面包店创业计划书范本文档格式.docx

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我的想法基本如此，感谢你能看到最后。

开店选址好，等于成功了一半。

没钱请专业的机构做调查，也可以自己观察，以下为观察的小窍门：

　　一看楼盘价格。

高档楼盘的业主消费水平也高。

　　二看晚上亮灯数。

亮灯少说明入住率不高，人气不旺。

　　三看垃圾箱。

例如高档香烟盒多，说明社区收入高的男性多。

　　四看菜场。

看有没有卖甲鱼、螃蟹等高档生鲜的摊位，估算一下居民手中拎的菜值多少钱，还可看讨价还价的人多不多。

（中国店网—最专业的开店创业网）

　　五看人口结构。

如年龄、男女比例等，容易赚钱的顾客群体依次是：

小孩、年轻女人、老人和男人。

　　六看现有店铺。

如果大多数店铺经营不好，说明该社区人气不旺。

文章来自:

中国店网_最专业的开店、创业网详文参考：

通常店址被认为是商店的三个主要资源之一，理想的店址对经营的成败有着举足轻重的影响。

“酒香也怕巷子深”，如若店面位置选择不当，再好的商品、再好的服务也会因地理条件限制也是无法得以展现，纵使你是经营高手，顾客依然不会前来消费。

　　文章从此入手，对商铺如何选址进行一些浅显的分析，以便与大家共同探讨、共同进步。

　　店址通常被认为是商店的三个主要资源之一，理想的店址对经营的成败有着举足轻重的影响。

古人云“良禽择木而栖”，这在现代商品社会而言则深含着另一层寓意。

如果我们手中有优秀的商品，人员也都很到位，但如果在店铺的选址上出了问题就相当于良禽不能找到一棵适合栖息的树木一样，最终的结果是精力耗尽而亡。

店铺的开设地点决定了店铺客流量的多少，也决定了店铺销售额的高低。

　　为何要如此重视店面选址

（一）店铺投资数额较大且时期较长，店址的选择关系着店铺的发展前途

　　店铺不管是租借的还是自有的，一旦确定经营，就需要大量的资金投入来对店铺进行建设。

而当外部环境发生变化时，店址却不能像人、财、物等经营要素一样随时做出相应调整。

店址一旦确定就类似于一种沉没成本，因此，确定店址前应进行周密规划，深入调查，妥善安排，以提供最好的选择。

（二）店址的确定是商家制订经营目标和经营策略的重要参考依据

　　每个地区在消费文化、人口构成、交通状况、市政规划等方面都有着自己区别干其他地区的特征，这些特征制约着该地区店铺的顾客来源、消费特点以及店铺对经营品种、商品价格和促销力度的选择。

所以，经营者在制定经营目标和经营策略时，必须要考虑店铺所在地区的特点，使目标与策略的制订更加符合实际。

　　（三）店址是影响店铺经济效益的一个重要因素

　　“天时不如地利”，店址选择得当，意味商家拥有优越的“地利”优势。

在同行业商店规模相当，商品构成和营销服务水平基本相同的情况下，有利的店址无疑会占据较大的优势，更能为商家带来良好的经济效益。

所以，在分析经济效益的过程中，绝不可忽视店址的影响效果。

　　理想店址的条件和要素

（一）选址要有前瞻性

　　店铺选址是一项长期投资，关系着企业经营发展的前途。

对于一个企业来说，新选定的店址应具有一定的商业发展潜力，在该地区具有竞争优势，以保证在以后一定时期内都是有利可图的。

但是网点所在地区的状况随时都在发生变化，交通条件在改变，同业竞争者在窥视，周围环境更是在不断变化和发展，如果遇到市政规划变动，再热闹的地段也有可能出现门可罗雀的境况。

而当外部环境发生变化时，其他经营因素都可随之进行相应调整，以适应外部环境的变化，唯独店址一经确定就难以变更。

这就要求我们选址时要有前瞻性，不仅要研究现状，还要多了解该地区将来的发展状况和可能出现的变数，以便正确地预测未来。

（二）店址周围应具有规模性的目标顾客群

　　一个选址优良的店铺离不开一批稳定的消费群体，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。

许多店铺都设在人口密度大且具有一定购买力的地区，其中的一个重要原因，就是为了保证自身具有持续且旺盛的生命力。

对于任何一个店铺而言，它的目标顾客群随时都有可能发生变化。

市政规划、消费习惯的改变等都能引起顾客群的增减情况。

　　显然，商家在对未来目标顾客群进行测定时，必须考虑到这些外部环境的变化，对其商圈范围内的中心圈、次级圈和边缘圈内各自居民或特定目标公众的收入状况、人口结构、职业分布、消费特点等都要进行了解。

只有这样，才能对顾客的数量和质量有个较为准确的认识，也为店址的选择提供了可靠的参考依据。

　　（三）店铺要接近进出畅通的道路

　　优良的店址必然会靠近进出畅通的道路，因为道路的畅通与否不仅影响商品的安全性，而且影响商品的运达时间和运输费用。

只有在交通方便的地方设立店铺，才能给消费者提供方便，吸引更多的顾客。

一般来说，与店铺有关的街道应尽量交通便利、道路宽阔且店铺附近最好有车站和大型停车场。

店铺设在几个车站的交汇点附近，往往能吸引大量顾客前来购物。

　　而店铺前拥有一个大的停车场，则可以接纳远距离的顾客，扩大自己的商圈范围，特别是对于大型综合超市或仓储式商场来说这一点尤为重要。

因此，商家必须调查城市内区域间及区域内的交通条件，对店铺商圈的交通网络进行分析。

特别要注意城市规划如街道开发、道路拓宽、地铁、轻轨、高速、高架公路的建设，区域开发规划等对店铺的顾客群的影响。

企业必须及时、准确地捕捉和把握这一方面的发展动态。

如何进行选择

　　有了选址的标准，接下来就是具体的操作了。

具有100多年历史的韩国朴秀秀集团拥有遍布全球的一万余家饰品终端店，有专业的部门长期负责研究选址，其选址的成功率几乎接近百分之百，这也是朴秀秀品牌的核心竞争力之一。

其在多年经营实战中所形成的开店选址规划，值得我们借鉴。

朴秀秀品牌在目标商圈的选择上，把重点集中在商圈是否符合品牌的市场定位及商圈的稳定性和成熟度上，其选址目标主要是以下几种：

　　第一，首选目标确定于目标市场经常出没的人气旺盛的商场、服装城、女性专用品商场。

　　第二，目标市场人口密度高、人口数量多的居民小区底层营业房。

很多地方已经建设了不少颇具规模的特色小区，根据目前城市建设规划的发展趋势来看，住宅“社区化”的趋势愈演愈烈，社区经营的商店往往可以取得不俗的业绩。

　　第三，同行聚集的街道和区域。

同行聚集在同一个区域甚至同一条商业街上，这种现象为人们熟悉，因为顾客都希望能以尽可能少的钱买到质优价廉的产品，往往他们会货比三家，朴秀秀饰品利用自身产品优势明显、富有个性特色和竞争实力强等优点进入同业“扎堆”的商圈，往往能够迅速争夺并占领目标市场。

　　第四，专院校等学区周边地区。

大学生处于风华正茂的年纪，活力四射，对魅力的敏感度很灵敏，对时尚饰品有执着的追求，但由于经济能力受到限制，所以对价格很敏感，朴秀秀饰品质优价低的市场定位可以最大程度地迎合他们的需要。

遵循同一原则，哈根达斯在选址的时候，别聘请了专业的、熟悉当地生活形态的房产代理来挑选旗舰店的地址。

所有的门店一律设在城市最繁华的地段，人流量大，广告效果也明显，并尽力营造一个绝对的小资情怀的意境。

　　在上海，哈根达斯滨江店身处浦东，面对着外滩，万国博物馆和新兴现代建筑群的迷人夜景，成为新上海时尚潮流的必去之处。

在杭州，哈根达斯将烟雨江南的西湖美景作为专卖店的背景，中西合璧的创意成为了吸引消费者光顾的一大动力。

在青岛，坐落在阳光百货这座现代化购物广场，哈根达斯提供了一个跃层式的宽敞空间，面对着新建成的奥运广场，更多了几分憧憬与希望，让人们享受到一份来自异国他乡的甜蜜滋味。

　　对选址问题的补充

　　选址中会出现很多不可预测的变量。

因此我们要学会在一个商圈内寻找细微的差异。

例如，方向不同、当地主要建筑物的不同或地势不同等等原因往往都会对店铺的营业额造成影响。

通常在有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，因为它便于顾客进入，又不会造成店铺门口的拥挤堵塞现象。

不同气候的城市店址也有优劣差别，在北方城市，如果店门朝风（一般朝西北方向），冬季寒风不断地侵袭，就会赶走顾客，因此风口位置要慎选。

而有的门店前有树木、建筑物等，这些障碍物可能会影响店铺的能见度，从而影响客流。

正因为这样，我们要通过细微的对比来获取位置上的最大优势。

　　总之，对创业者来说，店铺的选址是一项关乎生意兴衰的重要因素。

在选址的过程中，不仅要从人口密度、地理环境、地形特点等常规的方面进行考量，还要从区域经济、收入水平、居住区规划等发展趋势加以考虑。

　　另外，店铺所在道路的特点、店铺的构型都应纳入考虑因素之中。

选择合适的店址，应综合以上的各种因素加以考量，如果是开设加盟店的话，还应善于取得加盟总部的支持，借助加盟总部的专家的经验对店址进行评估论证，切忌盲目开店经营。

曾经有个在广州开店的朋友一年内拿了3个档口，每个档口的租金都在1万以上，年底算下来每个都盈利不少。

一般看档口都是豪赌，租金便宜，地段好就差不多。

　　他拿档口之前都是会在那个档口附近分几个时段数人的，问到在具体的就不说了。

拿档口有什么绝招吗，我认为这篇帖子最起码可以把大家的拿档的风险最小化。

　　通常情况下，我们判断店面的好坏首先计算的可能是店铺的面积和租金价格，很少有人首先计算客流量，我们需要首先转变观念的是：

通常一个店铺价钱贵，并不仅仅是因为面积大，店铺选择的首要四项核心指标的第一项是客层，第二项是客流量，第三项是面积，第四项才是价格，这四项决定了店铺选择的关键点。

在这里我们就介绍店铺选择得第二项核心指标客流量对店铺选择的影响作用。

客流量的大小是判断店铺所在地段好坏的重要因素，客流量大，店铺的销售业绩才会高。

因此，在这里我们要用一个计算公式来教您计算客流量与您开店赚钱多少的关系！

　　以一家店铺为例，该家店铺的店面积是150平方米。

一年的店铺租金是16万元、人员管理费是1.5万元、水电费3万元，税费1.2万元、装修费2.7万元、交通费1.6万元、投入成本的利息及其他费用3.3万元。

进货折扣率是45%，并且春夏季营业额占年总营业额的40%，一件春夏季的衣服平均是300元/件，库存率为15%，那么我们怎么判断这家店的预期营业情况呢？

这家店铺门口前的客流量达到多少才能保证店铺不亏本呢？

　　计算过程如下：

　　这家店铺经营一年的成本为：

　　16万元+1.5万元+3万元+1.2万元+2.7万元+1.6万元+3.3万元=29.3万元

　　为了达到不亏本，这家店铺一年的营业额至少要与经营店铺一年的成本持平，才能保证这家店铺存活下去。

　　因为进货折扣率是45%，说明，可假设一件衣服原价是100元，折让后的价格是55元，从而得出：

　　进货折扣率=（100-55）/100=45%

　　即一件零售价是100元的衣服，如果进货折扣率是45%时，经销商需要花55元进货。

　　又因为春夏季服装销售的平均折扣是88%，可理解为一件零售价是100元的衣服，经销商实际只卖了88元。

　　那么，毛利润=88-55=33元

　　毛利率=33/88*100%=37.5%

　　将以上过程整理可得出：

　　毛利率=33/88=（88-55）/88=[88-（100-45）]/88=[88%-（1-45%）]/88%=37.5%

　　即毛利率是：

[88%-（1-45%）]/88%=37.5%

　　这家店铺一年至少要卖出服装的金额为：

　　29.3万元÷

37.5%≒78.13万元

　　又因为服装的平均销售折扣是88%，那么这家店铺销售正价货品的金额至少要达到：

　　78.13万元÷

88%≒88.78万元

　　每一家店铺都有自己的库存，设库存率为15%，设订货额为A，如季末库存作为投入成本考虑，那么一年销售出服装的金额至少为88.78万元加上库存占用资金，即达到盈亏平衡点，则有下面计算公式：

　　A×

（1-15%）=88.78万元+A×

15%×

（1-45%）

　　那么，可以算出需要订货的金额为：

　　88.78万元÷

（1-15%-15%×

55%）≒115.67万元

　　库存金额为：

115.67×

15%=17.35万元

　　库存占用资金为：

17.35万元×

（1-45%）=9.54万元

　　一年总的销售营业额为115.67×

（1-15%）=98.32万元

　　设春夏季货品占比为40%，那么这家店铺夏季时的销售额至少要为：

　　98.32万元×

40%≒39.33万元

　　达到39.33万元需要卖出的衣服数量为：

　　39.33万元÷

300元/件=1311件

　　一年的春夏共为180天，那么一天需要卖出衣服的件数为：

　　1311件÷

180天≒7.3件/天

　　设该家店铺平均客单件为1.2件/人，即每个购买服装的顾客平均购买衣服的件数为1.2件，那么每天在店铺中必须购买衣服的顾客人数为：

　　7.3件/天÷

1.2件/人≒6.1人

　　假设每天进店的100个人当中有10个人成交，即成交率为10%，那么每天进店的顾客人数为：

　　6.1人÷

10%=61人

　　如果进店率为5%（5%为假设值，低于此值的店铺是非旺铺），测量客流量的方法是指定某人坐在店铺门口用一天的时间数出从店铺门口经过的客人的数量。

　　那么该家店铺门口的客流数量为：

　　61÷

5%=1220人

　　从而，计算出该家店铺每天必须有1220个人经过此店的门口，即客流量为1220人时，这家店铺才能保本，超过1220个人的客流量这家店铺才有盈利空间。

　　通过这个计算过程，可以看出，我们把库存占用的资金算在了开店成本里面，得出一年的销售营业额至少为98.32万元，这时店铺赚的为库存率15%的服装，即达到这样的营业额时才能把投入的资金全部收回来。

同时，我们可以把一年的销售营业额作为店铺员工的绩效考核点，案例中店铺员工的绩效考核点为98.32万元，计算过程中还可以得出该家店铺订货额为115.67万元，年末库存有价值17.35万元服装，占用的资金为9.54万元。

整理计算过程，并用公式表示如下：

　　客流量=成本÷

毛利率÷

平均销售折扣×

春夏货品占比÷

平均货单价÷

180天÷

平均客单件÷

成交率÷

进店率×

（1-库存率）÷

[1-库存率×

（2-进货折扣率）]

　　这里所采用的店铺盈亏平衡计算公式是通过开店一年的成本算出客流量，通过测算客流量来预估这家店是否能够达到预期的营利目的，并达到了确定员工的绩效考核点、订货基本量的参考值、净利润是多少等多种参考数值的结果。

　　计算过程中，需要预先知道店铺一年的花费成本，店铺服装的平均单价，进货折扣率，进店率，客单件，销售折扣，成交率等诸多因素。

店铺租金价格的高低不是主要看面积，客流量是影响店铺营业额的重要因素，客流量的采集方法是指定某人坐在店铺门口用一天的时间数出从店铺门口经过的客人的数量，进店率是指每天进店的客人数量与店铺门口客流量的比值，可以用同样的方式采集一天内进入店铺的客人数量，为了使计算结果更加精确，可以取多天采集的不同数值的平均值，以避免由于节假日和非节假日时间的客流量不同所产生的误差。

　　对店铺各个细节进行解析后才能够比较准确地计算出店铺门口客流量达到多少时能够保本，超过多少时能够盈利。

所以对店铺进行选址时，必须要对店铺门口的客流量进行基本的计算分析，在客流量确保的情况下，才应该去考虑店铺的客层、面积、价格等诸多的店铺选址因素。

　　如果测试结果春夏季客流为日均1600人我们还能算出你能赚多少钱？

　　因为进店率为5%，那么该家店铺平均每天进店的客人数为：

　　1600人/天×

5%=80人/天

　　成交率为10%，那么每天店铺达成成交的人数为：

　　80人/天×

10%=8人/天

　　该家店铺客单件为1.2件/人，那么每天销售的衣服件数为：

　　1.2件/人×

8人/天=9.6件/天≒10件/天

　　以春夏季180天计算，春夏季的销售额为：

　　180天×

10件/天=1800件

　　每件衣服300元，那么春夏季的销售额为：

　　1800件×

300元/件=54万元

　　春夏季营业额占总营业额的40%，那么全年的营业额为：

　　54万元÷

40%=135万元

　　库存率为15%，那么订货金额为：

　　135万元÷

（1-15%）≒158.82万元

　　库存为：

158.82万元×

15%≒23.82万元

　　又因为一年销售出服装的平均折扣是88%，那么实际销售出的衣服金额为：

　　135万元×

88%=118.8万元

　　则进货成本为135万元×

（1-45%）=74.25万元

　　那么全年的利润是：

　　118.8万元-74.25万元=44.55万元

　　又因为开店成本是29.3万元，所以可算出这家店铺净盈利为：

　　44.55万元-29.3万元=15.25万元

　　因为进货折扣率是45%，那么价值为23.82万元的库存服装实际动用的资金为：

　　23.82万元×

（1-45%）=13.1万元

　　则可以算出该家店铺赚的钱为：

　　15.25万元-13.1万元=2.15万元

　　这样的计算过程说明，当店铺门口的客流量增大时，其店铺的销售业绩必定提高，因此，在订货时也应该适当的提高订货额，但是如果这时候库存率还是15%，就会导致库存也随着订货量的加大而增加的比较大，致使销售额增加也不能使店铺赚很多钱，因为有大量的库存积压。

为了增加流动资金，增加销售收入，说明需要降低库存率。

　　我们来看看当客流量为1600人/天，库存率为7%时这家店铺能赚多少钱？

　　因为全年营业额为135万元，那么，

　　订货额为135万元÷

（1-7%）≒145.16万元

　　库存为145.16万元×

7%≒10.16万元

10.16万元×

（1-45%）≒5.59万元

　　那么这家店铺一年赚的钱为：

　　44.55万元-29.3万元-5.59万元=9.66万元

　　这个计算过程说明当测出客流量的时候，通过反推的算法就可以算出这家店铺能够赚多少钱，以及怎样能够增加利润。