国有土地上非住宅征收评估操作指引.docx
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国有土地上非住宅征收评估操作指引
市国有土地上非住宅房屋征收评估操作指引
（讨论稿）
第一条根据《中华人民国城市房地产管理法》（中华人民国主席令第72号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民国国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《房地产估价规》（GB/T50291-1999）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《市人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》（黄政发[2015]6号）、《关于印发<市棚户区改造项目实施工作规程（试行）>等文件的通知》（黄棚指办[2015]9号）等法律、法规、技术规程的有关规定，为规市房地产评估机构在国有土地上的非住宅房屋征收（搬迁）评估活动，市房地产中介协会组织市房地产评估机构及房地产估价师共同参与，制定本征收评估操作指引。
第二条市行政区围国有土地上实施的非住宅房屋征收评估活动适用本操作指引。
第三条房地产评估机构、房地产估价师应当独立、客观、公正地开展非住宅房屋征收评估工作，并对出具的评估意见负责。
第四条房地产估价应遵循合法原则、价值时点原则、最高最佳利用原则、替代原则。
第五条被征收房屋价值评估目的为：
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
第六条非住宅房屋征收评估容包括：
房屋及其占用围的土地使用权价值，装修价值，地面附属物价值，机械设备搬迁补偿价值，停产停业损失。
第七条非住宅用房评估思路
1、商业用房评估
（1）以出让方式取得土地使用权且土地、房屋证载用途一致的商业用房，应当选择比较法、收益法作为其主要的评估方法。
对大型超市、大卖场等大面积营业用房，应考虑经营场所的特点和经营情况。
（2）以划拨方式取得土地使用权且土地、房屋证载用途一致的商业用房，应先比照以出让方式取得土地使用权的商业用房进行评估，得出被征收房屋完全产权的市场价值，然后扣除划拨土地使用权办理出让手续应补缴的土地出让金，余额为被征收房屋的价值。
征收评估价值=完全产权的市场价值-补缴的土地出让金
2、办公用房评估
（1）以出让方式取得土地使用权且土地、房屋证载用途一致的的办公用房，应当选择比较法、收益法作为其主要的评估方法。
（2）以划拨方式取得土地使用权且土地、房屋证载用途一致的办公用房，应先比照以出让方式取得土地使用权的办公用房进行评估，得出被征收房屋完全产权的市场价值，然后扣除划拨土地使用权办理出让手续应补缴的土地出让金，余额为被征收房屋的价值。
征收评估价值=完全产权的市场价值-补缴的土地出让金
3、工业生产（仓储、冷库等）用房评估
被征收工业生产用房，采用成本法进行评估，首先选用适当的估价方法评估其国有土地使用权价格，然后选用成本法评估建筑物的重置成新价值，国有土地使用权价格和建筑物的重置成新价值之和即为被征收房屋的价值。
征收评估价值=国有土地使用权价格+建筑物重置成新价值
4、教育用房（学校）评估
教育用房（学校）分公益和非公益两种情况，选用适宜的估价方法进行评估，一般采用成本法进行评估，首先选用适当的估价方法评估其国有土地使用权价格，然后选用成本法评估建筑物的重置成新价值，国有土地使用权价格和建筑物的重置成新价值之和即为被征收房屋的价值。
征收评估价值=国有土地使用权价格+建筑物重置成新价值
5、医疗用房（医院、卫生服务站）评估
医疗用房（医院、卫生服务站）分公益和非公益两种情况，选用适宜的估价方法进行评估，一般采用成本法进行评估，首先选用适当的估价方法评估其国有土地使用权价格，然后选用成本法评估建筑物的重置成新价值，国有土地使用权价格和建筑物的重置成新价值之和即为被征收房屋的价值。
征收评估价值=国有土地使用权价格+建筑物重置成新价值
6、公共设施用房评估
公共设施用房主要包括供电、供水、排水、公厕、垃圾站等房屋，采用成本法评估其建筑物的重置成新价值。
７、宗教、寺庙、祠堂、社区用房评估
宗教、寺庙、祠堂、社区用房采用成本法评估其建筑物的重置成新价值。
8、特殊用房评估
①加油站评估，采用收益法、成本法等适宜的估价方法进行评估。
②停车库评估，采用比较法、收益法、成本法等适宜的估价方法进行评估。
9、特殊情况的处理
（1）被征收房屋土地登记用途和房屋证载用途不一致的，先由房屋征收部门对其用途进行认定，估价机构根据认定结果，选用适宜的估价方法进行评估。
（2）对于土地登记用途为综合，房屋证载用途为非住宅，土地用途和房屋用途不明确的情况，先由房屋征收部门对其用途进行认定，估价机构根据认定结果，选用适宜的估价方法进行评估。
（3）被征收房屋仅提供《国有土地使用证》，未提供《房屋所有权证》的情况，在按照权属完整评估其被征收房屋的价值，在此基础上扣减2%。
被征收房屋仅提供《房屋所有权证》，未提供《国有土地使用证》的情况，先由征收部门进行土地权属调查，按照调查认定结果进行评估，并按照国土部门的规定扣减需要补缴的土地出让金。
（4）被征收房屋为改制出让取得的，估价机构按照土地为完全出让方式进行评估，由征收部门按照改制出让政策进行扣减土地出让金。
第八条机械设备评估
1、机械设备的评估程序
①被征收人填写机械设备基本情况申报表，填写容设备名称、类型（是否可搬迁）、规格型号、购置时间、启用时间、账面原值、净值等。
②评估人员现场调查、核实、记录使用及保养状况。
③机械设备是否可搬迁，由征收部门与被征收人协商确定。
④评估机构按照双方协商的结果进行评估。
2、机械设备评估容
①对于可搬迁的机械设备，评估其搬迁费用，包括拆除、运输、安装和调试等。
②对于不可搬迁、可正常使用的机械设备，评估其重置成新价值。
设备基础，评估其重置成新价值。
③对于已报废的机械设备，根据征收双方协商的处理方式，评估其残值或搬运费。
④成品、半成品、备件等存货，评估其搬运费。
第九条停产停业损失的评估程序
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十三条“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
”故应对被征收人进行经营状况调查：
区分是否正产生产或经营、处于半停产状态、已停产但将房屋对外出租和完全停产停业等情况，其停产停业损失补偿的容和标准应有所不同，具体的评估程序为：
1、征收部门与被征收人依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《关于印发<市棚户区改造项目实施工作规程（试行）>等文件的通知》（黄棚指办[2015]9号），双方按照不超过被征收房屋价值的5%协商给予一次性补偿。
2、协商不成的，双方就经营状况及补偿容进行协商确定后，由评估机构收集相关资料进行停产停业损失评估。
其补偿容一般包括：
①对于持续生产、半停产情况，补偿容包括月净利润、月员工生活补助（含社保）等；
②对于已停产但将房屋对外出租的，补偿容包括月租金损失、员工生活补助（含社保）等；
③对于完全停产的，则不考虑停产停业损失。
选择货币补偿的，补偿期限不超过6个月，选择产权置换的，补偿期限按照双方约定的期限给予补偿。
3、按照双方协商的补偿容，
①月净利润：
是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。
月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。
需要被征收人提供由会计师事务所出具的财务报表、企业生产经营情况说明。
无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算或行业平均净利润率计算。
②月员工生活补助（含社保）：
是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的市最低工资标准计算。
员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。
生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经（代）办机构开具参保人数证明。
社保金按核定人数及市灵活就业交纳标准进行补偿。
③月租金：
是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由被征收人提供同承租人签订的租赁合同，房地产价格评估机构根据市场租金评估确定。
④其他经协商需要补偿的损失：
如征收人和被征收人协商确定的违约损失补偿，被征收人需提供经营或租赁合同等相关资料，由评估公司评估确定。
附件1：
房地产估价方法和适用围
1、房地产估价方法
①比较法
定义：
选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后的得到估价对象的价值或价格的方法。
适用围：
同类房地产数量较多、在一定时期存在交易案例且具有一定可比性的房地产，多用于住宅、商业、办公。
计算公式：
估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
②收益法
定义：
预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
适用围：
适用对象是收益性房地产，包括住宅、办公、商业等。
计算公式：
V=A/R×[1-1/（1+R）n]
式中：
V-收益价格；A-每年净收益；R-资本化率；n-可获收益年限。
③成本法
定义：
测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
适用围：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产等，例如：
工业房地产、公共设施用房、仓库等。
计算公式：
房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
④假设开发法
定义：
求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，获奖开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
适用围：
凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法、成本法以外的方法求取的房地产，都是用假设开发法，例如：
在建工程。
计算公式：
房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润
2、土地估价方法
①市场比较法：
根据替代原理，将待估宗地与具有替代性，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
商住用地、商业用地、住宅用地和工业用地均可采用。
计算公式：
P=PB×A×B×C×D×E
P-待估宗地价格
PB-比较实例价格
A-待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数
B-待估宗地估价期日地价指数指数除以比较实例交易日期地价指数
C-待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数
D-待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数
E=待估宗地年期修正指数除以比较实例年期修正指数
②收益还原法：
将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
适用于有收益的商业用地、住宅用地等。
计算公式：
P=a/r×[1-1/（1+r）n]
式中：
P-土地收益价格；a-土地年纯收益；r-土地还原利率；n-未来土地收益年限
③剩余法：
在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。
适用于具有开发价值的商业用地、住宅用地。
计算公式：
P=Pt-Ph-T
P-土地价格；Pt-不动产交易价格；Ph-房屋现值；T-交易税费
④成本逼近法：
以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。
适用于工业用地，划拨土地权益价格也可采用此方法。
计算公式：
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值+土地成本价格
⑤基准地价系数修正法：
利用城镇基准地价（路线价）、标定地价及其地价修正体系成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与公示地价的条件相比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。
适用于发布了基准地价的区域。
计算公式：
P=P1b×（1±∑Ki）×Kj+D
P-土地价格
P1b-某一用途、某级别（均质区域）的基准地价
∑Ki-宗地地价修正系数
Kj-估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数
D-土地开发程度修正值
附件2：
重置价格参考标准与体系
1、房屋建筑结构分类表
结构
类别
结构
等级
房屋建筑主要条件
钢结构
一等
型钢结构柱，安装天车梁，屋架为型钢屋架，屋面为彩色型钢板，外墙为彩色型钢板和24厘米以上砖墙，瓷砖地板或水泥地面，铝合金或塑钢门窗，墙面装饰条件优良，屋面作保温和隔热处理，层高6.5米以上，水、电齐全。
二等
型钢结构柱，未安装天车梁，屋架为型钢屋架，屋面为彩色型钢板，外墙为彩色型钢板和24厘米以上砖墙，瓷砖地板或水泥地面，铝合金或塑钢门窗，墙面装饰条件优良，水、电齐全。
三等
自制钢结构柱，未安装天车梁，屋架为自制屋架，屋面为彩色型钢板，外墙为彩色型钢板和24厘米以上砖墙，瓷砖地板或水泥地面，铝合金或塑钢门窗，墙面装饰条件优良，水、电齐全。
钢混
结构
一等
钢筋混凝土框架，钢筋混凝土梁柱承重，现浇楼板，现浇屋面，30厘米以上砖墙或贴砖外墙，24厘米隔墙，瓷砖地板或部分石，花岗岩地面，铝合金或塑钢门窗。
有水、电、卫生间或部分空调设备，墙面装饰条件优良。
层高三层以上。
二等
钢筋混凝土梁柱承重，现浇和预制楼板和屋面，水泥楼地面或部分瓷砖地面或部分水磨石地面。
铝合金门窗，外墙为水泥粉刷，涂料、贴砖墙面，室墙面仿瓷涂料，有水、电、卫生设备。
砖混
结构
一等
砖墙或部分钢筋混凝土梁柱承重，现浇楼板，钢筋混凝土圈梁，构造柱，平屋面或平瓦屋面，企口楼地板面层或水泥楼地面或地板砖地面，室墙仿瓷涂料，铝合金或塑钢门窗，有水、电、卫生设施，外表饰较好。
层高五层以上。
二等
24厘米以上砖墙或部分钢筋混凝土梁柱承重。
现浇预制楼板或部分预制板，有圈梁，平屋面或平瓦屋面。
水泥地面或部分水磨石地面。
正规门窗，细致粉刷，有水、电、卫生设备。
层高五层以上。
三等
砖墙体承重或部分钢筋混凝土梁柱承重，预制或部分现浇楼面，钢筋混凝土圈梁，平屋面，普通水泥楼地面，正规门窗，水泥粉刷或涂料粉刷，有水、电、卫生设备。
四等
砖墙体承重，部分圈梁，楼面为预制板，12厘米墙或其它间隔墙，平屋面或平瓦层面，普通水泥地面，普通门窗，有水、电和共用卫生设备。
砖木
结构
一等
24厘米以上砖墙承重有少量钢筋混凝土梁承重，松木或杉木屋架，有屋面板的平瓦屋面或者混凝土小平台，水泥地面或资砖地面，铝合金或逆钢门窗，细致粉刷，有水、电、卫生设备，装修条件较好。
二等
24厘米以上砖墙承重，可接受局部12厘米墙，松木屋架，水泥地面，平瓦屋面，普通门窗，有水、电设备。
三等
24厘米砖墙承重可接受12厘米外墙，松木屋架，水泥或三合土地面，平瓦或小瓦屋面，普通门窗，有水、电设备。
简易
结构
木柱、架承重，板壁，布瓦或平瓦屋面，活土或土地面，简易门窗，有电。
2、房屋建筑安装工程费参考价格
房屋结构
等级
房屋建筑安装工程费（元/㎡）
市区国有
非市区国有
集体
钢
一级
850
807.5
765
二级
780
741
702
三级
600
570
540
钢混
一级
1110
1054.5
999
二级
1000
950
900
砖混
一级
830
788.5
747
二级
740
703
666
三级
660
627
594
四级
590
560.5
531
砖木
一级
540
513
486
二级
480
456
432
三级
380
361
342
简易
171
162
3、房屋重置价格参考价格
重置价
房屋重置价格参考价格（元/㎡）
市区国有
非市区国有
集体
住宅
工业
住宅
工业
住宅
工业
钢
一级
1078
968
871
二级
993
890
799
三级
774
689
615
钢混
一级
1615
1394
1305
1257
1137
1137
二级
1460
1260
1198
1155
1043
1043
砖混
一级
1220
1053
998
962
866
866
二级
1093
944
892
860
772
772
三级
981
847
798
770
689
689
四级
882
762
716
690
616
616
砖木
一等
811
701
657
634
563
563
二等
727
628
587
566
501
501
三等
586
506
469
452
397
397
简易
304
263
234
226
188
188
4、修正体系
估价人员应根据房屋的实际情况，综合分析个别因素对房屋重置成新价格进行调整。
（1）成新
根据被征收房屋耐用年限和实际保养程度，采用直线法确定房屋成新修正系数。
①各种结构、各类用途房屋的经济耐用年限
钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、简体剪力墙结构）：
生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。
砖混结构：
生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。
砖木结构：
生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。
②各种结构房屋残值率
钢筋混凝土结构：
0%；
砖混结构：
2%；
砖木结构：
3%～6%。
成新=剩余使用年限÷耐用年限×100%
以上房屋成新调节系数有争议的，由注册房地产估价师根据房屋成新结合实际维护保养程度确定。
（2）层高
结构类型
层高每增减10cm的调节系数
钢混
砖混
砖木
调节系数
±1.0%
±0.8%
±0.6%
注：
住宅标准层高为3.5米，工业用房标准层高5.0米，最高修正不得超过±6%。
（3）其他修正
根据被征收房屋的跨度，墙体、屋面等节能环保材料的应用，基础特殊处理等实际情况，估价人员可进行适当修正。
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