场前景广阔
随着经济全球化和信息技术的迅速发展，被普遍认为在降低物质消耗、提高劳动生产效率以外的“第三利润源”的现代物流业，已经成为我国新的经济增长点。
（据《中国物流年鉴》）2012年，我国工商企业目前依然是为库存而采购，而不是按订单采购，生产需要的原材料、半成品、外购件库存过大，占用了大量流动资金。
美国、德国、日本制造业库存周期平均只有12天，库存总额只占销售总额的1.3%至1.5%。
发达国家的库存商品只占GDP的1%。
而我国工业产成品库存一般达到45天，商业企业达到35天，库存商品占GDP的6.8%，我国这些指标远落后于发达国家的根本原因，是由于缺少一个高效的社会化现代物流服务系统。
应该按照社会分工要求，建设社会化现代物流服务体系，以支持工商企业的生产经营和市场营销。
国民经济和社会发展第十个五年计划提出，传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推行连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式，提高服务质量和经营效益。
国家经贸委等六部委发出的《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知中也要求各地政府部门和有关企业要充分认识现代物流在经济发展中的重要作用，抓住有利时机，加快发展步伐，积极采用先进的物流管理技术和装备，加快建立全国、区域、城镇、企业等多种层次的，符合市场经济规律、与国际通行规则接轨的，物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化现代物流服务网络体系。
在我国现代物流产业起步发展的新形势下，有关省市开始重视现代物流产业的发展，国内一些优势生产和加工企业集团开始重视企业物流管理，一批运输、仓储及货代等“类物流”企业逐步向现代第三方物流企业发展，涌现了一批民营专业化第三方物流企业，国际上一些老牌知名物流企业也开始进入我国。
近年来，某省及相邻省份也开始认识到现代物流对于推动经济发展、改善投资环境、提高区域经济和工商企业在国内外市场竞争能力等方面的重要性。
某省把发展现代物流产业作为一项涉及经济全局的战略问题，建设物流园区已经成为区域经济布局的战略重点，这项工作尽管刚开始起步，但市场发展前景十分广阔。
2.3省发改委“十二五”规划对现代物流产业发展提出了明确要求
2.3.1发展目标
1、基本建立起与全省经济社会发展相适应的现代物流服务体系，全省物流社会化、专业化、信息化发展水平显著提高。
2、突出发展“四大区域”，优化“三条通道”。
“四大区域”是指以长株潭城市群作为带动全省物流业发展的中心区域、以岳阳为中心的湘北物流区域、以怀化为中心的湘西物流区域、以衡阳为中心的湘南物流区域。
“三条通道”是指南北物流通道、东西物流通道、湘西北物流通道。
3、到2015年，全社会物流总额50000亿元，增加值占GDP比重达8%，物流总费用与GDP的比率比“十一五”下降1.5-2%。
4、到2015年，营业收入过100亿元的物流企业集团达1-2个，营业收入过5亿元的企业达到20个以上，3-5个重点园区物流营业收入过50亿元。
4A级物流企业达20个，5A级物流企业力争5～8家。
2.3.2发展重点
1、物流信息化平台建设
包括：
物流公共信息平台系统建设；行业物流信息系统建设；物流企业信息系统建设；工商企业物流信息系统建设。
通过整合政府及交通、仓储、运输、商贸等行业的信息平台，实现货运物流网、加工贸易网、车辆信息网、商贸流通网互联互通，逐步推进实现物流信息电子数据交换、客户关系管理、业务管理、风险管理、政策资讯发布和客户查询等的综合物流信息服务处理功能，提高物流效率和服务质量，逐步建成开放式的全省物流公共信息平台。
2、多式联运、转运设施建设
重点做好铁路与公路、港口与铁路及公路的衔接，避免货物压港压站，提高货物流通速度。
应充分利用某省多式联运线路，发挥长沙、岳阳、湘潭等交通枢纽地区场站的作用，推进多式联运中转设施建设，发展国际集装箱运输。
以长沙、张家界、常德、怀化机场为节点，发展高时效、高附加值货物的多式联运业务。
3、物流园区建设
重点规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征，具有区位优势、具备综合服务能力，且定位明确、功能齐全、设施完善的省级综合物流园区。
“十二五”重点建设长沙金霞、长沙空港、湘潭九华、株洲石峰、岳阳城陵矶港、怀化鹤城、衡阳白沙、郴州湘南国际等物流园区。
4、城市配送体系建设
鼓励省重点物流企业根据电子商务和连锁经营发展的需要，在长沙、株洲、湘潭、怀化等全国性和地区性物流节点城市发展面向流通企业和消费者的城市配送工程，促进流通的现代化，扩大居民消费。
支持一批基础较好、具有一定规模且覆盖面广、配送功能完善的物流企业做大做强。
5、专项物流系统建设
（1）粮食物流。
按照全国粮食现代物流规划的要求建立以某粮食物流园为中心，以岳阳、衡阳、郴州、怀化等区域性现代粮食物流园为骨干，以湘西洪源粮食物流园等遍布全省的粮食储运、加工为支撑的统一开放、方便快捷、运转高效的现代粮食物流体系。
（2）矿产品物流。
合理整合从矿产到原材料到各种深加工产品各环节的物流资源，提高物流工作效率，降低物流成本，实现物流的整体优化。
（3）农产品物流。
建设和完善鲜活农产品储藏、保鲜等冷链物流设施，解决鲜活农产品损失严重、附加值低的问题。
继续坚持完善鲜活农产品“绿色通道”，积极与相邻省（市、区）沟通联系，尽快实现省际互通。
引导农产品批发市场和加工企业加快冷藏、低温仓库和运输冷链系统建设，直接向超市、社区菜市场、便利店等配送产品。
（4）危险品物流。
实行定点储存与专业化运输配送相结合的危险品物流运作管理，提高其物流运作效率与效益。
（5）烟草物流。
按照“城乡一体，统一配送”的模式，不断深化改革、加强管理，在资源整合、品牌拓展等方面迈出更大的步伐；树立长株潭烟草物流园区的示范带动作用。
（6）医药食品物流。
建立健全医药食品配送网络体系，尤其是农村医药食品安全配送物流体系建设，加快某医药食品物流业的快速发展。
6、制造业与物流业联动建设
加强对制造业物流分离外包的指导和促进，制定鼓励制造业与物流业联动发展的相关政策。
通过对供应、生产、销售等环节物流业务的整合与优化，积极寻求制造业与物流业联动发展的路径，加快推进制造业与物流业有机融合，联动发展。
7、物流标准化建设
实施物流标准化服务示范工程，积极推进运输设备标准化。
加快推进单元装载化，推行以托盘化为核心的单元装载运输方式。
推进包装和物流设施的标准化。
参照国际通行的标准对包装类型、规格等给予统一的政
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