房地产基础知识文档格式.docx
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11、地皮：
指不含规划内容的土地。
12、楼花：
指土地附着政策批准的有效规划内容,主要指法定许可的建筑面积。
13、期房：
一切已经开工但未竣工的房屋
14、现房：
已经竣工的房屋
15、建筑面积：
套内建筑面积+分摊建筑面积（住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。
建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等）。
16、套内使用面积：
房屋内除去墙、梁、柱等结构所占的面积；
（住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。
计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
）注明：
计算使用面积时有一些特殊规定：
跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
内墙面装修厚度计入使用面积。
计算住宅租金，都是按使用面积计算。
17、共有建筑面积分摊系数：
公用建筑面积比上各套套内建筑面积之和（整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数）。
18、分摊的共有建筑面积:
套内建筑面积乘以共有建筑面积分摊系数；
（一）住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
（二）商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
）
19、实用面积：
它是"
建筑面积"
扣除公共分摊面积后的余额。
20、居住面积：
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。
一般作为衡量居住水平的面积指标。
21、计租面积：
作为计算房租的面积。
在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。
非住宅用房按建筑面积计算。
22、销售面积：
销售面积是指商品房按"
套"
或"
单元"
出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
23、得房率：
是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。
24、公摊率＝公用建筑面积／建筑面积（建筑面积＝分摊公用建筑面积＋套内建筑面积）
25、绿化率：
绿地面积比上总占地面积
26、绿地率：
绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。
绿地率所指的"
居住区用地范围内各类绿地"
主要包括公共绿地、宅旁绿地等。
其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
27、实用率：
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。
即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积；
28、标准层：
是指平面布置相同的住宅楼层。
29、层高:
标准层之间的距离,上下两楼板中间的距离；
（层高是指住宅高度以"
层"
为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
30、净高:
标准层顶棚到地面之间的距离；
（净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
31、建筑密度:
建筑物底层占地面积比上总占地面积（建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
32、容积率:
总建筑面积比上建筑用地面积（例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
33、日照间距:
某一建筑物高度与北邻建筑物之间距离之比
34、多层：
７层以下含７层的住宅或其它建筑
35、高层：
８层以上的建筑（小高层：
８—１８层，高层：
１９—２９层，超高层：
３０层以上）
36、建筑形体类别：
古典风格，后现代主义风格
37、建筑结构形式：
木结构，石结构，钢筋混凝土结构，框架结构，钢结构
38、商品房交付使用标准：
七通一平；
给水通，排水通，电通，气通，暖通，路通，通讯通，道路平整
39、中国房地产法律法规构架：
《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国城市房地产管理办法》
40、拆迁方式：
１、自行拆迁，２、委托拆迁，３、自行委托相结合
41、拆迁补偿的三种方式：
１、货币补偿，２、置换补偿，货币与置换补偿相结合
42、土地使用权的出让方式：
１、招标出让，２、拍卖出让，３、协议出让
43、现代人买房所关注的五大空间：
自由空间，家政空间，停车空间，网络空间，沟通空间
44、商品房：
由房地产开发企业（a）按照市场规律（b）经当地政府及相关部门批准（c）面向海内外以赢利为目的而兴建的商用房或普通住宅或高中档别墅
45、经济适用房：
由国家或当地政府及房地产开发企业为解决本地中低收入家庭住房紧张问题而兴建的普通住宅，在同地段，同质量的情况下其造价成本低于商品房
46、准现房：
房屋主体已经封顶，还未竣工的房屋
47、外销房：
房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式报政府计划主管部门到正式项目建成後，用于向境内外出售的住宅、商业用房及其他建筑
48、内销房：
房地产开发企业实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批建成後用于在国内范围内出售的住宅或商业用房及其它建筑物。
49、房地产价格特点：
1）、土地的价格不是由价值决定的，而是由低组合利息决定的；
2）、土地价格由土地的需求来决定；
（有限性）
3）、由于地理位置的不动性，使房地产的价格具有地方性
4）、由于土地位置的不动性或固定性以及自然的差别性，是房地产的价格具有个别性。
5）、由于土地的有限性以及对土地的需求不断增长的特性，决定了房地产价格随着社会经济的发展总是不断上涨的或者说土地价格具有不断上涨的趋势
50、开间：
房间的宽度；
（住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮轴线到另一面墙皮轴线之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。
住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。
规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。
51、进深：
房间的长度；
（在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
进深又称长度，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
开间与进深的区别：
52、阳台：
是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
53、平台：
是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
54、走廊：
是指住宅套外使用的水平交通空间。
55、地下室：
是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
56、半地下室：
是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者
57、玄关：
就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
居室是家庭的"
领地"
，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。
玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。
平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
58、隔断：
是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
59、过道：
是指住宅套内使用的水平交通空间。
60、住宅小区：
是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。
一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。
61、错层式住宅：
是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。
错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。
62、跃层式住宅：
是一个住宅占两个楼层，而上下层之间不需通过公共楼梯，是采用户内独用小楼梯连接，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积和使用面积之和。
（跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。
这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。
跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
63、复式住宅：
是一层住宅较普通住宅高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。
复式住宅的面积计算可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。
（复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。
这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。
因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。
64、二手房：
即旧房。
新建的商品房进行第一次交易时为"
一手"
，第二次交易则为"
二手"
。
北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。
一些无房的人，可以买一套别人多余的房；
而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；
而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
65、产权置换：
是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。
一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。
66、按揭：
是英文"
mortgage"
（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。
67、住房公积金：
是一种义务性的住房长期储金。
住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。
具体内容主要有三个方面：
（1）按照"
个人存储，单位资助"
的原则进行归集，所有行政和企事业单位极其职工均应交纳住房公积金，即凡实行公积金制度的城市职工个人按月交纳占其工资一定比例的公积金，单位也按月提供占职工工资一定比例的公积金，两者均归职工个人所有，存入职工个人公积金帐户。
长期储蓄，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。
（2）按"
统一管理"
的原则管理住房公积金。
职工的住房公积金由各地人民政府设定的住房公积金管理机构根据责、权、利一致的原则进行统一管理，由地方人民政府委托指定的专业银行办理。
（3）按"
专项使用"
的原则运用住房公积金，只能用于职工购、建、大修住房。
如果职工积累的公积金（包括其本户成员及其亲属积累的公积金）不足以支付购、建、大修住房费用的，可申请公积金贷款。
实行住房公积金制度，可逐步形成国家、集体、个人三结合的筹资建设住房机制，加快住房建设速度，解决住房问题。
68、印花税：
印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。
69、个人住房抵押贷款：
是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。
借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。
70、个人住房担保贷款：
是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。
借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。
71、为什么要进行房地产权登记?
答：
房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。
房地产权登记有三个方面的作用：
产权确认，即确认房地产的权属状态；
保障权利人的合法权益；
加强房地产管理，即通过房地产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。
72、什么是房地产权?
指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。
73、房地产权登记有何法律效力?
依法登记的房地产权利受法律保护。
房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。
产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。
74、《房地产证》有什么作用?
《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产凭证，是合法拥有房地产的凭证。
75、现在颁发的《房地产证》与过去有关部门颁发的《房屋所有权证》、《国有土使用权证》有什么区别?
为什么要换证?
现在颁发的《房地产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一，统一制作成单一的《房地产证》，由一个部门统一颁发。
为统一《房地产证》的发放，加强房地产权管理，过去的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》都要更换成新的《房地产证》，但在更换前继续有效。
76、新的《房地产证》如何体现土地和房屋的产权?
新的《房地产证》分别设置土地、房屋两个栏目，对土地使用权，房屋所有权同时进行登记，以确认权利人的上述两项权利。
77、《房地产证》记载哪些内容?
《房地产证》记载的内容包括权利人状况，土地及房屋等。
具体有：
权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座落、坐标等内容。
78、房地产登记的程序是怎样的?
房地产登记按下列程序办理：
（一）提出申请；
（二）受理申请；
（三）审查申请文件；
（四）权属调查；
（五）依法公告；
（六）确认房地产权利；
（七）将核准登记事项记载在房地产登记册上；
（八）计收规费并颁发房地产权利证书；
（九）立卷归档。
79、房地产登记的种类有哪些?
房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。
80、遗失《房地产证》如何申请补领?
《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失，并向房地产所在地的国土分局报失，申请补发。
登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在《房地产证》上注明“补发”字样。
81、申请补发《房地产证》需提交哪些文件?
（一）刊登声明的报纸；
（二）具结书；
（三）身份证明；
（四）补发《房地产证》申请书。
82、什么是房地产交换?
房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产互相转移给对方的法律行为。
83、房地产交换有差价的，差价部分如何办理?
房地产交换有差价的，应当就差价部分按有关规定交纳税费。
84、什么是房地产赠与?
房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。
85、什么情况下，房地产赠与免交土地增值费?
父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与、交换免交土地增值费。
86、权属调查包括哪些内容?
房地产权属调查包括：
审查土地来源是否合法，占地是否超出规定的范围；
审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；
确定房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。
87、智能化住宅如何分类？
像所有消费品一样，智能化住宅也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标准。
但目前有关主管部门并未制定明确的划分标准。
以下甲乙类划分为目前智能化住宅建设从业者的观点。
一、乙级标准
1、安全保安系统
实现小区周界的监控和红外线报警防范；
火灾与煤气报警；
紧急呼救报警；
电话线防被切断与防被破坏报警。
2、通讯系统
实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（Internet）插口；
可接收有线电视网节目。
3、信息服务系统
实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能。
4、环境控制系统
实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。
二、甲级标准
除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统：
实现可视对讲功能；
门禁系统功能；
家庭智能化报警增加的功能有：
可进行程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话进行远程遥控功能、电源控制及调光功能。
实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。
增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。
实现家电自动控制功能；
公共水电设施监视等功能
二、商业楼盘概念：
1.零售：
是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。
2.零售战略：
是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。
具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，服务策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。
3.商圈：
是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。
4.全过程商品管理：
是指一个零售商从分析顾客的需求入手，对商品组合、定价方法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划，通过高效的运营系统，保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品，同时达到既定的经济效益指标。
5.市场化经营商场化管理：
指采取"
整体规划、招租经营、统一管理、自收自付"
，各柜相对自主经营，并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。
6.精细化管理：
是以"
精确、细致、深入、规范"
为特点的全面化的管理模式。
全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。
精细化管理包括：
精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。
7.购物中心交通规划：
购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。
8.购物中心的人流
购物中心的步行人流分为两种：
一种是从停车场到购物中心的运动；
另一种是从购物中心到购物中心的运动。
9.购物中心的交通
购物中心的车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。
交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。
10.一次商装：
指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。
11.二次商装：
指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。
12.水平交通：
是指同一水平面或楼层内的通道。
13.垂直交通：
是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
14.划分防火分区：
在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。
15.划分防烟分区：
是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。
16.购物空间：
购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。
17.交通空间：
包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。
18.商品展示空间：
从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品
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